Дело № 2-248/2025
УИД 44RS0004-01-2025-000385-07
Полный текст решения изготовлен
12 ноября 2025 года
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
07 ноября 2025 года г. Мантурово
Мантуровский районный суд Костромской области в составе:
председательствующего судьи Хасаншиной Е.С.,
с участием представителя истца заместителя Мантуровского межрайонного прокурора Костромской области Зверевой С.Н., материального истца – представителя администрации Мантуровского муниципального округа Костромской области ФИО1, представителя ответчика – представителя КУМИ администрации Мантуровского муниципального округа Костромской области ФИО2, ответчика ФИО3, при секретаре Кудряшовой Н.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению заместителя прокурора Костромской области Самойлова Р.В., в интересах неопределенного круга лиц к Комитету по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации Мантуровского муниципального округа Костромской области, ФИО3 о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
В Мантуровский районный суд Костромской области обратился заместитель прокурора Костромской области Самойлов Р.В. в интересах неопределенного круга лиц к Комитету по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации Мантуровского муниципального округа Костромской области (далее по тексту–КУМИ), ФИО3 о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка.
Свои требования заместитель прокурора Костромской области Самойлов Р.В. мотивировал тем, что прокуратурой области проведена проверка исполнения земельного законодательства при распоряжении земельными участками в деятельности КУМИ администрации Мантуровского муниципального округа Костромской области, по результатам которой было установлено, что между КУМИ и ФИО3 заключен договор аренды земельного участка от 10.04.2025 года № 2316 без проведения торгов на основании заявления арендатора в отношении земельного участка площадью 10 000 кв.м. (1га), категория земель «земли сельскохозяйственного назначения», с кадастровым номером [№], расположенного по адресу: [адрес]. Вид разрешенного использования: рыбоводство. Государственная собственность на данный земельный участок не разграничена, договор аренды зарегистрирован в органах Росреестра. Вышеуказанный земельный участок предоставлен ФИО3 без проведения торгов на основании п.п.9 п.2 ст.39.6 Земельного кодекса РФ, так как на нем расположен объект недвижимости – нежилое здание конторы рыбного хозяйства, кадастровый [№], право собственности которого официально зарегистрировано 08.11.2024 года. Указанное одноэтажное здание расположено на земельном участке, его общая площадь составляет 176 кв.м., то есть в 56 раз меньше площади предоставленного для его эксплуатации земельного участка. Срок договора аренды установлен с 01.04.2025 года по 31.03.2035 год (п.2.1 договора), размер годовой арендной платы – 9029 (п.3.1 договора). Просил признать, с учетом уточнения, недействительным (ничтожным), заключенный между комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации Мантуровского муниципального округа Костромской области и ФИО3 договор аренды земельного участка от 10.04.2025 №2316 в отношении земельного участка с кадастровым номером [№], расположенного по адресу: [адрес]. Применить последствия недействительности (ничтожности) сделки, обязать ФИО3 возвратить в течение 1 месяца с момента вступления решения суда в законную силу собственнику – муниципальному образованию Мантуровский муниципальный округ в лице комитета по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации Мантуровского муниципального округа Костромской области земельный участок с кадастровым номером [№]
В судебном заседании представитель истца – заместитель Мантуровского межрайонного прокурора Костромской области Зверева С.Н. (на основании поручения – л.д.73) иск заместителя прокурора Костромской области Самойлова Р.В., с учетом уточнения, поддержала в полном объеме по доводам и основаниям иска, просила признать недействительным (ничтожным), заключенный между комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации Мантуровского муниципального округа Костромской области и ФИО3 договор аренды земельного участка от 10.04.2025 №2316 в отношении земельного участка с кадастровым номером [№], расположенного по адресу: [адрес]. Применить последствия недействительности (ничтожности) сделки, обязать ФИО3 возвратить в течение 1 месяца с момента вступления решения суда в законную силу собственнику – муниципальному образованию Мантуровский муниципальный округ в лице комитета по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации Мантуровского муниципального округа Костромской области земельный участок с кадастровым номером [№]
Представитель материального истца - представитель администрации Мантуровского муниципального округа Костромской области ФИО1 (по доверенности – л.д.104) оставила рассмотрение иска на усмотрение суда.
Кроме того, в суд представлен письменный отзыв Администрации Мантуровского муниципального района Костромской области от 10.10.2025 года за №3108 за подписью и.о.главы Мантуровского муниципального округа Костромской области ФИО4 (л.д.94), согласно которого администрация Мантуровского муниципального округа Костромской области не согласна с исковыми требованиями по основаниям отзыва, а именно, согласно ч.1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п.2 настоящей статьи. На основании протокола о результатах аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков от 16 ноября 2022 года, был заключен договор аренды земельного участка №2224 от 25.11.2022 года на земельный участок с кадастровым номером [№], расположенный по адресу: [адрес], разрешенное использование – рыбоводство, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, общей площадью 10000,0 кв.м., сроком на пять лет в соответствии с требованиями ст.39.12 ЗК РФ. В соответствии с п.п.9 ст.39,6 ЗК РФ, в связи с регистрацией права собственности на объект недвижимости – здание конторы рыбного хозяйства, с кадастровым номером [№], 31.03.2025 года от ФИО3 поступило заявление на расторжение вышеуказанного договора аренды в связи с переоформлением прав на земельный участок на основании регистрации права на объект недвижимости. На основании заявления от ФИО3 о предоставлении земельного участка на праве аренды сроком на 10 лет, был заключен договор аренды земельного участка №2316 от 10.04.2025 года. Данная перерегистрация договора аренды земельного участка была необходима ФИО3 и требовалось для его вхождения в конкурс грантов «Агростартап». С целью реализации проекта, связанного с рыбоводством, на территории участка расположен водоем, необходимый для разведения рыбы, который занимает 2/3 данного земельного участка. Согласно ст.2 Федерального закона от 02.07.2013 №148-ФЗ «Об аквакультуре» (рыбоводстве) и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» аквакультура (рыбоводство) – деятельность, связанная с разведением и (или) содержанием, выращиванием объектов аквакультуры. То есть, осуществление аквакультуры (рыбоводства) не возможно без соблюдения определенного рода условий, в том числе наличие на земельном участке водного объекта для разведения и (или) содержания, выращивания объектов аквакультуры. Водоем, необходимый для разведения рыбы, который занимает 2/3 земельного участка напрямую необходим для осуществления целей и задач, связанных с осуществлением аквакультуры (рыбоводства) (л.д.91-93).
Представитель ответчика - представитель Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации Мантуровского муниципального округа Костромской области ФИО2 (по доверенности-л.д.78) иск не признал по доводам, изложенным в письменном отзыве на иск от 09.09.2925г. (л.д.74-78).
Ответчик ФИО3 иск не признал, пояснив, что с 2022 года арендует земельный участок площадью 10 000кв.м. (1 га), расположенный по адресу: [адрес], на котором расположено здание конторы рыбного хозяйства площадью 176 кв.м.. На территории находится пруд, в котором он планирует разводить рыбу. Кроме того, на территории находятся две беседки, а в помещении конторы рыбного хозяйства находится сауна, бассейн и помещение для отдыха, которые он использует в личных целях, для отдыха своих родственников и знакомых. Вышеуказанный договор аренды он расторг, так как обратился с заявлением о заключении нового договора аренды в связи с переоформлением прав на земельный участок. Новый договор аренды №2316 от 10.04.2025 года необходим для вхождения в конкурс грантов «Агростаптап». Полагает, что он действовал в рамках закона.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований - Управление Росреестра по Костромской области в суд не явился, надлежащим образом уведомленный о дне, времени и месте рассмотрения дела. Разрешение данного спора оставляют на усмотрение суда (л.д.65-66;103).
Суд, выслушав стороны, их представителей, исследовав материалы настоящего гражданского дела, приходит к следующему выводу.
В соответствии с частями 2 и 3 статьи 36 Конституции РФ владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.
Регулирование земельных правоотношений осуществляется Земельным кодексом Российской Федерации, где в силу п.п.5 п.1 ст.1 Земельного кодекса РФ одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В силу п.1 ст.39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п.2 настоящей статьи.
Статья 39.16 Земельного кодекса РФ содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.
Согласно п.п.9 п.2 ст.39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым здания, сооружения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены в аренду, на праве хозяйственного ведения.
В силу п.1 ст.35 Земельного кодекса РФ и п.3 ст.552 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята данной недвижимостью и необходима для ее использования.
Судом установлено, что между КУМИ и ФИО3 заключен договор аренды земельного участка от 10.04.2025 года за № 2316 без проведения торгов на основании заявления арендатора в отношении земельного участка площадью 10000 кв.м. (1 га), категория земель «земли сельскохозяйственного назначения», с кадастровым номером [№], расположенного по адресу: [адрес], Вид разрешенного использования: рыбоводство. Государственная собственность на земельный участок не разграничена, договор аренды зарегистрирован в органах Росреестра. Данный земельный участок предоставлен ФИО3 без проведения торгов на основании п.п.9 ст.2 ст.39.6 Земельного кодекса РФ, так как на нем расположен объект недвижимости – нежилое здание конторы рыбного хозяйства, право собственности на который официально зарегистрировано ФИО3 08.11.2024 года. Указанное одноэтажное деревянное здание конторы рыбного хозяйства расположено на земельном участке и его общая площадь составляет 176 кв.м., то есть в 56 раз меньше площади земельного участка. Срок договора аренды установлен с 01.04.2025 года по 31.03.2035 год, с размером годовой арендной платы – 9029 рублей (л.д.12-20;36-55).
В ходе выездного судебного заседания 10 октября 2025 года установлено, что спорный земельный участок используется ФИО3 не для эксплуатации конторы рыбного хозяйства, а именно, при осмотре было установлено, что основное одноэтажное деревянное рубленое здание площадью 176 кв.м. имеет помещения для отдыха: сауну, бассейн, помещения для отдыха, с соответствующим для отдыха интерьером. Большую часть земельного участка занимает водоем (пруд), на берегу которого оборудованы две беседки, мангал, двое качелей, в том числе и детская. Рыбного хозяйства (ангаров для разведения рыбы) на территории земельного участка нет, как нет и работников рыбного хозяйства.
Таким образом, земельного участка площадью 10000 (1 га) не требуется для эксплуатации здания площадью 176 кв.м., где данная площадь земельного участка существенно превышает площадь здания. Площадь земельного участка, предоставляемого в аренду без торгов, определяется исключительно необходимостью эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества. Понятия площадь земельного участка, необходимого для использования здания и сооружения и площадь земельного участка, необходимого для развития предпринимательской деятельности не являются равнозначными, как и участие в конкурсе грантов «Агростарттап» также не является основанием для предоставления земельного участка с нарушением порядка, установленного земельным законодательством.
О необходимости предоставления спорного земельного участка на аукционе свидетельствует и тот факт, что между сторонами 25.11.2022 года заключался договор аренды по итогам торгов и который прекращен до заключения действующего договора (л.д.56-59).
В силу п.3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2,3, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 27.11.2024г. площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.
Согласно п.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно п.2 ст.168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Согласно разъяснению п.75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой гражданского кодекса российской Федерации», применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.
Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.
В абзаце 2 п.74 названного постановления Пленума указано, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного урегулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части. Даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.
Нарушение публичного интереса выражается в незаконном выбытии земельных участков из владения органов местного самоуправления, нарушении прав неопределенного круга лиц, которые могли бы претендовать на предоставление им земельных участков в случае их предоставления в рамках, предусмотренных законом процедур, в том числе проведении торгов.
Согласно ст. 45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной в интересах муниципального образования, неопределенного круга лиц.
Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ суд,
РЕШИЛ:
Исковые требования заместителя прокурора Костромской области в интересах неопределенного круга лиц к Комитету по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации Мантуровского муниципального округа Костромской области, ФИО3 о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка удовлетворить.
Признать недействительным (ничтожным) заключенный между комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации Мантуровского муниципального округа Костромской области и ФИО3 договор аренды земельного участка от 10 апреля 2025 года №2316 в отношении земельного участка с кадастровым номером [№], расположенного по адресу: [адрес]
Применить последствия недействительности (ничтожности) сделки, обязать ФИО3 возвратить в течение 1 месяца с момента вступления решения суда в законную силу собственнику – муниципальному образованию Мантуровский муниципальный округ в лице комитета по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации Мантуровского муниципального округа Костромской области земельный участок с кадастровым номером [№]
Решение может быть обжаловано и опротестовано в апелляционном порядке в Костромской областной суд через Мантуровский районный суд Костромской области в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.
Председательствующий Е.С.Хасаншина