РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 декабря 2022 года город Геленджик

Геленджикский городской суд Краснодарского края в составе:

судьи Соловьяновой С.В.,

при секретаре судебного заседания Мозымове В.В.,

с участием:

представителя истца ФИО1 на основании доверенности ФИО5,

представителя ответчика администрации муниципального образования город-курорт Геленджик на основании доверенности ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик о признании за истцом права собственности на самовольно реконструированный жилой дом,

установил:

ФИО1 обратилась в Геленджикский городской суд с исковым заявлением к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик о признании за истцом права собственности на самовольно реконструированный жилой дом, в котором просит суд:

-сохранить нежилое помещение с кадастровым №, 312,3 м2 общей площадью, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0402027:1, находящемся по адресу: <адрес>, корпус 10-33 в реконструированном (перепланированном) состоянии согласно техническому плану от ДД.ММ.ГГГГ;

-признать за ФИО1 право собственности на нежилое помещение, с кадастровым №, 312,3 м2 общей площадью, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0402027:1, находящемся по адресу: <адрес>, корпус 10-33 в реконструированном (перепланированном) состоянии согласно техническому плану от ДД.ММ.ГГГГ

Требования мотивированы тем, что на основании выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта недвижимости ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 принадлежит на праве общей долевой собственности (всего 1325/23630 долей) земельный участок площадью 23630 кв.м для размещения апартамент-отеля с жилыми домами и подземной автостоянкой (общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме) с кадастровым № по адресу: <адрес>; права на остальные доли указанного земельного участка не зарегистрированы.

На основании выписки из Единого государственного реестра недвижимости ФИО1 принадлежит на праве собственности нежилое помещение площадью 274,8 кв.м, (этажи №,2, б/н) с кадастровым номером 23:40:0402027:81, расположенное в объекте капитального строительства с кадастровым №, по адресу: <адрес>, корпус 10-33.

В нежилом помещении истцом осуществлена реконструкция в части увеличения площади застройки, выразившаяся в застройке крыльца, в том числе с увеличением этажности.

Согласно заключению эксперта № 04С-01/2022 от 26 января 2022 года установлено, что произведенная перепланировка объекта с кадастровым номером 23:40:0402027:76 имеет исправное техническое состояние, позволяющее сделать вывод о соблюдении механической безопасности здания и отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан реконструированным объектом (пункт 4.4 экспертизы).

Далее, истец обратился в Управление архитектуры и градостроительства Администрации МО город-курорт Геленджик с обращением о приеме завершенного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Истцу в письме № 110-52-4884/22-01-11 от 08.07.2022 было отказано.

Отказом нарушено право истца на сохранение помещения, его использование и распоряжение в переоборудованном (реконструированном) виде.

Истец имеет право собственности, как на дом, так и на долю земельного участка. На день обращения в суд постройка соответствует всем правилам планировки территории, землепользования и застройки, а также иным правилам и нормам. Доказательств нарушения этих правил и норм Управление архитектуры и градостроительства Администрации МО город-курорт Геленджик не предоставила.

Так как реконструированное помещение расположено внутри ранее построенного жилого дома (по адресу: <адрес>, корпус 10-33), который уже много лет является собственностью истца, реконструкция не может препятствовать владельцам соседних строений в пользовании своими строениями и земельными участками, она не нарушает иные законные права и интересы граждан. Реконструкция не создает угрозу для жизни и здоровья граждан.

Разрешение на строительство (перепланировку) в данном случае не нужно. Отказ администрации в данном случае незаконен и нарушает права истца на реконструированный жилой дом.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, воспользовалась правом на ведение дела через представителя.

Представитель истца ФИО1 на основании доверенности ФИО5 исковые требования поддержал, просил удовлетворить по основаниям, изложенным в иске.

В судебном заседании представитель ответчика администрации муниципального образования город-курорт Геленджик на основании доверенности ФИО6, исковые требования не признал, просил отказать в их удовлетворении.

Представитель третьего лица Управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Геленджик в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, что подтверждается отчетом об отслеживании почтовых отправлений.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 принадлежит на праве общей долевой собственности (всего 1325/23630 долей) земельный участок площадью 23630 кв.м для размещения апартамент-отеля с жилыми домами и подземной автостоянкой (общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме) с кадастровым № по адресу: <адрес>; права на остальные доли указанного земельного участка не зарегистрированы.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости ФИО1 принадлежит на праве собственности нежилое помещение площадью 274,8 кв.м (этажи №, 2, б/н) с кадастровым номером 23:40:0402027:81, расположенное в объекте капитального строительства с кадастровым №, по адресу: <адрес>, корпус 10-33.

Обращаясь с иском в суд, ФИО1 указывает, что ею в нежилом помещении осуществлена реконструкция в части увеличения площади застройки, выразившаяся в застройке крыльца, в том числе с увеличением этажности. В подтверждение своих доводов ссылается на заключение эксперта № 04С-01/2022 от 26 января 2022 года.

Между тем, указанная экспертиза проводилась ООО «Геленджикское бюро строительно-технической экспертизы» на основании определения суда от 16.12.2021 по делу № 2-447/2022 по иску администрации муниципального образования город-курорт Геленджик к ФИО1 о приведении объекта капитального строительства в первоначальное состояние.

Решением Геленджикского городского суда Краснодарского края от 11 апреля 2022 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 13 октября 2022 года, исковые требования администрации муниципального образования город-курорт Геленджик к ФИО1 о приведении объекта капитального строительства в первоначальное состояние - удовлетворены.

Суд обязал ФИО1 в трехмесячный срок со дня вступления решения суда в законную силу привести нежилое помещение с кадастровым № расположенное в объекте капитального строительства с кадастровым № по адресу: <адрес>, корпус 10-33, в первоначальное состояние.

Как следует из указанного решения суда, согласно выписке из правил землепользования и застройки территории муниципального образования город-курорт Геленджик земельный участок с кадастровым номером 23:40:0402027:1 расположен в зоне курортного строительства (КС), второй зоне санитарной охраны курорта, водоохранной зоне моря.

Согласно выписке из генерального плана муниципального образования город-курорт Геленджик земельный участок с кадастровым № расположен в зоне объектов курортно-рекреационного и туристского назначения, частично - зоне автомобильных дорог, второй зоне санитарной охраны курорта, водоохранной зоне моря.

Ранее управлением архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Геленджик Акционерному обществу «Жемчужина» было выдано разрешение на строительство объекта «Апартамент-отель. Второй этап проектирования. Корпуса К-1, К-2, К-3, К-4, К-5, К-6» на земельном участке с кадастровым № по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ №.

Впоследствии управлением архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Геленджик Акционерному обществу «Жемчужина» было выдано разрешение на строительство объекта «Апартамент-отель. Второй этап проектирования. Корпуса К-1, К-2, К-3, К-4, К-5, К-6» на земельном участке с кадастровым № по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, в связи с чем, разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ № утратило силу.

По завершении строительства указанного объекта капитального строительства на основании представленных застройщиком документов управлением архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Геленджик Акционерному обществу «Жемчужина» было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (Апартамент-отель. Второй этап проектирования. Корпуса К-1, К-2, К-3, К-4, К-5, К-6 на земельном участке с кадастровым № по адресу: <адрес>) от ДД.ММ.ГГГГ №.

В ходе выезда на место специалистами управления архитектуры и градостроительства, управления муниципального земельного контроля в июне 2021 года было установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0402027:1 по адресу: <адрес>, ведутся строительно-монтажные работы, в том числе на объекте капитального строительства с кадастровым №, в помещении с кадастровым № осуществлена реконструкция в части увеличения площади застройки, выразившаяся в застройке крыльца, в том числе с увеличением этажности.

Согласно сведениям управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Геленджик, разрешение на реконструкцию указанного объекта капитального строительства, его переустройство администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик не выдавалось.

Определением Геленджикского городского суда Краснодарского края от 16 декабря 2021 года по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено ООО «Геленджикское бюро строительно-технической экспертизы».

Из заключения эксперта № 04С-01/2022 от 26 января 2022 года, составленного ООО «Геленджикское бюро строительно-технической экспертизы», следует, что фактические параметры спорного объекта отличаются от параметров по правоустанавливающим и право удостоверяющим документам. Нежилое помещение с кадастровым № по адресу: <адрес>, в фактическом виде, имеет увеличенные параметры высоты, количества этажей, площади и объема, что является реконструкцией. Произведенные строительно-монтажные работы на объекте - нежилое помещение с кадастровым № площадью 274,8 кв.м., по адресу: <адрес>, являются реконструкцией, перепланировкой и переустройством объекта капитального строительства.

Исследуемое здание относится к железобетонным каркасным зданиям с заполнением из штучной каменной кладки. То есть основными несущими элементами конструктивной системы являются фундамент, колонны, ригеля, перекрытия и покрытие. Стены и перегородки здания, не являются несущими конструкциями. В такой конструктивной схеме, возможно без риска гибели объекта, произвести демонтажные и монтажные работы, по приведению нежилого помещения с кадастровым № площадью 274,8 кв.м., по адресу: <адрес> первоначальное состояние. Но демонтажные строительные работы при приведении нежилого помещения в первоначальное состояние, могут причинить несоразмерный ущерб зданию, так как связаны со сносом части конструктивных элементов нежилого помещения с кадастровым №, расположенного в объеме объекта капитального строительства с кадастровым №. Вследствие чего, мероприятия по приведению нежилого помещения с кадастровым №, должны разрабатываться проектной организацией, обладающей свидетельством, выданным саморегулируемой организацией, о допуске к работам по организации подготовки проектной документации в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ, Статья 55.8. «Допуск к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства».

При обследовании нежилого помещения с кадастровым № по адресу: <адрес>, кор. 10-33, расположенного в объеме объекта капитального строительства с кадастровым №, дефектов и деформаций, которые могут повлиять на общую устойчивость здания, не обнаружено. Исследуемый объект, имеет исправное техническое состояние, позволяющее сделать вывод о соблюдении механической безопасности здания и об отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан реконструированным объектом.

В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Согласно статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) представляет собой изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Согласно пункту 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.

В соответствии с частью 6 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации, лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства в соответствии с заданием застройщика, технического заказчика, лица, ответственного за эксплуатацию здания, сооружения, или регионального оператора (в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора строительного подряда), проектной документацией, требованиями к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленными на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенным использованием земельного участка, ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации, требованиями технических регламентов и при этом обеспечивать безопасность работ для третьих лиц и окружающей среды, выполнение требований безопасности труда, сохранности объектов культурного наследия.

Исходя из содержания статей 48, 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, при строительстве, реконструкции объектов капитального строительства в границах принадлежащего застройщику земельного участка (за исключением объектов индивидуального жилищного строительства, садового дома) требуются подготовка и утверждение застройщиком проектной документации.

На основании статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем - лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 данной статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение з соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.

В соответствии с частью 6 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляет лицо, которое создало или возвело самовольную постройку, а при отсутствии сведений о таком лице - правообладатель земельного участка, на котором создана или возведена самовольная постройка, в срок, установленный соответствующим решением суда или органа местного самоуправления.

В статье 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации закреплено, что градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

В соответствии с частью 2 статьи 62 Земельного кодекса Российской Федерации, на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре, в том числе восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений.

Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

При вынесении судом решения по делу № 2-447/2022 о приведении объекта капитального строительства в первоначальное состояние, суд учитывал, что строительство (реконструкция) объектов капитального строительства без разрешения на строительство, с нарушением градостроительных нормативов нарушает права и законные интересы муниципального образования, на территории которого ведется самовольное строительство (оплата налогов, нарушение полномочий органа местного самоуправления по планировке и застройке территории, нарушение генеральных планов застройки территории, профиля улиц, непредусмотренное увеличение нагрузки на существующие инженерные сети и т.д.).

Поскольку самовольное строительство (реконструкция) и последующая эксплуатация объектов общественного назначения в отсутствие разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию несет в себе общественную опасность, создает реальную угрозу жизни и здоровью граждан, осуществление ее в таких условиях может нанести существенный вред охраняемым интересам личности, общества и государства.

В ходе рассмотрения дела № 2-447/2022, суд пришел к выводу, что произведенные ФИО1 строительно-монтажные работы на объекте - нежилое помещение с кадастровым № площадью 274,8 кв.м., по адресу: <адрес>, являются реконструкцией, перепланировкой и переустройством объекта капитального строительства без получения необходимых разрешений, с нарушением градостроительных норм, ввиду чего подлежат удовлетворению в полном объеме заявленные требования администрации о возложении на ответчика обязанности в трехмесячный срок привести нежилое помещение с кадастровым №, расположенное в объекте капитального строительства с кадастровым №, по адресу: <адрес>, корпус 10-33, в первоначальное состояние.

Таким образом, вступившим в законную силу решением суда удовлетворены требования администрации муниципального образования город-курорт Геленджик к ФИО1 о приведении объекта капитального строительства в первоначальное состояние, встречные требования о сохранении нежилого помещения в реконструируемом (перепланированном) состоянии и признании за ней права собственности на нежилое помещение ФИО1 не заявлялись.

Согласно ч. 2 ст. 13 ГПК РФ вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, отсутствуют законные основания для удовлетворения исковых требований ФИО1 о признании за ней права собственности на самовольно реконструированный жилой дом.

Руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик о признании за истцом права собственности на самовольно реконструированный жилой дом - отказать.

Решение может обжаловано в апелляционном порядке в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда через городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья

Решение суда принято в окончательной форме 26.12.2022.