Дело №2-564/2025

УИД 61RS0041-01-2025-000435-90

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 июля 2025 года п. Матвеев Курган

Матвеево-Курганский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Коркишко А.И.

при секретаре Сидоровой С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 и ФИО3 о переводе прав и обязанностей стороны по договору купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с первоначальным иском к ответчикам ФИО2 и ФИО3 (третье лицо: администрация Алексеевского сельского поселения Матвеево-Курганского района Ростовской области), в котором просит: 1) признать недействительным договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером №, общей площадью 62 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, и 1/2 доли земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 6016 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, предназначенный для ведения личного подсобного хозяйства, заключенный между ФИО3 и ФИО2 29.09.2023, погасив в ЕГРН записи о регистрации права №, № от 02.10.2023; 2) произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО2 к ФИО1 на квартиру с кадастровым номером №, общей площадью 62 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, и 1/2 доли земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 6016 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, предназначенный для ведения личного подсобного хозяйства; 3) выплатить ФИО3 400000 рублей – цену спорного имущества по договору купли-продажи от 29.09.2023.

В обоснование иска указано, что двухэтажный жилой дом с кадастровым номером №, общей площадью 133,3 кв.м., состоит из помещений – двух квартир: квартира 1 с кадастровым номером №, общей площадью 62 кв.м., расположенная по адресу: <адрес>, принадлежит на праве собственности ФИО2; квартира 2 с кадастровым номером №, общей площадью 60,5 кв.м., расположенная по адресу: <адрес>, принадлежит на праве собственности ФИО1 Вышеуказанный жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью 6016 кв.м., по адресу: <адрес>, предназначенный для ведения личного подсобного хозяйства, который принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО2 и ФИО1 по 1/2 доли за каждой. 29.09.2023 между ФИО3 и ФИО2 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по которому передана в собственность квартира, являющаяся 1/2 долей жилого дома с кадастровым номером №, и 1/2 доли земельного участка с кадастровым номером №. Истец ФИО1 проживает по адресу: <адрес> при этом не получала уведомлений о намерении продажи спорной квартиры, являющейся 1/2 долей жилого дома с кадастровым номером №, и 1/2 доли земельного участка с кадастровым номером №, хотя в соответствии со ст.250 ГК РФ как участник долевой собственности имеет преимущественное право покупки. О своем нарушенном праве истец узнала 24.03.2024 от дочери ответчика в личной переписке, в которой та сообщила, что ее мать является собственником и прислала фото договора купли-продажи от 29.09.2023. 18.02.2025 в адрес ответчика ФИО2 была направлена досудебная претензия, после получения которой ответчик отказалась урегулировать спор во внесудебном порядке.

В дальнейшем стороной истца уточнены исковые требования в порядке ст.39 ГПК РФ, в последней редакции просит: 1) заменить покупателя ФИО2 на ФИО1 в договоре купли-продажи от 29.09.2023 квартиры и 1/2 доли земельного участка, заключенного с продавцом ФИО3; 2) заменить покупателя ФИО2 на ФИО1 в Едином государственном реестре прав собственности в записи о праве собственности на квартиру с кадастровым номером №, общей площадью 62 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, и 1/2 доли земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 6016 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, предназначенный для ведения личного подсобного хозяйства; 3) признать отсутствующим право собственности ФИО2 на квартиру с кадастровым номером №, общей площадью 62 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, и 1/2 доли земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 6016 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, предназначенный для ведения личного подсобного хозяйства; 4) после вступления решения в законную силу перечислить на расчетный счет ФИО2 внесенные ФИО1 на специализированный счет Управления Судебного департамента в Ростовской области денежные средства в размере 400000 рублей по платежному поручению № от 15.04.2025.

Истец ФИО1, будучи надлежащим образом извещенной, в судебное заседание не явилась, об отложении дела не заявлено, дело рассмотрено в ее отсутствие в порядке ст.167 ГПК РФ.

Представитель истца по доверенности ФИО4 в судебном заседании уточненные исковые требования поддержала, просила удовлетворить, сославшись на доводы, приведенные в иске, при этом полагала, что срок исковой давности по заявленным требованиям пропущен по уважительным причинам, поскольку в отношении истца была избрана мера пресечения в виде домашнего ареста, а затем она находилась на больничном, в связи с чем не имела возможности обратиться в суд.

Представитель ответчика ФИО2 по доверенности ФИО5 в судебном заседании просила отказать в удовлетворении исковых требований, сославшись на доводы, приведенные в письменных возражениях, заявив о применении срока исковой давности.

В письменных возражениях представитель ФИО2 указала, что истцу и ответчику на праве собственности принадлежат квартиры №2 и №1 соответственно, которые расположены в многоквартирном жилом доме с кадастровым номером №, поэтому положения статьи 250 ГК РФ не применимы. В общей долевой собственности сторон находится земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>. Спорная квартира отчуждалась совместно с долей земельного участка в силу прямого указания закона (ст.35 ЗК РФ). Считает, что истцом избран неверный способ защиты своего права. Просит в иске отказать в полном объеме.

Ответчики: ФИО2, ФИО3, будучи надлежащим образом извещенными, в судебное заседание не явились, об отложении дела не заявлено, дело рассмотрено в их отсутствие в порядке ст.167 ГПК РФ.

Представитель третьего лица – администрации Алексеевского сельского поселения Матвеево-Курганского района Ростовской области, будучи надлежащим образом извещенным, в судебное заседание не явился, об отложении дела не заявлено, дело рассмотрено в его отсутствие в порядке ст.167 ГК РФ.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьями 549, 550, 551 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу статьи 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, в частности, регистрации подлежит право собственности.

Статьей 1 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (часть 3).

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (часть 5).

В соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 настоящего Кодекса (пункт 1).

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее (пункт 2).

Из разъяснений, содержащихся в пунктах 1 – 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10.06.1980 №4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом», следует, что при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права и его удовлетворении договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано на замену покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также на взыскание с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.

Судом установлено, что на земельном участке, кадастровый номер №, общей площадью 6016 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов – для ведения личного подсобного хозяйства, находится многоквартирный жилой дом, кадастровый номер №, общей площадью 133,3 кв.м., состоящий из двух квартир: квартира №1, кадастровый номер №, общей площадью 62 кв.м., адрес: <адрес>, и квартира №2, кадастровый номер №, общей площадью 60,5 кв.м., адрес: <адрес>.

Из материалов дела следует, что по договору купли-продажи квартиры и 1/2 доли земельного участка от 15.09.2011 покупатель ФИО1 приобрела у продавца ФИО6 1/2 долю земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 6016 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов – для ведения личного подсобного хозяйства, и размещенную на нем квартиру №2, литер А,а, общей площадью 67,74, кв.м., расположенные по адресу: <адрес>.

По договору купли-продажи от 29.09.2023 покупатель ФИО2 приобрела у продавца ФИО3 за общую сумму 400000 рублей 1/2 долю земельного участка, площадью 6016 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов – для ведения личного подсобного хозяйства, кадастровый номер №, адрес (местоположение): <адрес>, и квартиру, площадью 62 кв.м., адрес (местоположение): <адрес>, кадастровый номер №.

Вопреки доводам истца, представленные доказательства свидетельствует о том, что истец ФИО1 и ответчик ФИО2 являются участниками долевой собственности по отношению только к земельному участку с кадастровым номером №, необходимый истцу и ответчику для использования своих квартир, расположенных на этом земельном участке.

Согласно статье 552 Гражданского кодекса РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (пункт 1).

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (пункт 2).

В силу статьи 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (пункт 1).

В соответствии с правилами, установленными статьями 55, 56, 59, 60 ГПК РФ, доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела, при этом каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Оценив представленные доказательства в их совокупности, суд не находит оснований для применения положений статьи 250 Гражданского кодекса РФ к заявленным требованиям, учитывая, что истец ФИО1 не являлась участником долевой собственности на спорную квартиру №1, кадастровый номер №, адрес (местоположение): <адрес>, поэтому не обладала преимущественным правом покупки данной квартиры, а у продавца ФИО3 отсутствовала обязанность известить истца о своем намерении продать ФИО2 указанную квартиру.

Также суд не находит оснований для применения положений статьи 250 Гражданского кодекса РФ и в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:21:0030801:568, который на момент заключения сделки купли-продажи от 29.09.2023 принадлежал ФИО1 и ФИО3 на праве общей долевой собственности по ? доле за каждой, учитывая при этом положения статьи 552 Гражданского кодекса РФ и статьи 35 Земельного кодекса РФ, в соответствии с которыми при продаже здания или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, в связи с чем суд считает необходимым в удовлетворении уточненных исковых требований отказать.

Кроме того, истцом ФИО1 пропущен срок исковой давности, который заявлен ответчиком ФИО2, учитывая, что в силу статьи 197 Гражданского кодекса РФ для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком.

Пунктом 3 статьи 250 Гражданского кодекса РФ установлен трехмесячный срок для заинтересованного лица в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки.

В пункте 1.2 вышеуказанного постановления от 10.06.1980 №4 Пленумом Верховного Суда Российской Федерации разъяснено, что в случае нарушения преимущественного права покупки трехмесячный срок, установленный ст.250 ГК РФ, в течение которого другой участник долевой собственности имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя, исчисляется с того времени, когда он узнал или должен был узнать о нарушении его права (ст.200 ГК РФ). Применение этого срока, его восстановление, приостановление и перерыв осуществляются в соответствии с общими правилами, предусмотренными ст.ст.199-205 ГК РФ.

Согласно статье 200 Гражданского кодекса РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

В силу статьи 199 Гражданского кодекса РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения, при этом истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В поданном исковом заявлении истцом ФИО1 самостоятельно указана дата – 24.03.2024, когда ей стало известно о сделке купли-продажи от 29.09.2023, при этом в суд с настоящим с иском истец ФИО1 обратилась 25.03.2025, то есть за пределами установленного ст.250 Гражданского кодекса РФ трехмесячного срока, при этом каких-либо оснований для восстановления срока исковой давности суд не усматривает, уважительных причин пропуска данного срока не представлено, поскольку согласно выписного эпикриза ФИО1 находилась на стационарном лечении с 29.02.2024 по 06.03.2024 и находилась под домашним арестом с 19.06.2023 по 02.09.2023, то есть до того момента, когда ей стало известно о вышеуказанной сделке, поэтому суд приходит к выводу о том, что срок исковой давности пропущен истцом без уважительных причин, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Суд считает необходимым возвратить истцу ФИО1 внесенные ею на депозит Управления Судебного департамента в Ростовской области денежные средства в общей сумме 450000 рублей для выплаты покупателю в случае удовлетворения иска и для производства судебной экспертизы, в проведении которой судом было отказано.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 и ФИО3 о переводе прав и обязанностей стороны по договору купли-продажи отказать.

После вступления решения суда в законную силу возвратить ФИО1 внесенные на специализированный счет Управления Судебного департамента в Ростовской области денежные средства в общей сумме 450000 рублей (платежный документ № от 15.04.2025 на сумму 400000 рублей, чек по операции от 05.06.2025 на сумму 50000 рублей, плательщик ФИО1).

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Матвеево-Курганский районный суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

В окончательной форме решение принято 24 июля 2025 года.

Судья А.И. Коркишко