Дело №2-3034/2025

25RS0029-01-2025-004503-92

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 октября 2025 г. г. Уссурийск

Уссурийский районный суд Приморского края в составе

председательствующего судьи Сабуровой О.А.

при секретаре Барабаш И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о возмещении стоимости имущественного права, переданного по договору уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, взыскании убытков,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с указанным иском к ответчику, в котором с учетом уточнённой редакции требований указал следующее. ДД.ММ.ГГ между истцом ФИО1 (цедент) и ответчиком ФИО2 (цессионарий) был заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды XXXX земельного участка с кадастровым номером XXXX, площадью 733 кв.м, расположенного по адресу: г.Уссурийск, XXXX, сроком на 50 лет (по ДД.ММ.ГГ), зарегистрированного Росреестром по Приморскому краю в ЕГРН за XXXX от ДД.ММ.ГГ. Между тем, в данном договоре уступки прав и обязанностей не указана цена передачи имущественного права пользования земельным участком как объектом недвижимости, а также отсутствуют иные условия перенайма (дарение). Необходимость заключения данного договора вызвана тем, что арендованный земельный участок площадью 733 кв.м фактически представляет собой неотъемлемую часть целостного единого земельного участка общей площадью 3233 кв.м, из которой 2500 кв.м - в собственности ФИО1, 733 кв.м - на правах аренды, собственник Уссурийский городской округ. Основная часть земельного участка площадью 2500 кв.м была продана ответчику ФИО2 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГ. ФИО2 приобрел данный участок с целью использования его под свой коммерческий проект – строительство многоквартирного дома в восемь этажей. Полагает, что предметом договора уступки является передача права пользования объектом недвижимости (арендованный земельный участок), приносящий доход арендатору (цеденту) в виде урожая на протяжении 15 лет аренды (с 2007 по 2022 гг.). Кроме того, ответчик использует данный земельный участок в коммерческих целях, т.е. для извлечения прибыли. Кроме этого, переход права пользования арендным участком дает его правопользователю возможность оформления арендного участка в собственность на приоритетных условиях. Согласно разъяснениям Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 №54 п.3, если условия договора просто умалчивают о цене, то это не свидетельствует о намерении цедента одарить цессионария. Расписка со стороны ФИО2 в получении оплаты за земельный участок с домом и право переуступки от ДД.ММ.ГГ является подтверждением в получении денежных средств только по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГ, но не подтверждает факта расчета (получения денег) за передачу имущественного права по договору уступки от ДД.ММ.ГГ. Кроме того, в расписке от ДД.ММ.ГГ нет ссылки на договор переуступки от ДД.ММ.ГГ. Расчет (передача денег) по договору уступки имущественных прав на пользование арендным участком площадью 733 кв.м с кадастровым номером XXXX со стороны ответчика в пользу истца не производился, переуступка имущественного права пользования данным арендным участком остается неоплаченной по настоящее время. Цена переуступки права пользования арендным участком определяется исходя из рыночной стоимости участка, находящегося в собственности. Согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГ цена за 2500 кв. м составила 6 500 000 руб., следовательно, за 1 кв.м стоимость равняется 2600 руб. Соответственно цена за 733 кв.м. равняется 1 905 800 руб. Однако с учетом п. 3 ст. 393 ГК РФ о применении цен, существующих на день вынесения решения суда, истец просит учитывать изменение цены в сторону увеличения за период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ. Прирост стоимости за счет инфляции за период с июня 2022 года по август 2025 года включительно составил 571 176,38 руб. Соответственно, окончательная стоимость земельного участка с учетом прироста по состоянию на ДД.ММ.ГГ составила 2 476 976,38 руб. Кроме того, согласно договору уступки к ответчику перешли все права и обязанности по договору аренды земельного участка, однако имеется задолженность в сумме 3201,59 руб. по квитанции от ДД.ММ.ГГ (137,26 руб.) и на ДД.ММ.ГГ (3064,23 руб.), которые пришлось оплатить истцу. На основании изложенного, с учетом уточнений истец просит взыскать с ответчика 2 476 976,38 руб. в счет возмещения стоимости имущественного права по договору уступки от ДД.ММ.ГГ, а также оплаченную истцом заложенность по арендной плате за земельный участок в размере 3201,59 руб.

Представитель истца в судебном заседании на заявленных требованиях настаивала в полном объеме по основаниям, указанным в иске.

В судебном заседании представитель ответчика с иском не согласилась, представила письменные возражения на иск от ДД.ММ.ГГ, а также от ДД.ММ.ГГ, в которых возражала против удовлетворения исковых требований. Суть возражений сводилась к тому, что сумма 7 000 000 руб. получена продавцом в результате единой сделки по покупке жилого дома с земельным участком по адресу: г. Уссурийск, XXXX и уступке права аренды на прилегающий участок, что подтверждает предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ, в котором указано три вышеназванных объекта недвижимости и указана общая стоимость – 7 000 000 руб. Также в данную стоимость вошли железный контейнер и металлический гараж. В расписке также предусмотрели, что оплата получена за все перечисленные объекты, в том числе и уступку права требования. Таким образом, отсутствие цены в договоре уступки права требования от 13.005.2022 не свидетельствует о дарении прав требования, а указывает на возмездный характер. Также предварительный договор и расписка указывают на то, что расчет по сделке произведен в полном объеме. Ответчик рассматривал покупку жилого дома с двумя земельными участками, он не рассматривал покупку данных объектов по отдельности. Жилой дом предназначен был для сноса и ценности не представлял. Наличие цены в договоре уступки не является существенным условием, поэтому не указали цену по обоюдному согласию. Истец при расчете цены иска использует непрофессиональный подход, приравняв земельный участок на праве аренды к участку, принадлежащему на праве собственности. Истец злоупотребляет своим правом и предъявлением иска о возмещении, пытается получить дополнительную прибыль помимо заранее оговоренной цены за имущество, извлекая выгоду из своего преимущественного положения. На протяжении трех лет после совершения сделки со стороны истца претензий по поводу доплаты за проданные им объекты не возникало. Договор уступки прав и обязанностей был заключен ДД.ММ.ГГ, государственная регистрация уступки за ФИО5 состоялась ДД.ММ.ГГ. Договор вступает в силу с момента его подписания, так как иной момент вступления законом не предусмотрен. Согласно консультативному заключению XXXX-В от ДД.ММ.ГГ о рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на ДД.ММ.ГГ рыночная стоимость составляла – жилого дома 2 050 000 руб., земельного участка под жилым домом- 2 290 000 руб., стоимость уступки права аренды – 800 000 руб., что в совокупности составляет – 5140 000 руб. Обязанность уплаты арендных платежей наступает с момента подписания договора, дата начала исчисления арендной платы с ДД.ММ.ГГ. Согласно акту сверки расчетов по оплате между администрацией УГО и ФИО2 за период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ по договору аренды XXXX от ДД.ММ.ГГ выявлена переплата в сумме 350,86 руб. Задолженность отсутствовала. ДД.ММ.ГГ участок по договору купли-продажи был выкуплен, и аренда прекратилась датой регистрации права собственности. Оплачивал ли арендную плату в период своего владения истец ответчику неизвестно. Таким образом, истец не имеет права требовать возмещения его личных долгов по договору аренды, так как письменно не заключил с ним соглашение о переводе долга истца по аренде на ответчика.

Суд, выслушав явившихся участников процесса, изучив материалы дела, приходит к следующему.

Как определено п. 2 ст. 1 ГК РФ, граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе, они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству его условий.

В соответствии с пунктом 1 статьи 388 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты. Право требования по денежному обязательству может перейти к другому лицу в части, если иное не предусмотрено законом.

В силу пункта 3 статьи 423 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, на основании которого производится уступка, предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа этого договора не вытекает иное.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГ N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки", отсутствие в договоре уступки условия о цене передаваемого требования само по себе не является основанием для признания его недействительным или незаключенным.

Стороны договора уступки прав требования (цессии) не лишены права заключить иное соглашение к договору и согласовать условие о цене договора и порядке ее уплаты.

Как установлено в ходе судебного разбирательства и следует из материалов дела, земельный участок, общей площадь 733 кв./м. из земель населенных пунктов, кадастровый № XXXX, адрес: участок находится примерно в 64 м по направлению на юго-восток от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: край Приморский, г. Уссурийск, XXXX, на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГ XXXX передан в аренду ФИО1 (арендатор) на срок с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ Арендодатель – Уссурийский городской округ.

ДД.ММ.ГГ ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключили предварительный договор с условием об обеспечении исполнения обязательств, разделом 1 "Предмет договора" которого:

1.1. Стороны договорились о заключении в последующем основного договора купли-продажи недвижимого имущества: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: зона общественной застройки г. Уссурийска (О-З), для обслуживания и эксплуатации жилого дома, площадь 2500 кв./м., адрес: установлено относительно ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: край Приморский, г. Уссурийск, XXXX кадастровый XXXX.

с построенным жилым домом общей площадью 32 кв.м., этажность -1, назначение: жилое (далее именуемым по тексту - объект), по которому сторона - 1 будет выступать продавцом, а сторона - 2 покупателем недвижимого имущества.

1.2. Указанный земельный участок принадлежит стороне-1 на праве собственности, о чем в Единого государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделаны записи XXXX от ДД.ММ.ГГ

указанный жилой дом принадлежит «ПРОДАВЦУ» на праве индивидуальной собственности на основании, Свидетельства о государственной регистрации права, о чем Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю сделана запись о праве собственности, Управлением Федеральной службы государственной регистрации,, кадастра и картографии по Приморскому краю в Едином государственном реестре недвижимости - XXXX от ДД.ММ.ГГ

1.3. Земельного участка: категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: зона общественной" застройки г. Уссурийска (О-З), для обслуживания и эксплуатации жилого дома, площадь 733 кв./м., адрес: Участок находится примерно в 64 м по направлению на юго-восток от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: край Приморский, г. Уссурийск, XXXX, кадастровый № XXXX, находящийся в аренде у Администрации Уссурийского городского округа.

Общая стоимость объектов недвижимости оценивается сторонами 7000000 руб. Из них стоимость 200 000 руб. оплачены в качестве задатка от ДД.ММ.ГГ

Оставшаяся часть денежных средств в сумме 6 800 000 руб. передаться продавцу после перехода права собственности, а часть денежных средств в сумме 200 000 руб. были переданы в качестве задатка.

ДД.ММ.ГГ ФИО1 выдана подписанная им собственноручно расписка о том, что он получил деньги в качестве задатка в сумме 200 000 руб. в счет расчета по предварительному договору.

ДД.ММ.ГГ между ФИО1 и ФИО5 заключен основной договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, в котором стоимость передачи прав и обязанностей стороны указали в сумме 7 000 000 руб., из них: 6 500 000 руб. – стоимость земельного участка, 500 000 руб. стоимость жилого дома.

ДД.ММ.ГГ между истцом между ФИО1 (цедент) и ответчиком ФИО2 (цессионарий) заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды XXXX земельного участка с кадастровым номером XXXX, площадью 733 кв.м, расположенного по адресу: г.Уссурийск, XXXX, сроком на 50 лет (по ДД.ММ.ГГ), зарегистрированного Росреестром по Приморскому краю в ЕГРН за XXXX от ДД.ММ.ГГ.

ДД.ММ.ГГ ФИО1 выдана подписанная им собственноручно расписка, согласно которой он получил деньги в сумме 6 800 000 руб. в качестве оплаты по договору купли-продажи жилого дома с земельным участком от ДД.ММ.ГГ, а именно: жилой дом, площадью 32 кв.м, по адресу: Приморский край, г.Уссурийск, XXXX, земельный участок кадастровый XXXX, площадью 2500 кв.м, расположенный по адресу : Приморский край, г. Уссурийск, XXXX, расположенные на данном участке железный контейнер и железный гараж, переход уступки на арендный земельный участок площадью 733 кв.м, местоположение установленного примерно в 64 м по направлению на юго-восток от ориентира – жилой дом, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г.Уссурийск, XXXX, путем перечисления по безналичному расчету на мой счет со счета депонированного безотзывного аккредитива, открытого в ПАО «Сбербанк».

Полученные ответчиком по двум распискам денежные средства в общей сумме составляют 7 000 000 руб.

Оценив представленные доказательства в порядке статьи 67 ГПК РФ, суд при разрешении спора исходит из того, что между сторонами ДД.ММ.ГГ заключен предварительный договор, в котором определена цена, в том числе и за передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, а также порядок расчетов как за уступку права требования по договору аренды, так и за продажу земельного участка и жилого дома.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что договор от ДД.ММ.ГГ передачи прав и обязанностей по договору аренды XXXX от ДД.ММ.ГГ, заключенный между ФИО1 (прежний арендатор) и ФИО5 (новый арендатор), является возмездным. При этом согласно собственноручно подписанному ФИО1 предварительному договору от ДД.ММ.ГГ цена уступки была согласована сторонами путем определения общей стоимости трех объектов недвижимости в размере 7 000000 руб. Таким образом, вопреки утверждениям истца, размер выкупной цены переданного права аренды был добровольно определен сторонами при заключении предварительного договора.

В этой связи довод истца о несогласованности в договоре цены за уступку требования основан на неправильном толковании действующего законодательства, поскольку условие о цене не является существенным для договора цессии.

Истец, соглашаясь с такой ценой, не был лишен права отказаться от заключения договора на таких ценовых условиях и не был лишен права предложить иную цену за уступаемое право аренды. Приняв исполнение по договору цессии, истец своими действиями согласился с такой стоимостью уступаемого им права.

Таким образом, условия предварительного договора, а также выданные ФИО1 расписки о получении от ФИО2 денежных средств в размере 7 000 000 руб., заключённый договор купли-продажи жилого дома с земельным участком от ДД.ММ.ГГ, в своей совокупности свидетельствуют об оплате уступленного права, а потому суд отказывает в удовлетворении требований истца о взыскании с ответчика денежной суммы в размере 2 476 976,38 руб. в счет возмещения стоимости имущественного права по договору уступки права аренды от ДД.ММ.ГГ.

Кроме того, отказывая в удовлетворении требований истца в данной части, суд также исходит из того, что пунктом 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена презумпция добросовестности участников гражданских правоотношений и разумность их действий.

В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о злоупотреблении права со стоны ответчика, в то время как у истца отсутствуют правовые основания для взыскания стоимости уступаемого права с ответчика в заявленном размере, в том числе рассчитанном от стоимости квадратного метра по сделке купли - продажи, что свидетельствует о злоупотреблении правом со стороны истца (пункт 1 статьи 10 ГК РФ), что в силу пункта 2 статьи 10 ГК РФ является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований в данной части.

Разрешая требования истца о взыскании убытков, а именно уплаченной истцом задолженности по договору аренды земельного участка, суд исходит их следующего.

Как следует из договора уступки передача прав и обязанности по договору аренды передаются цедентом цессионарию на срок с момента заключения настоящего договора до окончания срока действия договора аренды (п. 2).

Согласно акту сверки расчетов по оплате между администрацией УГО и ФИО2 за период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ по договору аренды XXXX от ДД.ММ.ГГ выявлена переплата в сумме 350,86 руб. Задолженность у ФИО2 отсутствовала.

Таким образом, выставленная ФИО1 задолженность по договору аренды по квитанциям в 2025 году, не свидетельствует о том, что данная задолженность возникла после перехода прав и обязанностей арендатора к цессионарию ФИО2 Так, сумма 3064,23 руб., выставленная к оплате, поименована как пеня, сумма 137,36 руб. выставлена как арендная плата по сроку за июнь, с датой платежа до ДД.ММ.ГГ.

Однако договор аренды прекратил свое действие в 2022 году, поскольку в отношении спорного земельного участка ДД.ММ.ГГ между администрацией Уссурийского городского округа и ФИО2 заключен договор купли-продажи.

При изложенном, оснований для возложения на ответчика обязанности по возмещению истцу спорной денежной суммы как убытков не имеется, поскольку отсутствует совокупность условий, предусмотренных ст. 15 ГК РФ, требования истца в указанной части также не подлежат удовлетворению.

По изложенному, руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о возмещении стоимости имущественного права, переданного по договору уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, взыскании убытков - оставить без удовлетворения в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Приморский краевой суд через Уссурийский районный суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Председательствующий О.А. Сабурова

Мотивированное решение изготовлено 14.11.2025.