Решение по делу № 2-2497/2023 от 28.06.2023 - о взыскании задолженности по договору аренды, расторжении договора, и по встречному иску ИП <ФИО> к <ФИО> о признании договора аренды недействительным.

Дело №

РЕШЕНИЕ СУДА

ИМЕНЕМ Р.Ф.

28 июня 2023 года

Ногинский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Румянцевой Д.Г.,

при помощнике судьи Баньщиковой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ИП ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды, расторжении договора, и по встречному иску ИП ФИО1 к ФИО2 о признании договора аренды недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО2 обратился в суд с вышеуказанным иском, которым, с учетом уточнения требований, просит расторгнуть договор аренды земельных участков заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ИП ФИО1, взыскать с ответчика ИП ФИО1 задолженность по договору аренды за период с декабря <данные изъяты>., с ежемесячным перерасчетом на дату принятия судом решения исходя из суммы платежа <данные изъяты>., неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ. в размере <данные изъяты> руб., неустойку за период с 22.05.2023г. и по день принятия судом решения в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки, и за период с момента принятия судом решения и по день фактической уплаты долга из расчета <данные изъяты> от суммы долга за каждый день просрочки, расходы по оплате госпошлины в размере <данные изъяты> руб.

Свои требования мотивировал тем, что 02.09.2022г. между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельных участков, в соответствии с условиями которого Арендатор – ИП ФИО1 уплачивает Арендодателю ФИО2 арендную плату в размере <данные изъяты> руб. ежемесячно, в том числе за земельный участок с кадастровым номером № площадью 188803 кв.м. – <данные изъяты> руб., за земельный участок с кадастровым номером № площадью 141110 кв.м. – <данные изъяты> руб. Размер арендной платы за весь срок действия договора составит <данные изъяты> руб.

Арендная плата начисляется и вносится Арендатором ежемесячно по истечении трех месяцев с даты подписания договора. Арендная плата вносится Арендатором не позднее 5 числа расчетного месяца.

Арендная плата на счет Арендодателя не поступила, задолженность по состоянию на 22.05.2023г. составляет <данные изъяты> руб.

Пунктом 5.3 договора предусмотрена уплата неустойки в случае просрочки внесения арендной платы в размере 0,1% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки. По состоянию на 22.05.2023г. размер пени составляет <данные изъяты> руб.

ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ. истцом в адрес ответчика были направлены претензии с требованием в срок до 05.02.2023г. оплатить задолженность по арендной плате и неустойку, однако ответчик претензию проигнорировал.

В соответствии с пунктом 6.2 Договор аренды может быть расторгнут по требованию Арендодателя в судебном порядке в случае если Арендатор пользуется земельным участком с существенным нарушением условий договора, коим является неоплата арендных платежей.

Ответчик ИП ФИО1 обратился со встречным иском, в обоснование которого указал, что из содержания договора аренды с правом выкупа следует, что за пользование земельным участком Арендатор уплачивает Арендодателю ежемесячно сумму в размере <данные изъяты> руб., всего стоимость земельных участков в договоре установлена в размере <данные изъяты> руб. Срок договора составляет один год с даты его заключения, таким образом в договоре не определена цена (стоимость объекта недвижимости) поскольку исходя из размера ежемесячных платежей стоимость земельных участков равна <данные изъяты> руб., тогда как в договоре указана стоимость <данные изъяты> руб.

Кроме того, имущество находится в залоге (ипотеке) в силу закона. Сведений о получении согласия на отчуждение земельных участков от залогодержателя ни сам договор, ни приложение к нему не содержат.

В связи с указанными обстоятельствами ИП ФИО1 заявлены требования о признании договора аренды земельных участков с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ. недействительным.

Представитель истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) по доверенности ФИО3 в судебное заседание явилась, настаивала на удовлетворении заявленных требований по первоначальному иску по доводам, изложенным в иске, возражала против удовлетворения встречного иска по доводам, изложенным в письменных возражениях, где указала, что требования о существенных условиях договора были соблюдены при заключении оспариваемого договора аренды. Так же, ФИО2 передал ИП ФИО1 нотариально заверенное Согласие залогодержателя ФИО6, которое впоследствии было предъявлено им в Управление Росреестра по <адрес> при регистрации договора аренды. В настоящее время обременение земельных участков в пользу ФИО4 прекращено.

Представитель ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) по доверенности ФИО5 в судебное заседание явилась, заявленные требования по основному иску не признала, настаивала на удовлетворении встречного иска.

Суд, исследовав материалы дела, выслушав пояснения явившихся лиц, находит заявленные требования по основному иску подлежащими частичному удовлетворению, а встречный иск не подлежащим удовлетворению, по следующим основаниям.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 607 Гражданского кодекса РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно абзацу 2 статьи 613 Гражданского кодекса РФ при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Статьей 609 Гражданского кодекса РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

В соответствии со статьей 624 Гражданского кодекса РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей, в том числе в виде, определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что 02.09.2022г. между ФИО2 и ИП ФИО1 заключен договор аренды земельных участков с правом выкупа, в соответствии с условиями которого, Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование в соответствии с их назначениями следующие земельные участки, принадлежащие на праве собственности Арендодателю:

земельный участок с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес> площадью 188803 кв.м. Ограничения (обременения) Ипотека в силу закона;

земельный участок с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес> площадью 141110 кв.м. Ограничения (обременения) Ипотека в силу закона.

Согласно выпискам из ЕГРН по состоянию на 31.08.2022г., в отношении земельных участков с кадастровыми номерами № содержались сведения об ограничении прав и обременении объектов – ипотека в силу закона в пользу ФИО6 на основании договора купли-продажи земельных участков от 16.08.2022г. (50:16:№.)

26.09.2022г. ФИО6 выдано Согласие, удостоверенное ФИО7 Врио нотариуса <адрес> ФИО8, на регистрацию договора аренды с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ, в котором так же указано, что земельные участки с кадастровыми номерами № отчуждены и оплачены в полном объеме на основании договора купли-продажи земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ, обязался снять обременение в течении тридцати дней с даты подписания данного Согласия.

В соответствии с выписками из ЕГРН от 25.10.2022г. сведения об ограничении прав и обременении объектов – ипотека в силу закона в пользу ФИО6, отсутствуют.

В соответствии с пунктом 1.4 указанные земельные участки переходят в собственность Арендатора после внесения Арендатором обусловленной договором выкупной цены, размер которой установлен для каждого земельного участка и для всех участков в целом, и получения Арендодателем отказа Министерства имущественных отношений <адрес> от преимущественного права покупки земли. Факт внесения покупной цены подтверждается оригиналами платежных поручений Арендатора с отметками банка об исполнении. Подписание дополнительных документов не требуется.

Пунктом 2.5 Договора предусмотрено право Арендатора в любое время отказаться от аренды земельных участков, предупредив Арендодателя за 30 календарных дней до предполагаемой даты прекращения аренды путем направления письменного уведомления.

Пунктами 3.1-3.7 Договора установлено: ежемесячна арендная плата за пользование земельными участками составляет <данные изъяты> руб., в том числе за земельный участок с кадастровым номером № – <данные изъяты> руб., за земельный участок с кадастровым номером № – <данные изъяты> руб.

Размер арендной платы за весь срок действия договора составит <данные изъяты> руб.

Общая выкупная цена земельных участков составляет <данные изъяты> руб., из которых за земельный участок с кадастровым номером № – <данные изъяты> руб., за земельный участок с кадастровым номером № – <данные изъяты> руб. При окончательном расчете по выкупу земельных участков Арендатором в зачет выкупной цены включаются ранее выплаченные им арендные платежи по Договору.

Арендная плата начисляется и вносится Арендатором ежемесячно по истечении трех месяцев с даты подписания договора. До наступления указанного срока начисление и внесение арендной платы не осуществляется.

Арендная плата вносится Арендатором не позднее пятого числа расчетного месяца.

02.09.2022г. сторонами подписан акт приема-передачи земельных участков, качественное состояние земельных участков соответствует условиям договора аренды земельных участков с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ, дефектов и недостатков, о которых Арендатор не был извещен Арендодателем, не имеется.

28.09.2022г. в ЕГРН внесены сведения об ограничении прав и обременении земельных участков с кадастровыми номерами № в виде Аренды с 28.09.2022г. на один год в пользу ФИО9 на основании договоров аренды земельных участков с правом выкупа от 02.09.20222г. (№).

В настоящее время ИП ФИО10 заявлены требования о признании договора аренды земельных участков с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, поскольку договор не соответствует по форме обязательным требованиям, а так же в связи с отсутствием согласия залогодержателя на передачу в аренду земельных участков, находящихся у него в залоге.

В силу статьи 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Как установлено статьей 168 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со статьей 613 Гражданского кодекса РФ при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

В соответствии со статьей 37 Земельного кодекса РФ продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (пункт 1).

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (пункт 3).

Согласно пункту 4 той же нормы, вышеизложенные требования, установленные пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса РФ, применяются также и в случаях передачи земельного участка в аренду.

Изучив оспариваемый договор аренды, суд приходит к следующим выводам.

Сторонами согласованы все существенные условия договора, в том числе об объектах передаваемых в аренду с указанием их индивидуальных характеристик (площадь, кадастровый номер, адрес местонахождения), в том числе отражено «Ограничения (обременения) Ипотека в силу закона», условия о размере арендной планы, сроках и порядке ее внесения, как в совокупном размере, так и по каждому объекту индивидуально, условия о выкупной цене, в том числе в отдельности каждого земельного участка, о сроке договора аренды.

Как указывалось выше, на момент заключения оспариваемого договора, в отношении земельных участков в ЕГРН были внесены сведения об ограничении прав и обременении объектов – ипотека в силу закона в пользу ФИО6, который, в свою очередь, 26.09.2022г. выдал Согласие на регистрацию договора аренды с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ, гдеуказал, что земельные участки с кадастровыми номерами 50:16:0603043:20 и 50:16:0603043:27 отчуждены и оплачены в полном объеме, и обязался снять обременение.

Таким образом, нарушений положений статьи 37 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", устанавливающей возможность отчуждения заложенного имущества по договору об ипотеке залогодателем другому лицу лишь с согласия залогодержателя, не допущено.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для признания недействительным договора аренды с правом выкупа от 02.09.2022г., и соответственно об отказе в удовлетворении встречного иска.

Истцом по основному иску указывается на неисполнение ответчиком по основному иску обязательств по внесению арендной платы.

При исследовании указанных обстоятельств судом установлено, что ИП ФИО1 принял земельные участки по акту приема-передачи ДД.ММ.ГГГГ, впоследствии от исполнения договора аренды не отказывался, соответствующего уведомления в адрес Арендодателя не направлял, оплату арендных платежей не производил, соответствующие доказательства, опровергающие изложенные обстоятельства, в материалы дела не представлены.

Статьями 309, 310 Гражданского кодекса РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В связи с указанными обстоятельствами, суд приходит к выводу о взыскании с ИП ФИО1 в пользу ФИО2 задолженность по договору аренды земельных участков за период с декабря 2022 года по май 2023 года в размере <данные изъяты> руб.

В удовлетворении требований о взыскании с ответчика по основному иску задолженности по договору аренды начиная с июня 2023 года надлежит отказать, поскольку обратившись 22.05.2023г. со встречными требованиями о признании договора аренды недействительным, ИП ФИО1 фактически отказался от исполнения договора аренды, при этом доказательств фактического использования им земельных участков после указанной даты в материалы дела не представлено.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендаторболее двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Суд признает обоснованными доводы истца по основному иску о существенном нарушении ответчиком условий договора, поскольку неоплата ответчиком арендных платежей лишила истца финансовой выгоды, на которую он был вправе рассчитывать, заключая договор аренды земельных участков с правом последующего выкупа. Судом установлено, что с момента заключения договора и до настоящего времени ИП ФИО1 не было внесено ни одного арендного платежа, в досудебном порядке требования истца не исполнил.С учетом размера задолженности, периода просрочки, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды земельных участков с правом выкупа, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ИП ФИО11

Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 5.3 Договора установлена ответственность Арендатора за несвоевременное внесение арендной платы в виде уплаты неустойки в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Истцом по основному иску представлен расчет, согласно которому размер неустойки за период с 05.12.2022г. по 22.05.2023г. составляет <данные изъяты> руб. Суд соглашается с указанным расчетом, поскольку он является арифметически верным, выполнен в соответствии с условиям договора, ответчиком не опровергнут.

Кроме того, принимая во внимание размер задолженности, количество дней просрочки исполнения обязательства,размер неустойки за период с 23.05.2023г. по 28.06.2023г. составляет <данные изъяты>

Оснований для снижения размера неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ судом не установлено, соответствующего ходатайства ответчиком по основному иску не заявлено, доводов по которым данный размер неустойки является несоразмерным, не указано.

В то же время суд не усматривает оснований для взыскания с ответчика в пользу истца неустойки до дня фактического исполнения обязательства, посколькузащите подлежит нарушенное право за прошедший период, а не интерес, нарушение которого лишь предполагается за ненаступивший период времени, при этом размер задолженности на следующий период нельзя считать определенным, он может быть изменен действиями сторон, вследствие чего решение суда не будет отвечать принципу исполнимости. Вина ответчика при взыскании неустойки на будущее время за просрочку исполнения обязательства не может быть проверена и установлена на момент разрешения спора.

В силу статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований. Таким образом, с ИП ФИО1 в пользу ФИО2 подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины в размере 60 000 руб.

Руководствуясь ст. ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО2 к ИП ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды, расторжении договора удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды земельных участков с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ИП ФИО1 (ОГРНИП №) и ФИО2 (паспорт №).

Взыскать с ИП ФИО1 (ОГРНИП №, паспорт №) в пользу ФИО2 (паспорт №) задолженность по договору аренды земельных участков с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> руб. за период с декабря 2022 по май 2023 года, неустойку в размере <данные изъяты> руб. 01 коп. за период с ДД.ММ.ГГГГ по 22.05.2023гг., неустойку в размере <данные изъяты>. за период с ДД.ММ.ГГГГ по 28.06.2023гг., расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты>.

В удовлетворении требований ФИО2 к ИП ФИО1 в большем размере отказать.

В удовлетворении встречного иска ИП ФИО1 к ФИО2 о признании договора аренды недействительным, отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в апелляционном порядке через Ногинский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в полном объеме.

Мотивированное решение суда изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья