Дело №
36RS0№-40
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
<адрес> 24 июля 2025 г.
Левобережный районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Наумовой Е.И.,
при секретаре ФИО2,
с участием представителя истца ФИО1 по доверенности ФИО3,
представителя ответчика ООО Специализированный застройщик Строительно-монтажное управление «БиК» по доверенности ФИО4,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО1 к ООО Специализированный застройщик Строительно-монтажное управление «БиК» о соразмерном уменьшении покупной цены объекта недвижимости, компенсации морального вреда,
установил:
ФИО1 обратилась в суд с иском по тем основаниям, что она является собственником объекта недвижимости (квартира), расположенного по адресу: <адрес> года, <адрес>, на основании договора №-БТ об инвестировании строительства жилья (долевое строительство) от ДД.ММ.ГГГГ, а также соглашения №-БТ об уступке права требования от ДД.ММ.ГГГГ Предметом договора является двухкомнатная квартира, расположенная по адресу: <адрес> года, <адрес>. Согласно проектной документации застройщиком указанного объекта недвижимости является ООО Специализированный застройщик Строительно-монтажное управление «БиК». ДД.ММ.ГГГГ на основании акта приема-передачи <адрес> она была передана ей с недостатками. Она зарегистрировала право собственности на объект недвижимости ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРН. Вследствие приобретения квартиры для личных нужд, не связанных с извлечением прибыли, она в силу ст. 9 Федерального закона «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» от ДД.ММ.ГГГГ № 15-ФЗ пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей» и изданными в соответствии с ними иными правовыми актами. Данные обстоятельства свидетельствуют о наличии у нее предусмотренного п. 2 ст. 14 Закона РФ «О защите прав потребителей» от ДД.ММ.ГГГГ № права требования возмещения вреда, причиненного ее имуществу вследствие недостатков товара (работы, услуг), независимо от наличия договорных отношений с застройщиком, гарантийные отношения с застройщиком связаны с результатом работы по возведению жилого помещения, а не с личностью его владельца или способом приобретения и прав на данное имущество. В ходе эксплуатации объекта недвижимости, в пределах установленного для него гарантийного срока, собственником квартиры были обнаружены недостатки и нарушения действующих строительных норм и правил, а также обычно предъявляемых требований в строительстве. Согласно экспертному заключению № ЮР/СП-15322 от ДД.ММ.ГГГГ и локальному сметному расчету (смета) № стоимость устранения строительных недостатков и нарушений общестроительных работ, а также обычно предъявляемых требований в строительстве составляет 146 844 руб. 14 коп. Локальный сметный расчет (смета) № составлен по состоянию на 4 квартал 2024 <адрес> экспертное заключение было составлено на основании договора № ЮР/СП-15322 от ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ она направила претензию в адрес ООО Специализированный застройщик Строительно-монтажное управление «БиК», в которой просила в добровольном порядке о соразмерном уменьшении покупной цены квартиры в соответствии с локальным сметным расчетом (смета) №, составленным на 4 квартал 2024 <адрес>, от общества не поступило ответа на добровольное урегулирование спора в связи с этим она вынуждена обратиться в суд за защитой свои законных прав и интересов. Просит уменьшить покупную цену объекта недвижимости (квартиры), расположенной по адресу: <адрес> года, <адрес>, соразмерно выявленным недостаткам на 146 844 руб. 14 коп., взыскать с ООО Специализированный застройщик Строительно-монтажное управление «БиК» в ее пользу денежную сумму в размере 146 844 руб. 14 коп., излишне уплаченную по договору №-БТ об инвестировании строительства жилья (долевое строительство) от ДД.ММ.ГГГГ, а также соглашению №БТ об уступке права требования от ДД.ММ.ГГГГ, в счет уменьшения покупной цены, взыскать с ООО Специализированный застройщик Строительно-монтажное управление «БиК» в ее пользу компенсацию морального вреда в размере 20 000 руб., штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в ее пользу за несоблюдение в добровольном порядке ее требований (л. д. 2-5).
В судебное заседание ДД.ММ.ГГГГ от истца ФИО1 поступило заявление об уточнении заявленных требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, в котором ФИО1 просила уменьшить покупную цену объекта недвижимости (квартиры), расположенной по адресу: <адрес> года, <адрес>, соразмерно выявленным недостаткам на 185 746 руб. 75 коп., взыскать с ООО Специализированный застройщик Строительно-монтажное управление «БиК» в ее пользу денежную сумму в размере 185 746 руб. 75 коп., излишне уплаченную по договору №-БТ об инвестировании строительства жилья (долевое строительство) от ДД.ММ.ГГГГ, а также соглашению №БТ об уступке права требования от ДД.ММ.ГГГГ, в счет уменьшения покупной цены, взыскать с ООО Специализированный застройщик Строительно-монтажное управление «БиК» в ее пользу компенсацию морального вреда в размере 20 000 руб. (л. д. 105-106).
В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, о времени и месте слушания дела извещена своевременно и надлежащим образом, в адресованном суду заявлении просила рассмотреть дело в ее отсутствии с участием представителя по доверенности (л. <...>).
Представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО3 в судебном заседании поддержала заявленные требования, просила их удовлетворить в полном объеме.
Представитель ответчика ООО Специализированный застройщик Строительно-монтажное управление «БиК» по доверенности ФИО4 в судебном заседании просил отказать в удовлетворении заявленных требований по основаниям, указанным в возражениях на исковое заявление.
Выслушав явившихся лиц, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, с учетом требований ст. 56 ГПК РФ и по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.
Согласно ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регулируются нормами Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ, по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии с ч. 9 ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. При этом настоящим Федеральным законом устанавливается исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора.
В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (п. 2 ч. 2 ст. 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ).
В соответствии с ч. 5 ст. 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, а также результата производства отделочных работ на объекте долевого строительства и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.
Согласно ч. 6 ст. 7 данного Закона, участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.
В соответствии со ст. 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Судом установлено и следует из материалов дела и не оспаривалось сторонами, что ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком ООО Специализированный застройщик Строительно-монтажное управление «БиК» (застройщик) и ФИО5 (участник долевого строительства) заключен договор об инвестировании строительства жилья (долевое строительство) №-БТ, объектом долевого строительства является двухкомнатная квартира, расположенная по адресу: <адрес> года, №, учетный номер <адрес> (III очередь строительства, жилой дом, поз. 4), на 3 этаже, общей площадью, без учета лоджии 51,26 кв. м, площадь лоджии - 4,6 кв. м (с учетом понижающего коэффициента 0,5 - 2,33 кв. м), проектная площадь объекта долевого строительства, включающая площадь лоджии (с понижающим коэффициентом 0,5) - 53,59 кв. м, в соответствии с которым ответчик (застройщик) обязался в предусмотренный договором срок с привлечением других лиц обеспечить строительство объекта капитального строительства: застройка жилого квартала по <адрес> года в <адрес> III очередь строительства и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, передать инвестору-дольщику объект долевого строительства, а инвестор-дольщик обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять в собственность объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (л. д. 8-11).
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО1 заключено соглашение об уступке права требования №-БТ, согласно которому ФИО1 уступлено право требования исполнения ООО Специализированный застройщик Строительно-монтажное управление «БиК» (застройщик) обязательств согласно договору об инвестировании строительства жилья (долевое строительство) №-БТ от ДД.ММ.ГГГГ по представлению объекта долевого строительства (двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес> года, №, учетный номер <адрес> (III очередь строительства, жилой дом, поз. 4), на 3 этаже, общей площадью, без учета лоджии 51,26 кв. м, площадь лоджии - 4,6 кв. м (с учетом понижающего коэффициента 0,5-2,33 кв. м), проектная площадь объекта долевого строительства, включающая площадь лоджии (с понижающим коэффициентом 0,5) - 53,59 кв. м; общего имущества в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес> года, № (III очередь строительства, жилой дом поз. 4)), со всеми правами и последствиями, предусмотренными договором и действующим законодательством (л. д. 12).
Финансовые обязательства по договору исполнены участником долевого строительства в полном объеме.
ДД.ММ.ГГГГ между сторонами подписан передаточный акт, по которому объект долевого строительства передан ответчиком истцу (л. д. 13).
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, право собственности за ФИО1 на <адрес> по адресу: <адрес> года, <адрес>, на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ, соглашения об уступке права требования от ДД.ММ.ГГГГ, договора об инвестировании строительства жилья (долевое строительство) от ДД.ММ.ГГГГ, акта приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, возникло ДД.ММ.ГГГГ (л. д. 14-15).
За время эксплуатации квартиры истцом ФИО1 были обнаружены строительные недостатки объекта долевого строительства.
Для установления размера и стоимости недостатков истец обратились к ИП ФИО6 Согласно экспертному заключению № ЮР/СП-15322 от ДД.ММ.ГГГГ в квартире, расположенной по адресу: <адрес> года, №, выявлены недостатки и нарушения действующих строительных норм и правил, требований СП, технических регламентов, иных обязательных требований, а также обычно предъявляемых требований к общестроительным работам, которые приведены в таблице 1-являющиеся следствием некачественного выполнения строительных работ (л. д. 27-75). Как следует из локального сметного расчета (смета) №, составленного по состоянию на IV квартал 2024 г., стоимость работ, материалов и иных необходимых затрат для устранения выявленных недостатков, в жилом помещении составляет 146 844 руб. 14 коп. (л. д. 16-23).
После уточнения заявленных требований, стороной истца представлен дополнительный локальный сметный расчет (смета) №, составленный по состоянию на II квартал 2025 г., стоимость работ, материалов и иных необходимых затрат для устранения выявленных недостатков, в жилом помещении дополнительно составляет 38 902 руб. 61 коп. (л. д. 107-110).
В силу ч. 2 ст. 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Полномочия Правительства Российской Федерации определены Федеральным конституционным законом от ДД.ММ.ГГГГ №-ФКЗ «О Правительстве Российской Федерации», согласно статье 5 которого Правительство Российской Федерации на основании и во исполнение Конституции Российской Федерации, федеральных конституционных законов, федеральных законов, указов, распоряжений и поручений Президента Российской Федерации издает постановления и распоряжения, а также обеспечивает их исполнение (часть 1). Акты Правительства Российской Федерации, имеющие нормативный характер, издаются в форме постановлений Правительства Российской Федерации (часть 2).
В силу пункта 4 части 1 статьи 18 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 46-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 46-ФЗ) Правительство Российской Федерации в 2022, 2023, 2024 и 2025 годах вправе принимать решения, предусматривающие установление особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве.
Реализуя предоставленные законом полномочия, Правительство Российской Федерации издало постановление, которое устанавливает особенности применения требований Федерального закона № 214-ФЗ и применяется в том числе к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу постановления.
Пункт 1 постановления устанавливает особенности применения неустойки (штрафа, пени), возмещения убытков, процентов, подлежащих уплате участнику долевого строительства в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ.
Согласно постановлению Правительства РФ «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» от ДД.ММ.ГГГГ № при определении размера подлежащих в соответствии с частью 2 статьи 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» возмещению застройщиком участнику долевого строительства убытков, относящихся к соразмерному уменьшению цены договора участия в долевом строительстве, возмещению расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, не учитываются убытки, причиненные в период с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ включительно, за исключением фактически понесенных участником долевого строительства расходов на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства.
При таких обстоятельствах, учитывая, что объект долевого строительства был передан истцу ФИО1 по акту приема-передачи ДД.ММ.ГГГГ, то есть в период действия постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №, в котором не учитываются причиненные убытки относящихся к соразмерному уменьшению цены договора участия в долевом строительстве, возмещению расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, указанные требования удовлетворению не подлежат.
Указанная норма постановления не лишает истца права на защиту своих нарушенных прав в случае наличия недостатков (дефектов) у объекта долевого строительства, поскольку у нее сохраняется предусмотренная частью 2 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ возможность требовать как безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, так и возмещения своих расходов на устранение недостатков. В свою очередь, уменьшение цены договора производится с учетом особенностей применения к застройщику финансовых санкций, предусмотренных постановлением. При этом за участником долевого строительства сохранено право на односторонний отказ от исполнения договора в установленных Федеральным законом № 214-ФЗ случаях.
Доводы представителя истца по доверенности ФИО3 о том, что заявленные ФИО1 имущественные требования не являются убытками, не находят своего должного подтверждения в силу следующего.
Как следует из ст. 12 ГК РФ, восстановление нарушенных прав осуществляется с использованием различных способов защиты, в том числе путем возмещения убытков. Данные способы направлены, в частности, на поддержание стабильности гражданско-правовых отношений, их перечень в силу абзаца четырнадцатого указанной статьи является открытым.
Согласно ст. 15 названного кодекса лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (пункт 1). Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2).
Законом № 46-ФЗ закреплена возможность установления особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве.
Исходя из изложенного исключение начисления неустойки (штрафа, пени) по договорам участия в долевом строительстве, возмещения убытков за определенный период, определение размера подлежащих возмещению расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства относятся к особенностям применения способов защиты прав участников долевого строительства, что согласуется с приведенными выше нормами Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона № 46-ФЗ.
При соразмерном уменьшении цены договора участия в долевом строительстве с застройщика подлежит взысканию в пользу участника долевого строительства излишне уплаченная денежная сумма. Как разъяснено в п. 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», уменьшение стоимости имущества истца по сравнению с его стоимостью до нарушения ответчиком обязательства или причинения им вреда является реальным ущербом, то есть относится к убыткам.
Доводы представителя ответчика о нарушении истцом досудебного порядка, отсутствии обращения истца первоначально с требованиями об устранении выявленных недостатков, что лишило, по его мнению, добровольно исполнить свои обязательства по договору, не могут быть признаны состоятельными, поскольку законодателем истец, как потребитель, наделен правом выбора требования, предъявляемого к застройщику, в частности правом, как требовать безвозмездного устранения недостатков, так и возмещения расходов на устранение недостатков, соразмерного уменьшения цены договора. В свою очередь, застройщик обязан при строительстве объекта по договорам долевого участия надлежащим образом исполнять условия договора, передать объект надлежащего качества.
Поскольку судом отказано в удовлетворении основного требования, то и сопутствующие требования о взыскании компенсации морального вреда удовлетворению не подлежат.
Суд также принимает во внимание то, что иных доказательств суду не представлено и в соответствии с требованиями ст. 195 ГПК РФ основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.
Руководствуясь ст. ст. 194-199, ГПК РФ, суд
решил:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО Специализированный застройщик Строительно-монтажное управление «БиК» о соразмерном уменьшении покупной цены объекта недвижимости, компенсации морального вреда, отказать.
Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд через Левобережный районный суд <адрес> в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме.
Судья Е.И. Наумова
Мотивированное решение суда изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.