к делу №2-61/2025 23RS0045-01-2024-001726-43
Решение
Именем Российской Федерации
г. Славянск-на-Кубани 26 мая 2025 года
Славянский городской суд Краснодарского края в составе:
председательствующего судьи Ковальчук Н.В.
при секретаре Щербак И.С.,
с участием:
представителей истца (ответчика по встречному иску) ФИО1
ответчика (истца по встречному иску) ФИО2, его представителей ФИО3, ФИО4,
ответчика ФИО5,его представителя ФИО6
представителей ответчика ФИО7, ФИО8, Черной Л.В.
представителя ПАО Сбербанк ФИО9
рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление .ФИО10 к ФИО2, ФИО5, ФИО7 о признании сделки недействительной, признании права собственности на недвижимое имущество, встречному исковому заявлению ФИО2 к .ФИО10, ФИО5, ФИО7 о признании добросовестным приобретателем, встречному иску ФИО7 к ФИО2, ФИО5, ПАО «Сбербанк России» о признании сделки недействительной,
установил:
ФИО10 обратился в Славянский городской суд Краснодарского края с исковым заявлением к ФИО2, ФИО5, ФИО7 о признании сделки недействительной, признании права собственности на недвижимое имущество.
В обоснование требований истец указал, что после смерти ФИО11, ФИО12 на основании завещания унаследовал земельный участок общей площадью 732 кв.м, с размещенным на земельном участке 1 этажным жилым домом, общей площадью 56,4 кв.м; инвентарный (...).
22 августа 2022 года между ФИО10 и ФИО12 был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка общей площадью 732 кв.м, с размещенным на земельном участке 1 этажным жилым домом, общей площадью 56,4 кв.м; инвентарный (...) (...) В соответствии с п. 4 предварительного договора купли-продажи земельный участок с размещенным на нем жилым домом проданы покупателю за 900 000 рублей. Цена сделки была согласованна и утверждена сторонами, является окончательной и изменению не подлежит. Согласно п. 5 предварительного договора, расчет между продавцом и покупателем был произведен в полном объеме при подписании предварительного договора купли-продажи, что подтверждается распиской. Таким образом, 22 августа 2022 года, при подписании предварительного договора купли-продажи земельного участка с размещенным на нем жилым домом покупатель (истец) выплатил продавцу ФИО12 полную стоимость данного недвижимого имущества. Поскольку в момент заключения предварительного договора купли-продажи земельного участка с размещенным на нем жилым домом за ФИО12 ещё не было зарегистрировано право собственности в ЕГРН, то в соответствии п. 1 предварительного договора купли-продажи стороны взяли на себя обязательства заключить основной договор купли-продажи указанного недвижимого имущества в течении 5 рабочих дней с момента получения выписки из Росреестра о праве собственности ФИО12 До настоящего времени договор купли-продажи спорного недвижимого имущества не заключен. В мае 2024 года истцу стало известно о том, что ФИО12 умер 19.12.2022 года, единственным наследником ФИО12 является его дочь ФИО7 Приняв наследство после смерти ФИО12, ответчик ФИО7 получила его права и обязанности производным способом в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, ввиду чего, юридически значимые действия ФИО12 по заключению предварительного договора и выраженное в нем волеизъявление на возникновение обязательства по заключению основного договора купли-продажи спорной квартиры являются обязательными для ответчика, поскольку при наследовании обязательство по общему правилу продолжает существовать в неизменном виде, тогда как меняется только субъектный состав данных правоотношений. Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества при жизни ФИО12, а впоследствии и его правопреемником оспорен не был. При этом волеизъявление ответчика производно от ранее выраженного и облеченного в форму предварительного договора волеизъявления ФИО12, а вытекающая из него обязанность заключить основной договор является добровольно принятым обязательством, что не противоречит закону и свободе договора. Считает, что при таких обстоятельствах, единственным способом защиты своих прав является судебный иск о признании права собственности на указанные в предварительном договоре купли-продажи от 22.08.2022 года объекты недвижимости. Кроме того, в настоящий время истцу стало известно, что правообладателем земельного участка с кадастровым номером 23: (...) является ФИО2 с 26.12.2022 года на основании Договора купли-продажи от 23.12.2022 года. Из содержания договора купли-продажи от 23.12.2022 года следует, что покупателем являлся ФИО2, а от имени собственника недвижимости ФИО12 на основании доверенности действовал ФИО5 Он же, и получил денежные средства от продажи данной недвижимости в сумме 4 050 000 рублей. Согласно сведений из Отдела ЗАГС администрации г.Новочеркасска Ростовской области ответчик ФИО12 умер (...), в 13 часов 10 минут, т.е. за 4 дня до заключения сделки. Следовательно, ФИО5, в момент заключения договора купли-продажи объектов недвижимости с кадастровыми номерами 23:48:0101060:23 и (...), 23.12.2022 года не обладал полномочиями на его заключения и получения от продажи денежных средств. Из материалов дела следует, что заключение договора купли-продажи спорного имущества (23.12.2022 года) имело место после смерти доверителя ФИО12 (19.12.2022 года), т.е. по прекращенной в силу закона доверенности. Таким образом, в силу указанных правовых норм заключенный ФИО5 М.по доверенности 23.12.2022 года с ФИО2 договор купли-продажи объектов недвижимости с кадастровыми номерами (...) (...), расположенных по адресу: РФ, (...), является недействительным в силу ничтожности.
Просит суд признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества: земельного участка общей площадью 732 кв.м, кадастровый (...) и жилого дома, кадастровый (...), расположенных по адресу: РФ, (...) заключенный 23.12.2022 года между ФИО5 и ФИО2 и применить последствия недействительности ничтожной сделки. Признать за ФИО10 право собственности на недвижимое имущество: земельный участок общей площадью 732 кв.м, кадастровый (...) и жилой дом, кадастровый (...)
В свою очередь ФИО2 обратился в суд со встречным иском к ФИО10, ФИО5, ФИО7 о признании добросовестным приобретателем.
В обоснование требований указал, что 08.12.2022 им заключен с ФИО12 предварительный договор купли-продажи жилого дома общей площадью 53,7 кв.м, кадастровый (...) и земельного участка общей площадью 750 кв.м., кадастровый (...) категория земель: земли населенных пунктов под индивидуальную жилую застройку, расположенные по адресу: РФ, <...>. В соответствии с п.4 предварительного договора купли-продажи от 08.12.2022 года ФИО2 передал ФИО12 денежные средства в качестве аванса в размере 50 000 рублей за приобретаемые объекты недвижимости, расположенные по адресу: РФ, (...). Согласно п.3 предварительного договора купли-продажи от (...) продавец ФИО12 и покупатель ФИО2 договорились подписать основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенные по адресу: РФ, <...> срок до 30.12.2022 года. От имени продавца ФИО12 действовал ФИО5 на основании доверенности (...)0 от 22.08.2022 года. Во исполнении условий предварительного договора купли-продажи покупатель ФИО2 и продавец ФИО12 в лице ФИО5 23.12.2022 года заключили основной договор купли-продажи жилого дома общей площадью 53,7 кв.м, кадастровый (...) и земельного участка общей площадью 750 кв.м., кадастровый (...) категория земель: земли населенных пунктов под индивидуальную жилую застройку, расположенные по адресу: РФ, (...). Согласно условиям основного договора купли-продажи от 23.12.2022 ФИО2 приобрел объекты недвижимости за 4 050 000 рублей и расчет за приобретенные объекты недвижимости был произведен в полном объеме следующим образом: 50 000 рублей было передано в качестве задатка 08.12.2023 года по предварительному договору купли-продажи; 607 500 рублей за счет собственных средств; 3 442 500 рублей за счет кредитных средств, полученных в ПАО «Сбербанк» по кредитному договору (...) от 23.12.2022 года. Денежные средства в полном объеме в размере 3 442 500 рублей были перечислены на расчетный счет (...) продавца ФИО12 26.12.2022 года в соответствии со ст.551 ГК РФ произошла регистрация перехода права собственности и право собственности на жилой дом общей площадью 53,7 кв.м, кадастровый (...) и земельный участок общей площадью 750 кв.м., кадастровый (...) категория земель: земли населенных пунктов под индивидуальную жилую застройку, расположенные по адресу: РФ, (...) было зарегистрировано за покупателем ФИО2 26.12.2022 в 18:17 на спорные объекты произошла регистрация обременения в виде ипотеки в силу закона в пользу ПАО «Сбербанк» номер регистрации (...) срок действия обременения 240 месяцев. Каких- либо отметок с 22.08.2022 года о возражении ФИО10 относительно иных сделок на спорные объекты недвижимости в Росреестр не поступало. В силу ст.77 ФЗ №102 от 16.07.1998 года «Об ипотеке» до настоящего времени жилой дом общей площадью 53,7 кв.м, кадастровый (...) и земельный участок общей площадью 750 кв.м., кадастровый (...) категория земель: земли населенных пунктов под индивидуальную жилую застройку, расположенные по адресу: РФ, (...) находятся в залоге у ПАО «Сбербанк России». ФИО2 с 26.12.2022, и по настоящее время, владеет жилым домом общей площадью 53,7 кв.м, кадастровый (...) и земельный участок общей площадью 750 кв.м., кадастровый (...) категория земель: земли населенных пунктов под индивидуальную жилую застройку, расположенные по адресу: РФ, (...), также проживает в нем с семьей, зарегистрировался в нем по месту жительства, осуществляет текущий ремонт, при вселении сделал косметический ремонт в жилом доме, оплачивает коммунальные платежи, оплачивал налоги на объекты недвижимости, облагородил участок. ФИО2 только в июне 2024 года после получения искового заявления по иску ФИО10 узнал, что 19.12.2022 года, т.е. за 3 дня до подписания договора купли-продажи 23.12.2022 года продавец ФИО12 умер. В день подписания основного договора купли-продажи 23.12.2022 покупатель ФИО2 не знал и не мог узнать, что 19.12.2022 года продавец ФИО12 умер и полномочия ФИО5 для подписания договора купли- продажи спорных объектов недвижимости прекращены. 23.12.2022 года перед подписанием кредитного договора №1661045 и при перечислении денежных средств 26.12.2022 покупателю ФИО12 сотрудники и юристы ПАО «Сбербанк России» проверяли чистоту сделки, действие доверенности представителя продавца ФИО5, достоверность документов проверяли и информацией об аннулировании доверенности в связи со смертью ФИО12 ПАО «Сбербанк России» не располагал. Просит суд признать его добросовестным приобретателем спорных объектов недвижимости.
ФИО7 обратилась в суд со встречным иском, к истцу по встречным требованиям, ФИО2, ФИО5, ПАО «Сбербанк России» о признании сделки недействительной.
В обоснование встречных требований ФИО7 указала, что ее отец ФИО12 на основании завещания унаследовал недвижимое имущество: земельный участок общей площадью 732 кв.м, кадастровый (...) и жилой дом, кадастровый (...), расположенные по адресу: (...). 19.12.2022 года в 13 час. 10 мин. ФИО12 умер, что повлекло прекращение его правоспособности и дееспособности. Временем открытия наследства является момент смерти гражданина. Она единственный наследник ФИО12 Следовательно, (...), в день смерти её отца ФИО12, к ней перешло право собственности на недвижимое имущество: земельный участок общей площадью 732 кв.м, кадастровый (...) и жилой дом, кадастровый (...), расположенные по адресу: (...). В настоящее время правообладателем спорного земельного участка и жилого дома является ФИО2, за которым зарегистрировано право собственности на объекты недвижимости на основании договора купли-продажи от 23.12.2022 года. Из содержания договора купли-продажи указанных объектов недвижимости от 23.12.2022 года следует, что покупателем являлся ФИО2, а от имени ФИО12 на основании доверенности действовал ФИО5 Он же и получил денежные средства от продажи данной недвижимости в сумме 4 050 000 рублей. ФИО5 в момент заключения договора купли-продажи объектов недвижимости с ФИО2, не обладал полномочиями на его заключение и получение от продажи денежных средств. Таким образом, заключенный Щ.Д.М. по доверенности 23.12.2022 года с ФИО2 договор купли-продажи объектов недвижимости с кадастровыми номерами (...) расположенных по адресу: (...), является недействительным в силу ничтожности. Кроме того, 23.12.2022 года между ПАО «Сбербанк России» и ФИО2 заключен договор залога недвижимого имущества: земельного участка общей площадью 732 кв.м, кадастровый (...) и жилого дома, кадастровый (...), расположенных по адресу: РФ, (...). Дата государственной регистрации ипотеки 26.12.2022 года. Номер государственной регистрации (...). Договор залога от 23.12.2022 года, заключенный между ПАО «Сбербанк России» и ФИО2, должен быть признан недействительным в силу ст. 168 ГК РФ, поскольку ФИО12 при жизни являлся собственником спорных земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: РФ, (...), как собственники данного недвижимого имущества, в заключении договора залога не участвовал, договора не подписывал. После смерти ФИО12 единственная его наследница ФИО7 в заключении договора залога не участвовала, договор не подписывала. Таким образом, недвижимое имущество: земельный участок общей площадью 732 кв.м, кадастровый (...) и жилой дом, кадастровый (...), расположенные по адресу: (...), выбыло из владения ФИО7 помимо её воли, и с учетом п. 1. ст. 302 ГК РФ может быть истребовано у ФИО2, при этом, возможное добросовестное поведение ФИО2 значения не имеет. Просит суд признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества: земельного участка общей площадью 732 кв.м, кадастровый (...) и жилого дома, кадастровый (...), расположенных по адресу: РФ, (...) заключенный 23.12.2022 года между ФИО5 и ФИО2 Прекратить право собственности ФИО2 на недвижимое имущество: земельный участок общей площадью 732 кв.м, кадастровый (...) и жилой дом, кадастровый (...), расположенные по адресу: (...). Указать, что решение суда является основанием для погашения записи в ЕГРН о государственной регистрации права собственности ФИО2 на недвижимое имущество: земельный участок общей площадью 732 кв.м, кадастровый (...) и жилой дом, кадастровый (...), расположенные по адресу: (...). Признать недействительным договор залога недвижимого имущества: земельного участка общей площадью 732 кв.м, кадастровый (...) и жилого дома, кадастровый (...), расположенных по адресу: РФ, (...) заключенный 23.12.2022 года между ПАО «Сбербанк России» и ФИО2 Указать, что решение суда является основанием для погашения записи в ЕГРН о государственной регистрации ипотеки на недвижимое имущество: земельный участок общей площадью 732 кв.м, кадастровый (...) и жилой дом, кадастровый (...), расположенные по адресу: (...). Обязать ФИО2 передать ФИО7 недвижимое имущество: земельный участок общей площадью 732 кв.м, кадастровый (...) и жилой дом, кадастровый (...), расположенные по адресу: (...).
Представитель истца (ответчика по встречному иску) ФИО10 - ФИО1 в судебном заседании уточнил требования, просит суд признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества: земельного участка общей площадью 732 кв.м, кадастровый (...) и жилого дома, кадастровый (...). расположенных по адресу: РФ, (...) заключенный 23.12.2022 года между ФИО5 и ФИО2 Прекратить право собственности ФИО2 на недвижимое имущество: земельный участок общей площадью 732 кв.м, кадастровый (...) и жилой дом, кадастровый номер. (...). Указать, что решение суда является основанием для погашения записи в ЕГРН о государственной регистрации права собственности ФИО2 на недвижимое имущество: земельный участок общей площадью 732 кв.м, кадастровый (...) и жилой дом, кадастровый (...), расположенные по адресу: РФ, (...). Признать недействительным договор залога недвижимого имущества: земельного участка общей площадью 732 кв.м, кадастровый (...) и жилого дома, кадастровый (...), расположенных по адресу: РФ, (...) заключенный 23.12.2022 года между ПАО «Сбербанк России» и ФИО2 Указать, что решение суда является основанием для погашения записи в ЕГРН о государственной регистрации ипотеки на недвижимое имущество: земельный участок общей площадью 732 кв.м, кадастровый (...) и жилой дом, кадастровый (...), расположенные по адресу: РФ, (...). Признать за ФИО10 право собственности на недвижимое имущество: земельный участок общей площадью 732 кв.м, кадастровый (...) и жилой дом, кадастровый (...), расположенные по адресу: РФ, (...). Указать, что решение суда является основанием для государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости: земельный участок общей площадью 732 кв.м, кадастровый (...) и жилой дом, кадастровый (...), расположенные по адресу: РФ. (...). Просит в удовлетворении встречных требований отказать.
Ответчик (истец по встречному иску) ФИО2, его представители в судебном заседании исковые требования ФИО10 и ФИО13 не признали, возражали против их удовлетворения, показали, что ФИО10 и ФИО12 22.08.2022 года заключили предварительный договор купли-продажи жилого дома, площадью 56,4 кв.м, без кадастрового номера, земельного участка площадью 732 кв.м, не указан кадастровой номер, по адресу: (...) с внесением стопроцентной оплаты в размере 900 000 рублей, на момент заключения указанного договора, спорное имущество ФИО12 не принадлежало.
14.10.2022 года ФИО12, зарегистрировав право собственности на жилой дом и земельный участок по (...), спорное имущество ФИО10 не передал, а последний такого требований ФИО12 не предъявил.
При этом, 08.12.2022 года ФИО12 в лице представителя по доверенности ФИО5 заключил с ФИО2 предварительный договор купли-продажи жилого дома общей площадью 53,7 кв.м, назначение жилое, кадастровый (...) и земельного участка общей площадью 750 кв.м., кадастровый (...) категория земель: земли населенных пунктов под индивидуальную жилую застройку расположенные по адресу: РФ, (...).
Основной договор был заключен 23.12.2022 года, государственная регистрация перехода права была осуществлена 26.12.2022 года, недвижимое имущество передано ФИО2 в фактическое владение и пользование.
Полагает, что у ФИО10 не возникло право требования признания сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки, так как он не является стороной оспариваемой сделки, т.е. им избран неверный способ защиты права.
Встречные требования ФИО7 удовлетворению не подлежат, так как ФИО7 ответчиком по иску ФИО10 не является и не имела права предъявить встречные требования. При этом указывают, что сделка по приобретению ФИО2 спорного имущества отвечает признакам действительной сделки.
Установлено волеизъявление ФИО12 на продажу спорного имущества, для чего он выдал специальную доверенность ФИО5, заключил с ФИО2 предварительный договор, во исполнение условий которого был заключен основной договор купли-продажи. ФИО2 произвел полную оплату по договору, его право зарегистрировано в ЕГРН, он вселился в приобретенный жилой дом, делал в доме ремонт, оплачивает коммунальные платежи и налоги, ухаживает за участком. О факте смерти ФИО12 ФИО2 узнал в июне 2024 года, после привлечения его к участию в деле в качестве ответчика.
В день подписания договора купли-продажи ФИО2 не знал и не мог знать о том, что ФИО12 умер, не знал об этом и ФИО5 Доказательств обратного суду не представлено.
Ответчик ФИО5. его представитель в судебном заседании просили в удовлетворении требований ФИО10, ФИО7 отказать, по обстоятельствам, аналогичным позиции ФИО14 и его представителей. 22 августа 2022 года ФИО12 уполномочил ФИО5, выдав доверенность, продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащие ФИО12 объекты недвижимости в виде домовладения и земельного участка, расположенных по адресу: (...), помимо указанного наделил правом заключить предварительный договор купли-продажи, подписать передаточный акт, получить следуемые при продаже денежные средства. Действуя на основании выданной доверенности, ФИО5 заключил 08.12.2022 года с ФИО2 предварительный договор купли-продажи в отношении спорных объектов, основной договор купли-продажи стороны договорились заключить в срок до 30.12.2022 года. 23 декабря 2022 года между ФИО2 и ФИО12 (представитель ФИО5) заключен основной договор купли-продажи недвижимости. Право собственности и ипотека в силу закона были зарегистрированы в ЕГРН 26.12.2022. О том, что ФИО12 умер никто из участников сделки (ФИО5, ФИО2, ПАО «Сбербанк») не знали и знать не могли. Более того, выданная ФИО12 доверенность на имя ФИО5 реестровым номером (...) по состоянию на 18.02.2025 отображается на сайте реестра нотариальных доверенностей (reestr-dover.ru) по-прежнему как действующая. О смерти ФИО12 ФИО5 узнал, когда ознакомился с иском и документами по делу № 2-956/2024. Сделка проводилась посредством электронной регистрации. У ПАО «Сбербанк» на момент проведения сделки не возникало сомнений в действительности доверенности. На момент совершения сделки в ЕГРН отсутствовали обременения или отметка о наличии спора о праве в отношении предмета договора, расчеты по сделке проведены полном объеме, по рыночной цене. Учитывая то, что о смерти ФИО12 никто из сторон сделки не знал, следовательно, правовое значение при разрешении настоящего спора имеют действия сторон - участников сделки, а не правопреемника ФИО7, то есть необходимо установить факт выбытия недвижимости вопреки воле ФИО12 Тем не менее выданная доверенность (...)0 от 22.08.2022 года на имя ФИО5 с правом продажи, подписания передаточного акта, получения денежных средств и в дальнейшем не отмененная при жизни доверителем, подтверждает волю ФИО12 ФИО12 не совершал никаких действий, свидетельствующих о его несогласии с возможностью совершения сделок по распоряжению объектами недвижимости, доверенность не отзывал, правоустанавливающие документы не требовал, не сообщал об отказе от продажи объектов недвижимости, следовательно, все действия ФИО12 были направлены на отчуждение спорных объектов недвижимости, имущество выбыло из владения по воле ФИО12 При таких условиях покупатель ФИО2 является добросовестным приобретателем, а ПАО «Сбербанк» добросовестным залогодержателем.
Представитель ПАО Сбербанк ФИО9 в судебном заседании исковые требования ФИО10 АА., ФИО7 не признал, просил в удовлетворении иска отказать, требования ФИО2 удовлетворить.
Представитель Росреестра в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в отсутствие представителя, принять решение на усмотрение суда.
Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя Росреестра, в порядке ст.167 ГПК РФ.
Выслушав участников процесса, исследовав обстоятельства дела и доказательства, суд приходит к выводу о том, что исковые требования ФИО10, ФИО7 не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Согласно ч1,2,3 ст. 166 ГК РФ Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
23 октября 2021 года в г. Славянске-на-Кубани умерла П.Н.М., после ее смерти открылось наследство в виде земельного участка с кадастровым номером 23:48:01011060:23, площадью 732 кв.м и жилого дома, кадастровый (...)
Наследником по завещанию умершей П.Н.М. являлся ФИО12, что подтверждается данными наследственного дела.
В апреле 2022 года ФИО12, через своего представителя по доверенности ФИО10, подал нотариусу заявление о вступлении в наследство.
22.08.2022 года между ФИО10(Покупатель) и ФИО12 (Продавец) заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, общей площадью 732 кв. м. и расположенного на нем жилого дома, общей площадью 56,4 кв.м. по адресу: (...).
Согласно п.п.4 п.1 предварительного договора, земельный участок с объектами недвижимости продан покупателю за 900 000 рублей, данная сумма является стопроцентной предоплатой.
Из п. 5 договора следует, что расчет между продавцом и покупателем произведен в полном объеме при подписании предварительного договора купли-продажи, что подтверждается распиской.
Пунктом 1 предварительного договора предусмотрено, что стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи земельного участка с объектами недвижимости в течение 5 рабочих дней с момента получения выписки из Росреестра о праве собственности на домовладение, расположенное по адресу: (...).
Установлено, что расчет по предварительному договору между ФИО10 и ФИО12 произведен полностью, что подтверждается условиями предварительного договора и распиской ФИО12 о получении 900 000 рублей.
На момент заключения предварительного договора купли-продажи спорных объектов, свидетельство о праве на наследство по завещанию на имя ФИО12 выдано не было, его право на спорные объекты недвижимости не было зарегистрировано в ЕГРН.
Из наследственного дела после смерти П.Н.М. следует, что свидетельство о праве на наследство по завещанию выдано на имя ФИО12 13 сентября 2022 года.
14.09.2022 года в ЕГРН сделана запись о переходе права собственности на спорное имущество к ФИО12
Судом установлено, что 11.10.2022 года ФИО10 имел выписку из ЕГРН о правах ФИО12 на земельный участок и жилой дом по адресу: (...), так как 11.10.2022 года подал в Росреестр заявление об исправлении технической ошибки, содержащейся в ЕГРН в отношении спорного недвижимого имущества, следовательно, с 11.10.2022 года следует отсчитать пять рабочих дней, по истечении которых ФИО10 и ФИО12 должны были заключить основной договор купли-продажи спорных объектов.
Судом установлено, что 22.08.2022 ФИО12 выдана нотариальная доверенность (...) на имя ФИО5 на продажу за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащего ФИО12 по праву собственности земельного участка и жилого дома, находящегося по адресу: (...), что подтверждается копией доверенности.
08.12.2022 между ФИО5 от имени ФИО12(Продавец) и ФИО2 (Покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимого имущества: земельного участка, общей площадью 750 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под жилую застройку Индивидуальную, кадастровый (...) и жилой дом, назначение: жилой, общая площадь 53.7 кв. м., этажность:1, кадастровый (...), находящиеся по адресу: (...), что подтверждается предварительным договором.
В соответствии с п.п.3,4 предварительного договора стороны договорились, что основной договор купли-продажи будет заключен в срок до 30.12.2022 года, продажная цена будет составлять 3 600 000 рублей. Продажная цена является окончательной и изменению не подлежит. На момент подписания предварительного договора Покупатель передал Продавцу 50 000 рублей, согласно расписке № 1 от 08.12.2022. Оставшуюся сумму в размере 3 550 000 рублей Покупатель обязуется оплатить при подписании основного договора купли-продажи.
ФИО12 умер 19.12.2022 года, что подтверждается свидетельством о смерти.
23.12.2022 заключен основной договор купли-продажи между ФИО5, действующим по нотариально удостоверенной доверенности от имени ФИО12 и ФИО2 в отношении спорных объектов недвижимости.
В соответствии с п. 4. договора купли-продажи стоимость Объекта составляет 4 050 000 рублей, расчеты между сторонами произведены в размере 607 500 руб. за счет собственных средств Покупателя, в размере 3 442 500 руб. за счет кредитных средств, полученных в ПАО Сбербанк. Передача денежных средств Продавцу в счет оплаты стоимости Объекта осуществляется в течение от 1 рабочего дня до 5 рабочих дней с момента получения ООО «ЦНС» информации от органа, осуществляющего государственную регистрацию, о переходе права собственности на объект недвижимости к Покупателю и ипотеки Объекта в силу закона в пользу Банка в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Право собственности ФИО2 на Объекты недвижимости, ипотека в силу закона зарегистрированы Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 26.12.2022, что подтверждается выписками из ЕГРН.
Денежные средств в сумме 3 442 500 руб. зачислены на банковский счет (...), открытый на имя ФИО12.
23.12.2022 между Публичным акционерным обществом «Сбербанк России» и ФИО2, ФИО15 заключен кредитный договор (...), согласно которому Кредитор предоставил Созаемщикам кредит на приобретение готового жилья в сумме 3 442 500 руб. под 11,20 % годовых на срок 240 месяцев, что подтверждено материалами дела.
В качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по договору созаемщики предоставляет кредитору залог (ипотеку) приобретаемого жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: (...) (п.п. 11, 12 кредитного договора).
Отказывая ФИО10 в удовлетворении требований, суд принимает во внимание, что между ФИО10 и ФИО12 был заключен предварительный договор купли-продажи спорных объектов недвижимости, по причине того, что ФИО12 на момент заключения такого договора не являлся собственником недвижимости, которую продавал, поэтому, а также по причине отсутствия в предварительном договоре кадастровых номеров объектов, неверного указания площади объектов, указанный договор не обладал необходимыми признаками основного договора купли-продажи, что повлекло за собой необходимость для сторон договора ФИО16 и ФИО12 заключить основной договор через пять рабочих дней после получения выписки из ЕГРН о переходе права на спорные объекты, поскольку, до 19 октября 2022 года основной договор купли-продажи заключен не был, в силу ч. 6 ст. 429 ГК РФ, обязательства по заключению основного договора купли-продажи между сторонами прекратились.
В силу разъяснений п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10) если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.
Согласно п. 1, 2 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Как разъяснено в абзаце 6 пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
В соответствии с положениями пункта 61 указанного Постановления если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Таким образом, как в случае квалификации спорного договора в качестве предварительного, так и в случае квалификации его как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, закон не предусматривает заявленный истцом способ защиты права - признание права собственности на объект недвижимости.
В первом случае право стороны защищаются понуждением к заключению основного договора, при этом понуждаются к заключению все стороны договора, во втором случае право стороны может быть защищено требованием о государственной регистрации перехода права собственности, в том числе сделки если она требует такой регистрации или взысканием убытков.
Таким образом, ФИО10 не приобрел прав на спорные объекты недвижимости по адресу: (...), несмотря на произведенную оплату по договору в размере 900 000 рублей, соответственно, отсутствуют основания для признания за ним права собственности на спорные земельный участок и жилой дом.
По этой причине ФИО10 не вправе оспаривать договор купли-продажи, заключенный 23.12.2022 года между ФИО12 в лице представителя по доверенности ФИО5 и ФИО2, требовать применения последствий недействительной сделки, в силу ч.2,3 ст. 166 ГК РФ.
С доводами представителя ФИО10, ФИО1, ФИО7 о том, что со смертью ФИО12, выданная им доверенность ФИО5 на право продажи спорных объектов, утратила силу, суд не соглашается по следующим основаниям.
Согласно подпункта 5 ч.1 ст. 188 ГК РФ действие доверенности прекращается вследствие:5) смерти гражданина, выдавшего доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.
Статьей 189 ГК РФ предусмотрено, что лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность. Такая же обязанность возлагается на правопреемников лица, выдавшего доверенность, в случаях ее прекращения по основаниям, предусмотренным в подпунктах 4 и 5 пункта 1 статьи 188 настоящего Кодекса.
Если третьему лицу предъявлена доверенность, о прекращении которой оно не знало и не должно было знать, права и обязанности, приобретенные в результате действий лица, полномочия которого прекращены, сохраняют силу для представляемого и его правопреемников.
Согласно части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Исходя из заявленных ФИО7 исковых требований о признании оспариваемого договора купли-продажи объекта недвижимости от 23.12.2022 недействительным и приведенных выше положений статьей 188, 189 ГК РФ, именно на ФИО7 лежит обязанность доказать, что на момент совершения 23.12.2022 оспариваемой сделки покупатель ФИО2 и Банк как залогодержатель знали или должны были знать о прекращении доверенности, на основании которой действовал ФИО5 от имени ФИО12.
Судом установлено, что ФИО7, правопреемник умершего ФИО12, не исполнила свою обязанность и не известила его доверенное лицо ФИО5, покупателя ФИО2 о смерти своего отца ФИО12
При отсутствии доказательств того, что ФИО5, ФИО2, сотрудники ПАО Сбербанк, в момент заключения договора купли-продажи 23.12.2022 года знали, или должны были знать, что продавец ФИО12 умер, правовых оснований для признания договора купли-продажи от 23.12.2022 года, заключенного между ФИО12, в лице представителя по доверенности ФИО5, и ФИО2, недействительным и применении последствий недействительной сделки, не имеется.
В соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Исходя из разъяснений Конституционного Суда Российской Федерации, содержащихся в Постановлении N 6-П от 21.04.2003, защита прав собственника имущества, приобретенного третьим лицом у неуправомоченного отчуждателя, должна осуществляться путем предъявления виндикационного иска с целью выяснения вопроса о добросовестности конечного приобретателя имущества и законности его прав на основании статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Данные положения корреспондируются с положениями, закрепленными в пункте 35 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Согласно пункту 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
В пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 разъяснено, что приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.
Сторона по делу может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена не управомоченным отчуждателем.
Проанализировав содержание выданной ФИО12 доверенности ФИО5, суд приходит к выводу о том, что названная доверенность, оформленная ФИО12 в соответствии с требованиями закона, подтверждает наличие у него волеизъявления на отчуждение земельного участка и жилого дома по адресу: (...).
Руководствуясь п. 5 ст. 10 ГК РФ, установив, что в подтверждение своей добросовестности ФИО2 ссылается на то, что чистота оспариваемой сделки от 23.12.2022 года была проведена работниками ПАО Сбербанк, так как часть денег на покупку недвижимости он получил в кредит, все документы прошли тщательную проверку, и, убедившись в законности сделки, в банке было принято решение выдать ему кредит на приобретение спорной недвижимости под ее залог, соответственно, он не знал и не мог знать о смерти ФИО12 19.12.2022 года, о прекращении действия доверенности ФИО5 на право отчуждать спорную недвижимость, суд приходит к выводу о том, что ФИО2 является добросовестным приобретателем недвижимого имущества: земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: (...), поэтому его исковые требования подлежат удовлетворению, а доводы ФИО10, ФИО7 являются неправомерными.
Согласно ч. 1 ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" Жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.
В связи с отказом истцам в удовлетворении требований о признании сделки от 23.12.2022 года по купле-продаже земельного участка, жилого дома по адресу: <...> заключенной между ФИО12 в лице представителя по доверенности ФИО5 и ФИО2, недействительной, применении последствий недействительности сделки, наличием кредитного договора, заключенного между ПАО Сбербанк и ФИО2, требования в части признания недействительным договора залога спорного имущества, удовлетворению не подлежат.
Истцом ФИО10 при подаче искового заявления, уточнении исковых требований, неверно определена цена иска-900 000 рублей, рассчитана и оплачена госпошлина-12200 рублей, в соответствии с требованиями ст. 333.19 НК РФ ( в редакции до 08.09.2024года), подлежала уплате госпошлина в размере 52000 рублей, поэтому с ФИО10 подлежит взысканию госпошлина в размере 39800 рублей.
Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд,
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований .ФИО10 к ФИО2, ФИО5, ФИО7 о признании сделок недействительными, признании права собственности на недвижимое имущество, отказать.
Встречное исковое заявление ФИО2 к .ФИО10, ФИО5, ФИО7 о признании добросовестным приобретателем, удовлетворить.
Признать ФИО2, (...) добросовестным приобретателем, на основании договора купли-продажи от 23.12.2022 года жилого дома общей площадью 53,7 кв.м, кадастровый (...) и земельного участка общей площадью 750 кв.м., кадастровый (...) категория земель: земли населенных пунктов под индивидуальную жилую застройку, расположенных по адресу: РФ, (...).
В удовлетворении встречных исковых требований ФИО7 к ФИО2, ФИО5, ПАО «Сбербанк России» о признании сделки недействительной, отказать.
Взыскать с .ФИО10 госпошлину в доход государства в размере 39800 рублей.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда через Славянский городской суд в течение месяца с момента принятия решения в окончательной форме.
В окончательной форме решение принято 5 июня 2025 года.
Судья Ковальчук Н.В.