РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
25 августа 2022 года г. Самара
Самарский областной суд в составе:
председательствующего судьи Родиной Т.А.,
при секретаре Двинских К.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1336/2022 по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения равной рыночной стоимости,
с участием представителя административного истца по доверенности ФИО2,
установил:
ФИО1 обратился в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просил установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 года в размере 2 456 131 руб.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником названного объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого существенно превышает размер его рыночной стоимости, тем самым затронуты ее права и обязанности как плательщика налога на имущество.
Представитель административного истца ФИО2 в судебном заседании поддержал заявленные требования в соответствии с доводами, изложенными в административном исковом заявлении, заявил, что с результатами судебной экспертизы ознакомлен, с ними не согласен, однако, замечаний к экспертному заключению не предъявляет, ходатайств о повторной или дополнительной судебной экспертизе не заявляет.
Административные ответчики: Правительство Самарской области, Министерство имущественных отношений Самарской области, заинтересованные лица: Управление Росреестра по Самарской области, ФГБУ ФКП Росреестра по Самарской области, ГБУ СО ЦКО, Администрация г.о. Тольятти не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Относительно заявленных требований ГБУ СО «ЦКО» представило письменный отзыв, в котором указало на замечания, имеющиеся в отчете об оценке, в связи с чем заявляло ходатайство о назначении судебной экспертизы.
После изучения экспертного заключения ГБУ СО ЦКО представило дополнительные пояснения, в которых оставило принятие решения об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № равной рыночной стоимости на усмотрение суда.
Заслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд считает заявленные ФИО1 требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В соответствии с частью 1 статьи 237 Федерального закона № 237 от 3 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов кадастровой стоимости объектов недвижимости» с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).
Как следует из материалов дела, ФИО1 на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером № площадью 142 кв. м, расположенное по адресу:
Кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости утверждена приказом Министерства имущественных отношений Самарской области № 2451 от 25 ноября 2021 года по состоянию на 1 января 2021 года в размере 3 867 358,64 руб..
Административный истец, являясь собственником указанного выше нежилого помещения, имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его действительной рыночной стоимости.
Считая кадастровую стоимость земельного участка сильно завышенной, а свои права нарушенными, 14 июня 2022 года административный истец обратился в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.
В обоснование заявленных требований административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости № 26-4/04, выполненный 22 апреля 2022 года оценщиком общества с ограниченной ответственностью «ЗЕМ.СТАНДАРТ», согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № состоянию на 1 января 2021 года определена в размере 2 456 131 руб.
В силу пунктов 1, 3 статьи 77 Кодекса административного судопроизводства в случае возникновения в ходе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.
Лица, участвующие в деле, вправе предложить суду вопросы, подлежащие разрешению при проведении экспертизы. Окончательный круг вопросов, по которым требуется заключение эксперта, и их содержание определяются судом.
В ходе рассмотрения дела ГБУ СО ЦКО заявило ходатайство о назначении судебной экспертизы.
В соответствии с выводами, содержащимися в решении Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2022 года № АКПИ22-93, положения Перечня видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями, не исключают возможность назначения по делу об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости судебной оценочной экспертизы и поручение ее проведения вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями, но не являющихся государственными судебными экспертами.
В этой связи определением суда от 1 июля 2022 года назначена судебная экспертиза, производство которой поручено ООО «Агентство оценки САМЭКС-ГРУПП».
По результатам судебной экспертизы, проведенной обществом с ограниченной ответственностью «Агентство Оценки САМЭКС-ГРУПП» 3 августа 2022 года, составлено экспертное заключение № 3а-1407/2022, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2021 года составила 3 642 686 руб.
В соответствии с частями 1, 2, 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.
Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.
Исследовав заключение эксперта, суд приходит к выводу о том, что оно содержит подробное описание проведенного исследования, на основании которого дан ответ на поставленный вопрос. При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Суд отмечает, что экспертиза была назначена в ходе судебного заседания с участием сторон. Эксперт предупреждён об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, замечаний к экспертному заключению, ходатайств о назначении повторной или дополнительной экспертизе сторонами, в том числе представителем административного истца, не заявлено.
В связи с изложенным суд признает выводы экспертизы обоснованными, величину рыночной стоимости нежилого помещения, определенную экспертным заключением, - достоверной.
Проанализировав представленные доказательства, суд полагает возможным определить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № равной рыночной стоимости, определенной заключением судебной экспертизы в размере 3 642 686 руб.
В связи с тем, что рыночная стоимость нежилого помещения, определенная экспертным заключением, является достоверной, рыночная стоимость, установленная отчетом об оценке, не может быть принята во внимание.
Доводы представителя административного истца о том, что отчет об оценке содержит достоверную величину рыночной стоимости нежилого помещения, поскольку оценщик принял во внимание информацию по продаже объектов недвижимости по результатам торгов, отвечающую условиям рынка, что не было сделано экспертом, суд считает несостоятельными в силу следующего.
В соответствии с пунктом ФСО № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России № 611 от 25.09.2014 года, анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности: а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки; б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта; в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен; г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов; д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы. Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.
При выполнении экспертизы эксперт самостоятельно определил объем исследований, выбрал методы расчетов в рамках доходного и сравнительного подходов, подобрал аналоги, сходные с объектом экспертизы по основным ценообразующим факторам, применил необходимые корректировки. Выполненное им исследование не противоречит требованиям федеральных стандартов оценки и законодательства об оценочной деятельности.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 14 июня 2022 года, что следует отразить в резолютивной части решения суда.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил :
Требования ФИО1 удовлетворить частично
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 142,0 кв. м, расположенного по адресу: равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 года в размере 3 642 686 руб.
Датой обращения ФИО1 в суд считать 14 июня 2022 года.
Решение может быть обжаловано в четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме
Судья Т.А.Родина
Мотивированное решение изготовлено 26 августа 2022 года.