Дело № (2-2244/2024)

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

04.02.2025 <адрес>

Ленинский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Митчиной Л.А., при секретаре ФИО4, с участием представителя истца ФИО7, действующей на основании доверенности, ответчика ФИО2 и ее представителя ФИО8, действующей на основании доверенности, представителей третьего лица КГА ПОУ «Губернаторский авиастроительный колледж <адрес>» ФИО10 и ФИО9, действующих на основании доверенностей,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи и возвращении сторон договора в первоначальное положение,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи и возвращении сторон договора в первоначальное положение, обосновывая иск тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком заключен договор купли-продажи недвижимого имущества - земельного участка площадью 33 кв.м с кадастровым номером № и находящегося на нем нежилого помещения - гаражного бокса № с кадастровым номером № общей площадью 62,7 кв.м, которые расположенные по адресу: Хабаровский кр. <адрес>, ПАК «Фестивальный блок-2». Цена договора определена в размере <данные изъяты> руб.; денежные средства переданы продавцу в полном объеме. Право собственности после покупки зарегистрировано в установленном законом порядке. При осмотре указанных выше объектов до заключения договора купли-продажи он обратил внимание, что проход и проезд к гаражному боксу осуществляется через территорию Краевого государственного автономного профессионального образовательного учреждения «Губернаторский авиастроительный колледж <адрес>» - через шлагбаум, установленный данным учебным учреждением, но продавцы заверили его, что проезд и проход к гаражному боксу является беспрепятственным в любое удобное время, необходимо только уведомить руководство учебного учреждения о смене собственника гаражного бокса. После получения документов о регистрации права собственности на приобретенные объекты, он обратился к руководству колледжа с просьбой предоставить беспрепятственный доступ к гаражному боксу, но ему было отказано. ДД.ММ.ГГГГ он обратился к ответчику с требованием о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, но ответчик ему отказала. В настоящее время он не имеет возможности пользоваться приобретенным имуществом в полном объеме; о том, что у него могут возникнуть проблемы с беспрепятственным пользованием гаражом, при заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ его не уведомили, в договоре не указано о наличии ограничений в пользование гаражным боксом. Просит расторгнуть договор купли-продажи объектов недвижимости: земельного участка общей площадью 33 кв.м с кадастровым номером №, нежилого помещения – гаража бокс № с кадастровым номером № общей площадью 62,7 кв.м, расположенных по адресу: Хабаровский кр. <адрес> ПАК «Фестивальный блок–2», заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО2; взыскать с ФИО2 в его пользу <данные изъяты>., уплаченные по договору купли-продажи объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ; прекратить его право собственности на спорные объекты и восстановить в ЕГРН право собственности ответчика на указанные объекты недвижимого имущества.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в порядке ст.43 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее ГПК РФ) в качестве третьих лиц привлечены: Краевое государственное автономное профессиональное образовательное учреждение «Губернаторский авиастроительный колледж <адрес> (межрегиональный центр компетенций)» (далее - КГА ПОУ ГАСКК МЦК) и Потребительский автокооператив «Фестивальный блок-2» (далее ПАК «Фестивальный блок-2»).

Определением суда в протокольной форме от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьих лиц в порядке ст.43 ГПК РФ также привлечены: ФИО11 (супруга истца в браке с которой приобретены спорные объекты недвижимости), Администрация <адрес>, Управление архитектуры и градостроительства администрации <адрес>.

Истец и третьи лица - ФИО11, Администрация <адрес>, Управление архитектуры и градостроительства администрации <адрес>, извещавшиеся о времени и месте рассмотрения дела в порядке, предусмотренном гл.10 ГПК РФ, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не уведомили, об отложении рассмотрения дела не просили. Истец обеспечил явку своего представителя.

Суд, с учетом положений ст.ст.113, 167 ГПК РФ, счел возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся лиц.

Представитель истца в судебном заседании просила заявленные требования удовлетворить по доводам и основаниям, указанным в исковом заявлении. Дополнительно пояснила, что истец лишен возможности пользоваться приобретенным гаражом с той целью, с которой он приобретался, в том числе – хранение транспортного средства.

Ответчик и ее представитель в судебном заседании исковые требования не признали; просили в удовлетворении заявленных требований отказать исходя из доводов, указанных в письменных возражениях, приобщенных к материалам рассматриваемого дела, и устных объяснений в процессе рассмотрения дела, согласно которым: гараж покупателем осмотрен и принят (п.3.4 договора купли-продажи); спорные объекты правами третьих лиц не обременены; истец самостоятельно производил осмотр гаража и видел, что въезд осуществляется только через территорию колледжа; проезд к гаражу ограничен не в результате действий ответчика; истец не лишен права на установление сервитута для возможности проезда по территории колледжа.

Представители третьего лица КГА ПОУ ГАСКК МЦК ФИО10 и ФИО9 в судебном заседании по заявленным требованиям не высказались; относительно обстоятельств рассматриваемого спора ФИО10 пояснил, что территория колледжа, согласно нормам действующего законодательства о противодействии терроризму, является закрытой территорий и оформление сервитута невозможно. Также пояснил, что между ответчиком и учебным учреждением, интересы которого он представляет, велась переписка о возможности использования территории колледжа для проезда к гаражу, еще до оформления оспариваемого договора купли-продажи, и ответчику в разрешении проезда к спорному гаражу было отказано, что подтверждается представленными третьим лицом документами.

Не явившиеся третьи лица относительно рассматриваемых требований не высказались.

Третье лицо Управление архитектуры и градостроительства администрации <адрес> представило: выписку из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером №, в котором правообладатель не отражен, и указало в сопроводительном письме, что данный земельный участок учтен с видом разрешенного использования – занимаемый гаражами ПАК «Фестивальный-2» для хранения индивидуального транспорта, также указав, что для указанного земельного участка обеспечен доступ посредством земельных участков с кадастровыми номерами №, в обоснование чего представило обзорную схему расположения данных земельных участков; также третье лицо указало на то, что земельный участок с кадастровым номером № предоставлен на праве постоянного бессрочного пользования образовательному учреждению КГА ПОУ ГАСКК МЦК, предоставив выписку из ЕГРН на данный земельный участок. Кроме того третье лицо указало на то, что решением исполнительного комитета Комсомольского-на-Амуре городского Совета депутатов трудящихся от ДД.ММ.ГГГГ № был отведен земельный участок под строительство кооперативного гаража на 50 машин между строящимся техническим училищем и поселком Майский, в которое неоднократно вносились изменения, в том числе решением исполнительного комитета Комсомольского-на-Амуре городского Совета депутатов трудящихся от ДД.ММ.ГГГГ №, которым обществу автолюбителей разрешено строительство кирпичных гаражей в количестве 49 боксов автокооператива «Фестивальный».

Третье лицо ПАК «Фестивальный блок-2» представило: копию решения городского Совета народных депутатов трудящихся от ДД.ММ.ГГГГ №, копию постановления <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «О перерегистрации автокооператива «Фестивальный блок-2» по строительству и эксплуатации индивидуальных гаражей», копию межевого плана, указав, что проезд к гаражу № возможен только через соседний земельный участок, на котором расположен Губернаторский авиастроительный колледж <адрес> и только при условии предоставления права ограниченного пользования указанным земельным участком (сервитута), проезд по <адрес> не возможен.

Свидетель со стороны ответчика - ФИО5 в судебном заседании пояснил, что приходится бывшим зятем ответчику (бывшим мужем её дочери – представителя ответчика в рамках рассматриваемого дела), ему известно, что ДД.ММ.ГГГГ была совершена сделка по продаже гаражного бокса ответчика истцу, он сам пользовался этим гаражом в 2019-2020 годах. У него был ключ от ворот земельного участка колледжа, который был утрачен до продажи гаража. ДД.ММ.ГГГГ он присутствовал при осмотре гаража истцом.

Заслушав стороны, представителей третьего лица, присутствовавших в судебном заседании, свидетеля, изучив письменные материалы дела, оценив доказательства, как каждое в отдельности, так и в их совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно ст.550 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления документа, подписанного сторонами.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи недвижимого имущества - земельного участка площадью 33 кв.м с кадастровым номером № и находящегося на нем нежилого помещения - гаражного бокса № с кадастровым номером № общей площадью 62,7 кв.м, которые расположенные по адресу: Хабаровский кр. <адрес>, ПАК «Фестивальный блок-2» (п.1.1 Договора).

Цена обоих объектов недвижимости определена сторонами в размере <данные изъяты> руб. (п.2.1 Договора).

Денежные средства переданы покупателем продавцу при подписании договора (п.2.2 Договора). В договоре имеется рукописная запись о том, что денежные средства по договору получены ФИО8, действующей по доверенности за ФИО2.

Право собственности на гаражный бокс и земельный участок, на котором тот расположен, за истцом зарегистрировано в соответствии с требованиями действующего законодательства, что подтверждается выписками из ЕГРН, как представленными истцом, так и полученными по запросу суда.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился в КГА ПОУ ГАСКК МЦК с просьбой о предоставлении ему беспрепятственного доступа к приобретенному гаражному боксу.

Исходя из ответа на обращение истца – учебным учреждением собственнику отказано в предоставлении пропуска на транспортные средства истца для проезда по территории колледжа.

Истцом представлены суду: заявление о расторжении договора купли-продажи, направленное ответчику до обращения в суд, с требованием расторгнуть заключенный между сторонами договор купли-продажи, и письменный отказ ответчика на указанное заявление; то есть требования п.2 ст.452 ГК РФ, с учетом которой - требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, стороной истца выполнено.

Согласно ч.1 ст.3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Сторона истца настаивает на том, что права ФИО1 нарушены оспариваемым договором, поскольку он при покупке спорных объектов был введен в заблуждение стороной продавца, которая ему сообщила о возможности беспрепятственного передвижения его транспортного средства по территории учебного учреждения после уведомления руководства колледжа о смене собственника. Однако разрешение от учебного учреждения им не получено, и при указанных обстоятельствах он лишен возможности пользоваться приобретенным гаражом по его назначению.

Как следует из положений ст.469 ГК РФ – продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи (п.1). При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (п.2).

Исходя из Устава ПАК «Фестивальный блок-2» - кооператив создан с целью удовлетворения потребностей граждан и юридических лиц в эксплуатации, ремонте и хранении транспортных средств, обеспечения надлежащего содержания транспортных и механических средств (п.2.1 раздела 2 Устава).

При отсутствии у истца возможности использовать спорный гараж, в том числе для хранения транспортного средства, ввиду отсутствия возможности подъезда к приобретенному имуществу, приобретённый гараж, по мнению суда, не пригоден для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, либо в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п.1 ст.476 ГК РФ – продавец отвечает за недостатки, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Как следует из документов, представленных третьим лицом КГА ПОУ ГАСКК МЦК, - ответчику в июне 2024г., то есть задолго до заключения оспариваемого договора, стало известно о том, что проезд транспортных средств к спорному гаражу по территории земельного участка колледжа не возможен. Доводы стороны ответчика в части того, что продавец считала проезд возможным, опровергаются объяснениями представителя третьего лица КГА ПОУ ГАСКК МЦК, данными в процессе рассмотрения дела. Не опровергают данное обстоятельство и пояснения ответчика, её представителя, свидетеля со стороны ответчика, а также представленные стороной ответчика документы и фотография.

Таким образом, истец после приобретения спорного имущества, выяснил, что у него отсутствует возможность получения пропуска для проезда к купленному гаражу по территории учебного учреждения.

Указание третьего лица Управление архитектуры и градостроительства администрации <адрес> на то, что для земельного участка ПАК «Фестивальный блок-2» обеспечен доступ посредством земельных участков с кадастровыми номерами № не доказывает наличие возможности иного проезда (кроме как через земельный участок КГА ПОУ ГАСКК МЦК) именно к спорному гаражу №. Как следует из сопроводительного письма ПАК «Фестивальный блок-2» - возможность проезда к гаражному боксу №, кроме как через земельный участок третьего лица КГА ПОУ ГАСКК МЦК, отсутствует. Не возражала по данным обстоятельствам и сама сторона ответчика.

С учетом вышеизложенного суд приходит к выводу о том, что требования гражданского законодательства, обязывающие продавца передать покупателю товар надлежащего качества, ответчиком не соблюдены.

Довод стороны ответчика в части того, что истец имеет право для разрешения вопроса о возможности проезда по земельному участку учебного учреждения на основании сервитута, не является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований, поскольку оспариваемый договор не содержит условие о том, что такая обязанность возлагается на покупателя после покупки гаража и земельного участка под ним. Более того, оспариваемый договор вообще не содержит условий, касающихся подъезда к спорному гаражу.

В силу ст.557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора о её качестве, применяются правила ст.475 ГК РФ настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени и других подобных недостатков) покупатель, в том числе вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы (п.2 ст.475 ГК РФ).

Необходимость установления сервитута, о котором заявляет сторона ответчика, с учетом позиции КГА ПОУ ГАСКК МЦК, озвученной в процессе рассмотрения данного дела, по мнению суда, требует, в том числе значительных временных затрат.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований и считает необходимым: расторгнуть договор купли-продажи объектов недвижимости - земельного участка общей площадью 33 кв.м с кадастровым номером №, нежилого помещения – гаражного бокса № с кадастровым номером № общей площадью 62,7 кв.м, расположенных по адресу: Хабаровский кр. <адрес> ПАК «Фестивальный блок–2», заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2; взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 <данные изъяты> руб., уплаченные по договору купли-продажи объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п.3 ст.453 ГК РФ – в случае расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются прекращенными с момента вступления решения суда в законную силу.

Данное решение суда, вступившее в законную силу, является основанием для прекращения права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером № и нежилое помещение – гаражный бокс № с кадастровым номером №, расположенные по адресу: Хабаровский кр. <адрес> ПАК «Фестивальный блок–2», с одновременным восстановлением в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации права собственности на указанные объекты недвижимости за ФИО2.

Руководствуясь ст.ст.194-199, 167 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 (паспорт № №) к ФИО2 (паспорт № №) о расторжении договора купли-продажи и возвращении сторон договора в первоначальное положение - удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи объектов недвижимости: земельного участка общей площадью 33 кв.м с кадастровым номером № нежилого помещения – гаража бокс № с кадастровым номером № общей площадью 62,7 кв.м, расположенных по адресу: <адрес> ПАК «Фестивальный блок – 2», заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 <данные изъяты> рублей, уплаченные по договору купли-продажи объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.

Данное решение суда, вступившее в законную силу, является основанием для прекращения права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером № и нежилое помещение – гараж бокс № с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес> ПАК «Фестивальный блок – 2» с одновременным восстановлением в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации права собственности на указанные объекты недвижимости за ФИО2.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Хабаровский краевой суд в течение месяца со дня составления решения суда в окончательной форме, с подачей апелляционной жалобы через Ленинский районный суд г.Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края.

Срок составления решения в мотивированной форме 18.02.2025.

Председательствующий судья Л.А. Митчина