Дело № 2-29/2023
УИД 74RS0012-01-2022-001119-75
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
14 февраля 2023 года село Варна
Варненский районный суд Челябинской области в составе:
председательствующего судьи Поздеевой Ю.А.,
при секретаре судебного заседания Шоминой Ю.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к конкурсному управляющему Общества с ограниченной ответственностью «Урал» ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась с иском к конкурсному управляющему Общества с ограниченной ответственностью «Урал» (далее ООО «Урал») ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка.
В обоснование исковых требований указала, что она является собственником земельного участка сельскохозяйственного назначения общей площадью 246608 кв.м., расположенного по адресу: Челябинская <адрес>, участок находится в 4893 м. на северо-запад, кадастровый №, который передан 25 декабря 2019 года в аренду ООО «Урал» на основании договора аренды сроком на 10 лет. Как следует из п. 2 вышеуказанного договора аренды ежегодная арендная плата была установлена в следующем размере: фураж – 1 тонна, один раз в год на 1 пай (12,33 г). Земельный участок был передан без акта приема-передачи 25.12.2019 г. За период со дня передачи земельного участка и по настоящее время арендная плата ответчиком не вносилась. Обязательства по договору аренды с 2020 года и по настоящее время не выполнены. Согласно справке ООО «Урал» выплаты за аренду земельного пая за 2020 год не производились по причине отсутствия оформленной документации установленного образца. Кроме того, было установлено, что принадлежащий ей земельный участок находится в субаренде с 18.06.2021 г. у ФИО3, от которого также арендной платы не получала. Просит расторгнуть договор аренды земельного участка.
Истец ФИО1, ее представитель ФИО4 в судебное заседание при надлежащем извещении не явились, просили дело рассмотреть в их отсутствие (л.д.33), представили письменные пояснения по делу (л.д.80,136-137 ).
Представитель ответчика конкурсный управляющий ФИО2 в судебное заседание при надлежащем извещении не явился, представил письменные возражения относительно заявленных исковых требований (л.д.53-55), указав, что в отношении спорного земельного участка право аренды было зарегистрировано за ООО «Урал+», соответственно оснований для расторжения договора аренды между истцом и ответчиком не имеется. Кроме того, в связи с введением процедуры банкротства в отношении ООО «Урал» заявленные истцом требования не могут быть рассмотрены судом общей юрисдикции в связи с открытием в отношении ООО «Урал» процедуры банкротства и право аренды спорного земельного участка входит в конкурсную массу должника (л.д.53-55).
Определением Варненского районного суда Челябинской области от 26 декабря 2022 года к участию в деле в качестве соответчика был привлечен индивидуальный предприниматель ФИО5 крестьянско-фермерского хозяйства ФИО3 (л.д.82-83).
Ответчик ФИО3, его представитель ФИО6 в судебное заседание при надлежащем извещении не явились, представили отзыв на исковое заявление, указав, что в отношении спорного земельного договор субаренды с истцом не заключался, земельный участок по назначению не использовался (л.д.144).
Третьи лица ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13 и представитель третьего лица ООО «Урал+» при надлежащем извещении в судебное заседание не явились.
Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Земельные споры рассматриваются в судебном порядке (п. 1 ст. 64 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться в соответствии с требованиями закона и условиями договора.
Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора
В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
В соответствии с п. 1 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Судом установлено, что ФИО1 является собственником земельного участка сельскохозяйственного назначения общей площадью 246608 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, участок находится в 4893 м. на северо-запад (л.д.23).
25 декабря 2019 года между собственниками земельных участков (арендодатели) и ООО «Урал» в лице директора ФИО14 (арендатор) был заключен договор аренды земельных участков, по условиям которого истец передал ответчику в аренду земельный участок площадью 246608 кв. м, с кадастровым номером №, расположенный <адрес>, участок находится в 4893 м. на северо-запад (л.д. 24-26).
По условиям заключенного договора участки предоставлены ООО «Урал» для производства сельскохозяйственной продукции сроком на 10 лет, с ежегодной арендной платой в следующем размере: фураж – 1 тонна, один раз в год на 1 пай (п. 1.3, 1.4, 2.1 договора).
Пунктом 4.1 договора предусмотрено право арендатора передавать участок (его часть) в субаренду и залог.
01 июля 2021 года между ООО «Урал» и индивидуальным предпринимателем ФИО5 Крестьянско-фермерского хозяйства ФИО3 (далее ИП ГКФХ) заключен договор субаренды земельного участка, право субаренды зарегистрировано в органах Росреестра (л.д.120-123).
В свою очередь ФИО3 заключение договора субаренды со ФИО1 в отношении спорного земельного участка оспаривает, также указывая на то, что обязательства по выплате арендной платы истцу им не исполнены (л.д.116).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 25 мая 2022 года ООО «Урал» признано несостоятельным (банкротом) в отношении него открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден ФИО2(л.д.42-45).
Вопреки доводам конкурсного управляющего ФИО2 доказательств заключения договора аренды ООО «Урал +» со ФИО1 в отношении спорного земельного участка в материалы дела не представлено.
За период со дня передачи земельного участка и по настоящее время арендная плата ответчиком не вносилась и доказательств обратного суду не представлено (л.д.32).
С учетом того, что ответчик неоднократно нарушал сроки внесения арендных платежей, данное нарушение является существенным и является основанием для расторжения договора аренды по инициативе арендодателя в силу п. 1 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Доводы конкурсного управляющего о неподсудности спора суду общей юрисдикции, поскольку право аренды входит в конкурсную массу должника и подлежит реализации в установленном порядке, судом отклоняются ввиду следующего.
В соответствии с абзацем 7 п.1 ст.126 Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 28.12.2022) "О несостоятельности (банкротстве)" с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства: все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 настоящего Федерального закона, и требований о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.
Истцом заявлены требования о расторжении договора аренды в связи с неисполнением обязанности по выплате арендной платы в период более 2 лет. Требования о взыскании задолженности по арендной плате истцом не заявлены.
Вопреки доводам конкурсного управляющего Закон о банкротстве не содержит положения о том, что открытие в отношении должника-арендатора процедуры конкурсного производства автоматически лишает арендодателя права на досрочное расторжение договора, в том числе при наличии к тому оснований, установленных иными законами.
Действительно, в процедурах банкротства сталкиваются разнонаправленные интересы. С одной стороны, интересы собственника сданного в аренду имущества, наделенного правомочиями по распоряжению этим имуществом (с учетом прав и обязанностей сторон договора аренды (статьи 209, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации), особенностей земельных отношений), с другой - интересы рассчитывающих на максимальное пополнение конкурсной массы должника и его кредиторов.
Представленными в материалы справками Управления сельского хозяйства, Администрации Лейпцигского сельского поселения подтверждается, что спорный земельный участок арендатором не обрабатывался в течении более 2 лет подряд (л.д.134-135).
При этом допустимым доказательством использования спорного земельного участка по назначению в оспариваемый период ООО «Урал» нельзя признать справку Муниципального казенного учреждения «Управление сельского хозяйства Варненского муниципального района» о том, что производился посев зерновых на площади 1680 га. в 2021 году, поскольку местоположение и кадастровые номера засеиваемых земельных участков не указаны (л.д.145).
Таким образом, отказавшись от исполнения договора ООО «Урал» выразило свою волю на возврат имущества собственнику. В связи с этим имущественные права по договору аренды не могут быть включены в конкурсную массу должника и использованы в качестве его актива, позволяющего удовлетворить требования кредиторов.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 удовлетворить.
Расторгнуть договор аренды земельных участков от 25 декабря 2019 года, заключенный между ООО «Урал» и ФИО1, с погашением регистрационной записи о праве аренды № от 08.06.2020 г.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Челябинский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, путём подачи жалобы в Варненский районный суд.
Председательствующий: Ю.А.Поздеева