Дело №
РЕШЕНИЕ
И м е н е м Р о с с и й с к о й Ф е д е р а ц и и
Шадринский районный суд Курганской области в составе
председательствующего судьи Журавлевой Н.Ю.,
при секретаре Быковой Т.А.,
с участием истца ФИО1о, представителя финансового управляющего ФИО2 - ФИО3, действующего на основании доверенности №, представителя ответчика Администрации г.Шадринска и третьего лица КСиА Администрации г.Шадринска ФИО4, действующей на основании доверенностей № от 09.06.2923 и № от 05.09.2024,
рассмотрел в открытом судебном заседании в г.Шадринске Курганской области 28 марта 2025 года гражданское дело по исковому заявлению финансового управляющего ФИО1 – ФИО2 к Администрации города Шадринска Курганской области о сохранении здания в реконструированном виде, признании права собственности на нежилое здание,
установил:
Финансовый управляющий ФИО1 - ФИО2 обратился в суд с иском к Администрации г.Шадринска о признании права собственности на самовольную постройку. В иске указал, что по решению Арбитражного суда Курганской области от 15.01.2020 в отношении ФИО1 введена процедура банкротства – реализация имущества гражданина. Определением Арбитражного суда Курганской области от 21.01.2020 финансовым управляющим имуществом должника утвержден ФИО2 ФИО1 о является собственником здания кафе «...» площадью 515,5 кв.м, расположенного в г.Шадринске, ул. ..., д. ..., стр...., кадастровый номер №. Здание находится на земельном участке площадью 1155 кв.м, принадлежащем ФИО1 В 2018 году ФИО1 произвел реконструкцию здания кафе «...», после реконструкции площадь здания составила 746,2 кв.м. Строительство пристроя осуществлялось на земельном участке, принадлежащем ФИО1, площадью 1155 кв.м. Пристройка в силу положений абз.1 п.1 ст. 222 ГК РФ является самовольной, так как ФИО1 не получил разрешения на строительство, акт ввода в эксплуатацию. Однако сохранение самовольной постройки не нарушает градостроительные и строительные нормы и правила, права и охраняемые законом интересы других людей и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что подтверждается строительно-техническим заключением №-тз. В соответствии с выводами заключения, выполненного ООО «Аудит пожарной безопасности» от 25.08.2023, на объекте защиты – здании кафе «...» выполняются условия соответствия требованиям пожарной безопасности. При обследовании реконструированного здания ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Курганской области» нарушений требований санитарных норм и правил на объекте не выявлено. Легализация самовольно реконструированного объекта недвижимости необходима для расчета с кредиторами должника. С учетом уточнения исковых требований просил сохранить здание в реконструированном виде, признать за ФИО1 право собственности на нежилое здание кафе Литеры ... по ул. ..., д. ..., стр. ... в г.Шадринске Курганской области, общей площадью 746,2 кв.м., кадастровый номер №.
В ходе рассмотрения дела в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации г.Шадринска, Комитет по строительству и архитектуре Администрации г.Шадринска, Управление Росреестра по Курганской области, МБУДО «Детско-юношеская спортивная школа «Парус», ПАО Банк «Финансовая корпорация «Открытие», АО «БМ-Банк», ПАО Банк ВТБ.
Истец финансовый управляющий ФИО2 в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования просил удовлетворить в полном объеме.
Представитель финансового управляющего ФИО2 – ФИО3 в судебном заседании настаивал на удовлетворении исковых требований. Пояснил, что реконструированное здание не нарушает права и охраняемые интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, нарушения требований пожарной безопасности не выявлены. По основаниям положений ст. 222 ГК РФ просил признать право собственности на реконструированное здание за ФИО1
Представитель ответчика Администрации г.Шадринска и третьего лица КСиА Администрации г.Шадринска ФИО4 в судебном заседании не возражала против удовлетворения исковых требований ФИО2 Указала, что здание кафе расположено на двух земельных участках, один из которых принадлежит ФИО1о, второй - предоставлен на основании договора аренды. Кафе расположено в зоне общественного, делового и коммерческого назначения, что не противоречит правилам землепользования застройки. Спорное здание возведено без соблюдения минимальных норм отступа от границы одного из земельных участков, но при этом данное нарушение является незначительным. Поскольку в соответствии с выводами заключений, составленным компетентными экспертными организациями, следует, что спорный объект недвижимости не противоречит противопожарным, санитарно-эпидемиологическим и строительно-техническим нормам и правилам, не нарушает права и законные интересы третьих лиц, не создает угрозы для жизни и здоровья граждан, возможно сохранение здания кафе в реконструированном виде.
Представители третьих лиц Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г.Шадринска, Управления Росреестра по Курганской области, МБУДО «Детско-юношеская спортивная школа «Парус», ПАО Банк «Финансовая корпорация «Открытие», АО «БМ-Банк», ПАО Банк ВТБ в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.
Суд, заслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, пришел к следующему выводу.
Положениями ст. 222 ГК РФ установлено, что самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
Приведенная норма закона с учетом разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации позволяет признать право собственности на самовольную постройку, в том числе на самовольно реконструированный объект недвижимого имущества, за лицом, владеющим на определенном праве земельным участком, на котором расположен этот объект.
Согласно ст. 263 ГК РФ, собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка.
Согласно пп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ, собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. В силу статьи 41 Кодекса лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют те же права.
Таким образом, лица, которым земельные участки предоставлены на законных основаниях, вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Из материалов дела усматривается, что на основании решения Арбитражного суда Курганской области от 21.01.2020 ФИО1о признан банкротом. Финансовым управляющим ФИО1о утвержден ФИО2 (л.д. ...).
ФИО1о на праве собственности принадлежит нежилое здание кафе «...» площадью 515,5 кв.м., расположенное в г.Шадринске, ул. ..., д. ..., строение ..., литер А, с кадастровым номером №, а также земельный участок, площадью 1155 кв.м. по адресу: г.Шадринск, ул. ..., д. ... с видом разрешенного использования: «для строительства здания кафе» с кадастровым номером №, что подтверждается выписками из ЕГРН и свидетельствами о государственной регистрации права (л.д. ...).
На основании договора купли-продажи от 03.07.2023 ФИО1о принадлежит земельный участок площадью 285 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: г.Шадринск, ул. ..., ... (л.д. ...).
Кроме того, на основании договоров аренды КН-26 № от 14.03.2023, КН-26 № от 16.05.2024, КН-26 от 28.02.2025 (л.д. ...) ФИО1о передан земельный участок площадью 86 кв.м с кадастровым номером № по адресу: г.Шадринск, ул. ... д. ....
В соответствии с постановлением Администрации г.Шадринска № от 30.10.2023 разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером № было изменен на «коммунальное обслуживание; общественное питание» (л.д. ...).
В 2018 году ФИО1 была проведена реконструкция нежилого здания путем возведения пристроя – Литер А1 и Литер А2.
В пункте 26 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку судам следует устанавливать, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. При этом необходимо учитывать, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Судом установлено, что возведенное строение расположено в границах земельных участков, которыми владеет ФИО1о на праве собственности (№, №) и на праве аренды (№), что подтверждается схемой расположения здания (л.д. ...) и не нарушает права и интересы третьих лиц по делу.
Согласно техническому плану здание, расположенное в г.Шадринске по ул. ..., д. ..., строение ..., после реконструкции имеет площадь 746,2 кв.м. В ходе проведенной реконструкции произошли изменения характеристик здания относительно изменения площади, а также расположения здания на земельных участках (л.д. ...).
В мае 2024 года ФИО1о обращался в отдел архитектуры и строительства КСиА Администрации г.Шадринска за выдачей разрешения на ввод в эксплуатацию спорного объекта после его реконструкции.
15.05.2024 истцу был дан ответ о том, что реконструкция здания, расположенного по адресу: г.Шадринск, ул. ..., д. ..., строение ... была проведена без получения разрешения на реконструкцию, то есть самовольно, в связи с чем разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдать невозможно (л.д. ...).
В материалы дела истцом представлено строительно-техническое заключение ОО «АрхТехСтрой» от 2024 года. По результатам технического обследования здания было установлено, что здание кафе расположено на трех земельных участках с кадастровыми номерами №, №, №. В 2018 году были возведены здания литер А1 и литер А2 к существующему здания Литер А. Вновь возведенные части здания под литерами А1 и А2 выполняют функции нежилого здания общественного питания и используются по своему функциональному назначению. Основания, фундаменты, стены и кровля исследуемого здания под литерами А, А1, А2 соответствует требованиям Технического регламента «О безопасности зданий и сооружений» и требованиям СП 22 13330.2011 «Основания зданий и сооружений». Нежилое здание (реконструированное) с кадастровым номером № не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозы причинения вреда жизни и здоровью людей, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде. Общая площадь здания с литерами А, А1, А2 после реконструкции составила 746, 2 кв.м (л.д. ...).
В соответствии с заключением по результатам испытания работоспособности систем противопожарной защиты от 31.01.2025 ООО «Системы противопожарной защиты» (л.д. ...), система противопожарной сигнализации на объекте: здание кафе «У пруда», а также система оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре находятся в работоспособном состоянии.
Как следует из отчета № ООО «Аудит пожарной безопасности» от 17.02.2025, расчетная величина индивидуального пожарного риска на объекте защиты: здания кафе «...», расположенного в г.Шадринске, ул. ..., д. ..., стр.... не превышает допустимого и соответствует нормативному значению пожарного риска, установленному ст. 79 ФЗ от 22.07.2008 № 123 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» (л.д. ...).
Из заключения специалиста по вопросам пожарной безопасности ОНДиПР по г.Шадринску и Шадринскому району от 25.03.2025, следует, что по адресу: Курганская область, г.Шадринск, ул. ..., д. ..., стр...., расположено двухэтажное здание II степени огнестойкости, класса функциональной пожарной опасности Ф 3.2. – здание организации общественного питания. Несущие стены первого этажа выполнены из керамического кирпича и металлических колонн, несущими конструкциями второго этажа являются металлические колонны, межэтажные перекрытия выполнены из монолитных железобетонных конструкций, кровля здания мягкая, плоская, совмещенная. В результате обследования объекта нарушения требований пожарной безопасности не выявлены (л.д. ...).
Из экспертного заключения Центра гигиены и эпидемиологии в Курганской области от 17.12.2024 следует, что на момент обследования нежилого здания (с литерами А, А1, А2) – кафе «...», расположенного по адресу: Курганская область, г.Шадринск, ул. ..., ... строение ..., не выявлено нарушений требований СанПиН 2.3/2.4.3590-20 «Санитарно эпидемиологические требования к организации общественного питания населения», СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов. Новая редакция», СанПиН 2.1.3684-21 «Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению населения, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий» (л.д. ...).
Также в ходе рассмотрения гражданского дела была назначена судебная строительно-техническая экспертиза. В соответствии с выводами независимого строительного эксперта К.В.Б. от 06.11.2024, нежилое здание кафе «...», расположенное в г.Шадринске, ул. ..., д. ..., стр.... не представляет угрозу причинения вреда жизни и здоровью людей, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, жизни и здоровью животных и растений.
Исследуемое здание кафе не соответствует проектной документации, однако данные несоответствия являются устранимыми.
Здание кафе «...» соответствует категории технического состояния «работоспособное» и его эксплуатация при фактических нагрузках и воздействиях возможна без ограничений (л.д. ...
Исходя из выводов экспертных заключений, составленным компетентными экспертными организациями, следует, что спорный объект недвижимости не противоречит противопожарным, санитарно-эпидемиологическим и строительно-техническим нормам и правилам, не нарушает права и законные интересы третьих лиц, не создает угрозы для жизни и здоровья граждан. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.
В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Оценив в совокупности представленные доказательства, принимая во внимание, что земельные участки, на которых расположено реконструированное здание, находятся в собственности и в пользовании ФИО1, после произведенной реконструкции спорный объект не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, истцом предпринимались меры по легализации самовольно возведенной постройки, то есть материалами дела подтверждены все условия, с которыми закон связывает возможность признания права собственности на самовольную постройку, суд приходит к выводу о сохранении здания кафе «У пруда» в реконструированном виде и признания за ФИО1о права собственности на реконструированный объект.
Руководствуясь ст.ст.194-198,199 ГПК РФ,
решил:
Исковые требования Финансового управляющего ФИО1 – ФИО2 удовлетворить.
Сохранить нежилое здание кафе «...», расположенное по адресу: Курганская область, г.Шадринск, ул. ..., д. ..., строение ..., с кадастровым номером № в реконструированном виде в соответствии с техническим планом от 26.04.2023, подготовленным кадастровым инженером П.М.В.
Признать за ФИО1 право собственности на нежилое здание кафе «...», расположенное по адресу: Курганская область, г.Шадринск, ул. ..., д. ..., строение ..., Литер А, А1, А2, с кадастровым номером №, площадью 746, 2 кв.м.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Курганского областного суда с подачей апелляционной жалобы через Шадринский районный суд Курганской области в течение месяца со дня изготовления решения судом в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 08 апреля 2025 года.
Судья Н.Ю.Журавлева