Решение по делу № 2А-1106/2023 от 03.05.2023 - о признании незаконным и отмене решения об отказе в предоставлении муниципальной услуги – заключение договора аренды для завершения строительства без торгов, обязании заключить договор аренды для завершения строительства без проведения торгов на земельный участок в месячный срок.

№ 2а-1106/2023

26RS0035-01-2023-001167-25

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03.05.2023 г. г. Михайловск

Шпаковский районный суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Чернова Г.В.,

при секретаре Базыкиной М.С.,

с участием:

административного истца ФИО1,

представителя комитета по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края по доверенности ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к комитету по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края о признании незаконным и отмене решения об отказе в предоставлении муниципальной услуги – заключение договора аренды для завершения строительства без торгов, обязании заключить договор аренды для завершения строительства без проведения торгов на земельный участок в месячный срок,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным административным иском, в обоснование коорого указала, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 по договору № на строительство частного жилого дома на праве личной собственности на отведенном земельном участке администрацией <адрес> был предоставлен земельный участок, общей площадью 800 кв.м, по <адрес> для строительства жилого дома размером 8,91* 10,02 м. К договору № также было выдано разрешение на строительство дома и другие необходимые и согласованные документы. Истец начал строительство индивидуального жилого дома на участке. В 2009 году было проведено межевание земельного участка, уточнены границы участка и его площадь 820 кв.м. ДД.ММ.ГГГГ с истцом был заключен договор № аренды земельного участка в границах земель МО <адрес>. Было выдано разрешение на строительство одноквартирного двухэтажного жилого дома со сроком до ДД.ММ.ГГГГ. В 2011 году дом был построен на 67 %, что подтверждается актом обследования, строящегося индивидуального жилого дома. Однако в дальнейшем, в связи с финансовыми трудностями, у ФИО1 не было возможности завершить строительство, последние пять лет строительство не велось. Строительство дома завершено не было и за оформлением документов на дом ФИО1 не обращалась, думала, что необходимо сначала достроить дом до конца. В 2023 году у ФИО1 появилась возможность завершить строительство, и она обратилась к ответчику с заявлением с продлении договора аренды, поскольку увидела, что срок аренды земельного участка истек в 2020 году. Однако, ДД.ММ.ГГГГ получила письменный отказ, из которого следует, что для заключения договора аренды в ЕГРН должны содержаться сведения о зарегистрированном праве на ее дом. В результате ФИО1 является законным арендатором земельного участка, расположенного по <адрес>, кадастровый №, общей площадью 820 кв.м., в период действия договора аренды, т.е. до ДД.ММ.ГГГГ на основании разрешения на строительство построила часть жилого дома (67% готовности), в дальнейшем продолжала владеть и пользоваться земельным участком (обрабатывала его, сажала сезонные овощи и пр.), оплачивала арендные платежи, владеет и пользуется земельным участком и в настоящее время. Никаких претензий (требований, возражений) ответчиком не предъявлялось. Однако, как следует из отказа ответчика, поскольку до ДД.ММ.ГГГГ истец не зарегистрировал за собой право собственности на незавершенный строительством объект, теперь он не может ни заключить договора аренды для завершения строительства, ни зарегистрировать право собственности, ни соответственно его достроить. Считает данный отказ административного ответчика незаконным, необоснованным и подлежащим отмене.

На основании изложенного просит суд:

- признать незаконным и отменить решение от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в предоставлении муниципальной услуги - заключении договора аренды для завершения строительства без проведения торгов на земельный участок, кадастровый №, расположенный по <адрес> ФИО1;

- обязать ответчика - Комитет по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края заключить договор аренды для завершения строительства без проведения торгов на земельный участок, кадастровый №, расположенный по <адрес> с ФИО1 в месячный срок.

В судебном заседании административный истец ФИО1 исковые требования поддержала, просила их удовлетворить.

В судебном заседании представитель ответчика по доверенности ФИО2 просила в удовлетворении административного иска отказать.

Исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу положений пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ (здесь и далее правовые нормы приведены в редакции на момент возникновения спорных правоотношений) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 той же статьи.

Согласно положениям подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом пятой той же статьи.

Положениями подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с положениями пункта 1, подпункта 6 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 21 статьи 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией г.Михайловска и истцом ФИО1 заключен договор № на строительство частного жилого дома на праве личной собственности на выделенном земельном участке сроком на 3 (три года), т.е. до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно договора истцу предоставлялся земельный участок в <...>, площадью 800 кв.м., для постройки жилого дома в течение 3-х лет.

В 2009 году было проведено межевание земельного участка, уточнены границы участка и его площадь 820 кв.м. ДД.ММ.ГГГГ с истцом был заключен договор № аренды земельного участка в границах земель МО г. Михайловска. Было выдано разрешение на строительство одноквартирного двухэтажного жилого дома сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

В 2011 году дом был построен на 67 %, что подтверждается актом обследования, строящегося индивидуального жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 27).

В соответствии с договором аренды земельного участка № земельного участка в границах земель МО г. Михайловска от ДД.ММ.ГГГГ между истцом и администрацией муниципального образования <адрес> заключен договор аренды земельного участка общей площадью 820 кв.м. из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, расположенного по <адрес> для ИЖС на срок до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 20).

Указанный договор аренды ранее ни разу не продлевался и земельный участок истцу для завершения строительства не предоставлялся.

Согласно акту осмотра земельного участка с кадастровым номером: №, расположенного по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ на земельном участке из земель населенных пунктов, с кадастровым номером: №, уточненной площадью 820 кв.м, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, расположенном по <адрес>, аренда: ФИО1, расположен объект капитального строительства: жилой дом, размерами: 8,0 м х 11,0 м, количество этажей - 2. По данным публичной кадастровой карты (Росреестр), вышеуказанный объект строительства не значится на государственном кадастровом учете. В соответствии с правилами землепользования и застройки Шпаковского муниципального округа Ставропольского края, утвержденным решением Думы Шпаковского муниципального округа Ставропольского края первого созыва № от ДД.ММ.ГГГГ, вышеназванный земельный участок находится в территориальной зоне Ж-1. Зона застройки индивидуальными жилыми домами и домами блокированной жилой застройки. Фактически, отступы от границ земельного участка соответствуют градостроительным регламентам и Правилам землепользования и застройки. Учитывая вышеизложенное: нарушения градостроительного законодательства не выявлены.

Согласно техническому плану объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленному в связи с созданием объекта незавершенного строительства, расположенного по <адрес> установлено, что в связи с тем, что истек срок договора аренды земельного участка с КН №, данный технический план подготовлен не для постановки на государственный кадастровый учет объекта недвижимости, а для обращения в суд, с целью регистрации права на объект незавершенного строительства, расположенного на данном земельном участке, площадью 94,0 кв.м, и процентом готовности 90 %, для дальнейшего продления договора аренды на земельный участок и последующего завершения строительства индивидуального жилого дома. Согласно статьи 70 п. 12 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ (ред. от 08.12.2020) «О государственной регистрации недвижимости», до ДД.ММ.ГГГГ допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок. В этом случае сведения о соответствующем объекте недвижимости указываются в техническом плане на основании декларации.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ № административным ответчиком в лице заместителя главы администрации - руководителя комитета по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края, истцу отказано в предоставлении земельного участка в аренду (пролонгации договора).

В соответствии с положениями статьи 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.

Из системного толкования положений ГК РФ и ЗК РФ в их совокупности следует, что лицо, являющееся на законных основаниях застройщиком земельного участка, вправе претендовать на заключение договора аренды того же участка по основаниям, предусмотренным подпунктом 2 пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ, и в том случае, когда право собственности на объект незавершенного строительства не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12.01.2015 г. № 1 установлен Перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов.

В пункте 33 названного Перечня указано, что при подаче заявления о предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства объекта собственник такого объекта предоставляет документы удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на здание, сооружение, если право на такой объект незавершенного строительства не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

Таким образом, действующее законодательство не предусматривает обязательной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства в качестве условия, необходимого для заключения договора аренды земельного участка по вышеуказанным основаниям.

Являясь законным владельцем объекта незавершенного строительства, которое не введено в гражданско-правовой оборот в установленном законом порядке, и являясь арендатором земельного участка на основании договора заключенного до ДД.ММ.ГГГГ, административный истец ФИО1 в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» имеет право на реализацию возможности однократного продления либо заключения нового договора аренды земельного участка для завершения строительства.

Обращаясь в орган местного самоуправления с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства, административный истец действовал в порядке, установленном положениями подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ (в редакции на момент возникновения спорных правоотношений), предоставляющей собственнику объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, прав получить такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в соответствии со статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

Исходя из положений приведенной нормы закона для разрешения настоящего спора юридически значимыми обстоятельствами по делу являлись предусмотренные подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ условия заключения договора аренды земельного участка с собственником объекта незавершенного строительства.

При этом, материалами дела бесспорно подтверждается наличие на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства.

Требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, не заявлялось.

Ранее земельный участок не предоставлялся ФИО1 в аренду для завершения строительства, в силу чего ФИО1, как законный владелец и застройщик земельного участка, являющийся фактическим собственником объекта незавершенного строительства, имеет право на реализацию предусмотренной перечисленными выше нормами земельного законодательства возможности однократного продления договора аренды земельного участка для завершения строительства.

Принимая во внимание, что административный истец возвел объект незавершенного строительства на земельном участке, предоставленном в аренду для строительства данного объекта недвижимого имущества, в соответствии с разработанной проектной документацией, градостроительным планом земельного участка, параметры которого предусматривают возможность возведения строения, при наличии разрешения на строительство, с учетом установленных по делу обстоятельств ФИО1 вправе претендовать на предоставление ей земельного участка в аренду однократно для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

При изложенных обстоятельствах правовых оснований для принятия органом местного самоуправления оспариваемого истцом решения об отказе в предоставлении земельного участка в аренду однократно для завершения строительства объекта незавершенного строительства не имелось.

В силу прямого указания закона, удовлетворяя требования административного истца, суд должен указать на способ восстановления нарушенного права, что подразумевает необходимость принятия решения по конкретному вопросу, совершения определенного действия либо на необходимость устранения иным способом допущенных нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца.

При разрешении дела суд применяет материальную норму к спорному правоотношению и в решении указывает, какие конкретно действия орган власти должен произвести, с тем чтобы решение суда не вызывало затруднений при исполнении (абзац 2 пункта 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 г. № 23 «О судебном решении»).

Вместе с тем, суд полагает, что судебное решение по своему существу не может подменять собой решение уполномоченного органа государственной власти, следовательно, судебный акт не может подменять собой решение органа муниципальной власти (в данном случае комитета по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края), так как принятие решения о продлении срока аренды земельного участка осуществляется уполномоченным органом в соответствии с процедурой, установленной действующим законодательством.

В связи с этим этом суд полагает, что требование истца об обязании ответчика - Комитет по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края заключить договор аренды для завершения строительства без проведения торгов на земельный участок, кадастровый №, расположенный по <адрес> с ФИО1 в месячный срок не подлежит удовлетворению.

Выбирая способ восстановления нарушенного права по настоящему административному делу, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для возложения на административного ответчика обязанности по устранению нарушения прав, свобод и законных интересов (препятствий к их осуществлению) административного истца ФИО1, путем возложения на административного ответчика обязанности повторно рассмотреть вопрос о заключении с ФИО1 договора аренды земельного участка, расположенного по <адрес>, для завершения строительства без торгов, сроком на три года.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 175-180 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административные исковые требования ФИО1 к комитету по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края о признании незаконным и отмене решения об отказе в предоставлении муниципальной услуги – заключение договора аренды для завершения строительства без торгов, обязании заключить договор аренды для завершения строительства без проведения торгов на земельный участок в месячный срок – удовлетворить частично.

Признать незаконными действия комитета по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края, связанные с отказом в заключении с ФИО1 договора аренды земельного участка, расположенного по <адрес>, Очаковский, 22, с кадастровым номером №, для завершения строительства без торгов.

Обязать Комитет по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края повторно рассмотреть вопрос о заключении с ФИО1 договора аренды земельного участка, расположенного по <адрес>, Очаковский, 22, с кадастровым номером №, для завершения строительства без торгов на три года.

В удовлетворении искового заявления в остальной части – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд через Шпаковский районный суд Ставропольского края в течение одного месяца с момента изготовления решения в окончательной форме

Председательствующий судья Г.В. Чернов

Мотивированное решение изготовлено 18.05.2023 г.