Дело № ***
УИД: № ***
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
15 мая 2023 года г. Железногорск
Железногорский городской суд Курской области в составе:
председательствующего судьи Галкиной Т.В.,
при секретаре Липатовой Ю.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации города Железногорска Курской области к ФИО1 , ФИО2 , ФИО3 о расторжении договора аренды земельного участка,
установил:
Администрация города Железногорска Курской области обратилась в суд иском, уточнённым в порядке ст.39 ГПК РФ, к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о расторжении договора аренды земельного участка.
В обоснование требований указано, что за ФИО1, ФИО2, ФИО4, ФИО3 зарегистрировано право общей долевой собственности ( по 1/4 доли за каждым) на объект капитального строительства – нежилое здание, с кадастровым номером № ***, расположенное по ***, территория колхозного рынка № ***, здание № ***.
Указанный объект капитального строительства согласно данным ЕГРН располагается на земельном участке с кадастровым номером № ***. Право собственности на данный земельный участок не зарегистрировано, право распоряжения им принадлежит администрации города Железногорска Курской области.
На основании Договора № *** от **.**.** земельный участок с кадастровым номером № ***, площадью 137 кв.м. предоставлен в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора ФИО1 и ФИО2, сроком с 10.12.2018 по 09.12.2028, с видом разрешённого использования - для обслуживания магазина. 26.02.2029 года между администрацией г.Железногорска и ФИО3 было заключено соглашение №25 о присоединении к Договору №77 от 10.12.2018 года.
Однако впоследствии было установлено, что в 2013 году в данном здании с кадастровым номером № *** произошел пожар, в результате которого оно было уничтожено.
Актом обследования названного земельного участка от 26.10.2021 года, подготовленного кадастровым инженером ООО «Кадастровая палата», установлено, что нежилое здание прекратило свое существование, в результате сноса (уничтожения).
Ссылаясь на то, что объект недвижимости уничтожен в результате пожара, после которого ответчики произвели его снос (очистили участок от остатков здания), то земельный участок они используют не в соответствии с целями и условиями его предоставления, что, по мнению администрации, противоречит п. 4.4.2 договора, является существенным нарушением его условий и в силу п. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ основанием для прекращения аренды земельного участка по инициативе арендодателя.
Ответчикам Администрацией г.Железногорска направлены предложения о расторжении Договора аренды, которое ответчики добровольно не удовлетворили.
В связи с чем, администрация г.Железногорска Курской области просит суд расторгнуть Договор №77 аренды земельного участка от 10.12.2018, заключенный между Администрацией города Железногорска Курской области и ФИО1, ФИО2, а также ФИО3 на основании соглашения №25 о присоедини к Договору 377 от 10.12.2018, в связи с существенным нарушением условий договора (использованием земельного участка не по целевому назначению).
Обязать ответчиков в течение 1 месяца со дня вступления решения суда в законную силу возвратить по акту приема-передачи Администрации города Железногорска земельный участок с кадастровым номером № ***, площадью 137 кв.м., из категории земель населенных пунктов, с местоположением: Курская обл., г.Железногорск, территория колхозного рынка, с разрешенным использованием: для обслуживания магазина.
Истец Администрация города Железногорска своего представителя в судебное заседание не направила, в заявлении представитель по доверенности ФИО5 просила рассмотреть дело в отсутствие представителя истца, исковые требования удовлетворить.
Ответчики ФИО1, ФИО2, ФИО3, 3-е лицо на стороне ответчиков ФИО4 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, мнения по иску не представили.
В отзыве на иск представитель ответчика ФИО2 – ФИО6 просила отказать администрации г.Железногорска в удовлетворении исковых требований, указывая, что на момент заключения спорного договора аренды здание магазина сгорело уже более пяти лет назад, в связи с чем доводы истца о том, что условия договора изменились или существенно нарушаются необоснованны; кроме того в результате произошедшего пожара полная гибель объекта не наступила, право собственности на объект не утрачено, и от своих прав на него они не отказываются; поскольку на спорном земельном участке располагается их собственность, возвратить его администрации возможности не имеют.
3-е лицо Управление Росреестра по Курской области своего представителя в судебное заседание не направило, в отзыве представитель Управления ФИО7 просила рассмотреть дело в их отсутствие.
Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
По делу установлено, что ответчики ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 являются собственниками, по 1/4 доли каждый, нежилого здания с кадастровым номером № ***, расположенное по адресу: ***, территория колхозного рынка № ***, здание № ***, что подтверждается выпиской из ЕГРН.
10.12.2018 года между Администрация г.Железногорска Курской области (арендодателем) и ФИО1, ФИО2, в лице ФИО6, как с собственниками нежилого здания с кадастровым номером № ***, был заключен Договор № *** аренды земельного участка, согласно которому арендаторам передан в аренду земельный участок, площадью 137 кв.м., с кадастровым номером № ***, с местоположением: ***, территория колхозного рынка, для обслуживания магазина, сроком с **.**.** по **.**.**. Соглашением № *** от **.**.** к Договору № *** от **.**.** присоединилась ФИО3
Согласно пунктам 4.3.1 и 4.4.2 договора, арендатор имеет право и обязан использовать полученный в аренду земельный участок в соответствии с целевым назначением.
15.08.2019 года ответчики обратились в Администрацию с заявлениями о предоставлении земельного участка с кадастровым номером № *** в собственность.
Представителем Управления муниципального имущества администрации г.Железногорска Курской области был осмотрен данный земельный участок, и в ходе осмотра составлен Акт обследования земельного участка от 09.09.2019 года с фототаблицей, свидетельствующий об отсутствии признаков капитального строительства или объекта незавершенного строительства.
26.10.2021 года кадастровым инженером ООО «Кадастровая палата» по заказу Администрации города Железногорска подготовлен акт обследования здания с кадастровым номером № ***, согласно которому выявлено прекращение существования здания в результате сноса (уничтожения).
ФИО1, ФИО2, ФИО3 в письмах от **.**.** № *** Администрация г. Железногорска предложила расторгнуть договор аренды № *** от **.**.**, поскольку ввиду уничтожения здания земельный участок используется не в соответствии с целью его предоставления, что, по мнению администрации, противоречит пп. 1.1. и. 4.2 договора, и является существенным нарушением его условий.
Соглашение о расторжении договора в установленный срок ответчиками не подписано, земельный участок не возращен.
Обосновывая заявленные требования, истец ссылается на то, что при отсутствии прежнего здания земельный участок не может быть использован по своему целевому назначению и это является, в силу п. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ, основанием для прекращения аренды земельного участка по инициативе арендодателя.
Из материалов дела усматривается, что договор аренды № *** от **.**.** заключён с **.**.** до **.**.**.
Согласно п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Согласно п.2 ст.46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае использования земельного участка не по назначению.
В соответствии со ст.619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
В силу п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ и ст. ст. 450, 619 ГК РФ, пункт 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Апелляционным определением Курского областного суда от **.**.** по делу № ***, оставленным без изменения определением Первого кассационного суда общей юрисдикции от **.**.**, Администрации г. Железногорска отказано в удовлетворении исковых требований к ответчикам о признании отсутствующим права собственности на объект недвижимости – нежилое здание с кадастровым номером 46:30:000040:3826, расположенного по адресу: г. Железногорск, ***, территория колхозного рынка № ***, здание № ***. При этом указанным судебным актом было установлено, что **.**.** произошел пожар в спорном объекте недвижимости, принадлежащем ответчикам ФИО1, ФИО2, ФИО4, ФИО3, однако полностью гибель либо уничтожение спорного объекта недвижимости не произошли, у нежилого здания сохранился фундамент, частично сохранена облицовка плиткой пола здания, на местности данный объект визуализируется, от своих прав на данный объект ответчики не отказывались, заявили о своем намерении восстановить поврежденное пожаром здание, расположенное на указанном участке, находящемся у них в аренде, следовательно, право собственности ответчиков на данный объект, согласно ст. 235 ГК РФ, не прекращено.
Вышеуказанные обстоятельства, в соответствии с положениями ч.2 ст.61 ГК РФ не подлежат доказыванию и оспариванию в настоящем деле.
С учетом изложенного доводы истца Администрации города Железногорска о том, что выводы суда о наличии на спорном земельном участке фундамента спорного здания были сделаны без проведения специальных исследований, фактически здание полностью уничтожено, и его ссылки в подтверждение своей позиции на акт обследования здания с кадастровым номером № *** от **.**.**, подготовленный кадастровым инженером ООО «Кадастровая палата», не принимаются судом во внимание, поскольку, по своей сути, направлены на оспаривание обстоятельств, установленных вступивших в законную силу решением суда.
Сопоставляя фотографии, имеющиеся в материалах гражданского дела № *** и представленные ответчиками в рамках настоящего дела, суд отмечает, что внешне состояние принадлежащего ответчикам объекта недвижимости не изменилось: сохранен фундамент, частично сохранена облицовка плиткой пола здания, на местности данный объект недвижимости визуализируется, полная физическая гибель объекта не наступила.
С учетом изложенного доводы Администрации города Железногорска о том, что на арендованном земельном участке отсутствует принадлежащий истцам объект недвижимости с кадастровым номером 46:30:000040:3826, в связи с чем земельный участок используется арендаторами не по целевому назначению не состоятельны для суда.
Как указал Верховный суд РФ, если в случае гибели (уничтожения) вещи сохраняется какое-либо имущество, право собственности на него принадлежит собственнику вещи. В соответствии со ст.209 ГК РФ собственнику принадлежит право на восстановление имущества. При этом восстановление объекта не является созданием нового объекта, на который необходимо признание права собственности ( пункт 4 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ №2 (2017), утв.Президиумом Верховного Суда РФ 26 апреля 2017 г.).
Вопреки доводам Истца заключенный сторонами Договор аренды №77 от 10.12.2018 года предусматривает право арендатора на строительство (реконструкцию) на Участке объекта капитального строительства ( п.4.4.4 договора).
С учетом изложенного, ответчики не лишены права восстановить поврежденное пожаром здание.
Также заслуживают своего внимания и доводы представителя ответчика ФИО6 о том, что здание было повреждено пожаром, и его внешние конструкции в связи с разрушением были убраны ответчиками еще в 2013 году, после чего работы по его восстановлению не проводились, вместе с тем Администрация города Железногорска в 2018 году предоставила земельный участок в аренду ответчикам. Очевидно, что не знать о произошедшем пожаре в здании, расположенном в общественном месте (рынок), Администрация города Железногорска не могла. Вместе с Администрация города Железногорска предоставила земельный участок в аренду ответчикам при наличии на нем объекта недвижимости в существующем по настоящее время состоянии. В этой связи действия Администрации города Железногорска по предъявлению настоящего иска не отвечают правилу о том, что никто не может противоречить собственному предыдущему поведению.
Кроме того, подпунктом п.1 ст.39.20 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Статьей 271 ГК РФ установлено, что собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.
Также п.п.5 п.1 ст. 1 ЗК РФ определён принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Поскольку ответчики являются собственниками здания, расположенного на арендуемом земельном участке, право собственности на данный объект по основаниям ст.235 ГК РФ не прекращено, вопрос о сносе данного объекта истец не ставит, то в случае прекращения договора аренды фактическое использование земельного участка, необходимого для обслуживания здания, ответчиками будет продолжено.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что исковые требования Администрации города Железногорска Курской области к ФИО1 , ФИО2 , ФИО3 о расторжении договора аренды земельного участка удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
решил:
В иске Администрации города Железногорска Курской области к ФИО1 , ФИО2 , ФИО3 о расторжении договора аренды земельного участка отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Курский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Мотивированное решение составлено 22 мая 2023 года.
Председательствующий: Галкина Т.В.