Дело ...

РЕШЕНИЕ именем Российской Федерации

13 декабря 2022 года с. Степное

Степновский районный суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Рябухина С.Н.,

при секретаре судебного заседания Корнеевой В.М.,

с участием истца главы КФХ «С.С.А.» - С.С.А. и его представителя адвоката Сидоркина М.В., предоставившего ордер ... от ... и удостоверение ... от ..., доверенность от ...,

ответчика П.М.Н. и его представителей П.И.Н., действующего на основании доверенности от ..., ФИО1, действующей на основании доверенности от ...,

представителя третьего лица – администрации Степновского муниципального округа ... Д.В.В., действующего на основании доверенности ... от 21.01.2022г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению КФХ «С.С.А.» в лице главы С.С.А. к П.М.Н., С.Н.М., В.Е.Е. о признании договоров купли – продажи долей земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером ..., ...-недействительными,

установил:

КФХ «С.С.А.» в лице главы С.С.А. обратилось в суд с иском к П.М.Н., С.Н.М., В.Е.Е. о признании договоров купли – продажи долей земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером ..., ...-недействительными, указав, что ... между КФХ «С.С.А.» в его лице и собственником земельного участка Ч.В.П. был заключен договор аренды земельного участка, относящегося к землям сельхозназначения, расположенного по адресу: земли ...», ...

... между КФХ «С.С.А.» в его лице и собственником земельного участка С.Т.Г. был заключен договор аренды земельного участка, относящегося к землям сельхозназначения, расположенного по адресу: земли ... ...

Договора аренды были заключены сроком на 15 лет и зарегистрированы регистрационной службой.

Согласно п. 1 указанных договоров, по истечении срока действия договора он может быть продлен по договоренности сторон, при этом стороны не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока его действия должны уведомить друг друга в письменной форме о своих намерениях.

Согласно п. 3 п.п. 2 указанных договоров, арендатор имеет право на возобновление в преимущественном порядке договора на новый срок или выкуп земельного участка при их продаже на прочих равных условиях перед другими лицами.

Согласно п. 6 п.п. 4 указанных договоров, арендодатель обязан обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права на продление договора или права выкупа земельного участка при прочих равных условиях перед третьими лицами.

В июле 2021 года на его электронную почту ответчиком П.М.Н. была направлена выписка из Россреестра, согласно которой земельные участки сельхозназначения с кадастровыми номерами ... и ..., которые находились у него в аренде, на праве собственности принадлежат П.М.Н. Он не предал этому значения и продолжал обрабатывать данные земельные участки, так как они находились у него в аренде до ..., а арендную плату отправлял П.М.Н., который получая арендную плату, не возражал.

... ему стало известно, что П.М.Н. обратился в полицию с заявлением о том, что он незаконно пользуется его земельными участками, после чего он обратился за защитой своих прав.

Считает, что арендодатели, не выполнив свои обязательства, предусмотренные п. 6. п.п. 4 вышеназванных договоров аренды, не обеспечили возможность выкупа им земельных участков, не известили его о продаже спорных земельных участков, тем самым нарушив его права как арендатора на преимущественный выкуп этих земель.

Просит суд признать договор купли-продажи доли земельного участка, относящегося к землям сельхозназначения, расположенного по адресу: земли ... от ..., заключенный между П.М.Н. и В.Е.Е. - недействительным.

Признать договор купли-продажи доли земельного участка, относящегося к землям сельхозназначения, расположенного по адресу: земли ... года, заключенный между П.М.Н. и В.Е.Е. - недействительным.

Признать договор купли-продажи доли земельного участка, относящегося к землям сельхозназначения, расположенного по адресу: ... заключенный между П.М.Н. и С.Н.М. - недействительным.

Признать договор купли-продажи доли земельного участка, относящегося к землям сельхозназначения, расположенного по адресу: земли ... заключенный между П.М.Н. и С.Н.М. - недействительным.

В судебном заседании истец и его представитель адвокат Сидоркин М.В., действующий на основании ордера и доверенности, исковые требования поддержали и просили их удовлетворить.

В судебном заседании ответчик П.М.Н. исковые требования не признал, предоставив заявление, согласно которому просил суд отказать в удовлетворении исковых требований КФХ «С.С.А.» в лице главы С.С.А. в связи с пропуском срока обращения в суд в соответствии со ст.ст. 250 ГК РФ, 197 ГК РФ, 195 ГК РФ.

В судебном заседании представитель ответчика П.М.Н.- П.И.Н. просил суд отказать истцу в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В судебном заседании представитель П.М.Н. – ФИО1 просила суд отказать в удовлетворении исковых требований в виду пропуска истцом срока исковой давности, предусмотренной ст. 181 ГК РФ и невозможностью восстановления преимущественного права истца на выкуп спорных объектов в виду того, что на момент обращения в суд С.С.А. являлся арендатором и уже не обладал правом преимущественной покупки земельных участков. Кроме того, представила возражение на исковое заявление, указав указанные выше доводы.

Ответчик С.Н.М. в судебном заседании, просила отказать в удовлетворении требований. Продажей участка занимался ее муж, он предлагал С.С.А. купить участок, но тот отказался, после чего участок был продан П.М.Н.

Ответчик В.Е.Е. в судебное заседание не явилась, надлежаще извещена.

Определением от ... к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования привлечены администрация Степновского муниципального округа ..., Министерство имущественных отношений ....

В судебном заседании представитель третьего лица администрации Степновского муниципального округа ... Д.В.В. просил вынести законное и обоснованное решение.

В судебное заседание представитель третьего лиц – Министерства имущественных отношений не явился, надлежаще извещен.

Дело рассмотрено в отсутствие ответчиков С.Н.М., В.Е.Е., представителя третьего лица - Министерства имущественных отношений ..., в порядке ст.167 ГПК РФ.

Выслушав лиц участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований, по следующим основаниям.

В соответствии с положениями ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (ч.1). Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (ч.2).

Согласно ч.2 ст.260 ГК РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ... между КФХ «С.С.А.» в лице С.С.А. и собственником земельного участка Ч.В.П. был заключен договор аренды земельного участка, относящегося к землям сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: земли ...

... между КФХ «С.С.А.» в лице С.С.А. и собственником земельного участка С.Т.Г. был заключен договор аренды земельного участка, относящегося к землям сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: ...

Указанные договора аренды были заключены сроком на 15 лет и зарегистрированы регистрационной службой.

Согласно п. 1 вышеуказанных договоров аренды, по истечении срока действия договора он может быть продлен по договоренности сторон, при этом стороны не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока его действия должны уведомить друг друга в письменной форме о своих намерениях.

Согласно п. 3 п.п. 2 вышеуказанных договоров, арендатор имеет право на возобновление в преимущественном порядке договора на новый срок или выкуп земельного участка при их продаже на прочих равных условиях перед другими лицами.

Согласно п. 6 п.п. 4 вышеуказанных договоров, арендодатель обязан обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права на продление договора или права выкупа земельного участка при прочих равных условиях перед третьими лицами.

..., ... С.Н.М., которой земельный участок с кадастровым номером ... принадлежит на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию (лд.77), реализуя свои правомочия собственника по отчуждению земельного участка, продала его по 1/2 доли П.М.Н. за 225 000 рублей каждую долю (л.д.18-23), что подтверждается также выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (лд.30-33).

..., ... В.Е.Е., которой земельный участок с кадастровым номером ... принадлежит на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию (лд.87), реализуя свои правомочия собственника по отчуждению земельного участка, продала его по 1/2 доли П.М.Н. за 225 000 рублей каждую долю (л.д.24-29), что подтверждается также выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (лд.34-37).

Ссылаясь на нарушение предусмотренного договорами аренды права на преимущественный выкуп спорных земельных участков глава КФХ «С.С.А.» С.С.А. обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходит из того, что действующее гражданское и земельное законодательство не содержат норм, возлагающих на собственника - арендодателя обязанности по предоставлению преимущественного права покупки земельного участка арендатору, а такое условие договора аренды не может ограничивать права собственника земельного участка, установленные статьями 209, 260 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Соглашений о выкупе земельного участка между арендодателями и арендатором не заключалось, условий о выкупе, о размере выкупной цены, о порядке, сроках ее внесения договора аренды не содержат.

В заключенных между сторонами договорах аренды содержится лишь указание на преимущественное право арендатора выкупить земельные участки, но не предусмотрен переход права собственности на него, условия такого перехода, выкупная цена и порядок ее внесения, что противоречит статьями 432, 555, 624 ГК РФ.

Договор аренды с правом выкупа следует рассматривать как смешанный договор, содержащий в себе элементы договора аренды недвижимости и договора купли-продажи недвижимости, в этой связи к правоотношениям сторон должны применяться и нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие куплю-продажу недвижимого имущества, в том числе статья 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с пунктом 1 которой при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Согласно пункту 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (пункт 2).

Оценив условия спорных договоров аренды и дав им соответствующее толкование, суд исходит из того, что раздел 3 п.п. 3, раздел 6 п.п. 4 договоров не предоставляет арендатору преимущественное право выкупа земельных участков, в нем предусмотрено лишь обязанность арендодателей обеспечить арендатору возможность выкупа земельного участка перед другими лицами при равных условиях.

При заключении договоров аренды условие о переходе к арендатору права собственности на арендованное имущество, выкупную цену земельного участка стороны не согласовали, таким образом, в части выкупа объекта договора не могут считаться заключенными и арендатор не вправе требовать от арендодателей передачи в собственность арендованного имущества.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

Согласно Земельному кодексу Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством и специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3).

В пунктах 1, 2 статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ) установлено, что данный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, принимаемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

В соответствии с пунктом 4 этой же статьи оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

Согласно пункту 1 статьи 12 Закона N 101 к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила ГК РФ. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении (пункт 1 статьи 250 ГК РФ). Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее (пункт 2 статьи 250 ГК РФ).

Между тем, спорные земельные участки сельскохозяйственного назначения не находятся в долевой собственности.

Согласно пункту 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Арендатор имеет преимущественное право выкупа земельного участка только в случае, если обязанность заключить договор купли продажи земельных участков предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

В данном случае указание в п. 3 п.п. 2, п. 6 п.п.4 договоров аренды на преимущественное право арендатора на выкуп спорных земельных участков, нельзя считать согласованным по всем существенным условиям.

На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ).

Правоотношения, связанные с предоставлением земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения, регулируются Законом N 101-ФЗ и соответствующими законами субъектов Российской Федерации.

При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (пункт 1 статьи 8 Закона N 101-ФЗ).

Пунктами 1 и 2 статьи 421 Гражданского кодекса предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 названной статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Таким образом, принимая во внимание буквальное толкование пунктов п. 3 п.п. 2, п. 6 п.п.4 спорных договоров аренды, которые не исключают предусмотренное пунктом 1 статьи 8 Закона N 101-ФЗ преимущественное право покупки земельного участка органом местного самоуправления или субъектом Российской Федерации, суд пришел к выводу о том, что руководствуясь принципом свободы договора, стороны спорных отношений имели возможность согласовать преимущественное право арендатора на выкуп земельных участков.

При этом суд исходит из того, что запрет на преимущественное право выкупа имущества его арендатором (включения соответствующего условия в договор аренды) действующее законодательство не устанавливает.

Условие, предусмотренное в пунктах п. 3 п.п. 2, п. 6 п.п.4 договоров аренды, не являются предварительными договорами в силу статьи 429 (пункта 3) ГК РФ.

На основании вышеизложенного, действующее гражданское и земельное законодательство не содержат норм, возлагающих на собственника – арендодателя обязанности по предоставлению преимущественного права покупки земельного участка, а такое условие договора аренды не может ограничивать права собственника земельного участка, установленные ст.ст. 209, 260 ГК РФ.

Доводы истца о том, что С.Н.М. и В.Е.Е. не уведомили его, как арендатора, о намерении продать спорные земельные участки правового значения не имеют, поскольку договор аренды не содержит обязанности арендодателей - собственников участков извещать в какой-либо форме арендатора о намерении продать участки.

Реализуя свои права собственника по отчуждению земельных участка С.Н.М. и В.Е.Е. по договорам купли-продажи не обязаны были в письменной форме предлагать С.С.А. купить у них земельные участки.

Ответчиком П.М.Н. заявлено о применении срока исковой давности со ссылкой на законодательство, регулирующее сделки при продаже земельной доли в праве общей собственности, которое в данном случае не применимо, в связи с чем, не подлежит удовлетворению.

Вместе с тем, заслуживает внимание довод представителя ответчика П.М.Н. – ФИО1 о применении срока исковой давности в соответствии со ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статьи 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В силу пункта 2 статьи 199 вышеуказанного Кодекса исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии с пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течения срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения (п.2).

В силу п. 2 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.

В рассмотренном случае спорные договора купли – продажи заключены ..., ..., ..., .... Как указано в исковом заявлении и не оспаривалось самим истцом в судебном заседании, о продаже земельных участков С.С.А. стало известно в июле 2021 года, при этом арендную плату он стал отправлять П.М.Н. Настоящий иск заявлен .....

Таким образом, требования истца о признании договоров купли – продажи долей земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером ...-недействительными, находятся за пределами срока исковой давности, установленного ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, в соответствии с п.3 ст. 123 Конституции РФ судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Согласно ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Из материалов дела следует, что истец не заявлял ходатайства о восстановлении процессуального срока, доказательств, подтверждающих уважительность причин пропуска срока исковой давности, истцом представлено не было.

Поскольку в ходе рассмотрения дела установлено, что истцом пропущен срок исковой давности для обращения в суд, то указанное обстоятельство является самостоятельным основанием для отказа в иске.

При таких обстоятельствах, с учетом того, что срок исковой давности в данном случае истек, о чем заявлено ответчиком, а также поскольку в рассматриваемом случае при отсутствии в договорах аренды согласованного условия о выкупе спорных земельных участков у арендатора не возникает право на его приобретение преимущественно перед иными лицами при прочих равных условиях, то иск КФХ «С.С.А.» в лице главы С.С.А. к П.М.Н., С.Н.М., В.Е.Е. о признании договоров купли – продажи долей земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером ... - недействительными удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования КФХ «С.С.А.» в лице главы С.С.А. к П.М.Н., С.Н.М., В.Е.Е. о признании договоров купли – продажи долей земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером ... от ..., ..., заключенных между П.М.Н. и В.Е.Е., недействительными, о признании договоров купли – продажи долей земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером ... от ..., ..., заключенных между П.М.Н. и С.Н.М., недействительными – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию по гражданским делам ...вого суда в течение месяца.

Председательствующий судья С.Н. Рябухин

Решение в окончательной форме изготовлено ....

Копия верна:

Судья С.Н. Рябухин

Дело ...

...

...

...

...

...

...

...

...

...

...

...

...

...

...

...