Решение по делу № 2-4324/2022 от 19.12.2022 | Свердловский районный суд г. Костромы (Костромская область)

Дело № 2-4324/2022

УИД 44RS0001-01-2021-007850-17

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 декабря 2022 года г. Кострома

Свердловский районный суд города Костромы в составе судьи Сопачевой М.В., при секретаре Цепенок А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к АО «Костромской мукомольный завод» о признании права собственности на квартиру и нежилое помещение,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к АО «Костромской мукомольный завод» о признании права собственности на квартиру и нежилое помещение. В обоснование требований указал, что является участником долевого строительства жилого дома № (по ГП) по строительному адресу: <адрес>. <дата> между ним и ЗАО «Костромской мукомольный завод» были заключены договоры участия в долевом строительстве № № и № №. Он полностью исполнил свои обязательства по договорам участия в долевом строительстве, уплатив денежные средства в размере 3 040 000 руб. в кассу ЗАО «Костромской мукомольный завод», что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру № от <дата>, № от <дата>, № от <дата> № от <дата>. В соответствии с пунктами 2.1.4, 2.1.5 договоров застройщик обязался ввести дом в эксплуатацию ориентировочно <дата> и передать квартиру и парковочное место участнику долевого строительства не позднее <дата>. Строительство многоквартирного жилого дома, в котором находится спорная квартира и парковочное место, фактически завершено, однако в нарушение статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщиком объект долевого строительства ему не передан, разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию не получено. На основании обращения ЗАО «Костромской мукомольный завод» постановлением главы города Костромы от <дата> № утвержден градостроительный планземельного участка по адресу: <адрес> общей площадью 27776 кв.м, в который входили четыре земельных участка:с кадастровым номером № площадью 1528 кв.м, № площадью 1187,17 кв.м,№ площадью 2063,32 кв.м,№ площадью 22997,75 кв.м.АО «Костромской мукомольный завод» полученоразрешение на строительство от <дата> №-№ общественно-делового центра. Жилой <адрес> (по ГП) на земельном участке по адресу: <адрес>.В последующем из земельного участка с кадастровым номером № образован в результате раздела земельный участок с кадастровым номером № 1268 кв.м., принадлежащий на праве собственности ФИО3, о чем в ЕГРП <дата> сделана запись государственной регистрации №. Постановлением Администрации <адрес> от <дата> № утверждена документация по планировке территории, ограниченной <адрес>, <адрес>, в соответствии с которой из земельных участков с кадастровыми номерами № и № был образован земельный участок с кадастровым номером № на котором расположен жилой дом по <адрес>, № (по ГП). Таким образом, из четырех земельных участков, в отношении которых выдано разрешение на строительство, один - с кадастровым номером № - прекратил существование в результате раздела, а два, с кадастровыми номерами № и № - в связи с образованием нового земельного участка, в соответствии с проектом планировки территории. В настоящее время строящийся жилой дом № (по ГП) расположен на земельном участке с кадастровым номером № площадью 3301 кв.м, образованном из участков, находящихся в неразграниченной государственной собственности и земельного участка №, принадлежащего на праве собственности ФИО3 <дата> АО «Костромской мукомольный завод» обратился в Управление архитектуры и градостроительства Администрации города Костромы с заявлением о продлении срока действия разрешения на строительство от <дата> №, в продлении разрешения на строительство отказано, о чем направлено уведомление от <дата> № исх-№.Он (ФИО1) полагает, что застройщик уклонился от ввода объекта в эксплуатацию, своевременно, до истечения срока действия разрешения на строительство, не обратившись в орган местного самоуправления за его продлением.Он (истец) не имеет возможности самостоятельно ввести объект в эксплуатацию и зарегистрировать право собственности на него в установленном законом порядке, что влечет нарушение его прав.<дата> департаментом строительства Костромской области была проведена внеплановая проверка в отношение АО «Костромской мукомольный завод» по строящемуся объекту «Комплекс зданий общественно-делового центра». Согласно акту проверки № от <дата> установлено, что на момент проверки на объекте выполнены работы по устройству кровли (кроме установки слуховых окон), покраске фасадов, установке оконных и дверных блоков, установке лифта, оштукатуриванию внутренних стен, устройству стяжки, внутренних сетей (водопровод, канализация, отопление), устройство электрических сетей с установкой выключателей и розеток, установка газовых котлов (без подключения), частично установка газовых счетчиков, частично выполнена отделка мест общего пользования (декоративная штукатурка, устройство напольных покрытий - керамогранит). На момент проверки не были завершены работы по благоустройству, монтажу порошкового пожаротушения автостоянки, производилась отделка мест общего пользования. В результате проверки департаментом строительства Костромской области нарушений требований проектной документации и технических регламентов не выявлено. В настоящее время работы на объекте завершены полностью. Помещение № имеет характеристики квартиры, что подтверждается техническим планом помещения. Нежилое помещение имеет характеристики парковочного места, что подтверждается техническим планом помещения. Многоквартирный жилой дом поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера №, также на кадастровый учет поставлены все жилые и нежилые помещения в указанном доме. Квартире № присвоен кадастровый №, нежилому помещению № - №. Распоряжением начальника Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы от <дата> №-р объекту присвоен почтовый адрес: <адрес>. На основании изложенного, ссылаясь на положения статей 130, 218, 219, 309, 310 ГК РФ, статей 15, 16, 18 ЖК РФ, просит признать право собственности на жилое помещение - квартиру № общей площадью 60,1 кв.м, в том числе жилой площадью 34,2 кв.м, расположенную по строительному адресу: <адрес>, в завершенном строительством многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>а; признать право собственности на нежилое помещение № «Парковочное место» площадью 27,3 кв.м, расположенное по строительному адресу: <адрес>, в завершенном строительством многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес> <адрес>.

В рассмотрении дела в качестве третьих лиц участвовали Администрация города Костромы и департамент строительства, жилищно-коммунального хозяйства и топливно-энергетического комплекса Костромской области.

Заочным решением Свердловского районного суда города Костромы от <дата> исковые требования ФИО1 были удовлетворены.

Определением этого же суда от <дата> заочное решение отменено, рассмотрение дела по существу возобновлено.

При новом рассмотрении дела, в судебном заседании ФИО1 на требованиях настаивал, просил их удовлетворить.

Конкурсный управляющий АО «Костромской мукомольный завод» ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представил письменные возражения, в которых указал, что заключенный договор долевого участия предполагал переход права собственности на недвижимость от должника к ФИО1 Вместе с тем переход права собственности на объект недвижимости не зарегистрирован, ФИО1 собственником спорного объекта по данным ЕГРН не является, а потому спорное имущество входит в конкурсную массу АО «Костромской мукомольный завод».

Третьи лица Администрация города Костромы и департамент строительства, жилищно-коммунального хозяйства и топливно-энергетического комплекса Костромской области для участия в деле своих представителей не направили, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Выслушав истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Участие граждан в долевом строительстве является одним из способов приобретения гражданами в собственность жилых помещений.

Согласно части 2 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только названными в нем способами: на основании договора участия в долевом строительстве.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Верховный Суд РФ в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации дата (далее - Обзор от 04.12.2013), указал, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон.

В соответствии с пунктом 13 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) нарушение застройщиком положений Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» о заключении с гражданами договоров участия в долевом строительстве не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру (долю в праве собственности на многоквартирный дом).

Как следует из материалов дела, постановлением главы Администрации города Костромы от <дата> № утвержден градостроительный план земельного участка по адресу: <адрес>, общей площадью 27776 кв.м, в который входили четыре земельных участка: земельный участок кадастровый №, площадью 1528 кв.м, земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1187,17 кв.м, земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2063,32 кв.м, земельный участок с кадастровым номером №, площадью 22997,75 кв.м, находящихся в аренде ЗАО «Костромской мукомольный завод».

<дата> ответчику выдано разрешение на строительство №, в соответствии с которым ответчику в порядке статьи 51 ГК РФ, разрешено строительство «Комплекса общественно-делового цента, жилого дома № (по ГП)», на земельном участке по адресу: <адрес>, со сроком действия до <дата>, впоследствии данный срок продлен до <дата>.

<дата> между ЗАО «Костромской мукомольный завод» (застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства) заключен договор долевого участия в строительстве, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением подрядчиков построить дом по адресу: <адрес> (по ГП) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать квартиру участнику долевого строительства.

Стоимость квартиры № на момент заключения договора составляла 2 565 000 руб. (пункт 4.2 договора).

В соответствии с пунктом 2.1.4 договора дом будет введен в эксплуатацию и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию будет подписан ориентировочно <дата>.

Квартира будет передана участнику долевого строительства не позднее <дата> (п. 2.1.5 договора).

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве от <дата> № Д/Р-12/27/909 произведена <дата> за №.

Из дела также усматривается, что <дата> между ЗАО «Костромской мукомольный завод» (застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства) заключен договор долевого участия в строительстве, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением подрядчиков построить дом по адресу: <адрес> (по ГП) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать парковочное место участнику долевого строительства.

Стоимость парковочного места № на момент заключения договора составляла 475 000 руб. (пункт 4.2 договора).

Парковочное место будет передано участнику долевого строительства не позднее <дата> (п. 2.1.5 договора).

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве от <дата> № № произведена <дата> за №.

ФИО1 полностью исполнил свои обязательства по договорам долевого участия в строительстве, уплатив застройщику за квартиру и парковочное место в общей сумме 3 040 000 руб., что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру № от <дата>, № от <дата>, № от <дата> № от <дата>.

Судом установлено, что распоряжением МТУ Росимущества по КО от <дата> № земельный участок с кадастровым номером № разделен на восемь земельных участков, в том числе на участок с кадастровым номером № из которого впоследствии был выделен земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1268 кв.м, переданный в общую долевую собственность ФИО3, доля в праве 1/2, о чем в ЕГРН сделана запись регистрации №.

В результате разделения земельного участка, строящийся жилой дом № (по ГП) стал располагаться на двух земельных участках: с кадастровым номером №, площадью 3301 кв.м, государственная собственность на который не разграничена, находящемся в аренде у ответчика, с кадастровым номером №, площадью 1268 кв.м., находящимся в собственности ФИО3

<дата> АО «Костромской мукомольный завод» обратилось в Управление архитектуры и градостроительства Администрации города Костромы с заявлением о продлении срока действия разрешения на строительство № от <дата>, в удовлетворении которого было отказано, по мотиву пропуска застройщиком установленного срока для обращения, который истек <дата>, кроме того согласно сведений, содержащихся в ЕГРН права на земельные участки с кадастровыми номерами: № и № не зарегистрированы.

Таким образом, ответчик АО «Костромской мукомольный завод», в нарушение требований статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в предусмотренные договорами участия в долевом строительстве № № и № № от <дата> сроки, разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию не получил, объекты долевого строительства - квартиру и парковочное место истцу не передал.

Возможность признания в судебном порядке права собственности на завершенный строительством объект, вытекает из положений статей 130, 218 ГК РФ, данная позиция также отражена в пункте 14 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 года, согласно которому в случае уклонения застройщика от заключения основного договора участия в долевом строительстве и от исполнения обязательств по вводу в эксплуатацию многоквартирного дома, фактически законченного строительством, истец, денежные средства которого привлечены для строительства дома, имеет право на признание права собственности на нежилое помещение.

Учитывая, что для ввода объекта в эксплуатацию необходимо обращение в компетентные органы застройщика или всех собственников объекта незавершенного строительства, истец ФИО1 лишен возможности самостоятельно во внесудебном порядке ввести объект в эксплуатацию и зарегистрировать право собственности на него в установленном законом порядке, что влечет нарушение его прав.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Отсутствие нарушений требований проектной документации подтверждается актом проверки от <дата> № департамента строительства Костромской области, согласно которого, Департаментом строительства Костромской области в период с <дата> по <дата> проведена внеплановая выездная проверка объекта капитального строительства «Комплекс зданий общественно делового центра. Жилой дом № (по ГП) по адресу: <адрес>, на момент проверки на объекте выполнены работы по устройству кровли (кроме установки слуховых окон), покраске фасадов, установке оконных и дверных блоков, установке лифта, оштукатуриванию внутренних стен, устройству стяжки, внутренних сетей (водопровод, канализация, отопление), устройство электрических сетей с установкой выключателей и розеток, установка газовых котлов (без подключения), частично установка газовых счётчиков. Частично выполнена отделка мест общего пользования (декоративная штукатурка, устройство напольных покрытий - керамогранит). Не завершены работы по благоустройству территории, монтажу порошкового пожаротушения автостоянки. В момент проверки на объекте производилась отделка мест общего пользования. В ходе проверки проведён визуальный осмотр выполненных работ на соответствие требованиям проектной документации, проведена проверка соблюдения порядка ведения исполнительной документации, общего и специальных журналов учета выполнения работ, порядка ведения строительного контроля. В результате проверки нарушений требований проектной документации и технических регламентов не выявлено.

Разрешая возникший спор, суд, приходит к выводу, что при строительстве дома целевое назначение земельного участка не нарушено, разрешение на возведение дома получено в установленном законом порядке. Между сторонами фактически сложились правоотношения, в которых у застройщика имеются обязательства возвести многоквартирный жилой дом в соответствии с градостроительными планами и разрешительной документацией и передать объекты инвестирования потребителю, а у потребителя возникает обязанность внести денежные средства на строительство и принять результаты строительства.

Принимая во внимание, что истец исполнил свои обязательства по уплате стоимости квартиры и нежилого помещения, а застройщик АО «Костромской мукомольный завод» не исполнило обязательства по передаче объектов долевого строительства, создания объектов недвижимости подтверждается представленной в материалы технической документацией, в отношении спорного многоквартирного жилого дома проведено техническое обследование и составлено заключение о том, что многоквартирный жилой дом № (по ГП), расположенный на земельном участке по адресу: <адрес>, является объектом завершенного строительства; соответствует требованиям строительных, пожарных, санитарных норм и правил, предъявляемых к жилым помещениям, безопасен при эксплуатации по назначению, истцом выбран правильный способ защиты нарушенного права, путем признания за ним права собственности на завершенные строительством объекты недвижимости.

Вместе с тем отсутствие у ответчика АО «Костромской мукомольный завод» акта ввода жилого дома в эксплуатацию не свидетельствует о том, что объект капитального строительства МКД по адресу: <адрес>, представляет потенциальную опасность и не может служить основанием для отказа в иске.

Как указывалось ранее, целевое назначение земельных участков при строительстве многоквартирного жилого дома соблюдено, так как в соответствии с проектом планировки территории, утвержденным постановлением Администрации города Костромы от <дата>, запланировано размещение строящегося дома в зоне среднеэтажной жилой застройки, с видами разрешенного использования, в соответствии с действующими Правилами землепользования и застройки для зоны Ж-З.

В соответствии со статьей 8.1 ГК РФ в случаях предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Порядок осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав установлен Законом №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

При указанных обстоятельствах, учитывая, что распоряжением Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы от <дата> №-р многоквартирному дому, расположенному на земельном участке по адресу: <адрес> присвоен адрес: <адрес>, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО1 и признании за последним права собственности на жилое помещение - квартиру №, общей площадью 60,1 кв.м, в том числе жилой площадью 34,2 кв.м, расположенную по строительному адресу: <адрес>, <адрес>, в завершенном строительством многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, и нежилое помещение № «Парковочное место» площадью 27,3 кв.м, расположенное по строительному адресу: <адрес>, в завершенном строительством многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>.

В силу пункта 4.10 статьи 40 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» признание за истцом права собственности на указанные квартиру и нежилое помещение является основанием для государственного кадастрового учета объектов недвижимости и государственной регистрации прав на них, без предъявления разрешения на ввод в эксплуатацию.

Оснований полагать, что спорные объекты недвижимости входят в конкурсную массу АО «Костромской мукомольный завод» у суда не имеется, поскольку спорные объекты фактически переданы застройщиком участнику долевого строительства по акту приема-передачи от <дата>, и с момента передачи этих объектов ФИО1 нес расходы по их содержанию.

Руководствуясь ст.ст.194, 198, 199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на жилое помещение - квартиру № общей площадью 60,1 кв.м, в том числе жилой площадью 34,2 кв.м, расположенную по строительному адресу: <адрес>, в завершенном строительством многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, и нежилое помещение № «Парковочное место» площадью 27,3 кв.м, расположенное по строительному адресу: <адрес>, в завершенном строительством многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Костромской областной суд через Свердловский районный суд города Костромы в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья М.В. Сопачева

Мотивированное решение изготовлено 26 декабря 2022 года.