Решение по делу № 2-2051/2023 от 19.07.2023

Дело №2–2051/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Волжский

Волгоградская область «19» июля 2023 года

Волжский городской суд Волгоградской области в составе:

председательствующего судьи Максимова Д.Н.,

при секретаре Мелешиной К.А.,

с участием представителя истца– Варзара А.В.,

ответчика– ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли жилого помещения, встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 о признании долей незначительными, прекращении права собственности на жилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли жилого помещения, указав в обоснование требований, что он является участником долевой собственности на двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес> площадью 35,2 кв. м, кадастровый №..., на основании свидетельства о праве на наследство по закону, выданное 26 октября 2022 года ФИО3, временно исполняющей обязанности нотариуса г. Волжский Волгоградской области Рабочего А.В., запись №... Принадлежащая ему доля составляет ? в праве собственности на указанную квартиру. Другим участником долевой собственности является ФИО4 на основании свидетельства о праве, выданное ФИО3, временно исполняющей обязанности нотариуса г. Волжский Волгоградской области Рабочего А.В. Принадлежащая ей доля составляет ? в праве собственности на указанную квартиру. Он договорился с ФИО4 о покупке ее доли. Сделку планировал совершить в начале 2023 года. "."..г. ему стало известно, что ФИО4 продала ФИО2 свою долю в общей долевой собственности на указанную квартиру. Информацию об этом он получил от ФИО2 Точная сумма договора купли-продажи между ответчиком и третьим лицом мне неизвестна. Также, он является участником долевой собственности на двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес> площадью 50,8 кв. м, кадастровый №..., на основании договора передачи жилого помещения в собственность граждан №... от "."..г., свидетельство о государственной регистрации права серия <адрес>, выдано "."..г., и свидетельства о праве на наследство <адрес>8 выданное "."..г. ФИО3, временно исполняющей обязанности нотариуса г. Волжский Волгоградской области Рабочего А.В. Принадлежащая ему доля составляет ? в праве собственности на указанную квартиру. Другим участником долевой собственности является ФИО4 на основании свидетельства о праве выданное ФИО3, временно исполняющей обязанности нотариуса г. Волжский Волгоградской области Рабочего А.В. Принадлежащая ей доля составляет ? в праве собственности на указанную квартиру. Он договорился с ФИО4 о покупке ее доли. Сделку планировал совершить в начале 2023 года. "."..г. ему стало известно, что ФИО4 продала ФИО2 свою долю в общей долевой собственности на указанную квартиру. Информацию об этом он получил от ФИО2, которая прислала CMC сообщение с предложением выкупить долю за большую сумму, чем была оговорена с ФИО4 Считает, что, что данный спор возник из-за отсутствия доказательств, достоверно подтверждающих факт надлежащего извещения со стороны третьего лица о намерении произвести отчуждение принадлежащих ей доли в праве общей долевой собственности на <адрес>, в г. Волжский Волгоградской области. Что является неоспоримым нарушением преимущественного права истца на приобретение доли в праве собственности квартиры при заключении договора купли-продажи. О намерении совершить сделку ему как участнику долевой собственности сообщено не было. Он не согласен с указанными сделками и желает сам приобрести спорные доли общей долевой собственности на указанные квартиры. Просит перевести на него права и обязанности ФИО2 как приобретателя ? доли общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу <адрес>, перевести на него права и обязанности ФИО2 как приобретателя ? доли общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу <адрес>.

ФИО2 обратилась в суд со встречным иском о признании долей незначительными, прекращении права собственности на жилое помещение, указав в обоснование требований, что ей принадлежит ? доли в однокомнатной квартиры по адресу: <адрес>, на основании договора купли продажи от "."..г., документ нотариально удостоверен ФИО5, нотариусом <адрес> №... о чем "."..г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации: №.... Ответчику ФИО1 принадлежит ? доли жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, на основании свидетельства о праве на наследство по закону от "."..г., документ нотариально удостоверен ФИО3, временно исполняющая обязанности нотариуса г. Волжского Волгоградской области Рабочего А.В. №... о чем "."..г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации: №... Принадлежащее жилое помещение состоит из одной жилой комнаты, общая площадь - 35,2 кв.м., жилая площадь - 17,9 кв.м. Ответчик ФИО1 зарегистрирован и проживает по адресу: <адрес>. Истец и Ответчик не являются родственниками. Ответчик ФИО1 не оплачивает услуги ЖКХ по квартире по адресу: <адрес>, не имеет ключей от квартиры, личных вещей нет. Истец ФИО2 зарегистрирована и проживает по данному адресу. Доля Ответчика в спорном жилом помещении является незначительной и не может быть выделена в натуре. В виду того, что жилая площадь составляет 17,9 кв.м., у ответчика имеется 8,95 кв.м. отдельного жилого помещения в квартире нет. Истцу принадлежит ? доли жилого помещения по адресу: <адрес>, о чем "."..г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации №... Собственником ? доли квартиры является ответчик на основании договора передачи жилого помещения в собственность граждан №... от "."..г., свидетельства о государственной регистрации права серия <адрес> от "."..г., свидетельства о праве на наследство <адрес>8 от "."..г. ФИО3, временно исполняющей обязанности нотариуса г.Волжского Рабочего А.В., о чем "."..г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации №... Принадлежащее жилое помещение состоит из двух жилых комнат, общая площадь 50,8 кв.м., жилая – 28,2 кв.м. Ответчик зарегистрирован и проживает по адресу: <адрес>. Кадастровая стоимость, согласно выписке из ЕГРН, составляет 1 737 741 рублей 51 копеек. Стоимость ? доли составляет 434 435 рублей 38 копеек. Таким образом, необходимо признать ? долю ответчика ФИО1 в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, незначительной. Признать ? долю истца ФИО2 в праве общей долевой собственности на жилое помещение по адресу: <адрес>, незначительной. Согласно расчету размер компенсации равен 671 978 руб. 03 коп (1/2 доли квартиры по адресу <адрес>, кВ. 66) - 434 435 руб. 38 коп. (стоимость 1/4 доли квартиры по адресу: <адрес>) = 237 542 руб. 65 коп. Просит признать ? доли ФИО1 квартиры по адресу: <адрес>., незначительной, признать ? доли ФИО2 квартиры по адресу: <...>, незначительной, взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежную компенсацию в размере 237 542 рублей 65 копеек, с выплатой компенсации прекратить право собственности ФИО1 на ? доли в жилом помещении по адресу: <адрес>, с выплатой компенсации прекратить право собственности ФИО2 на ? доли в жилом помещении по адрес: <адрес>, взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 расходы на оплату государственной пошлины в размере 5 575 рублей 43 копеек.

Определением суда от 23 июня 2023 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Волгоградской области.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом, в письменном заявлении просил о рассмотрении дела в его отсутствие, с участием представителя.

Представитель истца ФИО6 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, просил удовлетворить по основаниям их предъявления, встречный иск не признал, просил в его удовлетворении отказать.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании исковые требования ФИО1 не признала, в их удовлетворении просила отказать, по доводам, изложенным в письменных возражениях, встречные исковые требования поддержала, просила их удовлетворить.

Третье лицо ФИО4 в судебное заседание не явилась, о слушании дела извещена надлежащим образом.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Волгоградской области в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом, в письменном заявлении просил о рассмотрении дела в свое отсутствие, при вынесении решения полагался на усмотрение суда.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы гражданского дела, приходит к следующему.

В силу п.1 ст.250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Из приведенного нормативного регулирования следует, что преимущественное право покупки распространяется на участников общей долевой собственности, последствием нарушения такого права является возможность для лица, чье право нарушено, потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя по договору (п.3 ст.250 ГК РФ).

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (п.2).

По смыслу вышеуказанных норм требование об извещении можно признать исполненным, если продавец представит доказательства о направлении им уведомления о продаже доли по месту жительства или последнему известному месту жительства сособственников.

Указанная правовая позиция согласуется с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в п.67 постановления его Пленума "."..г. N25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", возлагающими бремя доказывания факта направления (осуществления) сообщения и его доставки адресату на лицо, направившее сообщение, а также положениями ст.165.1 ГК РФ, регулирующей вопросы доставления юридически значимых сообщений, которой предусмотрено, что заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п.3).

Таким образом, законом установлены специальные последствия нарушения права преимущественной покупки участника общей долевой собственности, в виде возможности требования перевода на него прав и обязанностей покупателя по оспариваемой сделке, совершенной с нарушением положений ст.250 ГК РФ.

В силу ст.244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.

В соответствии со ст.247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех её участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Согласно п.1 ст.252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (п.2 ст.252 ГК РФ).

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (п.3 ст.252 ГК РФ).

На основании п.4 ст.252 ГК РФ несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.36 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N8 от "."..г. "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", вопрос о наличии существенного интереса в использовании общего имущества подлежит разрешению в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д.

Из содержания приведенных выше норм следует, что применение правила абз.2 п.4 ст.252 ГК РФ возможно лишь в случае одновременного наличия всех перечисленных законодателем условий: доля собственника незначительна, в натуре ее выделить нельзя, сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

Определяя возможность принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю, а, следовательно, и утраты им права на долю в общем имуществе, законодатель исходил из исключительности таких случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности, в связи с чем, распространил действие данной нормы как на требования выделяющегося собственника, так и на требования остальных участников долевой собственности.

В судебном заседании установлено, что ФИО1 и ФИО4 являлись долевыми собственниками однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, площадью 35,2кв.м., кадастровый №..., по ? доли каждый, на основании свидетельств о праве на наследство по закону от "."..г..

Кроме того, ФИО1 и ФИО4 являлись долевыми собственниками в размере ? доли и ? доли соответственно, двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, площадью 50,8кв.м., кадастровый №..., на основании договора передачи жилого помещения в собственность от "."..г., свидетельства о государственной регистрации права от "."..г. и свидетельств о праве на наследство по закону от "."..г..

Ранее указанное спорное имущество принадлежало ФИО7, умершей "."..г., что подтверждается копией свидетельства о смерти.

В декабре 2022 года, ФИО4 направила ФИО1 телеграммы с предложением о выкупе ? доли в квартире по адресу: <адрес> за 350 000 рублей и ? доли в квартире по адресу: <адрес> за 700 000 рублей.

Таким образом, порядок отчуждения долей в праве общей долевой собственности ФИО4 соблюден, обязанность уведомить о намерении продать доли в общем имуществе и об условиях продажи долей квартир перед истцом исполнена, доли в праве собственности на квартиры были продана по истечении установленного срока, истец ФИО1 преимущественным правом покупки не воспользовался, доказательств попыток заключить с ФИО4 договор купли-продажи в период до "."..г. не представил.

"."..г. между ФИО8, действующей от имени ФИО4 (представитель продавца и продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого, продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять ? долю в праве собственности на однокомнатную квартиру, находящуюся по адресу: <адрес> обязуется уплатить предусмотренную настоящим договором денежную сумму (п.1.1).

Кадастровая стоимость однокомнатной квартиры 1 343 956 рублей 06 копеек, стоимость ? доли в праве собственности на однокомнатную квартиру из расчета кадастровой стоимости объекта составляет 671 978 рублей 03 копеек. (п.1.2).

Стороны согласовали цену предмета договора в размере 700 000 рублей, которую Покупатель оплатил Представителю Продавца до подписания договора (п.п. 2.1, 2.2).

Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости "."..г. за номером записи регистрации №...

"."..г. между ФИО8, действующей от имени ФИО4 (представитель продавца и продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого, продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять ? долю в праве собственности на двухкомнатную квартиру, находящуюся по адресу: <адрес> обязуется уплатить предусмотренную настоящим договором денежную сумму (п.1.1).

Кадастровая стоимость двухкомнатной квартиры 1 737 741 рублей 51 копеек, стоимость ? доли в праве собственности на двухкомнатную квартиру из расчета кадастровой стоимости объекта составляет 434 435 рублей 38 копеек (п.1.2).

Стороны согласовали цену предмета договора в размере 350 000 рублей, которую Покупатель оплатил Представителю Продавца до подписания договора (п.п. 2.1, 2.2).

Истец ФИО1 зарегистрирован и проживает по адресу: <адрес>. В квартире по адресу: <адрес> не проживает, существенного интереса в использовании спорного имущества по прямому назначению не имеет. Согласно сведений с официального сайта ФССП России, имеет задолженность по платежам за жилую площадь и коммунальные услуги.

Разрешая исковые требования, суд приходит к выводу, что доля ФИО1 в однокомнатной квартире по адресу: <адрес>, является незначительной и не может быть выделена в натуре, ввиду того, что жилая площадь квартиры составляет 17,9 кв.м., а на ? доли приходится 8,95 кв.м.., поэтому в натуре указанную долю выделить невозможно. Кадастровая стоимость ? доли составляет 671 978 рублей 03 копеек.

Доля ФИО2 в двухкомнатной квартире по адресу: <адрес> является незначительной и не может быть выделена в натуре, ввиду того, что жилая площадь квартиры составляет 28,2 кв.м., а на ? доли приходится 7,05 кв.м., поэтому в натуре указанную долю выделить невозможно. Кадастровая стоимость ? доли составляет 434 435 рублей 38 копеек.

Согласно расчету ответчика, размер компенсации в пользу ФИО1 составляет 237 542 рублей 65 копеек, и расчета 671 978 рублей 03 копеек (1/2 доли квартиры по адресу: <адрес>) – 434 435 рублей 38 копеек (стоимость ? доли квартиры по адресу: <адрес>).

Суд соглашается с расчетом ответчика, признает его арифметически верным.

Таким образом, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1, и учитывая вышеизложенное, а именно, то, что в натуре указанные доли выделить невозможно, удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 о признании, принадлежащих истцу и ответчику указанных выше долей в спорном имуществе незначительными, взыскании с ответчика в пользу истца компенсацию, за счет денежных средств, находящихся на депозите в Управлении Судебного департамента в <адрес>.

После выплаты ФИО1 денежной суммы, прекратить за ним право собственности на ? доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> признать за ФИО2 право собственности на указанную долю принадлежащую истцу, а также прекратить право собственности ФИО2 на ? доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> признать за ФИО1 право собственности на указанную долю.

Согласно ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В судебном заседании установлено, что ответчик ФИО2 при подаче встречного иска заплатила государственную пошлину в размере 5 575 рублей 43 копеек, что подтверждено чек-ордером от 3 апреля 203 года, учитывая, что встречные исковые требований удовлетворены, указанная сумма подлежит взысканию с ФИО1

В рамках рассмотрения настоящего дела ФИО1 "."..г. на депозит Управления судебного департамента в Волгоградской области внесены денежные средства в размере 1 107 000 рублей (номер платежа ПАО Сбербанк №...).

Поскольку ФИО1 отказано в иске, указанная денежная сумма подлежит возврату.

На основании изложенного, и руководствуясь статьями 98, 194–198 Гражданского процессуального кодекса РФ,

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли жилого помещения,– отказать.

Встречные исковые требования ФИО2 к ФИО1 о признании долей незначительными, прекращении права собственности на жилое помещение,– удовлетворить.

Признать 1/2 долю ФИО1 в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, незначительной.

Признать 1/4 долю ФИО2 в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, незначительной.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежную компенсацию в размере 237 542 рубля 65 копеек.

С выплатой денежной компенсации прекратить право собственности ФИО1 на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> признать право собственности на указанную долю за ФИО2.

С выплатой денежной компенсации прекратить право собственности ФИО2 на 1/4 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> признать право собственности на указанную долю за ФИО1.

Вступившее в законную силу решение суда является основанием для передачи ФИО1 денежных средств в размере 237 542 рубля 65 копеек, внесенных ФИО2 на депозит Управления Судебного Департамента при Верховном Суде Российской Федерации в Волгоградской области "."..г. номер платежа ПАО Сбербанк №....

С выплатой денежной компенсации в размере 237 542 рубля 65 копеек, решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записей прекращения права собственности ФИО1 на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, и регистрации права собственности ФИО2 на данную долю квартиры, прекращения права собственности ФИО2 на 1/4 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, и регистрации права собственности ФИО1 на данную долю квартиры.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 в возмещение расходов по оплате государственной пошлины в размере 5 575 рублей 43 копейки.

Вступившее в законную силу решение суда является основанием для возврата ФИО1 денежных средств в размере 1 107 000 рублей, внесенных им на депозит Управления Судебного Департамента при Верховном Суде Российской Федерации в Волгоградской области "."..г. номер платежа ПАО Сбербанк №...

Решение может быть обжаловано в Волгоградский областной суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме через Волжский городской суд Волгоградской области.

Судья–

Справка: мотивированное решение изготовлено 26 июля 2023 года.

Судья–