ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МОРДОВИЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №3а-107/2022

Верховный Суд Республики Мордовия в составе:

председательствующего судьи Верховного Суда Республики Мордовия Середы Людмилы Ивановны,

при секретаре Щетининой Оксане Раисовне,

с участием в деле:

административного истца – общества с ограниченной ответственностью специализированного застройщика «Термодом» (далее – ООО СЗ «Термодом»), его представителей ФИО1, ФИО2,

административных ответчиков:

- Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Мордовия (далее – ФГБУ «ФКП Росреестра»),

- Министерства земельных и имущественных отношений Республики Мордовия (далее – Министерство), его представителей ФИО3, ФИО4,

- Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия (далее – Управление Росреестра по Республике Мордовия),

заинтересованных лиц:

- Государственного бюджетного учреждения Республики Мордовия «Фонд имущества» (далее – ГБУ РМ «Фонд имущества»), его представителя ФИО5,

- администрации Лямбирского муниципального района Республики Мордовия,

- администрации Атемарского сельского поселения Лямбирского муниципального района Республики Мордовия,

- Администрации городского округа Саранск,

рассмотрев в открытом судебном заседании 30 ноября 2022 г. в г.Саранске Республики Мордовия административное дело по административному исковому заявлению ООО СЗ «Термодом» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

ООО СЗ «Термодом» обратилось в Верховный Суд Республики Мордовия с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <№>, указав в обоснование административного иска, что данный земельный участок принадлежит ему на праве аренды. Кадастровая стоимость указанного земельного участка определена по состоянию на 1 января 2021 г. в размере 50 376 670 рублей. Общество считает кадастровую стоимость земельного участка существенно завышенной, не соответствующей рыночной стоимости (согласно отчету об оценке рыночной стоимости), чем нарушаются его права как арендатора земельного участка ввиду завышенной арендной платы, и подлежащей пересмотру.

По данным основаниям административный истец просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <№> равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 г. в размере 35 515 000 рублей.

В судебном заседании представитель административного истца ООО СЗ «Термодом» ФИО2 поддержала заявленное требование.

Представители административного ответчика Министерства земельных и имущественных отношений Республики Мордовия ФИО3, ФИО4, представитель заинтересованного лица ГБУ РМ «Фонд имущества» ФИО5 (участвовали в предыдущих судебных заседаниях и просили в удовлетворении заявленного требования отказать), представители административных ответчиков ФГБУ «ФКП Росреестра», Управления Росреестра по Республике Мордовия, представители заинтересованных лиц администрации Лямбирского муниципального района Республики Мордовия, администрации Атемарского сельского поселения Лямбирского муниципального района Республики Мордовия (представили заявления о рассмотрении дела в отсутствие представителей), Администрации городского округа Саранск в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены своевременно и надлежащим образом.

Оснований для отложения судебного разбирательства, предусмотренных Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), не усматривается, суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие вышеуказанных лиц.

Рассмотрев дело, суд приходит к следующему.

На основании договора аренды земельного участка, находящегося в собственности Республики Мордовия, <№> от 15 сентября 2015 г. Государственный комитет имущественных и земельных отношений Республики Мордовия (в настоящее время Министерство земельных и имущественных отношений Республики Мордовия) предоставил открытому акционерному обществу «Лато» в аренду земельный участок площадью 246 100 кв.м, с кадастровым номером: <№>, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, виды разрешенного использования: для размещения объектов капитального строительства, предназначенных для подготовки сырья к транспортировке и промышленной переработке, местоположение: <адрес>.

Впоследствии на основании договора переуступки права аренды земельного участка от 2 ноября 2015 г. открытым акционерным обществом «Лато» права и обязанности арендатора по указанному выше договору аренды были переданы ООО СЗ «Термодом».

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости, а также сообщениям Управления Росреестра по Республике Мордовия и филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Республике Мордовия:

- земельный участок с кадастровым номером <№> был поставлен на кадастровый учет 19 февраля 2015 г.;

- кадастровая стоимость указанного земельного участка в размере 50 376 670 рублей утверждена Приказом Госкомимущества РМ от 29 октября 2021 г. № 108 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, расположенных на территории Республики Мордовия, по состоянию на 1 января 2021 г.»;

- указанная величина кадастровой стоимости является актуальной на сегодняшний день.

Согласно частям 1,3 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, данное заявление может быть подано не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Поскольку сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <№> внесены в Единый государственный реестр недвижимости 22 декабря 2021 г., то срок, предусмотренный частью 3 статьи 245 КАС РФ, административным истцом не пропущен.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон № 237-ФЗ)).

В пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 разъяснено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности; арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Исходя из вышеназванных законоположений и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, суд считает, что результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <№> затрагивают права и обязанности административного истца как арендатора земельного участка, обязанного уплачивать арендную плату, исчисляемую исходя из кадастровой стоимости земельного участка, и общество вправе оспорить установленную кадастровую стоимость земельного участка в суде.

Согласно части 7 статьи 22 Закона № 237-ФЗ и пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В подтверждение рыночной стоимости спорного земельного участка с кадастровым номером <№> ООО СЗ «Термодом» представило отчет <№> от 23 июня 2022 г. об оценке его рыночной стоимости, составленный обществом с ограниченной ответственностью «Оценочные системы», оценщиком ФИО8

В соответствии с положениями части первой статьи 4, абзаца второго статьи 15, абзаца четвёртого статьи 15.1 и части четвёртой статьи 24.7 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона.

Оценщик обязан быть членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков.

Оценщик ФИО8 имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости» от 18 августа 2021 г., является членом Ассоциации «Русское общество оценщиков», включен в реестр членов 17 октября 2007 г., ее гражданская ответственность застрахована в ПАО СК «Росгосстрах» на сумму 5 000 000 рублей, срок действия договора страхования с 15 марта 2022 г. по 14 марта 2023 г.

При таких обстоятельствах следует, что оценщик ФИО8 отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.

Согласно данному отчету рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <№> по состоянию на 1 января 2021 г. составляет 35 515 000 рублей.

Рыночная стоимость объекта оценки определена оценщиком на основании изучения объекта оценки, исследования рынка. Источники необходимой информации, методики расчетов учтены в отчете. Оценка проведена с соблюдением федеральных стандартов оценки, законодательства в области оценочной деятельности, отчёт полный, ясный, сомнений в обоснованности не вызывает.

Доказательств, опровергающих выводы отчёта об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, ни административные ответчики, ни заинтересованные лица не представили, равно как и не заявили ходатайство о назначении судебной экспертизы с целью определения рыночной стоимости спорного объекта.

Возражения представителей Госкомимущества РМ и ГБУ РМ «Фонд имущества» о неудовлетворительном уровне анализа рынка и ошибочном методе подбора объектов-аналогов, использовании недостоверной и неподтвержденной информации об объектах-аналогах, вносимых корректировках сводятся к несогласию с содержанием отчёта оценщика, не основаны на достоверных и объективных данных, в связи с чем судом отклоняются.

Доводы об отсутствии сведений о наличии коммуникаций у объектов-аналогов, в то время, когда в отчете указано на их наличие по границам земельных участков, несостоятельны.

В соответствии с пунктом 20 федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости «ФСО № 7», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. № 611, рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. Данное положение стандарта означает, что участок оценивается без учета находящихся на нем зданий и сооружений, в том числе имеющихся внутри участка инженерных сетей. При неуказании в объявлениях информации о коммуникациях оценщиком проверяется недостающая информация из иных источников. Так, в результате телефонных переговоров оценщиком установлено, что у аналогов № 1 и № 2 имеется техническая возможность подключения газоснабжения и освещения, коммуникации проходят в непосредственной близости; в результате изучения публичной кадастровой карты установлено, что аналог № 3 граничит с земельным участком, на котором расположены три здания, в том числе административный корпус, в непосредственной близости от земельного участка проходи газопровод. В результате оценщиком обоснованно сделан вывод о том, что коммуникации находятся в непосредственной близости.

Ни один аналог не требует корректировки на время предложения, поскольку в период 2019-2020 годов существенного изменения цен на рынке земельных участков промышленного назначения не произошло.

Согласно пункту 22 ФСО №7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Из проведенного анализа рынка по Республике Мордовия, при этом оценщиком использовались сведения основных сайтов по рынку недвижимости: https://ruads.org, www.avito.ru (из пояснений оценщика следует, что данные объявления повторяются на других сайтах, ею использованы сайты, содержащие наиболее полную информацию об объектах-аналогах), отобран один аналог с учетом основополагающих ценообразующих факторов, оказывающих основное влияние на рыночную стоимость: местоположение, общая площадь, передаваемые имущественные права, ввиду отсутствия достаточного количества сопоставимых по указанным факторам земельных участков, в результате чего был проанализирован рынок и взяты аналоги земельных участков соседних регионов.

Из опровержения оценщика доводов возражений о необоснованном применении корректировки цены предложения за 1 кв.м. для всех аналогов в размере 10,4 % следует, что средняя величина данной корректировки может колебаться в пределах от 6,0 до 23% от цены предложения для земель промышленности, величина корректировки на торг, составившая 10,4 %, была определена на основе экспертного мнения оценщика по результату обработки оценок экспертов в рамках опроса о величине скидки на цены земельных участков промышленного назначения, тем самым соответствует рыночным условиям, подкреплена сложившейся практикой и профессиональным мнением участников рынка, что не противоречит требованиям пункта 12 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», действовавшего на момент подготовки отчета.

Доводы о том, что использование оценщиком данных сведений привело к искажению полученных результатов рыночной стоимости объектов оценки, не подтверждены объективными данными.

Судом установлено, что представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости соответствует требованиям Закона №135-ФЗ, Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 297, Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 298, Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. №611, содержит подробное описание объектов оценки, анализ рынка объектов оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на их стоимость, описание процесса оценки объектов в части применения подхода к оценке. Выводы оценщиком сделаны на основе применения метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке, применение которого суд находит обоснованным, с использованием сведений о предложениях объектов-аналогов, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, с применением корректирующих коэффициентов. По мнению суда, подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов оценщиком произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

С учётом изложенного суд не усматривает оснований для несогласия с отчётом оценщика ФИО8, данный отчет может быть принят в целях установления рыночной стоимости объекта недвижимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Поскольку произведенная уполномоченными органами кадастровая оценка спорного объекта недвижимости не соответствует его рыночной стоимости и превышает ее, административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьей 17 Закона № 237-ФЗ в Единый государственный реестр недвижимости подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости (в данном случае дата обращения в суд – 5 сентября 2022 г.).

В пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 разъяснено, что административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке. По делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, заинтересованным лицом (административным ответчиком) является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <№> определена в результате проведения государственной кадастровой оценки, итоги которой утверждены Приказом Госкомимущества РМ от 29 октября 2021 г. № 108.

Указом Главы Республики Мордовия от 24 октября 2022 г. № 296-УГ «Об изменении структуры исполнительных органов государственной власти Республики Мордовия и внесении изменений в Указ Главы Республики Мордовия от 21 ноября 2005 г. № 187-УГ» Государственный комитет имущественных и земельных отношений Республики Мордовия переименован в Министерство земельных и имущественных отношений Республики Мордовия. В связи с указанным надлежащим административным ответчиком по настоящему административному иску является Министерство земельных и имущественных отношений Республики Мордовия.

Руководствуясь статьями 174, 180, 249, 297, 298 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Верховный Суд Республики Мордовия

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью специализированного застройщика «Термодом» к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Мордовия об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить по состоянию на 1 января 2021 г. кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка площадью 246 100 кв.м, с кадастровым номером: <№>, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, виды разрешенного использования: для размещения объектов капитального строительства, предназначенных для подготовки сырья к транспортировке и промышленной переработке, местоположение: <адрес>, в размере его рыночной стоимости, в сумме 35 515 000 (тридцать пять миллионов пятьсот пятнадцать тысяч) рублей.

Датой подачи заявления обществом с ограниченной ответственностью специализированным застройщиком «Термодом» о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером: <№>, сведения о которой подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости, считать 5 сентября 2022 г.

В удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью специализированного застройщика «Термодом» к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости отказать.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Мордовия в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Верховного Суда

Республики Мордовия Л.И. Середа

Мотивированное решение суда составлено 6 декабря 2022 г.