Дело № 2-323/2025
УИД 76RS0013-02-2024-004364-16
Мотивированное решение составлено 27 марта 2025 г.
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Рыбинский городской суд Ярославской области в составе
председательствующего судьи Леоновой Е.С.,
при секретаре Букаревой С.П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Рыбинске Ярославской области 13 марта 2025 г. гражданское дело по иску ФИО1 к Департаменту архитектуры и градостроительства администрации городского округа город Рыбинск Ярославской области о сохранении нежилого помещения в перепланированном состоянии,
установил:
ФИО1 обратилась с иском к Департаменту архитектуры и градостроительства администрации городского округа город Рыбинск Ярославской области о сохранении нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, в перепланированном состоянии, согласно техническому плану от 20.03.2024.
В обоснование требований указано, что истец является собственником нежилого помещения по адресу: <адрес>, с 15.12.2009. 14.04.2010 истец заключила договор подряда с ООО «<данные изъяты>» для устройства крыльца. 04.06.2010 работы были выполнены в соответствии с проектом 2007 года. Согласно заключению ООО Проектно-строительная компания «<данные изъяты>» выполненные работы являются допустимыми. Также составлен технический план помещения. 15.04.2024 ФИО1 получила из Департамента архитектуры и градостроительства администрации городского округа город Рыбинск письменный отказ в согласовании перепланировки нежилого помещения. Истец полагает, что выполненные работы не нарушают права и законные интересы других лиц.
Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала, пояснила, что прежним собственником перевод жилого помещения в нежилое был согласован в установленном порядке, по ранее действовавшему законодательству, когда не требовалось согласие всех собственников многоквартирного дома на присоединение части общего имущества. Истец приобрела нежилое помещение, но работы по перепланировке выполнила только в 2010 году. Земельный участок под магазин был предоставлен истцу на основании договора аренды.
Представитель ответчика Департамента архитектуры и градостроительства администрации городского округа город Рыбинск ФИО2 по доверенности в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, представлены письменные возражения на иск.
Представитель ответчика Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Ярославской области в судебное заседание не явился, извещен о месте и времени судебного разбирательства надлежащим образом, просил дело рассмотреть в его отсутствие, представил письменный отзыв, из которого следует, что истец за разрешением на реконструкцию не обращалась.
Представители третьих лиц Администрации городского округа город Рыбинск, Управления Росреестра по Ярославской области, третье лицо ФИО3 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.
Выслушав истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Главой 4 Жилищного кодекса РФ (далее ЖК РФ) предусмотрено право граждан на переустройство и перепланировку жилого помещения.
В соответствии с ч. 1 ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.
Как установлено ч. 1 ст. 29 ЖК РФ, самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного ч. 6 ст. 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 26 настоящего Кодекса.
На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ).
Приказом директора Департамента градостроительства и архитектуры Ярославской области от 24.02.2025 №, постановлено: жилое помещение – однокомнатную квартиру № общей площадью 31,4 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, перевести в нежилое. (л.д.57).
Судом установлено, что ФИО1 является собственниками нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, а также общего имущества в многоквартирном доме и земельного участка (право общей долевой собственности) по указанному адресу. Право собственности зарегистрировано в ЕГРН 15.12.2009 (л.д. 84-85).
По условиям договора купли-продажи истец приобрела в собственность нежилое помещение, по адресу: <адрес>, общей площадью 31,4 кв.м. (л.д. 9-12)
Рабочим проектом организации магазина непродовольственных товаров по адресу: <адрес>, разработанным ООО «<данные изъяты>» (2007 год), предусмотрена перепланировка, включающая работы по разборке кирпичной кладки подоконной части ограждающей стены многоквартирного дома и устройству крыльца на земельном участке многоквартирного дома, для организации самостоятельного входа в нежилое помещение (л.д. 32-43).
Указанная перепланировка произведена истцом в 2010 году, работы по договору подряда от 14.04.2010 выполняло ООО «<данные изъяты>» (л.д.13-15).
Согласно заключению ООО «Проектно-Строительной Компании «<данные изъяты>» от 27.02.2024 № выполненные работы по перепланировке, а именно: демонтаж старых ненесущих перегородок, устройство новых перегородок, устройство дверного проема из оконного в кирпичной стене (при действующих условиях эксплуатации) не повлияли на несущую способность конструкций, не нарушают общей жесткости здания, не создают угрозу жизни и здоровью граждан (л.д. 16-44).
20.03.2024 составлен технический план, из которого следует, что площадь объекта недвижимости, по адресу: <адрес>, - 31,8 кв.м. (л.д.45-49).
09.04.2024 ФИО1 обратилась в Департамент архитектуры и градостроительства администрации городского округа город Рыбинск с заявлением о согласовании перепланировки нежилого помещения.
15.04.2024 ФИО1 уведомлена Управлением Росреестра по Ярославской области о приостановлении осуществления действий по государственному кадастровому учету в отношении указанно выше помещения, поскольку не представлены необходимые документы (л.д.58-59). 15.01.2025 вынесено решение об отказе в осуществлении государственной регистрации изменений (л.д. 166-169).
03.05.2024 Департамент архитектуры и градостроительства администрации городского округа город Рыбинск, рассмотрев обращение ФИО1 и представленные документы для согласования перепланировки нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, отказал в согласовании переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения, в связи с непредставлением определенного ч. 2 ст. 26 ЖК РФ протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в доме на перепланировку с присоединением к нежилому помещению части общего имущества многоквартирного дома. (л.д.60).
Пунктом 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма).
В силу 4. ч.1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом.
В силу положений подпунктов "в" и "г" пункта 2 Постановления Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность", в состав общего имущества в том числе включаются: ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции) и ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции).
Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).
Как разъяснено в пункте 11 "Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме", утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 13 декабря 2023 года, п. 1 ст. 290 ГК РФ предусмотрено, что собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 ГК РФ.
В соответствии с частью 5 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Из анализа частей 1 - 3 статьи 36, части 2 статьи 40 ЖК РФ следует, что согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущих уменьшение размера общего имущества. При условии его отсутствия нельзя признать такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку проведенными в соответствии с требованиями закона.
В п.4 "Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме", утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 13 декабря 2023 года, разъяснено, что безопасность зданий и сооружений, а также связанных со зданиями и сооружениями процессов проектирования (включая изыскания), строительства, монтажа, наладки, эксплуатации и утилизации (сноса) обеспечивается посредством установления соответствующих требованиям безопасности проектных значений параметров зданий и сооружений и качественных характеристик в течение всего жизненного цикла здания или сооружения, реализации указанных значений и характеристик в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта и поддержания состояния таких параметров и характеристик на требуемом уровне в процессе эксплуатации, консервации и сноса (часть 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений").
Эксплуатация зданий (в частности, многоквартирных домов) должна осуществляться в соответствии с требованиями технических регламентов, нормативных правовых актов Российской Федерации, нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации и муниципальных правовых актов, а также в соответствии с проектной и исполнительной документацией (часть 5 статьи 55.24 ГрК РФ).
Вопросы безопасности эксплуатации жилых домов регулируются в том числе нормами ГрК РФ, поскольку к градостроительной деятельности относится архитектурно-строительное проектирование, строительство, капитальный ремонт, реконструкция объектов капитального строительства, эксплуатация зданий, сооружений (пункт 1 статьи 1 ГрК РФ).
В силу статьи 51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности (пункт 4 части 17 указанной статьи).
Из анализа приведенных норм следует, что проекты работ по перепланировке помещений многоквартирного дома как части объекта капитального строительства в виде устройства в них дополнительных входов не могут быть согласованы в порядке, предусмотренном главой 4 ЖК РФ, если такое устройство затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности жилого дома.
Ввиду того, что устройство отдельного входа в помещение сопряжено с разрушением части стены многоквартирного дома и может затрагивать конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности дома, такие работы возможны посредством проведения капитального ремонта или реконструкции многоквартирного дома, производство которых регулируется законодательством о градостроительной деятельности в том числе применительно к вопросам архитектурно-строительноного проектирования, государственной экспертизы проектной документации, выдачи разрешений на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию.
Истец в ходе перепланировки осуществила разбор кирпичной кладки подоконной части ограждающей стены многоквартирного дома и устройство крыльца на земельном участке многоквартирного дома, для организации самостоятельного входа в нежилое помещение, тем самым уменьшив общее имущество многоквартирного дома (часть ограждающей стены и земельного участка).
Выполненные истцом работы являются реконструкцией, поскольку изменяют параметры объекта капитального строительства (п.14 ст. 1 ГрК РФ), внесенные истцом изменения затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности. При этом, истцом, разрешение на выполнение реконструкции в порядке, установленном ГрК РФ, не получено. Решение общего собрания собственников многоквартирного дома (согласия собственников) на уменьшение части имущества не представлено.
В обоснование требований истец ссылается на приказ директора Департамента градостроительства и архитектуры Ярославской области от 24.02.2025 № (л.д.57).
Вместе с тем, на дату издания приказа необходимые технические документы для перевода жилого помещения в нежилое подготовлены не были, рабочий проект организации магазина непродовольственных товаров по адресу: <адрес>, разработан ООО «<данные изъяты>» только в 2007 году.
Разрешение на реконструкцию в порядке, предусмотренном ст. 51 ГрК РФ, получено не было, в то время как редакция указанной статьи, по состоянию на 24.02.2005, предусматривала необходимость получение такого разрешения.
ЖК РФ введен в действие с 01.03.2005. Работы по реконструкции и перепланировки выполнены истцом в 2010 году, в период действия ЖК РФ, который предусмотрел необходимость получения согласия всех собственников многоквартирного дома на уменьшение общего имущества дома путем реконструкции.
Таким образом, приказом директора Департамента градостроительства и архитектуры Ярославской области от 24.02.2025 разрешено перевести жилое помещение в нежилое, но дальнейшие действия, необходимые для осуществления перевода жилого помещения в нежилое истцом не выполнены, согласие всех собственников многоквартирного дома на уменьшение общего имущества не получено.
Также истец ссылается, на заключенный с ней договор аренды земельного участка под эксплуатацию магазина.
Действительно, между ФИО1 и администрацией городского округа город Рыбинск 26.02.2010 заключено соглашение о предоставлении в аренду совместно с другими правообладателями здания земельного участка с кадастровым №, по адресу: <адрес>. (л.д.90, 108-117, 142-152, 159-161).
Вместе с тем, земельный участок с кадастровым №, площадью 1153 кв.м., с видом разрешенного использования - «Эксплуатация многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями», по адресу: <адрес>, образован в установленном порядке, утверждены границы земельного участка, проведен государственный кадастровый учет. (л.д. 77, 86-89). Дата присвоения кадастрового номера 31.07.2006.
Как указано выше, в силу положений ч.5 ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, по адресу: <адрес>, с 31.07.2006 является общей долевой собственностью собственников помещений в данном многоквартирном доме, для его уменьшения требуется согласие всех собственников дома.
С учетом изложенного, в удовлетворении исковых требований ФИО1 суд отказывает.
Руководствуясь ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, ст. ст. 194 – 198 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
ФИО1 (паспорт №) в иске к Департаменту архитектуры и градостроительства администрации городского округа город Рыбинск Ярославской области (ИНН №) отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ярославский областной суд через Рыбинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Е.С.Леонова