УИД 66RS0001-01-2024-005233-91

№2-238/2025 (2-6780/2024;)

Решение изготовлено в окончательной форме 09.06.2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 мая 2025 года г. Екатеринбург

Верх-Исетский районный суд г. Екатеринбурга Свердловской области

в составе председательствующего судьи Мурзагалиевой А.З.,

при секретаре судебного заседания Зотовой Е.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску <ФИО>2, <ФИО>3 к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа», Администрации г. Екатеринбурга о признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома на подвальное помещение, истребовании помещения из чужого незаконного владения, признании договора купли – продажи нежилого встроенного помещения недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились с вышеуказанным иском, в обоснование указали, что в настоящее время в сети Интернет размещен проект постановления о комплексном развитии территории жилой застройки <адрес> в г. Екатеринбурге. Из реестра собственников помещений данного МКД истцам стало известно о том, что подвальное помещение является собственностью ООО «Альфа».

Спорное помещение не может являться самостоятельным объектом гражданских отношений, поскольку являются общим имуществом в многоквартирном доме, следовательно, принадлежат собственникам на праве общей долевой собственности всех собственников помещений данного МКД, поскольку оно является техническим подвалом. Данное помещение не было выделено в отдельное, и не было предназначено для самостоятельного использования, его функциональное назначение обозначено, как подвал, в котором находятся коммуникации дома. О факте регистрации права собственности ответчика на спорное помещение истцам стало известно 21.05.2024 из реестра собственников, представленного ООО «УК «Верх-Исетская».

22.07.1994 Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом продал ООО «Альфа» по договору купли – продажи №К-008 встроенное нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, <адрес>, общей площадью 335 кв.м.

Согласно акта от 29.09.1997 «О списании с учета защитного сооружения ГО №520, находящегося по адресу: г. Екатеринбург, <адрес>» из защитного фонда г. Екатеринбурга комиссией списано с учета ЗС № 520 по <адрес> (согласно п. е указанного акта – в техническом паспорте на жилой дом по <адрес> значится встроенное в доме не убежище, а технический подвал …).

Следовательно, на момент заключения договора купли – продажи от 22.07.1994 спорное помещение числилось как защитное сооружение ГО. Первая приватизация в данном МКД была проведена в 1993 году.

При разграничении государственной собственности объекты гражданской обороны были переданы в федеральную собственность в силу п.п. 1,2 раздела 3 приложения № 1 к Постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.1991 №3020-1 «О разграничении государственной собственности в РФ на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт – Петербурга и муниципальную собственность».

Пунктом 2.1.37 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденной Указом Президента РФ от 24.12.1993 №2284, приватизация защитных сооружений гражданской обороны (кроме объектов и оборудования, принадлежащих федеральным государственным унитарным предприятиям в отношении которых Государственная корпорация по атомной энергии «Росатом» или Государственная корпорация по космической деятельности «Роскосмос» осуществляет от имени РФ полномочия собственника) запрещена.

Таким образом, объекты гражданской обороны определенным образом ограничены в обороте и не подлежат отчуждению в частную собственность.

Сделки по распоряжению таким имуществом, совершенные вопреки указанному законодательному запрету, являются ничтожными (ч. 2 ст. 168 ГК РФ) и не влекут за собой правовых последствий, за исключением связанных с их недействительностью.

В соответствии с п. 2.2.2 Государственной программы, приватизация государственных и муниципальных предприятий РФ на 1992 год, утвержденной Постановлением Верховного Совета РФ от 11.06.1992 №29-80-1, приватизация объектов гражданской обороны федеральной собственности могла быть осуществлена только по решению Правительства Российской Федерации. Доказательств, что такое решение принималось, не имеется.

Органы местного самоуправления не являлись уполномоченными лицами на принятие решений о приватизации подвала данного МКД, следовательно, сделка ничтожна. Ответчик приобрел объект гражданской обороны у неуправомоченного отчуждателя и не могло не знать, что приобретаемый объект относится к защитному сооружению гражданской обороны.

В данном случае, спорное помещение до настоящего времени находится в собственности Российской Федерации, которое в свою очередь должно на законных основаниях передать имущество в муниципальную собственность, при снятии ЗС ГО с учета. После чего муниципальный орган должен реализовать помещения, носящие самостоятельный характер на торгах, где его также могли приобрести собственники жилых помещений, однако данного права их лишили.

В связи с изложенным, истцы, с учетом уточнения иска (л.д. 181, том 1), просят:

1. признать право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного <адрес> в г. Екатеринбурге на подвальное помещение, общей площадью 115,6 кв.м., согласно технического паспорта №, 6 кв.м., № – 15,0 кв.м., № – 21,1 кв.м., № – 12,2 кв.м., № – 7,6 кв.м., № – 12, 7 кв.м., № – 6 кв.м., № – 5,4 кв.м., расположенное по адресу: г. Екатеринбург, <адрес>, с кадастровым номером 66:41:0304006:416, также являющееся частью объекта с кадастровым номером 66:41:0304006:144;

2. признать недействительной (ничтожной) сделку по отчуждению подвала по договору №К-008 купли – продажи нежилого встроенного помещения, сданного в аренду в части продажи подвальных помещений, площадью 115, 6 кв.м. согласно технического паспорта №, 6 кв.м., № – 15,0 кв.м., № – 21,1 кв.м., № – 12,2 кв.м., № – 7,6 кв.м., № – 12, 7 кв.м., № – 6 кв.м., № – 5,4 кв.м., расположенное по адресу: г. Екатеринбург, <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Екатеринбургским комитетом по управлению городским имуществом и ООО «Альфа»;

3. истребовать из чужого незаконного владения ООО «Альфа» указанное помещение.

Истцы <ФИО>2, <ФИО>3, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились, направили в суд представителя.

Представитель истцов – <ФИО>11, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании настаивала на исковых требованиях по предмету и основаниям, доводы, изложенные в иске, заявлении об уточнении исковых требований, письменном ходатайстве о восстановлении пропущенного срока исковой давности (л.д. 181, 221 – 223, том 1), указа, что фактического исполнения договора купли – продажи по передаче спорного помещения ответчику не производилось, доказательств передачи помещения в муниципальную собственность в материалы дела не представлено, также не представлено доказательств оплаты приобретаемого помещения. Утверждения о том, что истцы осведомлены о сделке купли – продажи с даты их регистрации по месту жительства не соответствуют действительности, поскольку материалами дела доказано, что на момент заключения договора купли – продажи в спорном подвале находилось бомбоубежище. Истцы узнали об обстоятельствах передачи подвала в собственность юридического лица, когда получили реестр собственников для проведения общего собрания в мае 2024 года. Документы о продаже спорного помещения в местах общего пользования не вывешивались, доказательств обратному не представлено. Права истцов нарушены тем, что <ФИО>3 имела право принять участие в данном аукционе, однако, вопреки действующему на тот период законодательству, ее этого права лишили, путем отчуждения в собственность ненадлежащим продавцом. Тогда как до настоящего момента неизвестно и материалами дела не доказано, что спорный подвал, являясь защитным сооружением ГО, был отчужден РФ в муниципальную собственность.

Представители ответчика ООО «Альфа» - <ФИО>6, <ФИО>7, действующие на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании не признали исковые требования, заявили о пропуске срока исковой давности, указав, что сделка купли – продажи спорного помещения от ДД.ММ.ГГГГ носила возмездный характер, стоимость помещения составила 32 897 812 рублей, денежные средства переданы покупателем продавцу. Право собственности на помещение зарегистрировано в установленном законом порядке. <ФИО>3 является собственником квартиры, расположенной в данном МКД с ДД.ММ.ГГГГ, <ФИО>2 - с ДД.ММ.ГГГГ. С указанных периодов владения имуществом определяется момент осведомленности истцов и начинает течь срок исковой давности, поскольку истцам было известно о нахождении ООО «Альфа» по спорному адресу, истцы имеют доступ к технической документации дома, следовательно, никаких препятствий для обращения в суд в пределах срока исковой давности не имелось. Доказательств, подтверждающих наличие уважительных причин пропуска срока исковой давности, истцами не представлено. Таким образом, ДД.ММ.ГГГГ истек срок исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Также представители ответчика поддержали доводы, изложенные в письменном отзыве, дополнениях к нему (л.д. 200 – 204, том 1, том 2), указав, что, согласно доводов истцов, на момент заключения оспариваемой сделки купли – продажи подвального помещения, данное помещение числилось как защитное сооружение гражданской обороны (далее по тексту – ЗС ГО) и согласно акту от 29.09.1997 №520 данное ЗС ГО списано с учета. Истцы, ссылаясь на п. 2.137 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденной Указом Президента РФ от 24.12.1993 №2284, которым запрещена приватизация ЗС ГО, полагают, что сделка купли – продажи спорного помещения совершена вопреки указанному законодательному запрету и является ничтожной, на основании ч. 2 ст. 168 ГК РФ. Кроме того, органы местного самоуправления не являлись уполномоченными лицами на принятие решений о приватизации спорного подвала, следовательно, по мнению истцов, данная сделка ничтожна. При этом, не являясь стороной сделки купли – продажи спорного помещения, истцы требуют признать данную сделку недействительной, при этом, не указывают какие их права и охраняемые законом интересы нарушает оспариваемая сделка (ст. 166 ГК РФ). Кроме того, спорное нежилое помещение, в соответствии с Указом Президента РФ №2265 от 22.12.1993 «О гарантиях местного самоуправления в РФ», распоряжением Государственного комитета РФ по управлению государственным имуществом №217-р от 05.02.1993 и Постановлением Верховного Совета Российской Федерации №3020-1 от 27.12.1991 «О разграничении государственной собственности в РФ», является объектом, относящимся к муниципальному уровню собственности. Из фактических обстоятельств дела следует, что ЗС ГО инвентарный номер 520 введено в эксплуатацию в 1953 году. В следствие технического износа, списано с баланса, как защитное сооружение ГО и исключено из защитного фонда города. В 1990 году ЕКУГИ помещение передано по договору аренды в пользование ТО «Альфа», для осуществления деятельности по обеспечению нужд населения – торговая деятельность магазина №33 «Верх-Исетский». 23.10.1990 между сторонами заключен договор аренды помещения с правом выкупа, в период до ноября 1993 года заключены дополнительные соглашения №№1,2,3 к данному договору. 22.07.1994 заключен договор купли – продажи нежилого встроенного помещения, сданного в аренду под условием исполнения покупателем обязанности: в течение 10 лет сохранять специализацию работы предприятия, существовавшую до заключения договора и сохранять объем реализации товаров и услуг не ниже уровня, сложившегося на момент выкупа помещения. ООО «Альфа» на законных основаниях владеет, пользуется и распоряжается указанным имуществом, несет расходы по его ремонту, содержанию помещения. С момента приобретения помещения ООО «Альфа» каких – либо претензий со стороны органов государственной власти, местного самоуправления, собственников помещений данного МКД не поступало. Доказательств, подтверждающих, что спорный объект выбыл из федеральной собственности помимо воли собственника, истцами не представлено.

Представитель ответчика Администрации г. Екатеринбурга в лице Департамента по управлению муниципальным имуществом – <ФИО>8, действующая на основании доверенности от 24.04.2024, в судебном заседании исковые требования не признала, доводы, изложенные в письменном отзыве (л.д. том2), поддержала, согласно которому истцами пропущен срок исковой давности, договор купли – продажи спорного помещения заключен между ЕКУГИ и ООО «Альфа», на основании решения Арбитражного суда Свердловской области от 01.11.1993 №14/393. Право собственности ООО «Альфа» на спорное помещение зарегистрировано 03.04.2013. Кроме того, оспариваемый договор прав истцов не нарушает.

Представители третьих лиц ООО УК «Верх-Исетская», Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области, Управления Росреестра по СО, ТУ Росимущества по Свердловской области, Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, ГУ МЧС РФ, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

Суд, заслушав стороны, изучив материалы настоящего дела, приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1, 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе, повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии с п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как следует из дополнительного соглашения № к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, спорное нежилое помещение, расположенное в подвале многоквартирного жилого <адрес> в г. Екатеринбурге было передано в аренду по договору от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Свердловским городским объединением розничной торговли и организацией арендаторов – трудового коллектива Верх-Исетского РРТО «Продтовары».

Согласно п. 1 данного соглашения, произведена замена арендодателя и уточнение наименования арендатора. Арендодателем по договору аренды считать - Екатеринбургский Комитет по управлению городским имуществом, арендатором – ТОО «Альфа», являющегося правопреемником АП «Верх-Исетский РРТО».

В соответствии с подп. 1.2 соглашения, ТОО «Альфа» передается право долгосрочной аренды (на срок не менее 15 лет) занимаемого им муниципального нежилого помещения по <адрес>, характеристика которому дается в приложении №2, с правом приобретения его в собственность не ранее чем через год после выкупа арендованного имущества.

Пунктом 2.2. соглашения внесены изменения в п.5.1 договора аренды, в следующей редакции: «Арендатор производит выкуп арендованного имущества единовременным платежом с учетом индекса инфляции. Выкуп имущества оформляется выдачей арендатору свидетельства о праве собственности на выкупленное имущество.

Решением Свердловского областного арбитражного суда от 01.11.1993 по делу №14/393 по иску ТОО «Альфа» к Комитету по управлению городским имуществом г. Екатеринбурга, Екатеринбургскому городскому фонду об обязании заключить договор купли – продажи исковые требования удовлетворены.

Данным решением суда на Екатеринбургский городской фонд имущества возложена обязанность заключить договор купли – продажи с ТОО «Альфа». При заключении договор считается заключенным на условиях представленного проекта б/н от 21.07.1993 и зарегистрированным.

Судом установлено, что ТОО «Альфа» (магазин 33) входил в состав Верх- Исетского районного РТО Продтовары на правах структурной единицы. Трудовой коллектив Верх-Исетского РТО «Продтовары» и Свердловское городское объединение розничной торговли 23.11.1990 заключили договор аренды имущественного комплекса с правом выкупа в соответствии с требованием Основ законодательства Союза ССР и Союзных республик «Об аренде». Согласно Закону РФ «О приватизации государственных и муниципальных предприятий» выкуп арендованного имущества является одной из форм приватизации.

22.07.1994, на основании указанного решения суда, между ЕКУГИ и ТОО «Альфа» заключен договор купли – продажи нежилого встроенное помещения, сданного в аренду, №К-008, в соответствии с которым ЕКУГИ продал, а ТОО «Альфа» приобрел в собственность нежилое встроенное помещение расположенное по адресу: г. Екатеринбург, <адрес>, площадью 339, 5 кв.м., стоимостью 32 897 812 руб. (л.д. 36 обратная сторона, том 1).

Согласно п. 2 договора, объект продажи – одноэтажное встроенное нежилое помещение с подвалом.

Договор купли – продажи зарегистрирован в БТИ г. Екатеринбурга 27.08.1997 (л.д. 37, том 1).

03.04.2013, на основании договора купли – продажи от 22.07.1994, зарегистрировано право собственности ООО «Альфа» на спорное нежилое помещение, общей площадью 333,5 кв.м., этаж: подвал, 1 этаж. Номера на поэтажном плане: помещения №№1-6, 8-9, 1-16, с кадастровым номером 66:41:0304006:416 (л.д. 37, том 1).

Согласно технического паспорта данного МКД, составленного по состоянию на 16.02.1987 (л.д. 61 – 66, том 1), подвальное помещение, площадью 394, 4 кв.м., состояло из помещений: вход в подвал, площадью 12, 4 кв.м., крыльцо 22,4 кв.м., крыльцо, площадью 2,7 кв.м., крыльцо, площадью 2,7 кв.м., крыльцо, площадью 25,7 кв.м., холодильная камера, площадью 13,3 кв.м., вентиляционный ствол и балконы.

Как следует из технического паспорта, по данным обследования по состоянию на 11.08.1997, помещение подвала состоит из помещений склада, холодильной камеры, агрегатной, коридора (л.д. 79 – 86, том 1).

Кроме того, как следует из акта о списании с учета Защитного сооружения ГО №520, находящегося по адресу: г. Екатеринбург, <адрес>, из защитного фонда г. Екатеринбург (являющегося приложением к решению ЕКУГИ № от ДД.ММ.ГГГГ) от ДД.ММ.ГГГГ, комиссией произведен осмотр Защитного сооружения ГО инвентарный №, по адресу: г. Екатеринбург, <адрес>, техническую документацию на данное помещение, и нашла его подлежащим к списанию. Установлено физическое состояние помещения: год ввода в эксплуатацию – 1953 г.; стеновые панели потеряли расчетную нагрузку, сооружение не способно поддерживать величину избыточного давления; помещение не отвечает требованиям СНиП –П-П 77; данное помещение полностью разгерметизировано; герметических и металлических дверей в сооружении нет; специального оборудования не имеется; электрооборудование, техническое оборудование выведено из строя.

Также установлено, что в техническом паспорте на данный МКД значится не убежище, а технический подвал, который продан ЕКУГИ ДД.ММ.ГГГГ, на основании решения № ТОО «Альфа» для хозяйственных нужд.

Согласно заключения комиссии, данное ЗС ГО не может использоваться как защитное сооружение, подлежит списанию с баланса, как ЗС ГО и исключению из защитного фонда города. В дальнейшем использовать данное помещение для хозяйственных нужд ТОО «Альфа», на основании документа собственности №К-008 от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 87 – 89, том 1).

Как следует из письма Главного управления по делам ГО и ЧС Свердловской области от ДД.ММ.ГГГГ, убежище по спорному адресу снято с учета (л.д. 91, том 1).

Решением ЕКУГИ № от ДД.ММ.ГГГГ, на основании ст. ст. 215, 217, 299 Гражданского кодекса Российской Федерации, во исполнение решения Комитета № от ДД.ММ.ГГГГ «О продаже помещения по <адрес>», с баланса РЭМП <адрес> снято нежилое встроенное одноэтажное, с подвалом помещение, общей площадью 339,5 кв.м., по адресу: <адрес>, на основании договора купли – продажи №К-008 от ДД.ММ.ГГГГ; в связи с этим, внесены изменения в реестр муниципальной собственности, в договор о закреплении муниципального имущества на праве хозяйственного ведения с РЭМП <адрес> (л.д. 90, том 1).

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что спорное помещение находилось в муниципальной собственности, и на момент его отчуждения по договору купли – продажи №К-008 от ДД.ММ.ГГГГ, оно не использовалось в качестве ЗС ГО.

Доказательств обратному, на рассмотрение суда не представлено, материалы дела не содержат.

Сам по себе факт списания с баланса как ЗС ГО после заключения договора купли – продажи, не является основанием для признания его недействительным.

Кроме того, спорное нежилое помещение, в соответствии с Указом Президента РФ №2265 от 22.12.1993 «О гарантиях местного самоуправления в РФ», распоряжением Государственного комитета РФ по управлению государственным имуществом №217-р от 05.02.1993 и Постановлением Верховного Совета Российской Федерации №3020-1 от 27.12.1991 «О разграничении государственной собственности в РФ», является объектом, относящимся к муниципальному уровню собственности.

В связи с изложенным, требования истцов о признании недействительной (ничтожной) сделку по отчуждению подвала по договору №К-008 купли – продажи нежилого встроенного помещения, сданного в аренду в части продажи подвальных помещений, площадью 115, 6 кв.м. согласно технического паспорта №, 6 кв.м., № – 15,0 кв.м., № – 21,1 кв.м., № – 12,2 кв.м., № – 7,6 кв.м., № – 12, 7 кв.м., № – 6 кв.м., № – 5,4 кв.м., расположенное по адресу: г. Екатеринбург, <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Екатеринбургским комитетом по управлению городским имуществом и ООО «Альфа» не подлежат удовлетворению.

Как следует из материалов дела, спорное нежилое помещение, общей площадью 333,5 кв.м., этаж: подвал, 1 этаж. Номера на поэтажном плане: помещения №№, 8-9, 1-16, с кадастровым номером 66:41:0304006:416.

Согласно ст. 289 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

В силу п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Согласно подпункту а) пункта 2 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" в состав общего имущества включаются: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

В пунктах 2, 3, 9 Постановления Пленума ВАС РФ N 64 от 23.07.2009 разъяснено, что при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Таким образом, критерием отнесения помещения к общему имуществу здания является, в частности, его функциональное назначение, связанное с необходимостью обслуживания всех или нескольких помещений в здании, принадлежащих различным собственникам.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по ходатайству истцов назначена судебная строительно – техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Региональный центр оценки и экспертизы» <ФИО>9 (л.д. 145 – 149, том 1).

Как следует из экспертного заключения №550-24-Э от 17.02.2025, экспертом сделаны следующие выводы:

1. помещения подвала №№ 1,2,4,5,6,8,9 не предназначены для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме, данные помещения относятся к нежилым самостоятельного использования. Помещение №3 предназначено для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме. На основании фактического размещения в помещении №3 общедомовых коммуникаций, данное помещение не относится к нежилым помещениям самостоятельного использования и является вспомогательным по отношению к жилым помещениям здания;

2. в помещениях размещены ограждающие несущие и не несущие конструкции здания, а именно – наружные ограждающие конструкции (наружные несущие стены, фундамент), внутренние ограждающие конструкции (внутренние несущие стены, ненесущие перегородки, цокольное перекрытие). В помещении №3 размещены инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, в данном помещении размещен участок общедомовой системы канализации;

3. помещения №№ 1,2,4,5,6,8,9 не требуют беспрепятственного постоянного или периодического доступа для технического обслуживания, контроля и ремонта. Помещение №3 требует беспрепятственного постоянного или периодического доступа для технического обслуживания, контроля и ремонта;

4. помещения №№ 1,2,4,5,6,8,9 не являются техническим подвалом, помещение №3 является техническим подвалом;

5. помещения №№ 1,2,4,5,6,8,9 не носят вспомогательного назначения по отношению к другим помещениям данного МКД, помещение №3 носит вспомогательное назначение по отношению к другим помещениям данного МКД;

Вместе с тем, экспертом сделан вывод о том, что на дату приватизации первой квартиры в данном МКД (29.11.1993) спорные помещения были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием всего многоквартирного дома.

При рассмотрении споров, связанных с определением правового режима технического помещения, расположенного в многоквартирном доме, необходимо руководствоваться правовой позицией Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 02.03.2010 №13391/09, согласно которому, правовой режим помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в жилых домах, построенных до начала действия законодательного разрешения приватизации жилого фонда, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло.

Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность как общее имущество дома.

При этом, для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значение наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Учитывая вывод эксперта о том, что на дату приватизации первой квартиры в данном МКД - 29.11.1993, спорные помещения были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием всего многоквартирного дома, суд приходит к выводу о том, что в ходе судебного разбирательства не нашел своего подтверждения факт возникновения права общей долевой собственности на указанные помещения собственников всех помещений данного МКД.

Сам по себе факт наличия в помещении №3 инженерных коммуникаций, предназначенных для обслуживания более одного помещения в доме (участок общедомовой системы канализации) не свидетельствует о нарушении прав истцов, поскольку доказательств, подтверждающих не предоставление ответчиком доступа для технического обслуживания, контроля и ремонта общедомового оборудования, в нарушение ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороной истца на рассмотрение суда не представлено.

Ответчиками заявлено о пропуске срока исковой давности при обращении с настоящим иском.

В силу ч. 1 ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года N 35-ФЗ "О противодействии терроризму" (ч. 2 ст. 196 ГК РФ).

Как следует из разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в абз. 3 п. 9 Постановления от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).

Суд учитывает, что собственники помещений многоквартирного дома, управляющие компании могли осуществлять владение спорным объектом недвижимости, в связи с чем, о нарушении своего права могли и должны были узнать не позднее определения формы управления многоквартирным домом, в порядке ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Кроме того, как следует из материалов дела, право собственности истцов <ФИО>3, <ФИО>10 на помещения в данном МКД возникло с 17.08.1995, с 14.02.2020, соответственно, следовательно, с данного момента истцы могли и должны были узнать об отсутствии у них свободного доступа в спорные помещения, а также использование данных помещений ответчиком в личных целях.

Учитывая совокупность указанных обстоятельств, суд приходит к выводу о пропуске истцами срока исковой давности при обращении с настоящим иском 17.06.2024.

Ходатайство истцов о восстановлении пропущенного срока исковой давности не содержит обстоятельств, свидетельствующих о наличии уважительных причин обращения с настоящим иском за пределами срока исковой давности, в связи с чем, не подлежит удовлетворению.

Таким образом, суд отказывает в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Иных требований на рассмотрение суда не заявлено.

Руководствуясь ст. ст. 13,194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования <ФИО>2, <ФИО>3 к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа», Администрации г. Екатеринбурга о признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома на подвальное помещение, истребовании помещения из чужого незаконного владения, признании договора купли – продажи нежилого встроенного помещения недействительным - оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме с подачей апелляционной жалобы через Верх-Исетский районный суд г. Екатеринбурга.

Судья