РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 августа 2022 года г. Венев

Веневский районный суд Тульской области в составе:

председательствующего Стукаловой О.А.,

при ФИО1,

с участием представителя истца ФИО2 по доверенности ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО2 к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества,

установил:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества.

В обоснование заявленных требований ссылается на то, что 4 октября 2019 года она заключила договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенного по адресу: ., на основании которого ответчик зарегистрировал право собственности на указанное имущество.

Условия о цене объектов недвижимости и порядке ее оплаты являются существенными условиями заключенного договора. Оплата цены является встречным исполнением обязательств по договору. Таким образом, из заключенного договора у покупателя возникла обязанность уплатить истцу цену объектов недвижимости в течение 10 рабочих дней с момента подписания договора.

Фактическая передача спорного имущества после государственной регистрации права собственности ответчика на спорные объекты недвижимого имущества на основании договора купли-продажи не состоялась, истец после регистрации права собственности по настоящее время проживает в жилом доме, несет бремя его содержания и бремя содержания земельного участка, оплачивает все обязательные платежи, включая плату за жилищно-коммунальные услуги, за счет собственных средств поддерживает исправное состояние недвижимого имущества. У ответчика отсутствует комплект ключей от входной двери жилого дома, лицевой счет ответчик на себя не переоформлял, бремя содержания имущества не несет, объектами не пользуется и не пользовался. Ответчик не заявлял требований о передаче ему спорного имущества, об освобождении имущества истцом. Доказательства того, что ответчик предоставил истцу право проживать в жилом доме в виде письменного соглашения отсутствуют.

Право собственности на ответчика зарегистрировано формально, ввиду того, что ответчик ФИО4 убедил истца в том, что ему для приобретения гражданства Российской Федерации необходимо иметь в собственности недвижимое имущество на территории Российской Федерации и на него необходимо зарегистрировать право собственности на принадлежащие истцу объекты недвижимости.

Передаточный акт стороны не подписывали, оплату по договору ответчик не производил. Факт передачи покупателем продавцу денежных средств может быть подтвержден только письменными доказательствами. Расписка о передаче денег отсутствует.

Пункты 4 и 5 договора, из которых следует, что сумма 400000 рублей уплачена за земельный участок из собственных средств до подписания договора. 300000 рублей уплачены из собственных денежных средств до подписания договора – истец не признает, указанные пункты были включены в договор формально, поскольку ответчик не намеревался оплачивать цену договора и убедил истца в том, что впоследствии спорное имущество будет возвращено истцу путем отчуждения, что регистрация права собственности ответчика на объекты недвижимости носит временный характер.

Содержание пунктов 4 и 5 договора, в которых указано, что цена договора уплачена покупателем продавцу на момент подписания договора полностью не является свидетельством передачи денежных средств от покупателя продавцу. Данный текст выполнен печатным шрифтом и не подтверждает фактическую передачу денежных средств, так как не содержит сведений о том, когда и каким образом (наличным и безналичным расчетом) денежная сумма была передана покупателем и получена продавцом. Из формулировки условий следует, что деньги переданы на момент подписания договора, то есть до подписания. Способ расчетов не является обычным при заключении сделок с недвижимостью (ни безналичный способ, без использования банковской ячейки).

Исходя из изложенного, следует, что стороны заключили сделку, не намереваясь ее исполнять фактически и не исполнив. Государственная регистрация права собственности ФИО4 на объекты недвижимости не может являться абсолютным доказательством исполнения сделки при отсутствии фактического исполнения договора. Правовые последствия договора отсутствуют.

Просит расторгнуть договор купли-продажи от 4 октября 2019 года недвижимого имущества: земельного участка площадью кв.м. с кадастровым номером №, жилого дома площадью кв.м. с кадастровым номером: №, расположенных по адресу: , заключенный между ФИО2 и ФИО4, зарегистрированный Управлением Росреестра по Тульской области 14 октября 2019 года, недействительным.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом.

Представитель истца ФИО2 по доверенности ФИО3 в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме по основаниям, указанным в исковом заявлении. Пояснил, что ФИО4 ввел ФИО2 в заблуждение относительно мотивов заключения сделки, обещав через некоторое время переоформить право собственности обратно на нее. Денежных средств по договору она не получала, ключи ответчику не передавала, она продолжает проживать в доме и нести расходы по коммунальным платежам.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, о дате, месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, не просил об отложении судебного заседания.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика Управление Росреестра по Тульской области, в судебное заседание не явился, представил ходатайство с просьбой о рассмотрении дела в его отсутствие.

Выслушав позицию представителя истца ФИО2 по доверенности ФИО3, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 ГК РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного Кодекса, существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Определяя существенность нарушения, допущенного покупателем, необходимо исходить из установленного им обстоятельства о том, что продавец не получил вообще никакой денежной суммы за проданное имущество, а потому с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

При том, из положений пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающих, что, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 названного Кодекса, не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102 и 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

Аналогичные разъяснения приведены в пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27 декабря 2017 г.

В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Из приведенной правовой нормы следует, что толкование судом договора исходя из действительной воли сторон и его цели с учетом, в том числе, установившейся практики взаимоотношений сторон, допускается лишь в случае, если установить буквальное значение его условий не представляется возможным.

Как установлено судом, 4 октября 2019 года ФИО2(продавец) продала ФИО4 (покупатель) принадлежащий ей на праве собственности земельный участок площадью кв.м. с кадастровым номером №, жилой дом площадью кв.м. с кадастровым номером: №, расположенные по адресу: .

Имущество продано за 700000 рублей, из указанной суммы 400000 рублей уплачены за земельный участок из собственных средств до подписания настоящего договора, 300000 рублей уплачены за жилой дом из собственных средств до подписания настоящего договора (пункты 4,5 договора).

ФИО2 имущество передано, а ФИО4 принято в удовлетворительном для проживания и пользования состоянии, свободным от вещей и имущества продавца, а также приняты ключи от жилого дома.

Договор имеет силу передаточного акта. Составление отдельного передаточного документа не требуется (пункт 9 договора).

Переход права собственности на объекты недвижимости зарегистрирован в установленном порядке.

Суд учитывает указанные условия договора при его толковании по правилам статьи 431 ГК РФ.

По общему правилу, установленному в части 1 статьи 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

При условии согласованного между сторонами условия об оплате товара и подписанного сторонами договора именно сторона, утверждающая о неполучении оплаты по договору, должна представить соответствующие доказательства.

Между тем, доказательств, подтверждающих безденежность оспариваемого договора, истцом не представлено.

При таких обстоятельствах, составление и подписание договора свидетельствует о надлежащем исполнении сторонами принятых на себя договорных обязательств и, с учетом факта регистрации перехода к покупателю права собственности на предмет договора, оценивается судом, как достоверное и достаточное доказательство исполнения сторонами его условий.

Исходя из вышеизложенного, довод истца ФИО2 о неисполнении ответчиком договора в части оплаты приобретаемых объектов недвижимости не подтвержден.

Кроме того, на основании части 2 статьи 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Из данной правовой нормы следует, что установленные вступившим в законную силу решением суда факты и правоотношения не могут быть оспорены сторонами и другими лицами, участвовавшими в рассмотрении дела, и этим фактам и правоотношениям не может быть дана иная оценка в решении по другому гражданскому делу.

Веневским районным судом Тульской области от 7 июня 2021 года, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Тульского областного суда от 25 августа 2021 года, по делу по иску ФИО2 к ФИО4 ХЭ.Х. оглы о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным, применении последствий недействительности сделки, установлена недоказанность безденежности заключенного договора.

Доводы стороны истца о фактическом неисполнении договора опровергаются исследованными в судебном заседании материалами дела, а также вступившим в законную силу решением Веневского районного суда Тульской области от 7 июня 2021 года.

Таким образом, судом не установлено существенных нарушений условий заключенного 4 октября 2019 года между ФИО2 и ФИО4 договора, в связи с чем исковые требования о его расторжении не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Веневский районный суд Тульской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий О.А.Стукалова