№ 2-246/2025
УИД:№
РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации
26.05.2025 года
Промышленный районный суд г.Оренбурга в составе председательствующего судьи Хлопиной И.В., при секретаре Кадырмаеве К.Ф., c участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика и третьих лиц ФИО2, третьего лица ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО5 о взыскании долга по договору купли-продажи и обращении взыскания на недвижимое имущество и по встречному иску ФИО5 к ФИО4 о прекращении залога и взыскании суммы,
УСТАНОВИЛ:
ФИО4 обратился в суд с иском к ФИО5 В обоснование указывает, что 16.09.2020 стороны заключили договор купли- продажи земельного участка общей площадью 3233 кв.м., местоположение г.Оренбург, <адрес>. На земельном участке расположено трехэтажное здание склада готовой продукции литер А2, № 5/8, кадастровый (условный) <адрес>. Стоимость объекта составила 8000000 руб. Пункт 2.3 договора предусматривает следующий порядок расчета: 1 000 000 руб. покупатель обязуется оплатить в момент подписания акта приема-передачи, оставшиеся 7000000 руб. в срок до 30.04.2021. Было подписано дополнительное соглашение 25.09.2020 к договору купли-продажи, согласно которому объект находится в залоге у продавца до момента полного исполнения покупателем обязательств по оплате стоимости. В настоящее время расчет в полном объеме не произведен, сумма задолженности по договору купли-продажи составляет 4500000 руб. 13.02.2024 в адрес ответчика была направлена претензия, с просьбой погасить сумму задолженности, однако она до сегодняшнего дня не удовлетворена. Просит с учетом уточнения взыскать сумму основного долга в размере 3 000000 руб., обратить взыскание на предмет залога, а именно земельный участок общей площадью 3233 кв.м., местоположение г.Оренбург, <адрес>. На земельном участке расположено трехэтажное здание склада готовой продукции литер А2, № 5/8, кадастровый (условный) <адрес>, взыскать судебные расходы.
ФИО5 обратилась в суд со встречными исковыми требованиями к ФИО4, указывая, что между сторонами был заключен договор купли-продажи 16.09.2020 года на земельный участок, общая площадью 3 233 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Оренбургская область, г. Оренбург, ул<адрес>. На земельном участке расположено трехэтажное здание склада готовой продукции литер А2, № 5/8, кадастровый (условный) № В соответствии с п. 8.1 стоимость объекта по договору составила 8000000 руб. 25.09.2020 между ними было подписано дополнительное соглашение №1 к договору, согласно которому объект находится в залоге у продавца до момента полного исполнения покупателем обязательств по оплате, произведена государственная регистрация прав обременения. Согласно договору купли-продажи от 16.09.2020 стороны устанавливают следующий порядок оплаты стоимости земельного участка: покупатель обязуется оплатить 1 000 000 руб. в момент подписания акта приема-передачи, путем передачи наличных денежных средств продавцу. Оставшуюся сумму в размере 7 000 000 руб., покупатель обязуется оплатить в срок до 30.04.2021, но возможно и досрочное исполнение своих обязательств покупателем, но при согласии продавца. (п.п. 2.1, 2.3 договора). В соответствии с дополнительным соглашением № 1 от 25.09.2020 к договору купли-продажи от 16.09.2020 внесены изменения в договор, путем дополнения п. 2.3.3. следующего содержания: «Объект находится в залоге у продавца до момента полного исполнения покупателем обязательств по оплате стоимости объекта, указанной в п. 2.3.2. договора». На земельном участке расположено трехэтажное здание склада готовой продукции литер А2, № 5/8. Объекты недвижимости при подписании договора купли-продажи от 16.09.2020 стояли на временном кадастровом учете. В дальнейшем при регистрации договора купли-продажи от 16.09.2020, объекты недвижимости с новыми характеристиками, уточненными площадями, процента постройки объекта незавершенного строительством (складского здания) были поставлены на кадастровый учет со следующими характеристиками: земельный участок, кадастровый №, дата присвоения кадастрового номера 29.06.2021, адрес объекта Российская Федерация, г. Оренбург, <адрес>, площадь 2983+/-19, кадастровая стоимость не определена, категория земель населённых пунктов, виды разрешенного использования склад, статус записи об объекте недвижимости имеют статус «актуальные»; объект незавершенного строительства, кадастровый №, дата присвоения кадастрового номера 08.11.2021, адрес объекта г.Оренбург, <адрес> площадь 486,9 м2, степень готовности объекта незавершенного строительства, 95 %, кадастровая стоимость 3921384,02 руб., виды разрешенного использования данные отсутствуют. В настоящее время перед ФИО4 выполнены в полном объеме обязательства по оплате стоимости объекта. Она передала наличными денежными средствами в счет погашения договорных обязательств 7 500 000 руб., что подтверждено расписками и документами. ООО «Строй.ру», где ее супруг ФИО6 является единственным учредителем и руководителем, по договорённости с ФИО4 произвел погашение денежных средств за приобретённое имущество, о чем свидетельствуют платежные поручения и письма об уточнении платежа. Итого ФИО5 было выплачено ФИО4 9.000.000 руб. Согласно п. 2.1. стоимость объекта по настоящему договору составляет 8000000 руб., однако в адрес ФИО4 были переданы денежные средства в размере 9.000.000 руб., что превышает на 1000000 руб., которые подлежат возврату. В адрес продавца ФИО4 было направлено требование о добровольном погашении записей о залоге в отношении объектов недвижимости, однако до настоящего времени от ФИО4 не поступило ответа. Свои обязательства перед ответчиком по договору купли-продажи истец выполнил в полном объеме. Однако ответчик уклоняется от подачи совместного заявления о погашении регистрационной записи об ипотеке в силу закона, что подтверждается направленной в адрес ФИО4 претензией. Поскольку договор купли-продажи полностью исполнен, деньги за объект недвижимости ответчику переданы, тем самым обязательство, обеспеченное ипотекой, исполнено в полном объеме, что в силу закона является основанием для прекращения ипотеки. Просит прекратить обременение в виде залога в отношении объекта незавершенного строительства, кадастровый № адрес объекта Российская Федерация, г. Оренбург, <адрес>; земельного участка, кадастровый №, адрес объекта Российская Федерация, Оренбургская область, г. Оренбург, <адрес>, путем погашения в органе регистрации прав регистрационной записи о залоге в отношении вышеуказанных объектов недвижимости, взыскать с ФИО4 в пользу ФИО5 1000 000 руб.
Истец ФИО4 и ответчик ФИО5 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Представитель истца ФИО4, ФИО1, действующая по ордеру, в судебном заседании исковые требования своего доверителя поддержала и просила удовлетворить. Пояснила, что всего истец получил от ответчицы 5 млн. рублей, денежные средства в размере 1 млн. рублей, которые указаны в Передаточном акте, ФИО4 не получал. На этом основании встречный иск не признает. Между ФИО4 и мужем ответчицы ФИО6 имелись договорные отношения, и денежные средства от ООО «Строй.ру» были перечислены истцу по договорным обязательствам.
Представитель ответчицы ФИО5, ФИО7, действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования ФИО4 не признала, встречный иск поддержала и просила удовлетворить, по основаниям указанным во встречном иске.
Третье лицо ФИО6 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Представил суду письменные возражения на иск ФИО4, указав, что с исковыми требованиями не согласен. Он является супругом ФИО5, спорное имущество было приобретено в браке, является совместно нажитом имуществом супругов. В настоящее время задолженность по данному договору отсутствует, что подтверждается копиями расписок от ФИО4 переданных ФИО5, и платежными поручениями ООО «Строй.ру». По договору купли-продажи от 16.09.2020 переданы денежные средства в размере 1000000 руб. в здании МФЦ, при подписании договора купли-продажи недвижимых объектов, о чем свидетельствует передаточный акт от 16.09.2020. Подпись в передаточном акте не оспаривается, представитель истца из данных пояснений в судебном заседании не отрицала того, что представленные расписки от ФИО5 подписаны и написаны ФИО8 16.09.2020, после передачи документов на государственную регистрацию в Управление Росреестра, ФИО5 вечером в ресторане <данные изъяты> так как продавец дополнительно попросил выплатить денежную сумму, ФИО5 передала еще дополнительно 1500 000 руб., о чем свидетельствует расписка. Тексты договора купли-продажи и расписки от 16.09.2020 составлял ФИО3 – юрист, который сопровождал сделку купли-продажи имущества, со стороны продавца. Утверждения о том, что 16.09.2020 ФИО4 получил только одну денежную сумму не обоснованы, учитывая, что отсутствует какое-либо дополнительное соглашение об изменений условий договора в части изменения суммы авансового платежа. 06.02.2022 ФИО4 в расписке указал на то, что он от ФИО5 получил денежную сумму в размере 3500 000 руб., о чем свидетельствует расписка от 06.02.2022 на сумму 3500000 руб., написанная ФИО4 Утром в ресторане <данные изъяты> ФИО5 передала 2 000 000 руб., вечером того же дня ФИО5 передала дополнительно 1 500 000 руб. Указания на то, что в расписке ФИО4 написал итоговую сумму аванса в размере 2 000 000 руб. полученную в 2020 году, не находят своего подтверждения, ФИО4 в расписке указывает, что им 06.02.2022, было получено 3 500 000 руб. Пояснений о том, какими документами подтверждается полученный аванс в 2020 году 2000000 руб. не представлены. 13.02.2022 ФИО5 передала ФИО4, денежную сумму в ресторане <данные изъяты> в размере 1 000 000 руб.. 07.03.2022 по поручению ФИО4, ФИО3 от ФИО5 было передано в офисном помещении по <адрес> г. Оренбург еще 500000 руб. Расписка от 07.03.2022 выполнена ФИО3, представитель ФИО4 не оспаривала факт получения данной суммы. ФИО5 передала наличными денежными средствами в счет погашения договорных обязательств 7 500 000 руб., что подтверждено расписками и документами, представленными в судебное разбирательство ФИО5 Так же он является единственным учредителем и руководителем ООО «Строй.ру», по договорённости с ФИО4 он произвел погашение денежных средств за приобретённое имущество, о чем свидетельствуют платежные поручения и письма об уточнении платежа. Итого ФИО5 выплачены ФИО4 денежные средства в размере 9000 000 руб. На основании вышеизложенного, просит в исковых требованиях ФИО4 отказать в полном объеме.
Третье лицо ФИО3, в судебном заседании пояснил, что он получил от ФИО5 500.000 в счет оплаты по договору купли-продажи недвижимого имущества и передал эти деньги Асланяну.
Представитель Управления Росреестра по Оренбургской области, заинтересованное лицо финансовый управляющий ФИО9 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Выслушав в судебном заседании пояснения представителей сторон, третьих лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену передаваемого товара полностью. Если покупатель своевременно не оплачивает товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 настоящего Кодекса (ст.486 ГК РФ).
Установлено, что между сторонами 16.09.2020 года был заключен договор купли-продажи, по условиям которого ФИО4 обязуется передать в собственность ФИО5, а ФИО5 обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями договора земельный участок, предназначенный для размещения производственных и административных зданий, других строений, сооружений, расположенный по <адрес> г.Оренбурга. На земельном участке расположено трехэтажное здание склада готовой продукции литер А2, № 5/8.
Согласно Разделу 2 договора купли-продажи, стоимость объекта составляет 8 млн.рублей. Стороны установили следующий порядок оплаты стоимости земельного участка: Покупатель обязуется оплатить 1 млн. рублей в момент подписания Акта приема-передачи, путем передачи наличных денежных средств Продавцу, о чем составляется расписка в получении денежных средств, либо иным способом, не противоречащим закону. Оставшуюся сумму в 7 млн.рублей Покупатель обязуется оплатить в срок до 30.04.2021 года, но возможно и досрочное исполнение своих обязательств Покупателем, но при согласии Продавца.
К договору купли-продажи имеется Передаточный акт от 16.09.2020 года.
Согласно этому Акту Продавец передал во временное владение, пользование, без права распоряжения, до исполнения условий п.2.3.2 Договора от 16.09.2020 года, а Покупатель принял земельный участок в качественном состоянии. В соответствии с условиями Договора купли-продажи, Продавец получил 1 млн. рублей, оставшуюся сумму в размере 7 млн. рублей Покупатель обязуется оплатить в срок до 30.04.2021 года. После передачи объекта Покупателю и подписания сторонами настоящего Акта, обязательство Продавца передать объект Покупателю считается исполненным.
25.09.2020 года ФИО4 и ФИО5 заключили к договору
купли-продажи дополнительное соглашение, по которому в пункт 2.3.3 Договора было внесено условие о том, что объект находится в залоге у Продавца до полного исполнения Покупателем обязательств по оплате стоимости объекта.
Переход права собственности на земельный участок к ответчице и залог были зарегистрированы 29.06.2021 года.
Переход права собственности на объект незавершенного строительства, который расположен на земельном участке к ответчице и залог были зарегистрированы в Управлении Росреестра 08.11.2021 года.
29.11.2021 года ФИО4 и ФИО5 заключили письменное Соглашение о договоренности по оформлению документов на здание, расположенное на земельном участке с кадастровым <адрес>.
В этом Соглашении указывается, что после получения Разрешения на строительство склада и документов на него как ОНС, и передачи последних Покупателю, а в настоящее время собственнику, обязательства Продавца считаются исполненными в полном объеме. После этого собственник обязан выплатить оставшуюся сумму по Договору купли-продажи от 16.09..2020 года и дополнительному Соглашению в разумные сроки. Во исполнение указанного Стороны договорились, что окончательный срок исполнения обязательств по оплате 31.01.2022 года.
Со стороны ответчицы ФИО5 представлена расписка в получении денег от 16.09.2020 года, из которой следует, что ФИО4 получил от ФИО5 1.500.000 рублей, согласно Договору купли-продажи от 16.09.2020 года.
Имеется расписка от 06.02.2022 года, в которой указано, что истец получил от ответчицы по договору купли-продажи от 16.09.2020 года деньги в сумме 2 млн. рублей, авансовый платеж, дополнительно к сумме 1.500.000 рублей, итого 3.500.000 рублей.
Распиской от 13.02.2022 года подтверждается, что ФИО4 получил от ответчицы 1 млн. рублей.
По расписке от 07.03.2022 года ФИО3 получил от ответчицы по договору купли-продажи 500.000 рублей за ФИО4
Указанные расписки со стороны истца признаются.
Таким образом, по представленным суду распискам ФИО4 получил от ответчицы оплату по договору купли-продажи от 16.09.2020 года в сумме 5 млн. рублей.
Кроме того, условиями Договора купли-продажи (п.2.3.1) стороны определили, что Покупатель обязуется оплатить 1 млн. рублей в момент подписания Акта приема-передачи, путем передачи наличных денежных средств Продавцу, о чем составляется расписка либо иным способом.
В Передаточном акте от 16.09.2020 года, который был подписан сторонами, в п.3 указано, что Продавец получил сумму 1 млн. рублей, оставшаяся сумма 7 млн. рублей оплачивается до 30.04.2021 года.
Таким образом, при подписании Акта приема-передачи истец получил от ответчицы 1 млн. рублей, что согласуется с условиями Договора купли-продажи.
Расписка от 16.09.2020 года подтверждает, что истец получил от ответчицы по договору купли-продажи еще 1.500.000 рублей.
С учетом изложенного, суд не может согласиться с доводами истца и его представителя, и приходит к выводу, что в общей сумме ФИО5 уплатила истцу 6 млн. рублей.
Долг ответчицы перед истцом по договору купли-продажи от 16.09.2020 года составляет 2 млн. рублей.
Встречные исковые требования ФИО5 удовлетворению не подлежат.
На основании ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.
В обоснование встречного иска, ФИО5 ссылается на то, что она выплатила истцу по договору купли-продажи 9 млн. рублей, из которых 1.500.000 рублей по договоренности с ФИО4 были оплачены ее мужем по платежным поручениям от 15.03.2023 года, от 23.03.2023 года и от 07.04.2023 года.
Однако, по указанным платежным поручениям ООО «Строй.Ру» произвело оплату ИП ФИО4 на основании счета от 06.03.2023 года по договору от 01.11.2022 года.
В материалах дела имеется копия Договора подряда от 01.12.2022 года, который был заключен между ООО «Строй.РУ» и ИП ФИО4
По условиям Договора, ИП ФИО4 обязался выполнить строительно-ремонтные работы на АЗС № расположенной на 35 км. автотрассы Оренбург-Орск, а ООО «Строй.РУ» принять работы и оплатить их. Стоимость работ по договору составляет 550.834,80 рублей.
При таких обстоятельствах, исковые требования ФИО5 о взыскании с ФИО4 в ее пользу 1 млн. рублей и прекращении ипотеки удовлетворению не подлежат.
Правилами ч.1 ст.334 ГК РФ установлено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
В соответствии со ст. 348 ГК РФ, ст.50, 54.1 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
Как указывается в п.52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О применении судами правил о залоге вещей», пока не доказано иное, незначительность нарушения и несоразмерность требований залогодержателя стоимости предмета залога предполагаются, если сумма неисполненного обязательства составляет менее чем 5% от стоимости заложенной вещи и период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.
В данном случае сумма долга составляет более 10% от стоимости заложенного недвижимого имущества.
На основании ст. 349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.
Статьей 350 ГК РФ предусмотрено, что реализация (продажа) заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном ГК РФ, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлен иной порядок.
Судом установлено, что ответчица свои обязательства по договору купли-продажи от 16.09.2020 года надлежащим образом не исполнила. Ее долг перед истцом составляет 2 млн. рублей.
С учетом этого, суд находит исковые требования ФИО4 в части обращения взыскания на заложенное имущество подлежащими удовлетворению.
В соответствии с пп.4 п.2 ст. 54 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.
По ходатайству сторон, для определения рыночной стоимости залогового недвижимого имущества, судом по делу была назначена судебная стоимостная экспертиза.
Согласно Заключению судебной экспертизы от 28.02.2025 года, рыночная стоимость на дату оценки земельного участка по <адрес> г.Оренбурга и объекта незавершенного строительства: здание склада составляет 17.076.958 рублей.
Отсюда, начальная продажная стоимость залогового имущества составляет 17.076.958 х 0,8% = 13.661.566,4 рублей.
На основании ст. 98 ГПК РФ, с ответчика в пользу истца подлежат возмещению расходы по оплате госпошлины пропорционально удовлетворенным требованиям, что составляет 20.466,66 рублей.
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО4 удовлетворить частично.
Взыскать с ФИО5 в пользу ФИО4 2.000.000,0 рублей оплаты по договору купли-продажи от 16.09.2020 года.
Обратить взыскание на предмет залога: земельный участок площадью 2983 кв.м., кадастровый № и объект незавершенного строительства назначение: здание склада, кадастровый №, расположенные по адресу: г.Оренбург, <адрес> путем продажи с публичных торгов.
Установить первоначальную продажную стоимость заложенного имущества в 13.661.566,44 рублей.
Взыскать с ФИО5 в пользу ФИО4 судебные расходы по оплате госпошлины в сумме 20.466,66 рублей.
Встречный иск ФИО5 оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Промышленный райсуд г.Оренбурга в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Судья:
Решение изготовлено в окончательной форме 10.07.2025 года.