Дело № 3а-1061/2022

УИД 32OS0000-01-2022-000697-45

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

8 декабря 2022 года г.Брянск

Брянский областной суд в составе:

председательствующего судьи Бурлиной Е.М.

при секретаре Шеремет М.В.

с участием представителя административного истца акционерного общества «Тандер» ФИО1, представителя административного ответчика ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Тандер» к Государственному бюджетному учреждению «Брянскоблтехинвентаризация» об оспаривании решений об отказе в пересчете кадастровой стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество «Тандер» (далее по тексту – АО «Тандер») обратилось в суд с административным исковым заявлением к ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация», в котором просит суд признать решение ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» от 31 мая 2022 года № 258 не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца; признать решение ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» от 31 мая 2022 года № 261 не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца; установить наличие единой методологической ошибки при расчете кадастровой стоимости объекта: нежилого здания с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., адрес: <адрес>, по состоянию на 1 января 2019 года: установить наличие единой методологической ошибки при расчете кадастровой стоимости объекта: нежилого здания с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., адрес: <адрес>, по состоянию на 1 января 2019 года; обязать ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» устранить допущенные методологические ошибки при расчете кадастровой стоимости объекта: нежилого здания с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., адрес: <адрес>, по состоянию на 1 января 2019 года с учетом обстоятельств, установленных в судебном решении; обязать ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» устранить допущенные методологические ошибки при расчете кадастровой стоимости объекта: нежилого здания с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., адрес: <адрес>, по состоянию на 1 января 2019 года с учетом обстоятельств, установленных в судебном решении.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что являясь собственником объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами № и № Общество обратилось в ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» в порядке, предусмотренном статьей 21 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон № 237-ФЗ), с заявлениями об исправлении технических ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости принадлежащего ему нежилого здания с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., адрес: <адрес>, кадастровая стоимость которого в ходе государственной кадастровой оценке по состоянию на 1 января 2019 года определена в размере 21481077 руб. 04 коп. и нежилого здания с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., адрес: <адрес>, кадастровая стоимость которого в ходе государственной кадастровой оценке по состоянию на 1 января 2019 года определена в размере 366487256 руб. 88 коп. По заявлениям административного истца ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» 31 мая 2022 года приняты решения № 258 и № 261 об отказе в пересчете кадастровой стоимости. С принятыми решениями АО «Тандер» не согласно. Полагает, что ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» в ходе расчета кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости была допущена единая методологическая ошибка, которая заключается в следующем. Так, согласно пункту 2.1 Отчета об итогах государственной кадастровой оценки № объем объекта недвижимости с кадастровым номером №, определенный для целей государственной кадастровой оценки, составил <данные изъяты>. Однако, согласно сведениям, содержащимся в техническом паспорте объекта невидимости, составленном по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, объем здания составляет <данные изъяты>. В отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № в рамках затратного подхода при расчете кадастровой стоимости методом сравнительной единицы ошибочно не применена корректировка на отсутствие подключения к центральному теплоснабжению, хотя, согласно справке от ДД.ММ.ГГГГ у указанного объекта недвижимости отсутствует подключение к сетям центрального теплоснабжения. Физический износ объекта недвижимости с кадастровым номером №, определенный для целей государственной кадастровой оценки в 2019 году, составил 6,6%. Однако, согласно сведениям технического учета по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ физический износ вышеуказанного объекта составил 5%. Кроме того, кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № была определена путем моделирования в рамках затратного подхода и выбор объектов-аналогов был произведен из объектов соответствующей конструктивной системы и класса качества, с аналогичным оцениваемым объектам функциональным назначением. Однако, при расчете кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости ошибочно использован аналог класса STANDART (S) (средний), поскольку исходя из технической документации на спорное здание и скриншота данного объекта из Гугл карты по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ характеристики объекта недвижимости соответствуют объекту класса ECONOM. При определении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № использован материал стен «Кирпичные», в то время как согласно техническому паспорту здания, подготовленному по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, материал стен указан как «Металлические колонны, панели сэндвич». Кроме того, в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № также как и в отношении объекта с кадастровым номером № ошибочно не была применена корректировка на отсутствие подключения к центральному теплоснабжению. Указывает, что оспариваемыми решениями нарушены его права, поскольку установление кадастровой стоимости в таком размере повлекло увеличение размера налога на имущество, исчисляемого на основании кадастровой стоимости объектов капитального строительства.

Определениями суда от 3 августа 2022 года, от 24 августа 2022 года, от 26 сентября 2022 года к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены: Управление имущественных отношений Брянской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, Правительство Брянской области.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 заявленные исковые требования поддержал в полном объеме. Дополнительно пояснил, что Приложение № 4 к Методическим указаниям о государственной кадастровой оценке, утвержденным приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 12 мая 2017 года № 226, содержит код поля «61001999000», который предусматривает основной материал ограждающих конструкций как «Иное», без определения класса конструктивной системы и группы капитальности и к которому относится иной материал ограждающих конструкций, не приведенный в Приложении № 4. Таким образом, определение кадастровой стоимости нежилых зданий, в сведениях ЕГРН и (или) в сведениях технической документации, проектной документации о которых указан материал стен как «Сэндвич панели» или «Металлический каркас с сэндвич панелями», может осуществляться бюджетным учреждением в том числе в рамках использования кода поля «61001999000» без учета класса конструктивной системы и группы капитальности. Данные выводы также подтверждаются письмом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии № от ДД.ММ.ГГГГ. Расчет объема нежилого здания с кадастровым номером № производился ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» путем умножения площади здания (<данные изъяты> кв.м.) и высоты из справочника Vспр (<данные изъяты>), исходя из допущения об ориентировочном значении данного параметра. Поскольку в техническом паспорте на здание содержались достоверные сведения о высоте, определение значений данного параметра на основе допущений произведено административным ответчиком неверно. При расчете кадастровой стоимости объектов недвижимости бюджетным учреждением была учтена их обеспеченность теплоснабжением исходя из определения понятия «отопление» сборника «Ко-Инвест. Общественные здания», включающего в себя, в том числе, индивидуальное (от собственной котельной) отопление. Однако, согласно Приложению № 3 к Методическим указаниям в целях государственной кадастровой оценки используется понятие «теплоснабжение», к которому исходя из положений статьи 2 Федерального закона от 27 июля 2010 года № 190-ФЗ «О теплоснабжении» относятся только централизованные инженерные коммуникации (тепловые сети). Кроме того, при определении процента износа здания с кадастровым номером № административным ответчиком был применен метод эффективного возраста. Методические указания допускают использование моделей накопления физического износа только при отсутствии достаточного для моделирования количества данных. Определение фактического износа методом эффективного возраста не предусматривает индивидуального определения фактического состояния конструктивных элементов здания, в то время как пункт 3.5 Методических указаний гласит, что необходимо учитывать максимально полные сведения, полученные в том числе с привлечением уполномоченного органа, о местоположении, физических, технических и эксплуатационных характеристиках, степени благоустройства объектов недвижимости, ограничениях в их использовании, иных характеристиках, необходимых для определения кадастровой стоимости. Согласно техническому паспорту на здание, конструктивные элементы имеют мелкие дефекты, наличие которых при расчете износа здания не учтено, корректировка на состояние не применена. Полагал, что в случае наличия расхождений в имеющихся сведениях в отношении объектов недвижимости административный ответчик должен был осуществить индивидуальный расчет кадастровой стоимости.

Представитель административного ответчика ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» ФИО2 возражала против удовлетворения заявленных исковых требований, указав на то, что оспариваемые решения являются законными и обоснованными, принятыми в строгом соответствии с нормами действующего законодательства. При расчете кадастровой стоимости для объекта недвижимости с кадастровым номером № была выбрана таблица справочника «Ко-Инвест 2018. Общественные здания» ruОЗ.08.000.0036, справочный объем составляет <данные изъяты>. В представленных административным истцом с заявлением об исправлении ошибок документах, а именно: техническом паспорте, подготовленном по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, и самом заявлении об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, отсутствовала информация о расчете объема здания. Так как имелась разница в объемах, была рассчитана корректировка на объем, значение которой составило 1. Кроме того, выбранная таблица справочника «Ко-Инвест 2018. Общественные здания» ruОЗ.08.000.0036 включает в себя в том числе отопление. При этом под «отоплением» понимается наличие внутренних приборов отопления – радиаторов, тепловых завесов, трубопроводов отопления и пр. Система подведения отопления (индивидуальная от собственной котельной или централизованное отопление от тепловых сетей) не имеет значения. Наличие отопления в здании подтверждается техническим паспортом на спорный объект недвижимости (отопление от собственной котельной). Согласно пункту 7.3.4 Методических указаний при использовании ретроспективных данных о физическом износе (дата заполнения которых отстоит более чем на 1 год от даты определения кадастровой стоимости) необходимо ввести корректировку на состояние. Расчет инвентаризационной стоимости в представленном административным истцом техническом паспорте производился по иным сборникам. Следовательно, удельные веса конструктивных элементов здания, а следовательно и % износа могут не соответствовать. Технический паспорт объекта составлен по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, дата оценки 1 января 2019 года. Таким образом, использовать в расчетах износ, указанный в техническом паспорте, было недопустимо. Поскольку методика расчета корректировки в Методических указаниях отсутствует, во избежание некорректности расчета кадастровой стоимости, физический износ был рассчитан на основании метода эффективного возраста. Класс качества здания определяется тем классом, по которому набирается большее количество признаков в % от общего количества позиций в классе. Согласно справочнику «Ко-Инвест 2018. Общественные здания» класс качества здания с кадастровым номером № был определен как средний. В справочнике «Ко-Инвест 2018. Общественные здания» корректировка на различия в классе качества не предусмотрена. Согласно техническому паспорту на объект недвижимости с кадастровым номером №, подготовленному по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в здании имеется теплоснабжение. Данная характеристика в силу пункта 1.14 Методических указаний была учтена в справочной стоимости. Группа капитальности по указанному техническому паспорту определена как I, что соответствует выбранной ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» таблице при расчете кадастровой стоимости здания. Материл стен в данном случае никак не повлиял на результат определения кадастровой стоимости. Сведения о материале стен здания с кадастровым номером № как «Кирпичные» был получен Учреждением от Управления Росреестра по Брянской области. Поскольку в представленных административным истцом справках № от ДД.ММ.ГГГГ указаны номера объектов недвижимости (зданий), а формулируются как земельные участки, данная информация не могла быть использована, так как являлась противоречивой. Также указала, что такое понятие как методологическая ошибка в законодательстве отсутствует. Административный истец неверно делает вывод об ошибках, которые могут быть допущены при расчете кадастровой стоимости. Соответствие отчета и расчетов кадастровой стоимости объектов законодательству о кадастровой оценке подтверждается актом проверки соответствия отчета об итогах государственной кадастровой оценки требованиям к отчету об итогах государственной кадастровой оценки от ДД.ММ.ГГГГ №, составленным Управлением Росреестра по Брянской области.

Представители Управления имущественных отношений Брянской области, Управления Росреестра по Брянской области, Правительства Брянской области в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, ходатайств с просьбой отложения слушания дела в адрес суда не направили.

В возражениях на административное исковое заявление представитель Управления имущественных отношений Брянской области ФИО3 просит в удовлетворении заявленных требований отказать, поскольку административным истцом не представлено доказательств того, что специалистом ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» были допущены ошибки, выразившиеся в неправильном расчете кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

В соответствии с требованиями статьи 150, части 4 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, принимая во внимание, что неявка в суд лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения и разрешения административного дела, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Выслушав объяснения представителя административного истца ФИО1, представителя административного ответчика ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» ФИО2, пояснения специалиста ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» - заместителя начальника отдела кадастровой оценки ФИО4, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Частью 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

При этом под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости, включая оспаривание решений и действий (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Комиссия).

Результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены заявителем, а после 15 сентября 2015 года - административным истцом в судебном порядке посредством предъявления следующих требований:

- об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости; об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки (далее - заявления о пересмотре кадастровой стоимости);

- об оспаривании решения или действия (бездействия) Комиссии (пункты 1, 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Из системного толкования приведенных норм следует, что положениями федерального закона предусмотрено право гражданина либо юридического лица оспорить в судебном порядке решение бюджетного учреждения, принятое по итогам рассмотрения обращения об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.

Такой спор в силу указанных разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, является спором об определении кадастровой стоимости.

Как следует из материалов дела, АО «Тандер» является собственником следующих объектов недвижимости:

- здания, назначение: <данные изъяты>, наименование: <данные изъяты>, количество этажей, в том числе подземных этажей: <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>;

- здания, назначение: <данные изъяты>, наименование: <данные изъяты>, количество этажей, в том числе подземных: <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

На основании приказа Управления имущественных отношений Брянской области от 2 октября 2018 года № 1196 «О проведении государственной кадастровой оценки на территории Брянской области» ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» в 2019 году была проведена очередная государственная кадастровая оценка в отношении всех видов объектов недвижимости, в том числе земельных участков всех категорий земель, расположенных на территории Брянской области: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса, подготовлен Отчет об итогах государственной кадастровой оценки земельных участков, зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино – мест и сооружений, расположенных на территории Брянской области по состоянию на 1 января 2019 года №. Результаты оценки утверждены приказом Управления имущественных отношений Брянской области от 22 ноября 2019 года № 1498.

В результате данной государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым № по состоянию на 1 января 2019 года определена в размере 21481077 руб. 04 коп., кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года в размере 366487256 руб. 88 коп.

АО «Тандер», обнаружив ошибки в определении размера кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости, ДД.ММ.ГГГГ обратилось в ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» с заявлениями об исправлении ошибок, заключающихся: в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № в неверном указании объема здания (<данные изъяты> вместо <данные изъяты>), неверном указании процента износа здания (6,6% вместо 5%), не применении корректировки на отсутствие подключения к центральному теплоснабжению, неверном определении класса качества здания (STANDART вместо ECONOM); в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № в неверном определении материала стен («Кирпич» вместо «Металлические колонны, панели сэндвич») и не применении корректировки на отсутствие подключения к центральному теплоснабжению.

В подтверждение указанных доводов сослалось на технический паспорт объекта недвижимости с кадастровым номером №, подготовленный ГУП «Брянскоблтехинвентаризация» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, на технический паспорт объекта недвижимости с кадастровым номером №, подготовленный Брянским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, справки, выданные главным инженером АО «Тандер» от ДД.ММ.ГГГГ № и сведения Гугл карты.

Рассмотрев заявления АО «Тандер», ДД.ММ.ГГГГ ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» в виду отсутствия выявленных при проверке технических и методологических ошибок приняло решения об отказе в пересчете кадастровой стоимости №№ 258, 261.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 21 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» бюджетные учреждения, осуществившие определение кадастровой стоимости, рассматривают заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.

Ошибками, допущенными при определении кадастровой стоимости, являются: несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке; описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная ошибка, повлиявшие на величину кадастровой стоимости одного или нескольких объектов недвижимости.

Заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, вправе подать любые юридические и физические лица, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления (далее также - заявители) (часть 5 указанной статьи).

Части 9-11 статьи 21 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ гласят, что заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, должно содержать:

- фамилию, имя и отчество (последнее - при наличии) физического лица, полное наименование юридического лица, номер телефона для связи с заявителем, почтовый адрес и адрес электронной почты (при наличии) лица, подавшего заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости;

- кадастровый номер объекта недвижимости (объектов недвижимости), в отношении которого подается заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости;

- указание на содержание ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, с указанием (при необходимости) номеров страниц (разделов) отчета, на которых находятся такие ошибки, а также обоснование отнесения соответствующих сведений, указанных в отчете, к ошибочным сведениям.

К заявлению об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, по желанию заявителя могут быть приложены документы, подтверждающие наличие указанных ошибок. Истребование иных документов, не предусмотренных настоящей статьей, не допускается.

К заявлению об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, могут быть приложены иные документы, содержащие сведения о характеристиках объекта недвижимости.

При рассмотрении заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, учитывается, что ошибкой также является допущенное при определении кадастровой стоимости искажение данных об объекте недвижимости, на основании которых определялась его кадастровая стоимость, в том числе:

1) неправильное определение условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта недвижимости, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное или ветхое состояние объекта недвижимости, степень его износа, нахождение объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории);

2) использование недостоверных сведений о характеристиках объекта недвижимости при определении кадастровой стоимости (часть 13).

По итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, бюджетным учреждением принимается одно из следующих решений:

1) об удовлетворении заявления и необходимости пересчета кадастровой стоимости в связи с наличием ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости;

2) об отказе в пересчете кадастровой стоимости, если наличие ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, не выявлено (часть 14 статьи 21 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ).

В случае принятия решения об отказе в исправлении ошибок в таком решении должны быть приведены все основания его принятия, в том числе с указанием страниц (разделов) отчета, содержащих информацию о том, что при оценке конкретного объекта недвижимости указанные в заявлении ошибки не были допущены.

Решение бюджетного учреждения, принятое по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства (части 22, 23 указанной статьи).

Действующее законодательство о кадастровой оценке связывает понимание кадастровой стоимости с соблюдением методических указаний о государственной кадастровой оценке, в ходе которой формируется соответствующая стоимостная характеристика объекта недвижимости, а также с использованием как рыночной, так и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости для проведения такой оценки.

При этом, недостатки государственной кадастровой оценки могут быть устранены в том числе путем исправления ошибок в порядке статьи 21 Закона № 237-ФЗ, под которыми понимается несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке; описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная ошибка, повлиявшие на величину кадастровой стоимости одного или нескольких объектов недвижимости.

Из указанной нормы следует, что для установления методологической ошибки необходимо наличие следующих условий: нарушение должно влиять на величину кадастровой стоимости объекта недвижимости, определение кадастровой стоимости должно не соответствовать положениям методических указаний, которые определяют правила установления кадастровой стоимости объектов недвижимости и предназначены для определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением субъекта Российской Федерации, наделенным полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости.

Административным ответчиком, в соответствии с требованиями Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, представлена совокупность письменных доказательств, подтверждающих полномочия Учреждения на принятие оспариваемых решений; соблюдение процедуры их принятия. Указанные обстоятельства административным истцом не оспаривались.

Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости в том числе объектов недвижимости с кадастровыми номерами № и № проводилась ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» в 2019 году на основании Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в соответствии с Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 мая 2017 года № 226 (далее - Методические указания).

Данные Методические указания о государственной кадастровой оценке определяют правила установления кадастровой стоимости объектов недвижимости: земельных участков и иных объектов недвижимости, в том числе объектов капитального строительства (ОКС) и предназначены для определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением субъекта Российской Федерации, наделенного полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости.

В соответствии с пунктом 2.2. Методических указаний для целей подготовки к проведению государственной кадастровой оценки уполномоченным в сфере проведения государственной кадастровой оценки органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации (далее - уполномоченный орган) обеспечивается предоставление сведений Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), а также сведений, содержащихся в учетно-технической документации (далее - техническая документация (при наличии).

В соответствии с разделами 5, 6, 7 Методических указаний бюджетным учреждением осуществляется сбор сведений о значимых ценообразующих факторах, осуществляется оценочное зонирование, проводится объединение объектов недвижимости в группы и подгруппы, в рамках которых подлежит определению кадастровая стоимость, определяются подходы и методы массовой оценки.

Согласно отчету № определение кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами № и № осуществлялось затратным подходом методом моделирования затрат, необходимых для замещения объекта недвижимости (затраты на замещение).

В соответствии с Методическими указаниями спорные объекты были отнесены к оценочной группе 0400 «Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения».

Согласно Приложению № 6 к Методическим указаниям расчет кадастровой стоимости объектов капитального строительства, отнесенных к 4 сегменту «Торговые, торгово- сервисные и торгово – развлекательные объекты, объекты общепита, заправочные станции», к которым относятся объекты оценки с кадастровыми номерами № и №, рекомендовано проводить затратным подходом.

В соответствии с пунктами 7.1.2, 7.3.1, 7.3.2, 7.3.10 Методических указаний затратный подход основан на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства или замещения объекта недвижимости. Для использования этого подхода необходимы актуальные и достоверные данные о соответствующих затратах. Моделирование в рамках затратного подхода основано на определении зависимости затрат от удельных показателей затрат на создание (замещение, воспроизводство) аналогичных объектов.

Пункт 7.3.10 Методических указаний гласит, что в процессе определения бюджетным учреждением кадастровой стоимости с применением методов массовой оценки при проведении расчетов затратным подходом возможно использовать справочники укрупненных показателей стоимости строительства, к которым относятся справочники Ко-Инвест и УПВС.

Исходя из пояснений специалиста ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» - заместителя начальника отдела кадастровой оценки ФИО4 и отчета № следует, что выбор объектов аналогов произведен на основании данных справочника укрупненных показателей стоимости строительства Ко-Инвест, 2018, «Общественные здания» из объектов соответствующей конструктивной системы и класса качества, с аналогичным оцениваемым объектам функциональным назначением.

Согласно пункту 1.14 Методических указаний при определении кадастровой стоимости ОКС учитывается неотделимое внутреннее инженерное оборудование, без которого эксплуатация этих ОКС в соответствии с их видом использования, назначением невозможна или существенно затруднена.

К инженерному оборудованию относится в том числе внутренние приборы отопления – радиаторы, тепловые завесы, трубопроводы отопления и прочее, которые указаны в справочнике Ко-Инвест и входят в расценку «отопление».

Таким образом, используемый в рамках проведения оценки справочник Ко-Инвест содержит информацию о влиянии наличия или отсутствия в здании инженерных систем, а не центральных коммуникаций.

В техническом паспорте объекта недвижимости с кадастровым номером №, подготовленном Брянским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в графе «отопление» указано «от групповой котельной» (раздел IV).

В техническом паспорте объекта недвижимости с кадастровым номером №, подготовленном ГУП «Брянскоблтехинвентаризация» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в графе «отопление» указано «от собственной котельной» (раздел IV).

В пункте 5.1. Методических указаний в Приложении № 3 приведен примерный перечень ценообразующих факторов для целей установления кадастровой стоимости.

Ценообразующие факторы для оценки здания приведены в пунктах 20 - 36 Приложения № 3, среди которых такой ценообразующий фактор как центральное теплоснабжение отсутствует.

Таким образом, довод административного истца о том, что при проведении государственной кадастровой оценки спорных объектов недвижимости не была применена корректировка на отсутствие подключения к центральному теплоснабжению является несостоятельным.

При расчете кадастровой стоимости для объекта недвижимости с кадастровым номером № была выбрана таблица справочника Ко-Инвест ruОЗ.08.000.0036.

Справочный показатель восстановительной стоимости объекта согласно данной таблице указан в м3.

Согласно пункту 7.3.1 Методических указаний группы (подгруппы) ОКС, кадастровая стоимость которых определяется затратным подходом, разделяются исходя из видов использования объектов недвижимости с разбивкой объектов по классу конструктивной схемы, классу качества объекта (уровню отделочных покрытий и качеству инженерных коммуникаций), классу их капитальности, условиям строительства, этажности и прочее.

При отсутствии доступной информации по какому-либо параметру данный параметр определяется на основе допущений либо не участвует в группировке.

Поскольку в данных, представленных Управлением Росреестра по Брянской области, сведения об объеме здания не содержались, объем здания, исходя из пункта 20 Общей части к сборнику УПВС, определялся ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» произведением его площади на высоту здания.

Таким образом, объем здания с кадастровым номером № составил <данные изъяты>. (из расчета: <данные изъяты> кв.м. (общая площадь в соответствии с данными Перечня переданных Управлением Росреестра по Брянской области) * <данные изъяты> м. (высота здания принята в соответствии с требованиями СП 118.13330.2012* «Общественные здания и сооружения», ГОСТ 21506-2013, а также в соответствии с принятыми допущениями).

В исковом заявлении, а также в заявлении об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, АО «Тандер» объем здания указывает в размере <данные изъяты>.

Однако, данные сведения при обращении в ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» подтверждены не были. В представленной в адрес административного ответчика копии технического паспорта раздел с указанием объема здания отсутствовал, что также не оспаривалось представителем административного истца в ходе судебного разбирательства дела.

Исходя из технического паспорта на объект недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 10 сентября 2012 года, истребованного судом в ходе рассмотрения дела, объем здания на момент проведения государственной кадастровой оценки составлял <данные изъяты>.

При указанных обстоятельствах, довод АО «Тандер» о том, что ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» при расчете кадастровой стоимости здания с кадастровым номером № неверно рассчитало объем здания, взяв завышенный показатель, является необоснованным.

В соответствии с пунктом 7.3.4 Методических указаний физический износ для целей Указаний - утрата полезности объекта недвижимости или его компонентов, связанная с временным фактором (естественное старение) или условиями эксплуатации, которая приводит к потере стоимости.

Физический износ рассчитывается на основании данных технической документации. При использовании данных технической документации следует учитывать дату заполнения этой документации. При использовании ретроспективных данных (дата заполнения которых отстоит более чем на 1 год от даты определения кадастровой стоимости) необходимо ввести корректировку на состояние.

Согласно техническому паспорту на объект недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ износ указан в размере 5%.

Поскольку технический паспорт на объект недвижимости изготовлен по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, а дата государственной кадастровой оценки здания - 1 января 2019 года, то есть дата заполнения, содержащихся в технической документации сведений, отстает на 5 лет от даты проведения оценки, физический износ был рассчитан административным ответчиком на основании метода эффективного возраста, что прямо предусмотрено Методическими указаниями.

Как указывалось ранее, группы (подгруппы) ОКС, кадастровая стоимость которых определяется затратным подходом, разделяются исходя из видов использования объектов недвижимости с разбивкой объектов в том числе по классу качества объекта (уровню отделочных покрытий и качеству инженерных коммуникаций) (пункт 7.3.1 Методических указаний).

Опрошенный в судебном заседании специалист ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» - заместитель начальника отдела кадастровой оценки ФИО4 пояснила, что класс качества здания определяется тем классом, по которому набирается большее количество признаков в % от общего количества позиций в классе. При одинаковом максимальном количестве признаков классов качества предпочтение отдается более высокому классу. При определении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером № подбирались таблицы из справочника Ко-Инвест с минимальными различиями между объектом оценки и аналогом (по материалу стен, конструктивным особенностям, классу конструктивных систем, группе капитальности). В результате произведенных сопоставлений таблица Ко-Инвест «Общественные здания» ruОЗ.08.000.0036 включала в себя расценку только для класса качества «STANDART».

Данные обстоятельства подтверждены представленной в ходе судебного разбирательства дела стороной административного истца таблицей укрупненного показателя стоимости строительства ruОЗ.08.000.0036.

Довод же АО «Тандер» о том, что характеристики объекта недвижимости с кадастровым номером № соответствуют объекту аналогу класса ECONOM, является голословным, документально не подтвержденным.

Согласно рекомендациям по использованию справочника Ко-Инвест в разделе «последовательность оценки» сказано, что оценку с использованием справочника рекомендуется выполнять в последовательности: подготовить исходные данные об оцениваемом объекте; определить конструктивную систему и класс качества объекта оценки; подобрать укрупненный стоимостной показатель в соответствии с функциональным назначением, конструктивной системой, классом качества и техническими характеристиками; определить необходимые параметры, подлежащие корректировке; рассчитать количественное значение корректирующих коэффициентов; произвести расчеты стоимости объекта.

В разделе «корректировка справочных стоимостных показателей» указано, что при оценке конкретного здания предусмотрена возможность корректировки справочных показателей, учитывающих неполное соответствие оцениваемого объекта объекту – аналогу по объемно-планировочным, конструктивным параметрам, качеству применяемых материалов, конструкций, типам инженерных систем, регионально – экономическим, природно – климатическим и местным условиям осуществления строительства.

Из изложенных рекомендаций по использованию справочника Ко-Инвест следует, что определить кадастровую стоимость объекта без присвоения ему класса конструктивной системы и, как следствие, группы капитальности не представляется возможным.

Исходя из Приложения №4 к Методическим указаниям, при определении кадастровой стоимости материал стен используется для установления класса конструктивной системы и группы капитальности объекта оценки.

Согласно данным Перечня, переданных Управлением Росреестра по Брянской области, материал стен объекта недвижимости с кадастровым номером № указан как «Кирпич».

Согласно разделу VI технического паспорта на данный объект недвижимости, составленного по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, материал стен и наружной отделки указан «Металлические колонны, панели сэндвич». Группа капитальности указана – I.

Материал стен и наружной отделки объекта недвижимости как «Металлические колонны, панели сэндвич» также подтверждается материалами истребованного судом регистрационного дела.

Группа капитальности при расчете кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № определена ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» также как I.

Ссылку административного истца на письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии № от ДД.ММ.ГГГГ, в котором указано, что определение кадастровой стоимости нежилых зданий, в сведениях ЕГРН и (или) в сведениях технической документации, проектной документации о которых указан материал стен как «Сэндвич панели» или «Металлический каркас с сэндвич панелями», может осуществляться бюджетным учреждением в том числе в рамках использования кода поля «61001999000» согласно Приложения №4 Методических указаний без учета класса конструктивной системы и группы капитальности, как на доказательство нарушения Методических указаний, допущенных ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация», суд находит несостоятельной, поскольку данное письмо указывает на возможность, но не обязанность бюджетного учреждения отнесения указанного материала стен к группе «Иное».

В свою очередь материал стен и/или группа капитальности используются для установления срока экономической жизни (Приложение №9 к Методическим указаниям).

Однако, несмотря на то, что при расчете кадастровой стоимости ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» был взят неверный материал стен это не привело к нарушению прав административного истца, поскольку согласно расчету износа, произведенного в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № исходя из материала стен, указанного в техническом паспорте, и группы капитальности, приведенному административным ответчиком в письменных пояснениях от ДД.ММ.ГГГГ, его размер составит 6,35%, что приведен к увеличению кадастровой стоимости объекта недвижимости относительно рассчитанной в рамках государственной кадастровой оценки с износом 6,6%.

Согласно пункту 1.3 Методических указаний при определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости. При невозможности применения методов массовой оценки определение кадастровой стоимости осуществляется индивидуально в отношении объектов недвижимости в соответствии с пунктом 8.1 Указаний.

Индивидуальный расчет может применяться при определении кадастровой стоимости в следующих случаях: требуется определение стоимости эталонного (типового) объекта с заданными характеристиками, относительно которого будут моделироваться стоимости объектов недвижимости; требуется определение стоимости конкретных объектов недвижимости с целью обеспечения достаточного количества информации о рынке (сегменте рынка) объектов недвижимости; невозможности расчета с применением моделирования стоимости, в том числе статистической обработки объектов, в силу недостаточного количества информации о рынке (сегменте рынка) объектов недвижимости; определение кадастровой стоимости особо сложных объектов недвижимости, обладающих уникальными характеристиками.

Однако, доказательств необходимости определения бюджетным учреждением кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в рамках индивидуального расчета, соответствия спорных объектов одному из оснований, указанных в пункте 8.1 Методических указаний, административным истцом в ходе судебного разбирательства представлено не было, в связи с чем довод АО «Тандер» в указанной части подлежит отклонению.

Исходя из положений пункта 1 части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, для удовлетворения судом административного иска об оспаривании решения, действия (бездействия) органа государственной власти или должностного лица, суд должен установить совокупность двух условий: несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) закону и нарушение такими решениями, действиями (бездействием) прав и законных интересов административного истца.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что решения ГБУ «Брянскоблтехинветаризация» приняты в соответствии с предоставленными ему полномочиями, с соблюдением установленного для их принятия порядка (формы, сроков, оснований и процедуры), при соответствии его содержания требованиям нормативных правовых актов, регулирующих спорные правоотношения, права административного истца не нарушают.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения административного иска АО «Тандер».

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении административного искового заявления акционерного общества «Тандер» о признании незаконными решения Государственного бюджетного учреждения «Брянскоблтехинвентаризация» от 31 мая 2022 года № 258, решения Государственного бюджетного учреждения «Брянскоблтехинвентаризация»от 31 мая 2022 года № 261; установлении наличия единой методологической ошибки при расчете кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилого здания с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 1 января 2019 года, объекта недвижимости: нежилого здания с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 1 января 2019 года; об обязании Государственное бюджетное учреждение «Брянскоблтехинвентаризация» устранить допущенные методологические ошибки при расчете кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилого здания с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 1 января 2019 года, объекта недвижимости: нежилого здания с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 1 января 2019 года с учетом обстоятельств, установленных в решении суда, отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Брянский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 22 декабря 2022 года.

Председательствующий Е.М. Бурлина