Решение по делу № 02-11425/2024 от 12.09.2025 - о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, прекращении права собственности.

УИД: 77RS0016-02-2024-017018-88

Дело: №2-2056/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 августа 2025 года г. Москва

Мещанский районный суд г. Москвы

в составе председательствующего судьи Городилова А.Д.

при секретаре Дерюгиной Е.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-2056/2025

по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, прекращении права собственности,

установил:

Истец ФИО1 обратился в Мещанский районный суд г. Москвы с иском к ответчикам ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, признании записей в ЕГРН недействительными, прекращении права собственности.

В обоснование заявленных требований ФИО1 указал, что ему на праве собственности принадлежали два объекта недвижимости – жилые помещения, расположенные по адресу: <...>, а именно: комната общей площадью 17.3 кв.м. кадастровый номер: 77:01:0003055:4149, комната общей площадью 22.4 кв.м. 77:01:0003055:4150, в дальнейшем образованные в единый объект – квартиру с кадастровым номером 77:01:0003055:1234.

В дальнейшем указанные объекты, помимо воли истца, выбыли из его собственности по договору купли-продажи от 21.06.2021 г., заключенному между ФИО1 в лице представителя ФИО3 (доверенность от 15.06.2021 г.) и ФИО2 Переход права собственности зарегистрирован 19.07.2021 г. После этого ФИО2 осуществила продажу спорных объектов недвижимости ФИО4 (договор от 03.12.2021 г.), переход права собственности зарегистрирован 10.12.2021 г.

Указанные договоры купли-продажи заключены в результате мошеннических действий группы лиц. Истец в принадлежащих ему комнатах (ныне по сведениям ЕГРН - квартира) длительное время не проживал и имел задолженность по расходам на их содержание.

Позже истцу стало известно, что некая ФИО3, действуя по доверенности от имени истца, удостоверенной нотариусом ФИО5 в г. Челябинске, по договору купли-продажи продала принадлежащие истцу комнаты ФИО2. Ни ФИО3, ни ФИО6 истцу не известны, доверенность он им не выдавал, в Челябинске никогда не был, в сделке не участвовал и никаких денежных средств ни от кого не получал. ФИО2, зарегистрировав на себя право собственности на принадлежавшие истцу комнаты, объединила их в единый объект права и по состоянию на дату, которая стороне истца не известна, зарегистрировала на себя вместо комнат, ранее выбывших из владения истца помимо его волн, другой объект - квартиру по адресу : <...> с кадастровым номером 77:01:0003:055:1234 .

Согласно выписке ЕГРН по основанию договора купли-продажи от 03.12.2021г. собственником квартиры является ФИО4. ФИО4 фактически владеет квартирой, сделал в ней ремонт.

18.05.2022г. по изложенным фактам старшим следователем по особо важным делам СЧ СУ УМВД России по г.Челябинску подполковником юстиции ФИО7 возбуждено уголовное дело.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, обеспечил явку своего представителя по доверенности ФИО8 на исковых требованиях настаивал, просил: применить последствия недействительности ничтожного договора от 21.06.2021г. между истцом ФИО1 и ФИО2 и договора от 03.12.2021г. между ФИО2 и ФИО4; признать записи о регистрационных действиях по объединению комнат №1, кадастровый номер 77:01:0003055:4149, и №2, кадастровый номер 77:01:0003055:4150, в единый объект права — квартиру с кадастровым номером 77:01:0003055:1234 недействительными и обязать соответствующее управление Росреестра исключить эти записи из ЕГРН; признать записи о регистрационных действиях по переходу прав: от ФИО1 к ФИО2 на комнаты №1, кадастровый номер 77:01:0003055:4149, и №2, кадастровый номер 77:01:0003055:4150 недействительными и обязать соответствующее управление Росреестра исключить эти записи из ЕГРП; от ФИО2 к ФИО4 на квартиру по кадастровому номеру 77:01:0003055:1234 недействительными и обязать соответствующее управление Росреестра исключить эти записи из ЕГРП; прекратить право собственности ФИО4 на жилое помещение, расположенное: <...> с кадастровым номером: 77:01:0003055:1234; либо на комнаты, находящиеся в пределах указанного объекта (квартиры), а именно: на комнату №1, кадастровый номер 77:01:0003055:4149; на комнату №2, кадастровый номер 77:01:0003055:4150, истребовать из владения ФИО4 указанные объекты, а именно: либо: квартиру под кадастровым номером: 77:01:0003055:1234; либо: комнаты, находящиеся в пределах указанного объекта (квартиры), а именно: комнату №1, кадастровый номер 77:01:0003055:4149; комнату №2, кадастровый номер 77:01:0003055:4150.

Представитель ответчика ФИО4 – ФИО9 против удовлетворения заявленных требований возражал, просил применить к требованиям истца последствия пропуска срока исковой давности, указал на то, что истцом избран ненадлежащий способ правовой защиты, поскольку заявлять исковые требования следовало в рамках рассмотрения уголовного дела, которое в настоящий момент не рассмотрено, а не подавать отдельный иск, указал на то, что объекты недвижимости, принадлежащие истцу прекратили свое существование, указал, что ответчик является добросовестным приобретателем, просил применить последствия злоупотребления правом.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о дате и времени слушания дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.

Суд, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные сторонами доказательства, приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Судом установлено, что ФИО1 на праве собственности принадлежали два объекта недвижимости – жилые помещения, расположенные по адресу: <...>, а именно: комната общей площадью 17.3 кв.м. кадастровый номер: 77:01:0003055:4149, комната общей площадью 22.4 кв.м. 77:01:0003055:4150.

В отношении указанных объектов недвижимого имущества между ФИО1 в лице представителя ФИО3 (доверенность от 15.06.2021 г., удостоверенная нотариусом ФИО5 в г. Челябинске) и ФИО2 заключен договор купли-продажи от 21.06.2021 г. Переход права собственности зарегистрирован 19.07.2021 г.

После регистрации права собственности за собой ФИО2 преобразовала объекты недвижимости в единый объект - квартиру по адресу : <...> с кадастровым номером 77:01:0003:055:1234, осуществила продажу спорных объектов недвижимости ФИО4 (договор от 03.12.2021 г.), переход права собственности зарегистрирован 10.12.2021 г.

В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий и не порождает для сторон каких-либо прав и обязанностей, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Обязанность доказать недействительность сделки лежит на лице, заявившем о недействительности сделки (часть 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В обоснование требований о признании сделки недействительной истец, представитель истца ссылались на то, что доверенность на имя ФИО3, удостоверенная нотариусом ФИО5 в г. Челябинске от 15.06.2021 г., ФИО1 никогда не выдавалась, была оформлена иным лицом по поддельному паспорту.

Между тем, в нарушение требований ч. 1 ст. 56 ГПК РФ относимых и допустимых доказательств тому суду стороной истца не представлено. Ходатайство о назначении судебной почерковедческой экспертизы истцом, представителем истца не заявлялось.

Возможность представить доказательства в обоснование своих доводов у стороны истца имелись, судебные заседания судом неоднократно откладывались.

Ссылка истца на возбуждение 18.05.2022 г. старшим следователем по особо важным делам СЧ СУ УМВД России по г. Челябинску подполковником юстиции ФИО7 уголовного дела суд находит не состоятельной, поскольку на момент рассмотрения дела, уголовное дело не рассмотрено, приговор судом не вынесен.

Само по себе возбуждение уголовного дела не устанавливает какие-то обстоятельства, не делает их обязательными для суда, рассматривающего гражданское дело. Виновность или невиновность лиц, которым предъявлены обвинения только будет устанавливаться в рамках расследования дела и в ходе рассмотрения уголовного дела в судебном порядке.

Также суд находит заслуживающим внимания довод ответчика ФИО4 о том, что в настоящий момент объекты недвижимого имущества, ранее принадлежащие истцу, прекратили свое существование.

Так, Истец являлся собственником двух жилых помещений, расположенных по адресу <...>:

- Комнаты, общей площадью 17,3 кв.м., кадастровый номер 77:01:0003055:4149.

- Комнаты, общей площадью 22,4 кв.м., кадастровый номер 77:01:0003055:4150.

В нарушение требований ст. 56 ГПК РФ Истец не представил каких-либо доказательств того, что ему когда-либо принадлежала квартира с кадастровым номером: 77:01:0003:055:1234.

Согласно абз. 2 п. 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ, иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Таким образом, помимо доказывания наличия своего материально-правового интереса в удовлетворении иска, истец должен доказать, что выбранный способ защиты права является единственным ему доступным и приведет к восстановлению нарушенных прав или к реальной защите законного интереса.

Поскольку истец не является стороной сделки между ФИО2 и ФИО4, а предметом сделки является объект недвижимости, который Истцу никогда не принадлежал, истец не вправе заявлять требования о признании такой сделки недействительной.

Также не может быть предъявлен виндикационный иск в отношении того имущества (квартира), право собственности за которую за Истцом никогда не было зарегистрировано.

В связи с прекращением существования объектов недвижимости с кадастровыми номерами 77:01:0003055:414, 77:01:0003055:4150 восстановление в ЕГРН прав на недвижимость предыдущего собственника невозможно по причине отсутствия объектов в натуре, в связи с чем удовлетворение данного требования невозможно.

При этом, в соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Таким образом, истцом, в данном случае, избран ненадлежащий способ правовой защиты.

Суд также находит заслуживающим внимание довод ответчика ФИО4 о добросовестности приобретения.

В силу п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» лицо может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Согласно позиции Верховного Суда, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 1 октября 2014 г.), добросовестности приобретателя может, в частности, свидетельствовать ознакомление его со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, выяснение оснований возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности, непосредственный осмотр приобретаемого имущества.

Сделка, заключенная между ФИО4 и ФИО10, отвечала всем признакам действительной сделки.

При заключении сделки ФИО10 были предоставлены правоустанавливающие документы на квартиру, в которых она значилась собственником.

До заключения сделки ФИО4 удостоверился в действительности документов.

С ФИО10 ФИО4 до заключения сделки знаком не был, в родственных и каких-либо иных связях не состоит.

Более того, при покупке спорной квартиры ФИО4 использовались кредитные денежные средства, заключен кредитный договор <***> от 01.12.2021 г. с ПАО «Банк ВТБ». При принятии решения о выдаче кредита под залог спорной квартиры банком проводилась тщательная и подробная проверка юридической чистоты сделки, в результате чего кредит был одобрен, квартира принята в качестве предмета залога.

При таких обстоятельствах, ФИО4 не знал и мог знать, что сделка совершается лицом, являющимся неуправомоченным отчуждателем, а следовательно, является добросовестным приобретателем.

Согласно «Обзору судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2025)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 18.06.2025) пунктом 1 статьи 302 ГК РФ установлено, что, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из владения иным путем помимо их воли.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 39 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражений ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

Судом установлено, что Ответчик (конечный приобретатель имущества) ФИО4 является добросовестным, а первоначальным собственником (Истцом ФИО1) не доказано, что имущество выбыло помимо его воли, а также то, что он когда-то являлся собственником спорного имущества – квартиры (в действительности являлся собственником комнат, а не квартиры).

Согласно ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (п. 3). Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4).

Как указано в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей.

Суд учитывает, что сам ФИО1 подтвердил факт своего длительного отсутствия в спорной квартире, а также наличия задолженности по оплате коммунальных услуг, что свидетельствует о фактическом непроживании и неосуществлении правомочий собственника. При этом, по собственному признанию истца, он не интересовался судьбой принадлежащего ему недвижимого имущества вплоть до августа 2021 года, не обеспечивал его сохранность, не предпринимал действий, направленных на защиту права собственности.

Судом установлено, что государственная регистрация перехода права собственности на спорную квартиру на ФИО4 произведена 10.12.2021 года, то есть спустя четыре месяца после того, как, по утверждению истца, ему стало известно о нарушении его прав. Несмотря на это, истец на протяжении указанных четырех месяцев не предпринял никаких мер по предотвращению регистрации права за новым приобретателем: не обращался в регистрирующий орган с заявлением о приостановлении регистрационных действий, не инициировал судебный процесс с целью применения обеспечительных мер, не активизировал ход расследования уголовного дела, не пытался восстановить за собой контроль за фактическим владением квартирой, не предупредил соседей о противоправных действий в отношении себя – с целью предупреждения потенциальных покупателей о наличии спора в отношении объекта недвижимости, не предпринял иных разумных действий, направленных на защиту права собственности. Указанное поведение не отвечает критерию должной заботливости и осмотрительности, ожидаемой от добросовестного собственника.

Длительное бездействие истца привело к тому, что ответчик, действуя добросовестно и не обладая информацией о возможных нарушениях, приобрёл спорную квартиру, приняв на себя обязательства по кредитному договору, осуществляя с момента приобретения правомочия собственника, в том числе неся расходы по содержанию имущества и произведя в объекте дорогостоящий ремонт, в результате чего рыночная стоимость квартиры существенно увеличилась.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства в совокупности с доказательствами, исследованным в судебном заседании, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО11 в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, прекращении права собственности – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд путем подачи апелляционной жалобы через Мещанский районный суд города Москвы в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Решение в окончательной форме принято 12 сентября 2025 года.

Судья А.Д. Городилов