Гражданское дело № 2-26/2026 (№ 2-651/2025)

УИД: 61RS0059-01-2025-001062-68

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 января 2026 года г. Цимлянск

Цимлянский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего Степановой И.В.,

при секретаре судебного заседания Васильевой Е.А.,

с участием:

представителя истца (ответчика) по доверенности ФИО1,

ответчика (истца) ФИО2 и его представителя ФИО3, допущенного судом к участию в порядке части 6 статьи 53 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Администрации Цимлянского района Ростовской области к ФИО2, третье лицо Цимлянское районное отделение судебных приставов ГУФССП России по Ростовской области, об изъятии объекта незавершенного строительства и встречному исковому заявлению ФИО2 к Администрации Цимлянского района Ростовской области, третье лицо Цимлянское районное отделение судебных приставов ГУФССП России по Ростовской области, о продлении действия договора аренды,

установил:

истец Администрация Цимлянского района Ростовской области обратилась в суд с иском к ФИО2, третье лицо Цимлянское районное отделение судебных приставов ГУФССП России по Ростовской области, об изъятии объекта незавершенного строительства.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что, на основании постановления Администрации Цимлянского района от 26.09.2014 № «О предоставлении земельного участка в аренду ФИО2», в соответствии со ст.ст. 22, 29 Земельного кодекса РФ, между Администрацией Цимлянского района и ФИО2 заключен договор аренды, государственная собственность на который не разграничена, № от 26.09.2014. Срок аренды земельного участка установлен с 26.09.2014 по 25.09.2017. 08.10.2014 проведена государственная регистрация. 15.09.2022, на основании заявления ФИО2, между Администрацией Цимлянского района и ФИО2 подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № от 26.09.2014. Срок действия договора аренды продлен до 25.09.2025. Согласно договору, ФИО2 является арендатором земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 2300кв.м. На данном земельном участке находится объект незавершенного строительства с КН № общей площадью застройки 44,3кв.м., степень готовности 37%, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 26.09.2025. Право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрирован за ФИО2 27.09.2022 №. П.4.3.4 Договора № Арендатор имеет право после возведения жилого дома, ввода его в эксплуатацию и проведения государственной регистрации права выкупить земельный участок. Поскольку к моменту окончания срока действия договора аренды земельного участка от 26.09.2014 №, а, именно, к 25.09.2025 строительство завершено не было, то объект незавершенного строительства должен быть изъят у ответчика и реализован на публичных торгах. Данным правом Администрация может воспользоваться в течение шести месяцев с момента окончания договора аренды (пп.2 п.5 ст.39.6 ЗК РФ, пп.3.1 п.2 ст.235 ГК РФ, ст.239.1 ГК РФ в новой редакции).

На основании изложенного, руководствуясь ст. 239.1 ГК РФ, пп.19 п.1 ст. 333.36 НК РФ, ст.24, 131,132 ГПК РФ, истец просит суд изъять объект незавершенного строительства путем продажи данного объекта с публичных торгов площадью 44,3кв.м., кадастровый №, дата регистрации 27.09.2022, номер регистрации №, адрес: <адрес>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №.

В свою очередь, ответчик ФИО2 обратился в суд во встречными исковыми требованиями к Администрации Цимлянского района Ростовской области о продлении действия договора аренды, ссылаясь на то, что в отведенный договором аренды срок ФИО2 не завершил строительство жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>. Согласно материалам дела, на вышеуказанном земельном участке ФИО2 построен объект незавершенного строительства с кадастровым номером № общей площадью застройки 44,3кв.м. Право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано за ФИО2 Закончить строительство жилого дома в отведенный договором аренды срок ФИО2 не смог по причинам тяжелого материального положения. В настоящее время материальное положение ФИО2 изменилось в лучшую сторону. Он закупил строительные материалы необходимые для завершения строительства дома. Для завершения строительства необходимо продлить действие договора аренды сроком до 31.12.2026. На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 131. 132, 138 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, просит обязать Администрацию Цимлянского района Ростовской области продлить действие договора аренды земельного участка № от 26.09.2014 с кадастровым номером № сроком с 25.09.2025 до 31.12.2026.

Представителя истца (ответчика) по доверенности ФИО1 в судебном заседании настаивала на исковых требованиях, встречный иск не признала, просила отказать.

Ответчик (истец) ФИО2 и его представитель ФИО3, допущенный судом к участию в порядке части 6 статьи 53 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в судебном заседании первоначальные исковые требования не признали, просили отказать, настаивали на встречном иске, просили удовлетворить.

Третье лицо Цимлянское районное отделение судебных приставов ГУФССП России по Ростовской области, будучи надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание представителя не направило, о причинах неявки в суд не сообщило.

Суд в порядке 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации определил рассмотреть дело по существу в отсутствие третьего лица.

Выслушав участников процесса, изучив их позицию, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к выводу о следующем.

Согласно статье 9 Конституции Российской Федерации, земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации, как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории; они могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц; условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (части 2 и 3 статьи 36 Конституции Российской Федерации).

На основании части 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района.

Исходя из положений пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, могут быть предоставлены их собственниками в аренду, в соответствии с гражданским законодательством и Земельным Кодексом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения.

Судом установлено и, как следует из материалов дела, 26.09.2014, на основании постановления Администрации Цимлянского района Ростовской области от 26.09.2014 № «О предоставлении земельного участка в аренду ФИО2», между Администрацией Цимлянского района и ФИО2 был заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, № с кадастровым номером № общей площадью 2300кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, сроком с 26.09.2014 по 25.09.2017 (л.д. 8-11).

Договор был зарегистрированы в Цимлянском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области.

26.09.2022 между Администрацией Цимлянского района и ФИО2 было заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № от 26.09.2014, на основании заявления ФИО2 № от 22.09.2022, о продлении срока действия указанного договора аренды земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес>, для ведения личного подсобного хозяйства общей плащадью 2300кв.м. сроком по 25.09.2025 (л.д. 5).

27.09.2022 за истцом ФИО2 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, назначение: жилое, площадь 44,3кв.м., степень готовности объекта незавершенного строительства 37%, адрес (местоположение): <адрес>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 27.09.2022 сделана запись регистрации № (л.д. 24-30).

Истцом суду предоставлен технический план объекта незавершенного строительства от 15.09.2022 и технический паспорт на объект незавершенного строительства 37% по состоянию на 18.03.2022.

Пунктом 4.3.3 вышеуказанного договора № аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 26.09.2014, предусмотрено, что арендатор имеет при прочих равных условиях в преимущественном порядке перед другими лицами заключить догоыор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора.

Пунктом 4.3.4 настоящего договора предусмотрен выкуп земельного участка после возведения на нем жилого дома, ввода его в эксплуатацию и проведения государственной регистрации права собственности.

Судом также установлено, что по истечению срока договора № от 26.09.2014 аренды земельного участка, с разрешенным видом использования - для ведения личного подсобного хозяйства, истец ФИО2 продолжает пользоваться земельным участком с кадастровым номером № площадью 2300кв.м. и продолжает строительство дома. Истец вносит арендную плату за земельный участок. К объекту незавершенного строительства подключены все коммуникации, приобретен стройматериал для окончания строительства жилого дома.

26.09.2025 истцом в адрес ответчика направлено уведомление о прекращении арендных отношений между сторонами (л.д. 17-18), в котором истец уведомляет ответчика о том, что срок вышеуказанного договора истек 25.09.2025. И с этого момента договор от 26.09.2014 № прекращает свое действие. Возобновление указанного договора на неопределенный срок невозможно. В ходе выездного обследования вышеуказанного земельного участка комиссией по обследованию земельных участков, предоставляемых по процедуре предварительного согласования, перераспределения, на торгах и земельных участков, предоставленных в аренду по акту осмотра от 16.09.2025 на земельном участке отсутствуют объекты капитального строительства - жилой дом, то есть целевое назначение земельного участка не выполнено. Просят привести земельный участок в первоначальное состояние и вернуть по акту приема-передачи в надлежащем состоянии в течение 14 дней с момента получения данного уведомления. В противном случае Администрация Цимлянского района будет вынуждена обратиться в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства с целью продажи с публичных торгов, на основании ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 года регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства, в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи, предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности, и, на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1); собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона, в соответствии с данным подпунктом, допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 ФЗ от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются, в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства, в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения, как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и, на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 года однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

В силу пункта 4 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и, на основании надлежащей разрешительной документации без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Статья 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации закрепляет, что если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

При этом сам порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством РФ (Постановление Правительства РФ от 03.12.2014 № 1299 «О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства»).

Заявляя требование об изъятии путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства, истец не представил отчет оценки начальной рыночной стоимости спорного объекта, в то время, как вышеуказанные Правила требуют оценки объекта.

Таким образом, предъявляя в суд требования об изъятии имущества и продажи его с торгов, истец изначально лишил права ответчика права на оспаривание начальной продажной цены.

Как следует из материалов дела на момент обращения истца в суд на земельном участке, в отношении которого возник спор, строительство индивидуального жилого дома подходит к завершению, что подтверждается кадастровым паспортом объекта незавершенного строительства и выписками из ЕГРН.

Ответчиком приняты меры к освоению и использованию спорного земельного участка. Право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано в установленном законом порядке. В качестве доказательств освоения и использования спорного земельного участка суду ответчиком представлены: технический план объекта незавершенного строительства, технические условия для присоединения на электроснабжение, технические условия для присоединения водоснабжение, выписка из ЕГРН об объекте незавершенного строительства, градостроительный план земельного участка.

Исходя из изложенного, строительство спорного объекта недвижимости было начато с учетом целевого использования земельного участка и при наличии действующего разрешения на строительство, то есть каких-либо существенных нарушений договора аренды земельного участка не усматривается.

Однако, данные обстоятельства истцом учтены не были, при том, что они являются юридически значимыми и подлежащими установлению и определению в качестве таковых судом, в силу части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд приходит к выводу о том, что доводы иска не содержат правовых оснований к изъятию объекта незавершенного строительства, по существу являются несостоятельными и не могут служить основанием для удовлетворения первоначальных исковых требований.

При таких обстоятельствах и, учитывая приведенные выше нормативные положения, суд приходит к выводу, что исковые требования Администрации Цимлянского района Ростовской области об изъятии объкта незавершенного строительства подлежат оставлению без удовлетворения, а встречные исковые требования ФИО2 к Администрации Цимлянского района о продлении действия договора аренды подлежат удовлетворению.

В силу подпункта 3 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

На основании изложенного, исходя из конкретных обстоятельств дела, допуская избранный способ защиты права, суд считает встречные исковые исковые требования ФИО2 обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Разрешая настоящий спор, суд учитывает требования статей 12, 35, 39, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации об осуществлении гражданского судопроизводства, на основании равноправия и состязательности сторон, когда каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которых она основывает свои требования и возражения.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанном на соблюдении принципов, закрепленных в частях 1-3 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Оценивая полученные судом доказательства, суд полагает, что в совокупности они достоверны, соответствуют признакам относимости и допустимости доказательств, установленными статьями 59, 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, и, вследствие изложенного содержат доказательства, которые имеют значения для рассмотрения и разрешения настоящего дела, а также устанавливают обстоятельства, которые могут быть подтверждены только лишь данными средствами доказывания.

Таким образом, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого из указанного доказательства, представленного истцами, а также их достаточность и взаимную связь в совокупности, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований, учитывая при этом, то обстоятельство, что ответчиком в нарушение статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательств в опровержение доводов истца суду не представлено.

На основании изложенного, суд считает правомерным постановить решение, которым исковые требования Администрации Цимлянского района оставить без удовлетворения, встречные исковые требования ФИО2 удовлетворить в полном объеме.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования Администрации Цимлянского района к ФИО2, третье лицо Цимлянское районное отделение судебных приставов ГУФССП России по Ростовской области, об изъятии объекта незавершенного строительства оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования ФИО2 к Администрации Цимлянского района, третье лицо Цимлянское районное отделение судебных приставов ГУФССП России по Ростовской области, о продлении действия договора аренды – удовлетворить.

Обязать Администрацию Цимлянского района Ростовской области продлить срок действия Договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 26.09.2014 № с кадастровым номером № площадью 2300кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, на котором имеется зарегистрированный объект незавершенного строительством жилой дом, для окончания строительства сроком до 31.12.2026 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Цимлянский районный суд Ростовской области в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья подпись И.В. Степанова

Решение в окончательной форме изготовлено 23 января 2026 года.