УИД59OS0000-01-2022-000128-10

Дело № 3а-300/2022

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

22 августа 2022 года г. Пермь

Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Коротаевой О.А.,

при секретаре Хабеевой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании решения Государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 7 декабря 2021 года № ОРС-59/2021/002908, об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **:1763 в размере его рыночной стоимости, решения Государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 7 декабря 2021 года № ОРС-59/2021/002909, об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером **:58 в размере его рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с административным иском к ГБУ «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» о признании незаконными решения от 7 декабря 2021 года № ОРС-59/2021/002908 и решения от 7 декабря 2021 года № ОРС-59/2021/002909 об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости, об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **:1763 равной его рыночной стоимости по состоянию на 15 октября 2021 года в размере 2 966 000 рублей, об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером **:58 равной его рыночной стоимости по состоянию на 15 октября 2021 года в размере 7 350 000 рублей.

В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является собственником указанных объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых не соответствует его рыночной стоимости, что нарушает законные интересы истца, влечет увеличение налоговых обязательств по уплате налога. Решениями государственного бюджетного учреждения «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 7 декабря 2021 года № ОРС-59/2021/002908 и решения от 7 декабря 2021 года № ОРС-59/2021/002909 отказано в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, в размере равном его рыночной стоимости. Административный истец полагает, что указанное решение бюджетного учреждения не соответствует требованиям части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Административный истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Представитель административного истца ФИО2 в судебное заседание не явилась, просила о рассмотрении дела в ее отсутствие, на заявленных требованиях настаивала по доводам и основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.

Представитель административного ответчика государственного бюджетного учреждения «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края», Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края ФИО3 в судебное заседание не явилась, просила о рассмотрении дела в свое отсутствие, заявленные требования не признала по доводам и основаниям, изложенным в письменных возражениях, согласна с заключением судебной экспертизы, о назначении повторной судебной экспертизы не просила.

Заинтересованные лица Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, Управление Росреестра по Пермскому краю, акционерное общество «Тандер» в судебное заседание своих представителей не направили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Представитель заинтересованного лица Управления Росреестра по Пермскому краю в судебное заседание не явился, направил письменный отзыв, удовлетворение требований по существу административного спора оставляют на усмотрение суда.

Суд, заслушав лиц, принимавших участие в судебном заседании, исследовав материалы дела, пришел к следующим выводам.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Частями 1 и 15 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Частью 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» установлен порядок перехода от применения статьи 22 к применению статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», который зависит от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению положений статьи 22.1 названного закона.

На территории Пермского края такой датой является 1 января 2021 года, что следует из содержания постановления Правительства Пермского края от 11 декабря 2020 года № 973-п «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

С 1 января 2021 года на территории Пермского края кадастровая стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости устанавливается Государственным бюджетным учреждением «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» в порядке, предусмотренном статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ. При этом, согласно части 15 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в суде в порядке административного судопроизводства может быть оспорено только решение бюджетного учреждения; одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Согласно части 2 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее – заявление об установлении рыночной стоимости) может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Из материалов дела следует, что ФИО1 является собственником:

- земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: магазины общей площадью не более 1500 кв.м. с кадастровым номером **:1763, площадью 1092+/-7 кв.м, находящегося по адресу: ****;

- объекта недвижимости с кадастровым номером **:58, наименование «здание», назначение «нежилое», площадью 457,2 кв.м, расположенного по адресу: ****.

Поскольку налоговая база по принадлежащим административному истцу на праве собственности объектам недвижимости исчисляется от его кадастровой стоимости, то результат определения кадастровой стоимости затрагивает права и обязанности административного истца.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **:1763 определена актом государственного бюджетного учреждения «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 12 ноября 2019 года № СЭД-31-02-2-2-1393 по состоянию на 1 января 2019 года и составляет 5087649,84 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Кадастровая стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером **:58 определена актом от 6 ноября 2020 года № АОКС-59/2020/001155 по состоянию на 31 июля 2020 года и составляет 12644908,42 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Административным истцом 9 ноября 2021 года в ГБУ «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» поданы заявления об установлении рыночной стоимости с приложением отчета об оценке объектов недвижимости с кадастровыми номерами **:1763, **:58 в размере его рыночной стоимости от 18 октября 2021 года № 1/3292-21, составленный оценщиком Д. (ООО «Западно-Уральский институт экспертизы, оценки и аудита»).

7 декабря 2021 года, то есть в срок, установленный частью 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», государственным бюджетным учреждением «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» принято мотивированное решение № ОРС-59/2021/002908, № ОРС-59/2021/002909 об отказе в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Основаниями к отказу в удовлетворении заявлений послужили следующие обстоятельства:

- оценщик использует в качестве объектов- аналогов №1, 2, 3 (стр. 61-62 Отчета) для расчета рыночной стоимости земельного участка, относящегося к объекту оценки объекты недвижимости несхожие с объектом оценки по основным характеристикам, определяющим стоимость объекта оценки (земельного участка): местоположение (ОА 3), наличие построек (АО 3) (нарушены: статья 11 ФЗ № 135-ФЗ, пункт 5 ФСО № 3, пункт 10 ФСО № 1, подпункт «б» пункта 22 ФСО № 7);

-оценщик в Отчете на странице 34-36, 54, 57-59 изложен не весь доступный ему объем по предложениям объектов недвижимости, близких к объекту оценки; для выполнения расчетов не используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения). Оценщиком не проанализирована информация по объектам недвижимости за 2021, 2020, 2019 год. (нарушены: статья 11 ФЗ № 135-ФЗ, пункт 5 ФСО № 3, подпункт «а», «в», «г» пункта 22 ФСО № 7);

- оценщик некорректно проведено сравнение и некорректно выявлены различия используемых в расчете объектов-аналогов №№ 1, 2, 3 с объектам оценки по ценооброазующему фактору: локальное расположение; к объектам-аналогам №№ 1, 2, 3 не требуется корректировка - в Отчете к объектам-аналогам №№ 1, 3 корректировка применена необоснованно (стр. 61-62 Отчета) (нарушены: статья 11 ФЗ № 135-ФЗ, пункт 5 ФСО № 3, подпункт «д» пункта 22 ФСО № 7);

-оценщик использует в качестве объектов-аналогов №№ 1, 2, 3, 4 (стр. 49-50 Отчета) для расчета рыночной стоимости объекта оценки объекты недвижимости несхожие с объектом оценки по основным характеристикам, определяющим стоимость объекта оценки: локальное расположение объекта-аналога 1- несопоставим, площадь объекта-аналогов 2,3,4 –несопоставим;

- оценщик использует в качестве объектов-аналогов №№ 1, 2, 3, для расчета рыночной стоимости земельного участка, относящегося к объекту оценки объекты недвижимости несхожие с объектом оценки по основным характеристикам, определяющим стоимость объекта оценки (земельного участка): местоположение объекта-аналога 3, наличие построек объекта-аналога 3. (нарушены: статья 11 ФЗ № 135-ФЗ, пункт 5 ФСО № 3, пункт 10 ФСО № 1, подпункт «б» пункта 22 ФСО № 7);

- оценщиком некорректно проведено сравнение и некорректно выявлены различия используемых в расчете аналогов №№ 1,2, 3, 4 с объектом оценки по ценообразующемим фактором: локальные расположение; к объектам-аналогам №№ 1,2, 3, 4 не требуется корректировка – в Отчете к объекту-аналогу № 1 необоснованно применена корректировка (стр. 49-50 Отчета), состояние отделки; к объектам-аналогам №№ 2, 4 требуется корректировка- в Ответе к объектам-аналогам №№ 2, 4 корректировка отсутствует; материал стен; к объекту-аналогу № 4 требуется корректировка- в Отчете к объекту-аналогу № 4 корректировка отсутствует (стр. 49-50 Отчета);

-оценщиком в расчете рыночной стоимости земельного участка некорректно проведено сравнение и некорректно выявлены различия используемых в расчетах объектов-аналогов №№ 1,2,3 объектом оценки по ценообразующему фактору: локальное расположение; к объектам-аналогам №№ 1, 2,3 не требуется корректировка- в отчете к объектам-аналогам №№ 1,3 корректировка применена необоснованна (нарушены: статья 11 ФЗ № 135-ФЗ, пункт 5 ФСО № 3, подпункт «д» пункта 22 ФСО № 7).

На основании определения Пермского краевого суда от 16 мая 2022 года экспертом общества с ограниченной ответственностью «Оценочная компания «Прайс» – ФИО4 представлено экспертное заключение от 15 июня 2022 года № 22-1/22, согласно которому отчет об оценке от 18 октября 2021 года № 1/3292-21 не соответствуют требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки. Допущенные недостатки и неточности, влияют на итоговый результат рыночной стоимости объектов оценки.

Экспертом выявлены следующие замечания к отчету оценщика:

- оценщиком изложен не весь доступный ему объем по предложениям объектов недвижимости, близких к объекту оценки. На странице 29 отчета оценщик приводит 7 объектов, по его мнению, максимально сопоставимых с объектом оценки. Часть объектов не сопоставима по назначению (3-этажное административное здание на ул. Промышленная, 115), объемно-планировочному решению (здание шашлычной, 75 кв.м.)

В свою очередь экспертом на дату оценки обнаружено в открытой продаже более 10 предложений о продаже отдельностоящих зданий торгового назначения, сопоставимых по площади (более 200 кв.м.), расположенных в отдалённых районах г. Перми.

Объекты для сравнения, максимально сопоставимые с объектом оценки, в выборку оценщика не попали. Обоснование использования в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов не приведено. Данное замечание повлекло искажение итоговой стоимости объекта оценки.

- в качестве объекта аналога оценщик выбирает объект не сопоставимый с объектом оценки по своим характеристикам: не сопоставим по площади с объектом оценки (75 кв.м.), не сопоставим по объемно-планировочному конструктивному решению (судя по фото, часть здания выполнена из деревянных материалов);

- на этапе применения корректировок к выбранным объектам аналогам, оценщик описывает расположение аналога № 1 как расположенного на «на 1-ой линии, красной линии». Под «красной линией» понимается расположение объектов вдоль крупных автодорог с интенсивным трафиком.

Объект экспертизы расположен внутри жилого квартала, прилегает к дворовым проездам.

Аналог № 1 так же расположен в отдалении от крупных автодорог, внесение корректировки не требуется. По данному параметру оценщик производит отрицательную корректировку в размере -19%, что повлекло за собой искажение стоимости.

Аналог № 2 так не примыкает к красной линии, подъезд к нему так же по второстепенным улицам (рис. 4). На стр. 46 отчета оценщик верно описывает расположение данного аналога, однако на стр.48 отчета указано, что аналог № 2 расположен на «1-й линии» что может ввести в заблуждение пользователя отчёта.

- на этапе применения корректировок к выбранным объектам аналогам, оценщик описывает состояние отделки аналога № 2, как «среднее состояние» (стр. 43 отчета), однако на фотографиях объекта из объявления видно, что объект требует косметического ремонта (отсутствуют напольное покрытие, отделка стен), рис. 5. По данному параметру необходима корректировка. Корректировка в отчете отсутствует. Данное замечание повлекло искажение итоговой стоимости объекта оценки;

- на этапе применения корректировок к выбранным объектам аналогам, оценщик описывает состояние отделки аналога № 3, как «среднее состояние» (стр. 43 отчета), однако на фотографиях объекта из объявления видно, что объект требует косметического ремонта. По данному параметру необходима корректировка. Корректировка в отчете отсутствует. Данное замечание повлекло искажение итоговой стоимости объекта оценки.

- при расчете стоимости земельного участка в качестве аналога выбирается земельный участок не сопоставимый по своим характеристикам с объектом оценки (аналог № 1, ул. Гиринская, з/у 55в): по расположению: объект экспертизы представляет собой участок под магазин в зоне многоквартирной жилой застройки, в свою очередь аналог № 1 расположен в границах зон индивидуальной жилой застройки, садового товарищества и промышленных объектов; по виду разрешенного использования: объект оценки представляет собой участок под магазин в зоне многоквартирной жилой застройки, в свою очередь аналог № 1 предназначен для строительства складов-магазинов оптовой торговли, магазинов оптовой и мелкооптовой торговли;

- при расчете стоимости земельного участка на этапе применения корректировок к выбранным объектам аналогам, оценщик описывает расположение аналога № 1 как расположенного на «на 1-ой линии, красной линии». Под «красной линией» понимается расположение объектов вдоль крупных автодорог с интенсивным трафиком; Объект экспертизы расположен внутри жилого квартала, прилегает к дворовым проездам. Аналог № 1 так же расположен в отдалении от крупных автодорог (рис. 9), внесение корректировки не требуется. По данному параметру оценщик производит отрицательную корректировку в размере -20%, что повлекло за собой искажение стоимости объекта оценки.

Оснований не доверять выводам эксперта, который предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда не имеется. Сторонами в ходе рассмотрения дела, соответствующие ходатайства в связи с несогласием с выводами эксперта не заявлены.

Приведенные выводы экспертного заключения свидетельствуют о том, что экспертом выявлены идентичные замечания относительно тех, которые указаны в решениях государственного бюджетного учреждения «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 7 декабря 2021 года № ОРС-59/2021/002908, № ОРС-59/2021/002909, что свидетельствует о его законности.

Учитывая, что в ходе судебного разбирательства допустимыми доказательствами (заключение эксперта) подтверждены обстоятельства обоснованности выводов, приведенных в оспариваемом решении бюджетного учреждения, то есть установлены нарушения тех же требований ФСО, что и указаны в решении ЦТИ, суд приходит к выводу, что отсутствуют основания для удовлетворения требований административного истца о признании незаконным оспариваемого решения бюджетного учреждения от 7 декабря 2021 года № ОРС-59/2021/002908, № ОРС-59/2021/002909.

В связи с тем, что выявленные недостатки и неточности представленного административным истцом отчета влияют на итоговый результат оценки, на основании определения Пермского краевого суда от 16 мая 2021 года экспертом общества с ограниченной ответственностью «Оценочная компания «Прайс» – К. определен размер рыночной стоимости объекта капитального строительства в размере 11 260 000 рублей с кадастровым номером **:58, определен размер рыночной стоимости земельного участка в размере 3 000 000 рублей с кадастровым номером **:1763.

В данном случае заключение эксперта от 15 июня 2022 года № 22-1/22 может быть использовано в качестве надлежащего доказательства, в том числе и в части размера рыночной стоимости спорных объектов недвижимости. Представленное экспертное заключение сторонами не оспорено, соответствующие ходатайства не заявлены.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Содержание экспертного заключения свидетельствует о том, что выводы эксперта объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта К. относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

С учетом изложенного, заявленные требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере его рыночной стоимости подлежат удовлетворению, кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером **:58 следует установить равной его рыночной стоимости в размере 11 260 000 рублей по состоянию на 15 октября 2021 года, кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **:1763 следует установить равной его рыночной стоимости в размере 3 000 000 рублей по состоянию на 15 октября 2021 года.

Заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в бюджетное учреждение 9 ноября 2021 года, приведенная дата подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил :

В удовлетворении требования о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 7 декабря 2021 года № ОРС-59/2021/002908 и решения от 7 декабря 2021 года № ОРС-59/2021/002909 – отказать.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером **:58 равной его рыночной стоимости по состоянию на 15 октября 2021 года в размере 11 260 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером **:1763 равной его рыночной стоимости по состоянию на 15 октября 2021 года в размере 3 000 000 рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 9 ноября 2021 года.

Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня вынесения мотивированного решения.

Решение в окончательной форме изготовлено 5 сентября 2022 года.

Судья: подпись