К делу № 2 – 11/2023
УИД:23RS0003-01-2022-000617-35
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
15 февраля 2023 года Анапский городской суд Краснодарского края в составе:
председательствующего Кравцовой Е.Н.,
при секретаре Дубинной А.Р.,
с участием представителя администрации муниципального образования город-курорт Анапа ФИО1, действующей на основании доверенности от 29.12.2022г., ответчика ФИО2 и ее представителя ФИО3, действующего на основании доверенности от 02.03.2022г.
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску администрации муниципального образования город-курорт Анапа к ФИО2 о признании самовольной постройки, сносе (демонтаже) самовольного строения,
УСТАНОВИЛ:
Администрация МО г-к.Анапа обратилась в суд с иском к ФИО2 о признании самовольной постройки, сносе (демонтаже) самовольного строения - нежилого здания с кадастровым номером №, общей площадью 300 кв.м, количеством этажей - 3, годом завершения строительства - 2015, зарегистрированное за ответчиком ДД.ММ.ГГГГ; объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, степенью готовности 37%, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью 780 кв. м., с видом разрешенного использования – для индивидуальной жилой застройки, расположенного по адресу: <адрес>, принадлежащем на праве собственности муниципальному образованию город-курорт Анапа и переданному по договору аренды от 26.11.2004г. № ФИО2.. В обоснование иска указала, что администрацией муниципального образования город-курорт Анапа ответчику выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ №. Фактически на земельном участке расположены: трехэтажное капитальное здание с подвальным этажом, имеющее архитектурно-планировочную структуру гостиничного типа; двухэтажное капитальное здание, возведенное с отступом от границы земельного участка с кадастровым номером № менее 3 м; водный объект капитального строительства - бассейн, возведенный в отсутствие разрешительной документации; навес, возведенный без соблюдения минимальных норм отступа от границы земельного участка. Согласно сведениям сети «Интернет» указанные объекты недвижимости эксплуатируются в коммерческих целях как гостевой дом «Санрайз». Отсутствие у ответчика разрешительной и проектной документации, а также возведение объекта без учета санитарно-эпидемиологических требований применяемых к данному виду объектов капитального строительства создает реальную опасность жизни и здоровью граждан при последующей эксплуатации объектов, опасность возникновения чрезвычайных ситуаций, связанных с их возможным разрушением.
Просит признать указанное нежилое здание самовольной постройкой и обязать ФИО2 в течении 30 дней со дня вступления в законную силу решения суда осуществить его снос (демонтаж). Указать в решении суда, что оно является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести запись о погашении права собственности ФИО2 на нежилое здание с кадастровым номером № общей площадью 300 кв.м количеством этажей - 3, годом завершения строительства - 2015, с подвальным этажом, имеющее архитектурно-планировочную структуру гостиничного типа. В случае неисполнения решения суда в установленный срок, взыскать с ФИО2 в пользу администрации МО город-курорт Анапа 20 000 рублей судебной неустойки ежедневно, до полного исполнения решения суда.
Представитель администрации муниципального образования город-курорт Анапа в судебном заседании заявленные требования поддержала, просила их удовлетворить, дав пояснения аналогичные иску.
Ответчик ФИО2 и ее представитель ФИО3 в судебном заседании иск не признали, просили в удовлетворении заявленных требований отказать по основаниям изложенным в представленном возражении. Указывая, что необходимо возложить на ответчика обязанность в течение года со дня вступления решения суда в законную силу привести спорный объект в соответствие с требованиями обязательных норм в части создания условий для обслуживания маломобильных групп населения и в соответствии с требованиями градостроительного регламента в части отклонения от предельных параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства по площади застройки и минимального отступа от соседнего участка или снести третий этаж.
Выслушав участников процесса, опросив эксперта, исследовав материалы дела, суд находит требования подлежащими удовлетворению.
Согласно выписки из ЕГРН от 15.11.2020г. земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 780 кв.м., из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования – под жилую застройку индивидуальную, для индивидуальной жилой застройки, расположенный по адресу: <адрес> и передан в аренду ФИО2 на основании договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № от 26.11.2004г., сроком по 03.11.2029г.
Постановлением Администрации № от 20.10.2021г. вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № дополнен «гостиничное обслуживание».
15.12.2021г. в договор аренды № от 26.11.2014г. внесены соответствующие изменения в части вида разрешенного использования земельного участка, «индивидуальное жилищное строительство» дополнено «гостиничным обслуживанием».
Данные обстоятельства подтверждаются выпиской из ЕГРН от 25.11.2021г.
В пределах данного земельного участка, согласно сведениям ЕГРН, расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами № – объект незавершенного строительства, степенью готовности 37% и № – нежилое здание вспомогательного использования, этажностью 3, в том числе подземных 0, площадью 300 кв.м., 2015 года завершения строительства, право собственности зарегистрировано за ФИО2 на основании Декларации об объекте недвижимого имущества от 08.09.2015г.
Согласно частям 1, 2 статьи 72 ЗК РФ муниципальный земельный контроль за использованием земель на территории муниципального образования осуществляется органами местного самоуправления или уполномоченными ими органами в соответствии с законодательством Российской Федерации и в порядке, установленном нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
Администрацией муниципального образования город-курорт Анапа проведена плановая проверка соблюдения требований земельного законодательства в отношении земельного участка с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, в результате которой установлено, что на земельном участке фактически расположены: трехэтажное капитальное здание с подвальным этажом, имеющее архитектурно-планировочную структуру гостиничного типа; двухэтажное капитальное здание, возведенное с отступом от границы земельного участка с кадастровым номером № менее 3м; водный объект капитального строительства – бассейн; навес, возведенный без соблюдения минимальных норм отступа от границы земельного участка.
По сведениям размещенным в информационно - телекоммуникационной сети «Интернет» вышеуказанные объекты капитального строительства эксплуатируются в коммерческих целях – гостевой дом «Санрайз».
Администрацией муниципального образования город-курорт Анапа разрешительная документация на строительство объектов коммерческого назначения не выдавалась.
Данные обстоятельства не оспариваются ответчиком и подтверждаются Актом №225 проверки соблюдения требований земельного законодательства от 29.07.2020г. с фототаблицей, схемой ориентировочного расположения объектов на земельном участке.
Самовольной постройкой может быть признано здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (ст.222 ГК РФ).
Разрешение на строительство выдается в целях осуществления контроля за выполнением требований градостроительной документации. Исходя из градостроительного законодательства, к градостроительной документации относятся правила землепользования и застройки, градостроительный регламент, а также иные документы по планировке территории. Градостроительная документация содержит сведения, обязательные для учета при проектировании строительства и реконструкции объектов, в частности архитектурных объектов. Например, в градостроительном регламенте указываются виды разрешенного использования земельных участков, предельные (максимальные и (или) минимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов, ограничения использования земельных участков. Все эти требования градостроительной документации необходимо соблюдать при проектировании строительства и реконструкции архитектурных объектов.
Таким образом, создание нового объекта подразумевает не только наличие прав на земельный участок, но и соблюдение определенной процедуры при осуществлении строительства, которая включает в себя получение разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию. В противном случае, при нарушении процедуры осуществления строительства возведенная постройка квалифицируется как самовольная.
Вместе с тем, только лишь факт нарушения такой процедуры, заключающийся в отсутствии разрешения на строительство и (или) ввода построенного объекта в эксплуатацию, не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения постройки, так как необходимость сноса самовольной постройки гражданское законодательство связывает не с формальным соблюдением требований о получении соответствующего разрешения, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки, ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц, что разъяснено в п.26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
По смыслу ст.222 ГК РФ, а также принимая во внимание разъяснения, содержащиеся в Постановлении Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22, в предмет доказывания по спору о сносе самовольной постройки входят, в частности, следующие обстоятельства: - отведение земельного участка в установленном порядке именно для строительства спорной постройки; - соблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении спорной постройки; - установление факта нарушения прав и интересов истца, что предусматривает снос самовольной постройки без каких-либо исключений.
Решением Анапского районного суда от 11.09.2012г. по делу № отказано в удовлетворении иска Администрации МО г-к.Анапа к ФИО2 об обязании осуществить снос самовольной постройки - капитального здания, расположенного по адресу: <адрес> и удовлетворен встречный иск ФИО2 к Администрации МО г-к.Анапа о сохранении незавершенного строительством жилого дома. Решено сохранить в возведенном состоянии незавершенный строительством жилой <адрес> года постройки, площадью застройки 108,4 кв.м., число этажей надземной части А-2, число этажей подземной части А-1, инвентаризационный № инвентаризационной стоимостью 487 346 рублей, процент готовности 37%, расположенный на земельном участке несельскохозяйственного назначения площадью 780 кв.м., предоставленный по договору аренды от 26.11.2004г, государственная регистрация договора № от 19.01.2005г. по адресу: <адрес>.
Решение вступило в законную силу и явилось основанием признания за ФИО2 права собственности на незавершенный строительством жилой <адрес> года постройки, площадью застройки 108,4 кв.м., процент готовности 37%, расположенный на земельном участке по адресу: <адрес>.
По данным технического паспорта жилого дома в стадии строительства составленному по состоянию на 23.05.2012г. жилой дом литер А, 2007 года постройки, имеет площадь застройки 108,4 кв.м., число этажей надземной части А-2, число этажей подземной части А-1, процент готовности 37%. Разрешение на строительство не представлено. Согласно Акта готовности объекта незавершенного строительства от 23.05.2012г. Жилой дом литер А в стадии незавершенного строительства, выполнены следующие работы: фундамент 100%, стены 70%, перекрытия 70%, полу 70%. Отсутствуют проемы, отделка, внутр. сан-тех. устройства, крыша.
Согласно кадастровому паспорту здания от 09.09.2015г. на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> вспомогательного использования, количество этажей, в том числе подземных – 3, площадью 300 кв.м., год завершения строительства – 2015, с кадастровым номером №.
На основании Декларации об объекте недвижимого имущества за ФИО2 08.09.20915г. зарегистрировано право собственности на данное нежилое здание вспомогательного использования.
По смыслу ст.16 ЖК РФ жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
В соответствии с ч.1 ст.17 ЖК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан.
Объектом индивидуального жилищного строительства признается согласно п.39 ст.1 ГрК РФ, отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Понятия «объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом» и «индивидуальный жилой дом» применяются в настоящем Кодексе, других федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации в одном значении, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации. При этом параметры, устанавливаемые к объектам индивидуального жилищного строительства настоящим Кодексом, в равной степени применяются к жилым домам, индивидуальным жилым домам, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации.
Правилам землепользования и застройки МО г-к.Анапа утвержденными решением Совета МО г-к.Анапа от 29.08.2019г. №499 дано понятие Гостевого дома, которым является строение этажностью не более 5 этажей, возведенное на участке, предоставленном под жилищное строительство или строительство объектов рекреационного назначения в установленном порядке, предназначенное для проживания одной семьи и размещения отдыхающих не более 30 человек и с количеством номеров не более 15.
Согласно Письму Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 13.04.2020 г. №3215-АБ/20 «Об объектах вспомогательного использования» под объектами вспомогательного использования следует понимать объекты, предназначенные для обслуживания и эксплуатации основного объекта и не имеющие возможности самостоятельного использования для иной деятельности, представляется, что возведение таких объектов возможно при наличии на земельном участке основного объекта, для обслуживания которого планируется возведение объекта вспомогательного использования.
Правилами землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа, утвержденными решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 26.12.2013г. № 424, с изменениями, принятыми Решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 08.07.2021 г. № 165 в п.44 дано понятие строения и сооружения вспомогательного использования, которыми являются любые постройки, за исключением основного здания, которые предназначены для обслуживания основного здания либо имеют вспомогательный характер (сараи, бани, летние кухни, теплицы, парники, навесы и другие подобные постройки), этажностью до 2 этажей и максимальной высотой от уровня земли до верха перекрытия последнего этажа - 7 метров.
Таким образом, к числу объектов капитального строительства вспомогательного использования относятся здания, строения, сооружения, не имеющие самостоятельного хозяйственного назначения и предназначенные для обслуживания другого (главного) объекта капитального строительства.
СНиП 12-01-2004 «Организация строительства» раскрывает понятие законченный строительством объект, которым является объект строительства в составе, допускающем возможность его самостоятельного использования по назначению, на котором выполнены в соответствии с требованиями проектной, нормативно-технической документации и приняты несущие, ограждающие конструкции и инженерные системы, обеспечивающие в совокупности прочность и устойчивость здания (сооружения), защиту от атмосферных воздействий, температурный режим, безопасность пользователей, населения и окружающей среды.
Таким образом, после завершения строительства право на незавершенный строительством объект прекращается, а сам объект снимается с учета одновременно с оформлением завершенного строительства.
Однако, спорное здание по состоянию на 11.09.2012г. на дату вынесения решения Анапского районного суда по делу № 2-663/2012 имело назначение - жилое и наименование – жилой дом, а после завершения строительства в ЕГРН было зарегистрировано право собственности на нежилое здание вспомогательного использования.
В соответствии со ст.42 ЗК РФ, одними из обязанностей собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, являются: использование земельных участков в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; соблюдение при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
При этом статьей 55.24 ГрК РФ в частях 1 и 2 регламентировано, что эксплуатация построенного, реконструированного здания, сооружения допускается после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (за исключением случаев, указанных в части 3 настоящей статьи), а также акта, разрешающего эксплуатацию здания, сооружения, в случаях, предусмотренных федеральными законами. При этом эксплуатация зданий, сооружений должна осуществляться в соответствии с их разрешенным использованием (назначением).
В целях установления допущения при возведении/реконструкции спорного здания существенных нарушений градостроительных, строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или наличии сомнения в их достоверности назначает экспертизу (пункт 26 Постановления Пленума №10/22).
В соответствии с заключением эксперта № от 11.08.2022г., подготовленным ООО «СТЭА» и дополнительным заключением эксперта № от 17.01.2023г., подготовленным ООО «СТЭА» с учетом гражданского дела № и отчета по результатам расчета по оценке пожарного риска, здание с кадастровым номером №, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> имеет на дату осмотра следующие технические характеристики: площадь застройки - 145 кв.м; общая площадь здания по - 396 кв.м; этажность здания - трехэтажное; количество этажей - 4, в том числе 1 подземный; размеры в наружных осях по максимальным параметрам - 14,14x13,15 м; градостроительная высота здания -12,75 м; архитектурная (техническая) высота здания - 11,8 м; объем здания - 1706,9 куб.м.
Технические изменения, проведенные на объекте экспертизы после вынесенного Анапским районным судом решения от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № по иску администрации МО г.-к Анапа к ФИО2 о сносе самовольно возведенной постройки и встречному иску ФИО2 к администрации МО г.-к Анапа о признании права собственности на строение, не являются реконструкцией, а связаны с завершением строительства здания согласно имеющейся в деле № проектной документации. Изменения параметров спорного здания, узаконенного решением Анапского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ, произошли в результате завершения строительно-монтажных работ путем устройства перекрытия над третьим надземным этажом, за счет чего увеличилось количество этажей здания до 4, в том числе один подземный. Площадь застройки зданием изменилась с 108,4 кв.м. до 145 кв.м. за счет завершения строительных работ по монтажу лестницы, выступающей за общий контур здания и увеличивающей площадь застройки объектом, а так же в связи с изменением нормативных требований по расчету площади застройки зданием, которые в 2012 году не учитывали проекцию нависающих балконов над землей как застроенную площадь, а по состоянию на дату осмотра нормами предусматривается включение в общую площадь застройки зданием площади земли занятую нависающими конструкциями балконов.
Здание с кадастровым номером № по объемно- планировочным, функциональным, конструктивным и техническим решениям имеет признаки объекта по оказанию гостиничных услуг с назначением «нежилое» и наименованием «здание, используемое с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них». К данному выводу эксперт пришел на основании следующих факторов: в объемно-планировочном решении здание имеет планировку с выделенными отдельными входами жилыми комнатами содержащими встроенный санузел, что свойственно объектам гостиничного типа; здание не имеет комплекса помещений объединяющих в плане жилую комнату и вспомогательные помещения (кухня, коридор, зал и др.) создающих условия для постоянного проживания, следовательно, объект исключается из состава жилого дома и гостевого дома; объект не обеспечен нормативными конструктивными и объемно- планировочными показателями теплотехнических свойств, что препятствует круглогодичному проживанию в нем и признания его как жилой дом и гостевой дом; планировка помещении, их параметры, оснащенность оборудованием и мебелью свидетельствуют об их идентификации как меблированные комнаты; здание не содержит холлов, общих помещений, зоны приема гостей и других типичных признаков свидетельствующих об отнесении здания к гостинице или гостевому дому; территория двора имеет игровые площадки, бассейн, зону отдыха и др. элементы общественного обслуживания отдыхающих на территории домовладения. Спорное здание обеспечено подключением к централизованным сетям водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газораспределения. Одновременно с этим, технические документы в виде технических условий, проектов, в материалах дела отсутствуют, следовательно определить соблюдение объектом мощности подключения инженерных сетей технически не возможно. Объект экспертизы согласно имеющихся материалов дела не обеспечен централизованным сбором и вывозом биологических (бытовых) отходов. Производственные отходы (стоки) в спорном здании не предусмотрены в связи с непроизводственным целевым назначением объекта.
Исследуемое здание по состоянию на дату осмотра в целом соответствует требованиям нормативных актов технического, экономического и правового характера, регламентирующих осуществление градостроительной деятельности, инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования и строительства, а именно Градостроительному кодексу РФ, СП 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения», СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских поселений», СП 257.1325800.2016 «Здания гостиниц. Правила проектирования», Нормативам градостроительного проектирования Краснодарского края, утвержденным приказом Департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края от 16.04.2015г. № 78, предусмотренным для зданий гостиничного обслуживания, к которому отнесен объект согласно сложившегося функционального, объемно-планировочного и технического решений, за исключением нарушений следующих требований:
-нарушены требования статьи 52 пункта 1.2, статьи 52 пункта 6, статьи 49 пункта 1 Градостроительного кодекса РФ по параметру реконструкции (строительства) здания гостиничного обслуживания (общественного назначения) без проектной, разрешительной документации, экспертизы проектной документации (в материалах дела нет технической и разрешительной документаций). Нарушение существенное, так как не подлежит устранению в связи с окончанием строительно-монтажных работ по возведению (реконструкции, перепрофилированию) спорного здания.
-нарушены требования пункта 4.3 * СП 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения», пункта 4.4, пункта 6.2.6 СП 257.1325800.2016 «Здания гостиниц. Правила проектирования» в части отсутствия на объекте условий для обслуживания МГН (маломобильных групп населения) предусмотренных требованиями СП 59.13330. Нарушение не существенное, так как подлежит устранению путем разработки проекта обеспечения здания условиями по обслуживанию МГН согласно норм СП 59.13330 и реализации на объекте предписанных проектом мероприятий (строительных и монтажных работ).
-нарушены требования пункта 7.1 СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» по параметру несоблюдения противопожарного разрыва до здания расположенного с тыльной стороны на смежном земельном участке № <адрес> не существенное, так как подлежит устранению за счет выполнения расчета противопожарного риска на объекте защиты и осуществления предписанных этим расчетом противопожарных мероприятий, в случае наличия таковых.
-нарушены требования пункта 7.6 СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» по параметру превышения минимально допустимых коэффициентов застройки и плотности застройки. Нарушение не существенное, так как теоретически возможно его устранение путем либо уменьшения площади застройки земельного участка, либо аренды дополнительной площади земельного участка для эксплуатации существующих в домовладении зданий и сооружений.
Объект экспертизы не подлежит оценке на соответствие норма СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные», в связи с тем, что целевое назначение объекта не относится по факту к «жилому дому», а идентифицировано как нежилое здание с наименованием «здание, используемое с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них».
Объект экспертизы не противоречит функциональному зонированию предусмотренному Генеральным планом городского округа город-курорт Анапа в редакции от 22.12.2016 года №145 в части не противоречащей функциональному зонированию генерального плана в редакции от 28.12.2021 года №262, действующей на дату осмотра. В целом соответствует по техническим характеристикам и по функциональному назначению правилам землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа в редакции от 08.07.2021 года №165, действующей на дату осмотра, за исключением превышения минимально допустимого отступа здания от тыльной границы земельного участка смежной с домовладением № <адрес> (по факту 0,62-0,99 м при норме 3,0 м), при этом приложенное в дело нотариально заверенное заявление (согласие) собственника смежного домовладения № <адрес> на уменьшение отступа спорного здания до межевой границы менее 3м без соответствующего обоснования сокращения минимального отступа и при имеющемся нарушении противопожарного разрыва между спорным зданием и соседним зданием <адрес> не является допустимым отклонением от градостроительного регламента. Устранить выявленное нарушение градостроительного регламента в части превышения минимально допустимого отступа от границы участка технически не возможно, так как потребуется снос части здания, влекущий за собой разрушение объекта в целом. Теоретически возможно устранить выявленное нарушение градостроительного регламента путем предоставления соответствующего обоснования допускаемого отклонения от предельных параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства с учетом соблюдения технических регламентов по противопожарным нормам с последующим проведением публичных слушаний по согласованию изменения предельно допустимых параметров застройки для спорного здания. Соответствует требованиям градостроительного регламента в части размещения, строительства и ввода в эксплуатации в границе II зоны горно-санитарной охраны курорта. Спорным зданием частично нарушены требования градостроительного регламента в связи с возведением объекта экспертизы в границе охранной зоны памятника археологии без надзора специалистом-археологом, что предусмотрено статьей 40 Правил землепользования и застройки МО г-к. Анапа (в материалах дела нет документов подтверждающих факт осуществления надзора в ходе строительства здания специалистом-археологом). Нарушение устранить невозможно, так как на дату осмотра земляные работы выполнены и в целом строительные работы завершены. Сорным зданием не нарушены требования градостроительного регламента в связи с возведением объекта экспертизы в границе 3-7 подзон ПАТ. Объект соответствует виду разрешенного использования исследуемого земельного участка с кадастровым номером №, имеющего вид разрешенного использования: «для индивидуального жилищного строительства, гостиничное обслуживание». Здание расположено в границах земельного участка с кадастровым номером №, пересечения границ данного земельного участка контуром здания с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, Буковая, <адрес> не допущено, в том числе с частичным размещением на территории общего пользования или смежных земельных участках. Здание соответствует строительным (в том числе антисейсмическим), санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам ( в том числе в части обеспечения инсоляции для объекта и не нарушения норм естественного освещения в отношении смежных зданий и строений), в целом противопожарным регламентам, градостроительным нормам и экологическим требованиям, за исключением нарушения:
- противопожарных и градостроительных норм статьи 69 Федерального закона 123-Ф3 от 22.07.2008 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», пункта 4.3 СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям», пункта 4.1.10 СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства» по параметру несоблюдения противопожарного разрыва между спорным зданием и одноэтажным зданием расположенным на смежном земельном участке № <адрес> нарушение не существенное, так как подлежит устранению путем расчета противопожарного риска на объекте защиты с выполнением предписанных мероприятий.
- противопожарных норм пункта 8.1 СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» по параметру отсутствия нормативного подъезда к продольной стороне здания для пожарных машин. Выявленное нарушение не существенное, так как подлежит устранению одним их двух способов: либо путем расчета противопожарного риска на объекте защиты с выполнением предписанных мероприятий; либо путем подтверждения документом предварительного планирования действий по тушению пожаров и проведению аварийно-спасательных работ, разрабатываемых в установленном порядке, что указано в п. 8.1 СП 4.13130.2013.
- противопожарных норм пункта 4.2.9 СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы», пункта 6.13* СП 112.13330.2011 «Пожарная безопасность зданий и сооружений» по параметру отсутствия со второго и третьего этажей по два эвакуационных выхода. Нарушение не существенное, так как подлежит устранению путем монтажа противопожарных перегородок 1-го типа с противопожарными дверями 2-го типа отделяющих лестницу от коридоров.
- градостроительных норм СП 59.13330.2012 «Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения» по параметру отсутствия на объекте условий для маломобильных жителей, предусмотренных требованиями СП 59.13330. Нарушение не существенное, так как подлежит устранению путем разработки проекта обеспечения здания условиями по обслуживанию МГН согласно норм СП 59.13330 и реализации на объекте предписанных проектом мероприятий.
- экологических норм Федерального закона РФ №7-ФЗ января 2002 г. «Об охране окружающей среды» в части отсутствия в материалах дела договора со специализированной организацией на вывоз ТБО (бытового мусора). Нарушение не существенное, так как подлежит устранению путем заключения со специализированной организацией договора на вывоз ТБО с объекта экспертизы.
Спорный объект капитального строительства с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, в том числе его конструкции, имеющие нарушения технических регламентов в области безопасности, без устранения нарушений указанных в настоящем заключении создают угрозу жизни и здоровью людей. Способы предотвращения нанесения угрозы жизни и здоровью населения, выразившейся в нарушениях норм и правил, перечисленных в вопросах настоящего заключения идентичны методам, описанным представленных вариантах приведения объекта экспертизы в соответствие с нормативными требованиями. Объект экспертизы, при заключении договора со специализированной организацией на вывоз ТБО, не создает угрозу окружающей среде.
Приведение спорного здания в первоначальное состояние, установленное и узаконенное решением Анапского районного суда от 11 сентября 2012 года, означающее сокращение количества надземных этажей на один уровень, возможно без нанесения несоразмерного ущерба объекту путем сноса третьего надземного этажа здания при соблюдении требований СТО НОСТРОЙ 2.33.53-2011 и норм СП 325.1325800.2017 в соответствии со статьями 55.30 и 55.31 Градостроительного кодекса РФ на основании разработанного специализированной организацией проекта организации работ по частичному сносу и работ по сносу осуществляемых подрядной организацией имеющей соответствующий допуск СРО в области строительства. Одновременно с этим эксперт отмечает, что завершенный строительством объект экспертизы соответствуют по параметру количества этажей проектной документации, приложенной в материалы дела № Анапского районного суда. С даты вынесения решения Анапским районным судом ДД.ММ.ГГГГ в здании с кадастровым номером № по адресу: <адрес> выполнено перепрофилирование объекта выразившееся в изменении объекта из «жилого» с наименованием «жилой дом» в «нежилое» с наименованием «здание, используемое с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них». Для устранения выявленного несоответствия спорного здания решению Анапского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ в части функционального назначения по параметру назначения и наименования - «объект индивидуального жилищного строительства», необходимо перепрофилировать здание путем частичного изменения объемно- планировочного и инженерно-технического решений решения (обустроить жилую часть помещений содержащих соединенные между собой коридорной планировкой кухню, жилую комнату, санузел и другие вспомогательные помещения). Указанные работы выполняются по разработанному специализированной организацией проекту перепланировки (переоборудования) здания под разрешенные Анапским районным судом от ДД.ММ.ГГГГ назначение и наименование объекта - «жилого» с наименованием «жилой дом».
Оценивая в соответствии со статьями 86 и 67 ГПК РФ вышеуказанные заключения эксперта в совокупности с другими имеющимися по делу доказательствами, суд находит их отвечающим признакам относимости, допустимости, достоверности и достаточности, и приходит к выводу о возможности принять их при разрешении настоящего гражданского дела в качестве доказательства.
По своей сути перепрофилированием называют смену функционального назначения здания с реконструкцией или без нее, приспособление зданий либо помещений под вид деятельности, отличающийся от его проектно-сметной документации.
Согласно ч.1 ст.22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса Российской Федерации и законодательства о градостроительной деятельности.
Таким образом, исходя из буквального толкования Жилищного кодекса РФ переводом помещения из жилого фонда в нежилой является изменение функциональной принадлежности помещения, его основной характеристики - предназначения.
В соответствии с главой 4 ЖК РФ: 1) перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ч.2 ст.25 ЖК РФ); 2) заявитель представляет в орган, осуществляющий согласование по месту нахождения перепланируемого жилого помещения, документы, в том числе (ч.2 ст.26 ЖК РФ): заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти; правоустанавливающие документы на перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); подготовленный и оформленный в установленном порядке проект перепланировки перепланируемого жилого помещения; 3) орган, осуществляющий согласование, выдает заявителю документ, подтверждающий принятие решения о согласовании или об отказе в согласовании перепланировки (ч.5 ст.26 ЖК РФ); 4) предусмотренный ч.5 ст.26 ЖК РФ документ является основанием проведения перепланировки жилого помещения (ч.6 ст.26 ЖК РФ); 5) завершение перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии (ч.1 ст.28 ЖК РФ).
Однако, ответчиком не была разработана необходимая проектная документация, не получены требуемые согласования на перепрофилирование жилого дома в нежилое здание, используемое с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них, право собственности на которое было зарегистрировано как на нежилое здание хозяйственного использования.
Таким образом, судом установлен факт нарушения при строительстве спорного здания требований действующего законодательства по изменению в процессе строительства проектного решения. Фактически, ответчиком возведен объект, имеющий иные технико-экономические показатели чем те, что были определены в проектной и исходно-разрешительной документаций, а также установлены Анапским районным судом при вынесении решения по делу №2-663/2012.
В рассматриваемом случае ответчиком проведены работы, в результате которых возник новый объект – здание, используемое с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них, площадью 396 кв.м., площадь застройки здания 145 кв.м., количество этажей 4, в том числе 1 подземный.
Таким образом, судом установлены признаки спорного объекта позволяющие квалифицировать его в качестве объекта самовольного строительства.
Судом установлено, что ответчиком подготовлен отчет об оценке пожарного риска от 31.08.2022г., и комплекс необходимых инженерно-технических и организационных мероприятий по обеспечению пожарной безопасности объекта на нежилое здание от 2022 года.
Однако, данные документы не свидетельствуют о согласовании проведения работ и проектной документации, и не представляют собой разрешение на осуществлении перепрофилирование спорного здания с жилого в нежилое здание.
Строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил.
С учетом изложенного, соблюдая конституционно-правовые принципы справедливости, разумности и соразмерности, исходя из принципа соответствия избранного истцом способа защиты характеру и степени допущенного нарушения прав или законных интересов, публичных интересов, суд приходит к выводу об обоснованности заявленного Администрацией муниципального образования город-курорт Анапа иска о сносе спорного здания.
В соответствии с положениями статьи 206 ГПК РФ, обязанность произвести какие-либо действия может быть возложена только на ответчика в установленный в решении срок, в течение которого оно должно быть исполнено. В связи с чем, суд считает необходимым установить срок для сноса спорного здания – в течение пяти календарных дней по истечению срока установленного судебным приставом-исполнителем для добровольного исполнения должником требований содержащихся в исполнительном документе.
Пунктом 1 статьи 308.3 ГК РФ установлено, что в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено данным Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства; суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330 ГК РФ) на случай неисполнения указанного судебного акта.
По смыслу данной нормы и разъяснений, приведенных в пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 7 от 24 марта 2016 года «О применении судами некоторых положений гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств», суд может присудить денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (судебную неустойку) в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре. Судебная неустойка является дополнительной мерой воздействия на должника, мерой стимулирования и косвенного принуждения.
Исходя из приведенных выше требований закона, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных требований о взыскания судебной неустойки в случае неисполнения решения суда в установленный срок, и считает возможным определить к взысканию с ответчика 100 000 рублей ежемесячно до полного исполнения решения суда.
Государственная пошлина, от уплаты которой истец освобожден в соответствии с подпунктом 9 п.1 ст.333.36 НК РФ, в соответствии с ч.1 ст.103 ГПК РФ взыскивается с ответчика в размере 300 рублей.
Согласно ст.144 ГПК РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению ответчика либо по инициативе судьи или суда.
Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ИНН <***>, ОГРН<***>) удовлетворить.
Признать самовольной постройкой нежилое здание с кадастровым номером № расположенное на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.
Обязать ФИО2 (паспорт гражданина РФ №, код подразделения №) в течение 30 дней со дня вступления в законную силу решения суда осуществить снос самовольной постройки нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.
Решение суда является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> внести запись о погашении права собственности ФИО2 на нежилое здание с кадастровым номером № общей площадью 300 кв.м количеством этажей - 3, годом завершения строительства - 2015, с подвальным этажом, имеющее архитектурно-планировочную структуру гостиничного типа.
В случае неисполнения решения суда в установленный срок, взыскать с ФИО2 в пользу администрации муниципального образования город-курорт Анапа 100 000 (сто тысяч) рублей судебной неустойки ежемесячно, по истечении 5 календарных дней, установленных судебным приставом-исполнителем для добровольного исполнения ею требований, содержащихся в исполнительном документе, до полного исполнения решения суда.
Взыскать с ФИО2 в доход соответствующего бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 300 рублей.
Частично отменить обеспечительные меры, принятые определением Анапского городского суда от 07 февраля 2022 года, в виде
- ареста земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 780 кв.м., с видом разрешенного использования «под жилую индивидуальную застройку, для индивидуальной жилой застройки», расположенного по адресу: <адрес> запрет, а также объектов капитального строительства, расположенных в его границах, кроме ареста на здание с кадастровым номером №,
- запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> осуществлять любые действия по регистрации сделок и совершению каких-либо регистрационных и учетных действий в отношении земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 780 кв.м., с видом разрешенного использования «под жилую индивидуальную застройку, для индивидуальной жилой застройки», расположенного по адресу: <адрес>, а также объектов капитального строительства, расположенных в его границах, кроме запрета на здание с кадастровым номером №
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Анапский городской суд Краснодарского края в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.
Председательствующий: подпись
Мотивированное решение изготовлено 19 февраля 2023 года.
Решение не вступило в законную силу
«________» _____________________ 2023 года
Секретарь Дубинная А.Р. __________________
«КОПИЯ ВЕРНА»
Судья Кравцова Е.Н. _________________________
Секретарь Дубинная А.Р.______________________
«____» __________________ 2023 г.
Подлинник решения находится в материалах дела
№2-11/2023 УИД23RS0003-01-2022-000617-35
Анапского городского суда
Краснодарского края