УИД: 77RS0034-02-2025-009450-29

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 ноября 2025 года адрес

Щербинский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Пучковой А.С., при секретаре Векленко А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-13224/2025 по иску ФИО1, ФИО2 к ООО к ООО «Специализированный застройщик «А101» о соразмерном уменьшении цены договора,

УСТАНОВИЛ:

Истцы ФИО1, фио обратились в суд с иском к ответчику ООО «Специализированный застройщик «А 101», в котором просит признать недействительным п. 1.9 Договора участия в долевом строительстве № ДИ58К-6.4-587-КМ от 29.07.2022, взыскать в пользу истцов в равных долях в счет компенсации разницы между проектной и фактической площадью квартиры сумма, неустойку за нарушение срока удовлетворения требования о компенсации разницы между проектной и фактической площадью квартиры в размере сумма, компенсацию морального вреда в размере сумма, расходы по подготовке технического описания в размере сумма, расходы на изготовление нотариальной доверенности в размере сумма, штраф в размере 5 % от взысканных сумм.

В обоснование своих требований истец указал, что 29.07.2022 между сторонами заключен договор долевого участия в строительстве № ДИ58К-6.4-587-КМ, согласно которому ответчик должен передать истцам объект недвижимости – квартиру № 587, расположенную по адресу: адрес. Стоимость по договору составила сумма, которая оплачена истцами в полном объеме, однако объект недвижимости был передан меньшей площадью, указанной в договоре, разницу цены договора до настоящего времени истцам не возместили.

Истцы ФИО1, фио в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом в соответствии со ст. 113 ГПК РФ, обеспечили явку представителя ФИО3, который в судебном заседании исковые требования поддержал, просил иск удовлетворить.

Представитель ответчика ООО "СЗ "А101" фио в судебное заседание явилась, возражала против исковых требований по доводам, изложенным в письменных возражениях.

С учетом положений ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Суд, выслушав представителя истцов, представителя ответчика, исследовав материалы дела, приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст. ст. 309 - 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно пп.1 и 2 ст. 4 Закона РФ «О защите прав потребителей» продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору.

При отсутствии в договоре условий о качестве товара (работы, услуги) продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), соответствующий обычно предъявляемым требованиям и пригодный для целей, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется.

В соответствии с ч. 1 ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

В соответствии со ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, 29.07.2022 между сторонами заключен договор долевого участия в строительстве № ДИ58К-6.4-587-КМ, согласно которому ответчик должен передать истцам объект недвижимости – квартиру № 587, расположенную по адресу: адрес.

Стоимость по договору составила сумма, которая оплачена истцами в полном объеме.

Истцы просят признать условия договора (п. 1.9 Договора) в части включения в общую площадь квартиры площадей, занимаемых межкомнатными перегородками/стенами и отделкой недействительными и взыскать разницу площади квартиры.

Разрешая заявленные требования, суд принимает во внимание следующее.

Судом установлено, что в соответствии с п. 1.8 ДДУ в проектную общую/приведенную площадь Квартиры входит площадь лоджии с понижающим коэффициентом 0,5.

Абзацем 3 п. 1.9 ДДУ предусмотрено, что определенная настоящим пунктом общая площадь объекта, с учетом площадей помещений вспомогательного использования, а также лоджий и балконов, применяется сторонами исключительно для дополнительного уточнения цены Договора.

Согласно Акту сверки взаиморасчетов от 15.07.2024 и передаточному акту от 15.07.2024, подписанных сторонами, площадь квартиры составила 76 кв. м, включая 1,3 кв. м лоджии с учетом коэффициента.

Между тем, как следует из раздела 5 (лист № 1) выписки из ЕГРН в отношении указанной Квартиры (Технический план здания), площадь Квартиры по данным Росреестра составляет все те же 74,7 кв.м., однако учитывает возведенные межкомнатные перегородки/стены, что явно прослеживается на самом плане, содержащем линейные размеры помещений внутри самой Квартиры.

Таким образом, определенная в порядке, предусмотренном п. 1.9 договора участия в долевом строительстве площадь квартиры (т.е. без учета межкомнатных перегородок/стен и отделки), была применена также и для целей государственного кадастрового учета (а не только лишь для взаиморасчетов между сторонами).

Вместе с тем, приказом Росреестра от 23.10.2020 № П/0393 (в ред. от 29.10.2021) «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места» установлены обязательные требования к порядку определения площадей жилы помещений.),

Согласно п. 12.1. указанного Приказа площадь жилого помещения (квартира, комната в квартире) состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, рассчитанных по их размерам, измеряемым, между поверхностями стен и перегородок.

Таким образом, содержащееся в п. 1.9. ДДУ условие, в соответствии с которым площадь Квартиры измеряется до возведения в ней межкомнатных перегородок/стен и выполнения отделочных работ (при том, что предметом ДДУ является Квартира с отделкой), противоречит императивным требованиям закона.

В соответствии с ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Частью 1 ст. 168 ГК РФ установлена презумпция, согласно которой сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В свою очередь, ч. 1 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» установлено, что условия заключенного с потребителем договора, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, являются недопустимыми. Такие условия, ущемляющие права потребителя, ничтожны.

В силу ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (ст. 180 ГК РФ).

Таким образом, принимая во внимание ничтожность п. 1.9. ДДУ в части включения в общую площадь объекта площадей, фактически занимаемых межкомнатными перегородками/стенами и отделкой (штукатуркой, шпаклевкой и т.п.), общая площадь Квартиры подлежит определению путем сложения площадей входящих в ее состав помещений, рассчитанных по их размерам, измеряемым между поверхностями стен и перегородок.

Как следует из технического описания, подготовленного по состоянию на 08.11.2024 кадастровым инженером фио, площадь указанной Квартиры, рассчитанная в порядке, установленном приказом Росреестра от 23.10.2020 № П/0393, составляет 72,8 кв. м, при этом указанная площадь не включает в себя площадь лоджии, которая в абсолютном выражении составляет 2,5 кв. м (а не 2,6 кв.м. согласно данным Застройщика), а с применением коэффициента 1,3 кв. м.

По ходатайству ответчика, определением суда от 07.08.2025, по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО "СТРОЙЭКСПО".

Согласно заключению судебной экспертизы ООО "СТРОЙЭКСПО" № 2-13224/2025 от 09.10.2025, общая площадь квартиры № 587, расположенной по адресу: адрес, внутригородская территория адрес, с учетом перегородок с учетом средней толщины отделочных слоев, составляет 74,1 кв. м.

У суда не имеется оснований не доверять заключению эксперта, которое отвечает требованиям ст. ст. 59 - 60 ГПК РФ, судебная экспертиза проведена с соблюдением требований ст. ст. 84-86 ГПК РФ, заключение эксперта является ясным и полным, экспертное исследование проводилось экспертом, имеющим соответствующее образование и квалификацию, перед проведением судебной экспертизы эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. В экспертном заключении даны ответы на поставленные судом вопросы, каких-либо неясностей в заключение эксперта не усматривается.

Таким образом, с учетом понижающего коэффициента на лоджию (0,5) фактическая общая/приведенная площадь Квартиры в действительности составляет не 76 кв. м, а 74,10 кв. м (72,80 кв. м + 1,30 кв. м).

Вместе с тем, Участником в общей сложности было оплачено сумма за 76 кв.м. из расчета сумма за квадратный метр.

Однако с учетом фактической общей/приведенной площади в 74,10 кв. м, стоимость Квартиры должна составлять сумма (74,10 кв.м. х сумма).

Таким образом, разница между, фактически оплаченной суммой и стоимостью Квартиры составляет сумма (сумма – сумма).

Согласно п. 4.5. ДДУ если по результатам обмеров Объекта адрес Объекта будет меньше адрес Объекта, Застройщик обязан возвратить Участнику сумму, определенную Сторонами как произведение разницы указанных площадей на цену одного квадратного метра, обозначенную в п. 4.2 Договора.

Возврат полученной в результате описанного в настоящем пункте расчета суммы осуществляется Застройщиком перечислением денежных средств в рублях Участнику по указанным им банковским реквизитам в течение 30 (тридцати) рабочих дней после перечисления Уполномоченным банком Застройщику денежных средств со счетов эскроу.

Таким образом, за разницу между проектной общей/приведенной площадью и общей (фактической)/приведенной площадью ответчик обязан возвратить истцам в равных долях сумма

В соответствии со ст. 22 Закона «О защите прав потребителей», требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

В силу ст. 23 указанного закона, за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

Цена товара определяется, исходя из его цены, существовавшей в том месте, в котором требование потребителя должно было быть удовлетворено продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), в день добровольного удовлетворения такого требования или в день вынесения судебного решения, если требование добровольно удовлетворено не было.

Судом установлено, что истцы обращались к ответчику в досудебном порядке с требованием выплатить разницу между проектной общей/приведенной площадью и общей (фактической)/приведенной площадью, уже после вступления в силу Постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024г. № 326 и в период действия установленных им особенностей применения неустойки (штрафа, пени) и иных финансовых санкций, которым мораторий установлен до 31.12.2025.

В связи с чем, требование истцов о взыскании с ответчика неустойки подлежит удовлетворению частично, в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы разницы между проектной и фактической площадью квартиры в размере сумма, начиная с 01.01.2026 по день фактического исполнения обязательства.

Согласно ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей», моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

На основании вышеприведенного положения Закона суд признает обоснованными требования истцов о возмещении морального вреда, в связи с чем взыскивает компенсацию морального вреда в размере сумма (в равных долях). Размер указанной компенсации суд признает разумным и соразмерным последствиям нарушения.

В соответствии п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Поскольку претензия направлена ответчику уже после вступления в силу Постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024г. № 326 и в период действия установленных им особенностей применения неустойки (штрафа, пени) и иных финансовых санкций, в связи с чем, требование истцов о взыскании штрафа удовлетворению не подлежит.

Согласно ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела относятся расходы на оплату услуг представителей, другие признанные судом необходимыми расходы.

Согласно статье 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В связи с чем, с ответчика в пользу истцов подлежат взысканию расходы по оплате услуг кадастрового инженера в размере сумма, расходы по оформлению нотариальной доверенности в размере сумма.

В силу положений ст. 103 ГПК РФ с ответчика в бюджет адрес подлежит взысканию государственная пошлина за рассмотрение дела в суде в размере сумма

Согласно статье 203 ГПК РФ суд, рассмотревший дело, по заявлениям лиц, участвующих в деле, судебного пристава-исполнителя либо исходя из имущественного положения сторон или других обстоятельств, вправе отсрочить или рассрочить исполнение решения суда, изменить способ и порядок его исполнения.

В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» установлены следующие особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве: неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2025 года включительно.

Учитывая вышеизложенное, имеются законные и объективные основания для предоставления ответчику отсрочки исполнения решения суда в части взыскания неустойки до окончания срока действия моратория, установленного Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 г. N 326.

На основании изложенного и руководствуясь, ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования – удовлетворить частично.

Признать недействительным п. 1.9. Договора № 58К-6.4-587-КМ участия в долевом строительстве от 29 июля 2022 года в части включения в общую площадь квартиры площадей, занимаемых межкомнатными перегородками/стенами и отделкой.

Взыскать с ООО «Специализированный Застройщик «А101» (ИНН <***>) в пользу ФИО1 (паспортные данные), ФИО2 (паспортные данные) в равных долях компенсацию разницы между проектной и фактической площадью квартиры сумма, в счет компенсации морального вреда сумма, расходы по оплате услуг кадастрового инженера сумма, расходы по оформлению нотариальной доверенности в размере сумма.

Взыскивать с ООО «Специализированный Застройщик «А101» в пользу ФИО1, ФИО2 в равных долях неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы разницы между проектной и фактической площадью квартиры в размере сумма, начиная с 01.01.2026 по день фактического исполнения обязательства.

В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.

Предоставить ООО «Специализированный застройщик «A101» отсрочку исполнения решения суда в части взыскания неустойки до окончания срока действия моратория, установленного Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 г. N 326.

Взыскать с ООО «Специализированный Застройщик «А101» (ИНН <***>) государственную пошлину в доход бюджета адрес в размере сумма.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Щербинский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение принято в окончательной форме 13 февраля 2026 года.

Судья А.С. Пучкова