резолютивная часть решения оглашена 12 сентября 2022 г.
мотивированный текст решения изготовлен 15 сентября 2022г.
36RS0034-01-2022-0013-10-62
Дело № 2-733/2022
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Россошь 12 сентября 2022 г.
Россошанский районный суд Воронежской области в составе:
председательствующего судьи Фомкиной С.С.,
при секретаре судебного заседания Лошаковой М.В.,
с участием представителя истца /ФИО1./, /ФИО2./ доверенность от 13.07.2022,ответчика /ФИО3./, представителя ответчика /ФИО3./,/ФИО4./ доверенность от 09.08.2022, 3 лица /ФИО5./,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску /ФИО1./ к /ФИО3./ о взыскании неосновательного обогащения,
УСТАНОВИЛ:
/ФИО1./ обратилась в суд с иском к /ФИО3./ о взыскании неосновательного обогащения, в обосновании требований указала, что между сторонами был заключен предварительный договор с обязательством не позднее 25.12.2020г заключить договор купли-продажи квартиры расположенной по адресу , при подписании договора цена квартиры составила 1 770 000,00 рублей, стороны договорились 50 000,00 рублей, задаток выплачиваются Покупателем до подписания предварительного договора, а 1 720 000,00 рублей в рассрочку. Ввиду отказа продавца заключить основной договор купли – продажи квартиры, просит взыскать с ответчика 1 275000,00 рублей сумму неосновательного обогащения, расходы по оплате государственной пошлины в размере 14 575,00 рублей.
В судебное заседание истец /ФИО1./ не явилась, извещена надлежащим образом, направила в суд заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.
В судебном заседаниипредставитель истца /ФИО1./, /ФИО2./ иск поддержал в полном объеме, суду пояснил, что между сторонами заключен предварительный договор, при заключении предварительного договора ответчику передано 50 000,00 рублей, задаток в подтверждении намерения заключить договор купли -продажи и обеспечения его исполнения, за период с 24.10.2021 по 29.06.2022 года ответчику перечислено 1 275 000,00 рублей, 920 000,00 рублей подтверждается распиской выданной /ФИО3./ о получении денежных средств, сумма 355 000,00 рублей переведена на банковскую карту ответчика. До заключения сделки ответчик обязалась привести правоустанавливающие документы в соответствии с действующим законодательством, а именно узаконить реконструкцию квартиры, так площадь квартиры в ЕГРН значится 27,9 кв.м., а фактически площадь составляет 72,1 кв.м.22 июля 2022г. ответчик /ФИО3./ сообщила истцу о своем намерении, что договор купли- продажи с истцом заключен не будет, так ответчик нашла другого покупателя, и отказалась по требованию покупателя возвращать уплаченную сумму. Каких либо дополнительных соглашений между сторонами заключено не было.
В судебном заседании ответчик /ФИО3./ исковые требования признала частично, суду пояснила что действительно с /ФИО1./ был заключен предварительный договор, определена стоимость квартиры 1 770 000,00 рублей, 50 000,00 рублей она получила задаток, оформленный в виде расписки, оставшуюся сумму 1 720 000,00 рублей договорились в рассрочку,по условиям предварительного договора стороны до 25 декабря 2020 года договорились о заключении договора купли – продажи квартиры, собственником которой она является, однако в срок денежная сумма не была уплачена, ответчик пояснила, что она от /ФИО1./ получила 1 275 000,00 рублей, 870 000,00 рублей оплата по предварительному договору, 50 000,00 рублей задаток, и 355 000,00 рублей неустойка за несвоевременную оплату по предварительному договору, пояснила, что по устной договоренности с /ФИО1./ и /ФИО5./ предоставила на условиях аренды,с ежемесячной оплатой в размере 6 500,00 рублей, увеличив размер аренды до 10 000,00 рублей квартиру для проживания. /ФИО5./ гражданский супруг /ФИО1./ вносил денежные средства за аренду квартиры.В настоящее время она готова заключить договор купли –продажи квартиры на тех же условиях, если истец согласна на сделку, со своей стороны в срок до 25.12.2020 она истцу не предлагала заключить основной договор купли – продажи, проект договора купли – продажи не направляла, в свою очередь истец также ей уведомление о заключении договора купли – продажи не направила, проекта договора не поступило, кроме того в срок до 25.12.2020 денежные средства от покупателя /ФИО1./ она не получила, и опять по устной договоренности с /ФИО1./ и /ФИО5./ имея доверительные отношения, рассрочку по оставшейся денежной сумме продлили на неопределенный срок. Она согласна возвратить денежные средства, которые она получила по предварительному договору за квартиру в размере 870 000,00 рублей (920 000,00 -50 000,00 задаток). В срок до 25.12.2020 документы по реконструкции квартиры она не оформила.
В судебном заседании представитель ответчика /ФИО3./, /ФИО4./ суду пояснил, что истец не выполнила условия предварительного договора,по ее вине не был заключен договор купли продажи квартиры в срок установленный в предварительном договоре, денежные средства ответчик действительно получила в размере 1 275 000, 00 рублей, но часть денежных средств с 2021 года по июнь 2022 года поступали ответчику в качестве неустойки, а также аренды за квартиру за период с декабря 2019г. по август 2022г. по устной договоренности между /ФИО1./ и /ФИО3./, считает, что истцом избран ненадлежащий способ защиты своих прав. В иске просит отказать.
3 лицо /ФИО5./ в судебном заседании суду пояснил, что требования/ФИО1./ законны и обоснованы, он проживает с /ФИО1./ без регистрации брака длительное время с 2013года, совместно с /ФИО1./ ведут общее хозяйство, имеют общий бюджет, он имеет постоянное место работы, /ФИО1./ не работает, доходы составляют его заработок и денежные средства от сдачи в аренду квартиры принадлежащей /ФИО1./ в декабре 2019г. /ФИО1./ заключила с /ФИО3./ предварительный договор купли- продажи квартиры, он вместе с /ФИО1./переехал в приобретаемую/ФИО1./квартиру, расположенную по адресу:,в квартире проживали на условиях аренды, устно с /ФИО3./ оговорена сумма ежемесячного платежа аренды, он перечислял на банковскую карту /ФИО3./ по 6 500,00 рублей, потом по 10 000,00 рублей, всего он перевел на банковскую карту /ФИО3./175 000,00 рублей, а 53 000,00 рублей передалналичными. /ФИО1./ добросовестно исполняла условия договора и вносила платежи за квартиру в рассрочку, с декабря 2020г. по июнь 2022г. от имени /ФИО1./ он также делал денежные переводы на банковскую карту /ФИО3./, он лично перевел 355 000,00 рублей, в счет оплаты по предварительному договору от 25.12.2019.Иск просит удовлетворить.
Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь представленных доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.
В силу положений ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с ч. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно статье 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В силу статей 309, 310 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.
Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.
Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.
Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.
Согласно пункту 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Согласно ст. 381 ГК РФ 1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
В силу пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований, приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.
Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.
Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в незаключении основного договора возможно в частности в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме несовершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора.
Материалами дела установлено.
Между /ФИО3./ и /ФИО1./ заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: (л.д.13-16).
Стороны приняли на себя обязательства заключить основной договор в срок до 25.12.2020.
По условиям предварительного договора стороны договорились заключить договор купли-продажи по цене 1 770000 руб., при этом продавец сообщил о проведенной реконструкции в квартире, и обязался привести документы в соответствие, до заключения основного договора.
Оплата производится покупателем в размере 50000 руб. в качестве задатка до подписания предварительного договора в день его подписания, 1 720 000,00 руб. покупатель будет выплачиваться продавцу в рассрочку (л.д.13-15).
В качестве обеспечения выполнения сторонами своих обязательств по договору покупатель передала продавцу задаток в размере 50 000 рублей в дату подписания предварительного договора (л.д.17).
Факт получения от КарастылевойИ.В.денежных средств по предварительному договору 25.12.2019 в размере1 275000,00 рублей ответчик /ФИО3./ не отрицает.
Судом установлено, что в предусмотренный предварительным договором срок до 25.12.2020 основной договор сторонами не был заключен, при этом сторона истца указывает, на неисполнение продавцом обязанности по приведению в соответствии документов по реконструкции квартиры, в связи с увеличением площади жилого помещения, с отказом заключить основной договор, ввиду продажи квартиры другому лицу.
Сторона ответчика указывает на невыполнение обязательств покупателем по оплате денежных средств по предварительному договору в срок до 25.12.2020г.
При этом стороны в надлежащем порядке новый срок действия предварительного договора не устанавливали, а также не согласовали дату заключения основного договора купли – продажи.
23.07.2022 /ФИО1./ направлена в адрес /ФИО3./ претензия, из текста которой следует, что 22 июля 2022г. /ФИО3./ отказалась заключить основной договор купли – продажи, с указанием на продажу квартиры другому покупателю, в связи с чем /ФИО1./ просила возвратить денежные средства в размере 1 275 000,00 рублей (л.д.69).
В ответе на претензию /ФИО3./ указала на невыполнение условий предварительного договора, и сообщила о своем намерении после полной оплаты стоимости квартиры незамедлительно заключить основной договор купли – продажи (л.д.70).
Как установлено в судебном заседании и подтверждается показаниями спорящих сторон, покупатель /ФИО1./ продолжала выплачивать в рассрочку денежные средства по предварительному договору, а продавец /Х/ принимать денежные средства:так 16.12.2020 в размере 170 000,00 рублей; 27.06.2021 в размере 110 000,00 рублей; 27.06.2021 в размере 450 000,00 рублей; 21.09.2021 в размере 90 000,00 рублей; 21.09.2021 в размере 50 000,00 рублей, итого 870 000,00 рублей.
На карту в ПАО СБЕРБАНК на имя продавца /ФИО3./ от 3 лица /ФИО5./ в период с 24.10.2021 по 25.06.2022 зачислены денежные средства в размере 355 000, рублей (л.д.20-32), при этом ни одна из сторон не согласовала переноссрока заключения основного договора.
В судебном заседании установлено и подтверждается показаниями сторон, в общей сумме ответчик получила 1 275 000,00 рублей (50 000,00 + 870 000,00 + 355 000,00).
В связи с этим обязательства сторон по предварительному договору суд полагает, не прекратились.
Доводы стороны ответчика, того, что истец уклонялся от заключения основанного договора купли-продажи квартиры, не оплатив стоимость квартиры в установленный срок суд принимает, в свою очередь суд полагает, что продавцом также не исполнены обязательства предусмотренные в тексте предварительного договора купли – продажи от 25.12.2019 года.
Так, согласно Выписки из ЕГРН, площадь жилого помещения квартиры составляет 27,9 кв.м., выписка по состоянию на 21.07.2022 (л.д18).
Из текста предварительного договора, видно, что в квартире произведена реконструкция, площадь квартиры составляет 72,1 кв.м., продавец обязуется привести документы в соответствие до заключения основного договора.
Учитывая установленные обстоятельства, суд полагает, что продавец допустила уклонение от заключения основного договора и считает необходимым отметить, что в данном случае, сумма задатка в размере 50 000,00 рублей (л.д.17) возврату не подлежит.
В соответствии со ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
В судебном заседании установлено и подтверждается показаниями стороны ответчика,3 лица /ФИО5./, что/ФИО1./ и /ФИО5./ проживают совместно, из текста многочисленной перепискивидно,что/ФИО3./ получила в качестве оплаты за аренду спорной квартиры денежные средства с декабря 2019г. по июнь 2022 г., так, 3 лицо /ФИО5./ проживая совместно с /ФИО1./, передал /ФИО3./ денежные средства в размере 228 000,00 рублей.
В период как указывают спорящие стороны доверительных отношений,/ФИО5./ не только оплачивал аренду жилого помещения, но и переводил денежные средства по предварительному договору на банковскую карту ответчика, что ответчиком не оспаривалось.
Таким образом, суд приходит к выводу, что продавцом по предварительному договору от 25.12.2019 получено от покупателя 1275 000,00 рублей, в счет оплаты стоимости спорной квартиры.
Доводы стороны ответчика, о том, что сумма в размере 355 000,00 рублей, является неустойкой за несвоевременную оплату по предварительному договору является несостоятельной, так в судебном заседании стороны подтвердили, что дополнительного Соглашения между сторонами не заключалось, размер штрафных санкций и неустоек не оговаривался, следовательно, сторонами не определено обязательство, которое обеспечивает неустойка, и нарушение, за которое она применяется.
Исследовав в совокупности все обстоятельства дела, учитывая отсутствия у сторон дополнительных доказательств по делу в обоснование заявленных требований, а также отсутствие ходатайств об истребовании дополнительных доказательств по делу, позиции участников процесса о возможности рассмотрения делу с учетом имеющихся материалов дела, отсутствия у истицы намерения уточнить, дополнить и обосновать заявленные требования, суд
руководствуясь ст.ст.56, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования/ФИО1./ к /ФИО3./ о взыскании неосновательного обогащенияудовлетворить.
Взыскать с /ФИО3./, года рождения (паспорт гражданина Российской Федерации № выдан в пользу /ФИО1./ (паспорт гражданина Российской Федерации № выдан сумму неосновательного обогащения в размере 1 275 000,00
рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 14 575,00, а всего взыскать 1 289 575,00 (один миллион двести восемьдесят девять тысяч пятьсот семьдесят пять) рублей.
Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд через Россошанскийрайонный суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья С.С. Фомкина