Решение по делу № 2-1426/2023 от 28.09.2023 - о признании сделки недействительной.

Дело № 2-1426/2023

УИД: 42RS0005-01-2023-001224-74

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации г. Кемерово 28 сентября 2023 года

Заводский районный суд г. Кемерово Кемеровской области

в составе председательствующего судьи: Маковкиной О.Г.

при секретаре: Слеменевой М.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании сделки недействительной,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО5, ФИО6 о признании сделки недействительной.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ по договору купли - продажи истицей был приобретён в собственность земельный участок площадью ДД.ММ.ГГГГ кв.м. с кадастровым номером № находящийся по адресу: адрес

ДД.ММ.ГГГГ между истицей, ФИО1 и ФИО7 был заключён брак.

ДД.ММ.ГГГГ у них родилась дочь – ФИО8, дочь <данные изъяты>

ДД.ММ.ГГГГ муж истицы, ФИО7 занял деньги в сумме <данные изъяты> рублей у своего знакомого, ФИО9, ДД.ММ.ГГГГ г.р. Взамен ФИО9 попросил оформить на него доверенность на продажу земельного участка, <данные изъяты> Выданная ею доверенность являлась гарантией того, что полученные в займы денежные средства будут возвращены. Получив доверенность, в качестве гарантии, ФИО9 пообещал не использовать данную доверенность без её ведома и согласия. ФИО9 достоверно знал, что ФИО1 не намерена продавать земельный участок.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 была оформлена доверенность у нотариуса ФИО10 зарегистрирована в реестре за <данные изъяты> бланк <данные изъяты>.

Муж ФИО1 вернул занятые деньги ФИО9, срок доверенности истёк ДД.ММ.ГГГГ.

Участком пользовались всей семьёй, по возможности строили дом, и жили в нем. <данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

ФИО3 сообщил ФИО1, что теперь он является законным владельцем этой земли и дома. А также сказал, что у ФИО1 есть 2 часа, на то, чтобы собрать вещи и покинуть дом. ФИО1 вызвала полицию. ФИО3 при сотрудниках полиции оскорблял ее и ее семью, а также угрожал ей своими финансовыми возможностями, связями в полиции и администрации и тем, что натравит на неё опеку. Сотрудник полиции, сказал, что он не имеет полномочий выселять их и такие вопросы решаются в суде. Кроме того, ФИО1 сказала ФИО3, что никогда и никому не продавала земельный участок, и не регистрировала дом, как объект недвижимости, и поэтому дом не может являться объектом купли-продажи.

После этого ФИО1 заказала выписку из Росреестра, где увидела, что был переход права собственности на земельный участок с неё по доверенности на ФИО11 и её право, как собственника было прекращено ещё ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи, спустя 3 недели после выдачи ею доверенности на ФИО9, данный земельный участок был продан за <данные изъяты>. Также она узнала, что зарегистрирован дом на данном земельном участке, как объект недвижимости, построенный ею и её мужем на их денежные средства и средства их детей, в <данные изъяты>. В выписке на дом указана площадь адрес кв.м, что не соответствует реальной площади, так как дом более <данные изъяты> кв.м. Кто, когда и как проводил регистрацию, кадастровых инженеров у нас не было, техников БТИ не было, иных лиц не было.

ФИО1 никогда не имела намерений продавать земельный участок или дом, который она строила для постоянного проживания <данные изъяты>. Никаких денежных средств ФИО1 не занимала, никому не разрешала продавать свой земельный участок и дом. О продаже данного земельного участка с жилым домом нигде никаких объявлений не подавалось.

На основании изложенного, с учетом уточнения, просит суд признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка, расположенного по адресу: г. <данные изъяты>, заключенный между ФИО1, в лице представителя ФИО9 и ФИО2. Признать недействительным договор купли-продажи жилого дома с кадастровым номером <данные изъяты> <данные изъяты><данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2, и ФИО4. Признать недействительным договор купли-продажи жилого дома с кадастровым номером <данные изъяты> <данные изъяты><данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО4 и ФИО2,.Признать недействительным договор купли-продажи жилого дома с кадастровым номером <данные изъяты> <данные изъяты><данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2, и ФИО3. Применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде восстановления права собственности и регистрационной записи в ЕГРН за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения на недвижимое имущество - земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> Прекратить право собственности ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ рождения на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> кв.м. Аннулировать регистрационную запись на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> кв.м, за ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ рождения. Признать недействительным постановку на государственный кадастровый учёт жилого дома общей площадью <данные изъяты> Снять с государственного кадастрового учёта жилой дом общей площадью <данные изъяты>. Исключить из ЕГРН сведения (регистрационную запись) о государственном кадастровом учёте о жилом доме общей площадью <данные изъяты>. Признать отсутствующим у ФИО3, право собственности на жилой дом общей площадью <данные изъяты> Прекратить в ЕГРН право собственности ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения на жилой дом, <данные изъяты> Аннулировать регистрационную запись на жилой дом, общей площадью <данные изъяты>, за ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о дате и времени судебного заседания извещена надлежащим образом, ходатайствовала о рассмотрении дела в свое отсутствие (л.д. 42 том 1).

Ответчик ФИО12 в судебное заседание не явилась, о дате и времени судебного заседания извещена надлежащим образом, ходатайствовала о рассмотрении дела в свое отсутствие, предоставила отзыв на исковое заявление согласно <данные изъяты>

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО9 в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие (л.д. 87 том 1), предоставил отзыв на исковое заявление (л.д. 89 том 1), согласно которому <данные изъяты>

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2 в судебное заседание не явилась, о дате и времени судебного заседания извещена надлежащим образом, ходатайствовала о рассмотрении дела в свое отсутствие (л.д. 88 том 1), предоставила отзыв на исковое заявление (л.д. 104-105 том 1).

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области-Кузбассу в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие, предоставил в суд письменные объяснения (л.д.56 том 1).

Помощник прокурора Заводского района г. Кемерово в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, в материалах дела имеется письмо прокурора Заводского района г. Кемерово, согласно которому заявленные требования не подразумевают участие прокурора в дела в соответствии с действующим процессуальным законодательством.

Представитель территориального отдела образования Заводского района г. Кемерово в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, в материалах дела имеется заявление, согласно которому просит рассмотреть дело в свое отсутствие, вынести решение с учетом интересов несовершеннолетней.

Представитель истца, ФИО13, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании исковые требования с учётом увеличений и уточнений поддержала, настаивали на их удовлетворении в полном объёме.

Представитель ответчика, Московской (ФИО14). К.О. и третьего лица ФИО9 - ФИО15 действующая на основании доверенности, исковые требования не признала по доводам, изложенным в возражениях. <данные изъяты>

Ответчик ФИО3 исковые требования не признал в полном объеме. Указал, что ФИО1 была выдана доверенность на распоряжение своего земельного участка ФИО9 на момент совершения сделки доверенность не была отменена, истцом не представлено ни одного доказательства ничтожности сделки, предоставил возражение на исковое заявление.

Представитель ответчика ФИО12 исковые требования признала, считала их обоснованными и по существу заявленных требований пояснила, что <данные изъяты>

Представитель третьего лица ФИО7 – адвокат Жакенова Л.А. действующая на основании ордера, исковые требования ФИО1 к ФИО5, ФИО3, ФИО12 поддержала полностью, считает их обоснованными и законными, по существу заявленных требований представлено пояснение: <данные изъяты>

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, допросив свидетелей, оценив совокупность представленных доказательств и дав оценку собранным доказательствам в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Частью 3 ст.17 Конституции РФ установлено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Согласно ст.35 Конституции РФ, право частной собственности охраняется законом, каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, никто не может быть лишён своего имущества иначе как по решению суда.

В соответствии с ч.1 ст.40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишён жилища.

Согласно п.2 ст.1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своём интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Данному конституционному положению корреспондирует п.3 ст.1 ГК РФ, согласно которому при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В соответствии с п.4 ст.1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии со ст.1, ст.8 ГК РФ выбор способа защиты права избирается истцом, при этом он должен соответствовать характеру допущенного нарушения и удовлетворение заявленных требований должно привести к восстановлению нарушенного права или защите законного интереса.

В соответствии с ч. 1 ст. 9 ГК РФ граждане по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В силу п.1 ст.10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

По общему правилу п.5 ст.10 ГК РФ, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учётом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (п.2 ст.10 ГК РФ).

Действующий Гражданский кодекс Российской Федерации не содержит определения злоупотребления правом, суть которого состоит в использовании права в противоречии с его назначением, что приводит к ущемлению интересов государства и других лиц.

Однако, несмотря на отсутствие такого определения, в п.1 ст.10 Гражданского кодекса Российской Федерации обозначено пять видов злоупотребления правом: причинение вреда другому лицу; совершение действий в обход закона с противоправной целью; заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом); ограничение конкуренции; злоупотребление доминирующим положением на рынке.

Злоупотребление правом или употребление права во зло как гражданское правонарушение совершается при наличии вины. Вина может иметь различные формы. Первый вид злоупотребления - причинение вреда другому лицу совершается при наличии умысла, так же как и обход закона с противоправной целью.

Пределы действий людей устанавливает не только закон, но и такие категории нравственности, как добросовестность, справедливость, разумность. Гражданские права должны осуществляться добросовестно и разумно, а взаимоотношения сторон должны соответствовать идеям справедливости.

Перечень видов злоупотребления правом в ст.10 Гражданского кодекса Российской Федерации значительно расширен, но он не является исчерпывающим. Отдельные нормы права предусматривают другие случаи и виды злоупотребления правом.

Непосредственной целью санкции, содержащейся в статье 10 Гражданского кодекса, а именно отказа в защите права лицу, злоупотребившему правом, является не наказание лица, злоупотребившего правом, а защита прав лица, потерпевшего от этого злоупотребления. Следовательно, для защиты нарушенных прав потерпевшего суд может не принять доводы лица, злоупотребившего правом, ссылающегося на соответствие своих действий по осуществлению принадлежащего ему права формальным требованиям законодательства (Постановление Президиума ВАС РФ от 21.05.2013 N 17388/12 по делу NA60-49183/2011).

Формальное соблюдение требований законодательства не является достаточным основанием для вывода об отсутствии в действиях лица злоупотребления своими правами (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 26.10.2015 N 304-ЭС15-5139 по делу N А27-18141 /2013).

Судебная защита права осуществляется исходя из принципов разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений. В случае несоблюдения этих принципов суд может отказать недобросовестному лицу в защите права (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу ст. 3 ГК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

По смыслу указанной нормы права в сочетании с положениями ст. ст. 11, 12 ГК РФ предъявление иска должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица посредством использования предусмотренных действующим законодательством способов их защиты.

В силу ст.12 ГК РФ, ст.56 ГПК РФ каждое лицо имеет право на защиту своих гражданских прав способами, предусмотренными законом, правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу части 1, 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Как разъяснил Верховный Суд в Определении от 20 августа 2020 года № 305-ЭС19-3996 (6), к отношениям, касающимся исполнения договора об отчуждении недвижимого имущества применяются положения параграфа 7 гл.30 ГК РФ.

В силу пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определённую денежную сумму (цену). Таким образом, целью продажи является передача собственного имущества контрагенту за соразмерное встречное представление.

Исполнение договора купли-продажи недвижимости заключается в передаче продавцом покупателю проданной недвижимой вещи, а покупателем продавцу - предусмотренной договором денежной суммы. Кроме того, на покупателе лежит обязанность принять передаваемую ему недвижимую вещь.

В соответствии с п.1 ст.549 ГК РФ основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача недвижимости в собственность покупателю.

Согласно п.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации.

Одновременно п.1 ст.556 ГК РФ устанавливает специальные правила передачи проданного недвижимого имущества от продавца к покупателю: оно обязательно оформляется подписываемым сторонами сделки передаточным актом либо иным документом о передаче (абз. 1); обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором (абз. 2).

Таким образом, ст.551 и 556 ГК РФ определяют момент исполнения обязанности продавца по передаче имущества покупателю: передача должна состояться до госрегистрации перехода права собственности, условие о передаче имущества после регистрации перехода права может быть согласовано сторонами в договоре или закреплено в законе.

Вместе с тем, с моментом передачи недвижимого имущества связано и бремя содержания этого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечёт юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения (п. 1 ст.167 ГК РФ).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст.168 ГК РФ).

По смыслу приведённых выше норм материального и процессуального права, сделка, совершенная собственником по распоряжению принадлежащим ему имуществом в форме и в порядке, установленными законом, предполагается действительной, а действия сторон добросовестными, если не установлено и не доказано иное.

Исходя из пункта 1 статьи 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Для признания сделки мнимой необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида. При этом обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из её сторон. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений её исполнять либо требовать её исполнения.

В подтверждение мнимости сделки заинтересованной стороне необходимо представить суду доказательства, которые бы подтверждали отсутствие направленности подлинной воли сторон при совершении оспариваемой сделки на создание правовых последствий, присущих данному виду сделки.

Разъяснения Пленума Верховного Суда РФ по вопросам, связанным с оценкой мнимости сделок, содержаться в пунктах 86-88 постановления от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений части ГК РФ», в которых внимание судов обращено на то, что мнимой может быть признана, в том числе сделка, исполнение которой стороны осуществили формально лишь для вида, например, посредством составления актов приёма-передачи в отсутствие недействительной передачи имущества или осуществления государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество без реальной передачи владения (пункт 86).

Как разъяснено Верховным судом РФ мнимость или притворность сделки заключается в том, что у её сторон нет цели достижения выявленных результатов. Волеизъявление сторон мнимой сделки не совпадает с их явным действительным намерением. Совершая сделку лишь для вида, стороны правильно оформляют все документы, но при этом стремятся создать не реальные правовые последствия, а их видимость. Поэтому факт такого расхождения волеизъявления с действительной волей сторон устанавливается судом путём анализ фактических обстоятельств, подтверждающих реальность их намерений.

При наличии сомнений в реальности существования обязательства по сделке в ситуации, когда стороны спора заинтересованы в сокрытии действительной цели сделки, суд не лишён права исследовать вопрос о несовпадении воли с волеизъявлением относительно обычно порождаемых такой сделкой гражданско-правовых последствий, в том числе, оценивая согласованность представленных доказательств, их наличие или отсутствие убедительных пояснений разумности действий и решений сторон сделки и т.п.

Приведённые подходы к оценке мнимости сделок являются универсальными и в полной мере применимы к тем случаям, когда совершение таких сделок обусловлено намерением придать мерный вид передачи денежных средств или иного имущества, полученного с нарушением закона.

Совершенная сделка является мнимой сделкой, так как не имела под собой целью создание реальных правоотношений между её сторонами.

Целью отчуждения любого имущества является передача вещи её покупателю в собственность, то есть возможность осуществления таким лицом прав на владение, распоряжение и пользование вещью.

Договор купли -продажи земельного участка является реальной сделкой, то есть вступает в силу с момента подписания, в отношении недвижимого имущества, вне зависимости от момента государственной регистрации права собственности.

В пункте 86 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует учитывать, что стороны мнимой сделки могут также осуществить для вида её формальное исполнение.

Характерной особенностью мнимой сделки является то, что стороны стремятся правильно оформить все документы, не намереваясь при этом создать реальных правовых последствий. У них отсутствует цель в достижении заявленных результатов. Волеизъявление сторон мнимой сделки не совпадает с их внутренней волей, сокрытие действительного смысла сделки находится в интересах обеих ее сторон. В связи с этим установление несовпадения воли с волеизъявлением относительно обычно порождаемых такой сделкой гражданско-правовых последствий является достаточным для квалификации её в качестве ничтожной (Определение Верховного Суда РФ от 13.07.2018 N 308-ЭС18-2197).

Как установлено судом и следует из представленных в материалы дела доказательств, ДД.ММ.ГГГГ ФИО16 по договору купли-продажи приобрела земельный участок, площадью <данные изъяты>

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7 и ФИО17 заключен брак, после заключения брака присвоены фамилии: мужу – Саврицкий, жене- Саврицкая (л.д. 33 том 1).

ДД.ММ.ГГГГ нотариусом Кемеровского нотариального округа Кемеровской области ФИО10, была удостоверена доверенность, выданная ФИО1 ФИО9 с правом продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащий ей земельный участок, находящийся по адресу: <данные изъяты>, для чего предоставила право оформить надлежащим образом правоустанавливающие документы и т.д. (л.д. 11 том 1).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, в лице представителя ФИО9, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной ФИО10, нотариусом Кемеровского нотариального округа Кемеровской области, и ФИО18 заключен договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <данные изъяты> (л.д. 13 том 1).

Как утверждает представитель ФИО5 – ФИО15, что отражено в отзыве ответчика, договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 подписывался формально (то есть переоформление земельного участка с целью смены собственника) без намерений создать правовые последствия без передачи объекта недвижимости (земельного участка) и передачи денежных средств между покупателем и продавцом. Так как ФИО5 по просьбе своего отца ФИО9 оформила спорный земельный участок на себя, без намерения фактически его приобрести. На момент совершения сделки купли-продажи спорного земельного участка на земельном участке находился дом (незарегистрированный), что не оспаривается сторонами. Земельный участок по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ от ФИО1 ФИО5 фактически не передавался, фраза, прописанная в договоре, что «договор имеет силу передаточного акта» была прописана для создания видимости без фактической передачи недвижимости, для дальнейшей беспрепятственной регистрации перехода права собственности от ФИО1, в лице ФИО9 на его дочь ФИО5

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО12 заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <данные изъяты>

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО12 и ФИО2 заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <данные изъяты>

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <данные изъяты>л.д.16 том 1).

Согласно акту об установлении граждан, фактически проживающих в доме от ДД.ММ.ГГГГ, составленного комиссией СНТ СН «Урожай», в жилом доме, расположенном по адресу: г. <данные изъяты> установлены незарегистрированные граждане, но фактически проживаю в доме: <данные изъяты> (л.д. 86 том 1).

Согласно справки от ДД.ММ.ГГГГ, выданной СНТ СН «Урожай», с 2010 года по настоящее время плательщиком членских взносов и платежей за электроэнергию по земельному участку и жилому дому, расположенному по адресу: г. <данные изъяты> являлась ФИО1 (л.д. 85 том 1).

Из пояснений сторон, свидетелей и представленных доказательств судом установлено, что <данные изъяты>

Данные пояснения, в совокупности с иными представленными доказательствами, свидетельствуют об отсутствии факта передачи имущества в распоряжение ответчиков.

Ответчики, не представили доказательств наличия фактических отношений по сделкам, что является юридически значимым обстоятельством по делу.

Таким образом, судом установлено, что ФИО1, приобрела земельный участок до брака ФИО7, приобрела право собственности на земельный участок на основании действительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, исполненного обеими сторонами. Она приняла недвижимость в фактическое владение, оплатила её и зарегистрировала право собственности за собой в государственном реестре, став собственником в силу пункта 2 статьи 8.1, пункта 2 статьи 218, пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). С момента приобретения земельный участок из её владения никогда не выбывал.

ФИО9 и ФИО18 в договоре от ДД.ММ.ГГГГ не отошли от диспозитивных положений абзаца второго пункта 1 статьи 556 ГК РФ, а именно, не предусмотрели, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать объекты недвижимости. В связи с этим они предусмотрели данный пункт о передаче земельного участка в договоре от ДД.ММ.ГГГГ. Однако ФИО9, действующий в интересах ФИО1 по доверенности в принципе не мог передать земельный участок ФИО5, а ФИО5 принять его, поскольку имущество все время находилось во владении ФИО1

Основная обязанность по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не была исполнена продавцом – не состоялась передача недвижимости покупателю, являющаяся в данном случае необходимой предпосылкой для регистрации перехода права собственности.

Такая правовая позиция соответствует смыслу разъяснений, данных в абзацах втором – четвертом пункта 61 совместного постановления пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22).

Таким образом, ФИО9 и ФИО5, прописав заведомо недостоверный пункт в договоре о том, что данный договор имеет силу передаточного акта, искусственно исключили из юридического состава, требующегося для регистрации перехода права собственности, фактическую передачу имущества по договору купли-продажи. При таких обстоятельствах, следует признать, что ФИО5 фактически не приобрела право собственности на земельный участок (пункт 2 статьи 218 ГК РФ).

При этом права истца были нарушены регистрацией права собственности земельного участка на ФИО5, юридическая судьба земельного участка была решена вопреки воли истца, оставшегося фактическим владельцем.

Как установлено судом, ФИО5 после возникновения права собственности на земельный участок, поставила на кадастровый учёт жилой дом, находящийся на спорном земельном участке. ДД.ММ.ГГГГ спорный жилой дом был поставлен на кадастровый учёт кадастровым инженером <данные изъяты>. на основании декларации от ДД.ММ.ГГГГ и технического плана от ДД.ММ.ГГГГ, данное обстоятельство подтверждается представленным в материалы дела по запросу суда кадастровым делом объекта недвижимости <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ.

Впоследствии ДД.ММ.ГГГГ ФИО18 обратилась с заявлением в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области о регистрации права собственности на жилой дом с кадастровым номером <данные изъяты>

Однако как следует из представленного в материалы дела Заключения эксперта № <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного экспертом <данные изъяты> экспертного учреждения ООО «<данные изъяты>», <данные изъяты>

Таким образом, координаты указанные в ЕГРН при регистрации объекта не соответствуют фактическим координатам дома (публичная карта); конфигурация объекта на земельном участке отличная от конфигурации объекта зарегистрированным в ЕГРН; материал из которого построен дом, указанный в декларации не соответствует действительности; площадь объекта, также не соответствует реальным данным; год постройки дома, указанный в декларации не соответствует действительности (стороны подтвердили это обстоятельство в заседаниях и в своих отзывах).

Также эксперт пришёл к выводу, что при постановке на кадастровый учёт такого объекта как объект недвижимости (жилой дом) <данные изъяты>

Как следует из кадастрового дела, жилой дом с кадастровым номером <данные изъяты> был поставлен на кадастровый учёт кадастровым инженером <данные изъяты> на основании декларации от ДД.ММ.ГГГГ и технического плана от ДД.ММ.ГГГГ, то есть составлялся технический план с выходом кадастрового инженера, который обладает специальными познаниями и должен был при составлении технического плана осуществить выход на место.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав, граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретённого от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ). В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

В соответствии со ст.ст. 14, 15 Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 04.08.2023) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. в силу с 15.09.2023), государственный кадастровый учёт и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

При осуществлении государственного кадастрового учёта и государственной регистрации прав одновременно такие как государственный кадастровый учёт и государственная регистрация прав осуществляются по заявлению, в т.ч. собственника земельного участка, либо лица, которому земельный участок принадлежит на ином праве, если в соответствии с видом или видами разрешённого использования земельного участка допускаются строительство, реконструкция объектов капитального строительства, либо лица, использующего земельный участок на условиях сервитута, публичного сервитута, либо лица, которому в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации предоставлено право на использование земель или земельного участка, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельного участка и установления сервитута, публичного сервитута, - при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на созданные или создаваемые на таких землях или земельном участке здание, сооружение, объект незавершённого строительства, единый недвижимый комплекс.

Приобретение по любому основанию земельного участка (купля-продажа, дарение, наследование) не предполагает автоматического возникновения права собственности на любой объект недвижимости, который на таком участке находиться.

Доводы ответчика ФИО5, о том, что в <данные изъяты> года приобретался земельный участок и на нем <данные изъяты>

Так в материалы дела стороной истца представлена надлежащим образом заверенная копия договора подряда № <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ на установку ограждения (забора) спорного земельного участка, что опровергает довод ответчика ФИО5 об установке забора силами ответчика.

Свидетель <данные изъяты>

Так же в подтверждение ранее указанного, о том, что истица не намерена была продавать земельный участок подтвердили свидетели (<данные изъяты> отвечая на вопрос, были ли когда либо разговоры о продаже земельного участка и дома, свидетели дали пояснения, что дом строился для себя и обустраивался земельный участок для постоянного проживания <данные изъяты>

<данные изъяты>

Сторона истца представила Отчёт № об определении рыночной стоимости имущества находящегося по адресу<данные изъяты>

Как указано в отчёте: по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ стоимость дома составила 1 575 000 руб., земельный участок 150 000 руб.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ стоимость дома составила 1 841 000 руб., земельный участок 176 000 руб.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ стоимость дома составила 2 874 000 руб., земельный участок 471 000 руб.

Исходя из отчёта видно, что на даты когда проходили сделки купли-продажи недвижимости, начиная от момента выдачи доверенности, рыночная (реальная) стоимость объектов недвижимости значительно превышала, чем указана в договорах купли-продажи, что свидетельствует о недобросовестном поведении сторон сделки.

Впоследствии ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 заключила договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с ФИО12 и ДД.ММ.ГГГГ ФИО12, заключила договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с ФИО5

Ответчик ФИО12 в лице представителя ФИО19, действующей на основании доверенности, подтвердила, что сделки по продаже земельного участка и жилого дома проходили фиктивно, деньги не передавались, объекты недвижимости по акту (или иным способом) не принимались. Также ответчик ФИО12 пояснила, что ФИО20 (её муж) никогда не занимал денежные средства ФИО7, а наоборот ФИО9 на систематической основе занимал у него (ФИО20) денежные средства.

На сделке купли – продажи спорных объектов недвижимости (ДД.ММ.ГГГГ) ФИО7 не присутствовал, никакие денежные средства ФИО20 ФИО7 не передавал. На сделке присутствовали ФИО9, ФИО5, ФИО12 и ФИО20. Никаких арендных платежей за проживание ФИО7 ни мне, ни моему мужу не вносил. Мало того, что в тот момент ФИО20 и ФИО7 не были знакомы.

После того как долгое <данные изъяты>

<данные изъяты>

Необходимо отметить, что доводы представителя ответчика ФИО5 о том, что Саврицкие арендовали у неё дом ничем не подтверждены, доказательств суду не предоставлено.

Суд также исходит из того, что ответчик ФИО3 является недобросовестным приобретателем жилого дома с кадастровым номером <данные изъяты> по следующим основаниям.

ДД.ММ.ГГГГ между ответчиками ФИО2 и ФИО3 был заключён договор купли-продажи жилого дома с кадастровым номером <данные изъяты>

Из пояснений ответчика ФИО3 следует, что стоимость жилого дома составила <данные изъяты> рублей, стоимость земельного участка <данные изъяты> рублей. Денежные средства были им переданы при подписании настоящего договора (расписка о передаче денежных средств суду не представлена). Данный договор в установленном законом порядке зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области-Кузбассу. Сделка купли-продажи произведена в полном соответствии с действующим законодательством. Перед покупкой спорной недвижимости он её не осматривал, так как до покупки он бывал там неоднократно. Знал, что в жилом доме проживает семья Саврицких с детьми, так как был знаком с этой семьёй. Не поставил их в известность о предстоящей сделке купли-продажи спорного имущества, не поинтересовался у Саврицких, что в случае покупки им жилого дома с земельным участком когда они будут готовы освободить дом.

Жилой дом и земельный участок ФИО3 от ФИО2 никогда не принимал. Ключи от жилого дома ФИО5 ему не передавала. Также перед покупкой спорной недвижимости он не поинтересовался, нет ли задолженности по оплате коммунальных услуг, членских взносов в ТСН, данные справки продавец ФИО5 не запрашивала в правлении СНТ «Урожай», что подтверждается показаниями свидетелей.

Из пояснений ФИО3 следует, что он до сих пор не несёт расходы, связанные с содержанием спорных объектов. У ФИО3 не возникло вопросов по поводу стоимости объектов. На момент заключения сделки ДД.ММ.ГГГГ стоимость спорных объектов была намного ниже реальной стоимости этой недвижимости, также ФИО3 не была подтверждена передача денежных средств продавцу, ФИО5 по сделке, и не подтверждена передача спорных объектов.

ФИО3 пояснил, что всю ситуацию с указанным земельным участком знал, о проживании ФИО1 совместно с семьёй в доме, знал, что строительством дома на спорном земельном участке занималась семья Саврицких и, тем не менее, не поставил её в известность о предстоящей сделке, а сообщил о сделке только после её государственной регистрации путём направления смс ФИО1 и проникновения на земельный участок, срезав сетку забора, данные обстоятельства подтверждаются пояснениями ФИО1, ФИО7 и материалами проверки КУСП.

Таким образом, ФИО3 нельзя признать добросовестным приобретателем спорной недвижимости жилого дома с кадастровым номером <данные изъяты>, что подтверждается материалами гражданского дела и пояснениями самого ответчика ФИО3 о том, что сделка выступала гарантией возврата долга Саврицким, о чем ему было известно. Косвенно подтверждает указанное и то обстоятельство, что имущество ФИО3 было приобретено по цене значительно ниже его рыночной стоимости (согласно представленного отчёта).

Зная всех фигурантов сделок и правоотношения между ними, ответчик не проявил должной осмотрительности и не провёл дополнительной проверки юридической судьбы участка и дома. При этом заключённые сделки (договоры купли-продажи) являлись явно убыточными как для истца, так и для ответчика ФИО5

Суд считает несостоятельным довод ответчика ФИО3 о том, что на <данные изъяты> из документа предоставленного ответчиком видно, что жилого дома описанного в заключении эксперта не было, поскольку из представленного документа не возможно идентифицировать и установить, что это действительно спорный земельный участок и спорный индивидуальный жилой дом на <данные изъяты> год.

С учётом вышеизложенного исковые требования о признании недействительной (ничтожной) сделкой договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, подлежат удовлетворению.

Также, исковые требования о признании недействительными (ничтожными) сделок -договоров купли –продажи от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ судом признаны обоснованными и подлежащими удовлетворению. Поскольку ничтожна сделка, а именно договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, который является первичным и послужил основанием к заключению указанных договоров. Так как договор от ДД.ММ.ГГГГ ничтожен с момента его совершения, следовательно, он не может порождать иных правовых последствий, в том числе, постановку на кадастровый учёт объекта недвижимости, размещённого на спорном земельном участке, регистрацию права собственности на объект недвижимости и, как следствие, возникновение соответствующего права у последнего приобретателя – ФИО3 В связи, с чем право собственности на жилой дом за ФИО3 суд признает отсутствующим.

В соответствии с ч.3-5 ст.1 Федерального закона от 13.07.2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определённого лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

По смыслу п.2 ст.167 Гражданского кодекса РФ, а также ст. ст. 1-2 Федерального закона от 13.07.2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» погашение записей о государственной регистрации права ФИО5, ФИО3, ФИО12 и восстановление записи о государственной регистрации права ФИО1 в Едином государственном реестре недвижимости как способ восстановления нарушенного права истца ФИО1 возможно как последствие недействительности сделки.

Таким образом, записи о регистрации прав ФИО5, ФИО3, ФИО12, внесённые, Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, надлежит прекратить.

С учётом вышеизложенного суд также удовлетворяет исковые требования о применении последствий недействительности ничтожной мнимой сделки в виде восстановления права собственности и регистрационной записи в ЕГРН за ФИО1 на недвижимое имущество - земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> прекращении в ЕГРН права собственности ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>.; аннулировании регистрационной записи на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>. за ФИО3; признании недействительным постановку на государственный кадастровый учёт жилого дома общей площадью <данные изъяты> кв.м.; снятии с государственного кадастрового учёта жилого дома общей площадью <данные изъяты>.; исключении из ЕГРН сведений (регистрационную запись) о государственном кадастровом учёте о жилом доме общей площадью <данные изъяты> кв.м.; признании отсутствующим у ФИО3, права собственности на жилой дом общей площадью <данные изъяты>.; прекращении в ЕГРН права собственности ФИО3, на жилой дом, общей площадью <данные изъяты> аннулировании регистрационной записи на жилой дом, общей площадью <данные изъяты> за ФИО3

Рассмотрев ходатайство ответчика ФИО5 о применении к требованиям ФИО1 срока исковой давности по п. 1 ст. 181 ГК РФ, суд руководствовался следующим.

Положениями части 1 статьи 200 ГК РФ установлено, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

В соответствии с п.1 ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года. Течение срока исковой давности по ничтожной сделке начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале её исполнения.

Соответственно, законодателем в пункте 1 статьи 181 ГК РФ предусмотрена специальная норма, в соответствии с которой начало течения срока исковой давности по требованию о признании сделки недействительной определяется не субъективным фактором - осведомлённостью заинтересованного лица о нарушении его прав, а объективными обстоятельствами, характеризующими начало исполнения сделки. Такое правовое регулирование обусловлено характером соответствующих сделок как ничтожных, которые недействительны с момента совершения независимо от признания их таковыми судом, а значит, не имеют юридической силы, не создают каких-либо прав и обязанностей как для сторон по сделке, так и для третьих лиц.

Как разъяснено в п. 101 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" Для требований сторон ничтожной сделки о применении последствий её недействительности и о признании такой сделки недействительной установлен трёхлетний срок исковой давности, который исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, то есть одна из сторон приступила к фактическому исполнению сделки, а другая - к принятию такого исполнения (пункт 1 статьи 181 ГК РФ).

В рассматриваемом случае фактического исполнения по ничтожным сделкам не установлено.

По смыслу пункта 1 статьи 181 ГК РФ, если ничтожная сделка не исполнялась, срок исковой давности по требованию о признании её недействительной не течет.

Как следует из пояснений стороны истца, в спорном жилом доме, расположенном на спорном земельном участке <данные изъяты>. При этом, до вынесения решения Заводского районного суда адрес от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу по иску ФИО3 к ФИО1 о выселении, с требованиями о выселении к ней никто не обращался, доказательств обратного не представлено.

С учётом изложенного, заявление ФИО5 о применении судом срока исковой давности к рассматриваемому спору, удовлетворению не подлежит.

Таким образом, требования истца подлежат удовлетворению в полном объёме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании сделки недействительной, удовлетворить в полном объеме.

Признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка, расположенного по адресу: г. <данные изъяты>, заключенный между ФИО1, в лице представителя ФИО9 и ФИО2.

Признать недействительным договор купли-продажи жилого дома с кадастровым номером <данные изъяты> <данные изъяты><данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Московской К,О. и ФИО4.

Признать недействительным договор купли-продажи жилого дома с кадастровым номером <данные изъяты> <данные изъяты><данные изъяты> заключенный между ФИО4 и Московской К,О..

Признать недействительным договор купли-продажи жилого дома с кадастровым номером 42<данные изъяты> <данные изъяты><данные изъяты>, заключенный между ФИО2, и ФИО3.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде восстановления права собственности и регистрационной записи в ЕГРН за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения на недвижимое имущество - земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>

Прекратить право собственности ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ рождения на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>

Аннулировать регистрационную запись на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, за ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ рождения.

Признать недействительным постановку на государственный кадастровый учёт жилого дома общей площадью <данные изъяты>

Снять с государственного кадастрового учёта жилой дом общей площадью <данные изъяты>

Исключить из ЕГРН сведения (регистрационную запись) о государственном кадастровом учёте о жилом доме общей площадью <данные изъяты>

Признать отсутствующим у ФИО3, право собственности на жилой дом общей площадью <данные изъяты>

Прекратить в ЕГРН право собственности ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения на жилой дом, общей площадью <данные изъяты>

Аннулировать регистрационную запись на жилой дом, общей площадью <данные изъяты> <данные изъяты>

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд через Заводский районный суд г. Кемерово в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления решения в мотивированной форме.

В окончательной форме решение суда изготовлено 09 октября 2023 года.

Председательствующий: О.Г. Маковкина