Дело № 2-2714/2025

25RS0010-01-2025-003890-28

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 октября 2025 года г. Находка Приморского края

Находкинский городской суд Приморского края в составе:

председательствующего судьи Шулико О.С.

при секретаре Луговской К.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Находкинского городского округа о признании права на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов, под завершение строительства объекта незавершенного строительства,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации Находкинского городского округа (далее по тексту – администрация НГО), указав, что между сторонами 07.03.2014 г. на срок с 28.02.2014 г. по 27.02.2017 г. для строительства автостоянки был заключен договор аренды земельного участка за № 5788ф14, предмет договора - земельный участок с кадастровым номером <.........>, площадью 1 885 кв. м, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 60 м от ориентира по направлению на северо-запад, адрес ориентира: <.........>

В период действия указанного договора ФИО1 на основании Разрешения на строительство № RU25308000-237-2016 от 28.12.2016 г., выданного Управлением землепользования и застройки администрации НГО осуществлял строительство названного объекта, срок действия Разрешения - до 27.02.2017 г.

22.07.2017 г. по инициативе ФИО1 в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись о регистрации за истцом права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером <.........>, расположенного в границах вышеуказанного земельного участка, степенью готовности 12 % и площадью застройки 1 375,8 кв.м.

03.04.2018 г. между сторонами был заключен договор аренды земельного участка за № 7069ф18 для завершения строительства объекта незавершенного строительства (нежилое здание) степенью готовности 12 %, срок действия договора с 07.03.2018 г. по 06.03.2021 г.

В период осуществления строительства действие вышеуказанного Разрешения на строительство продлевалось до 28.02.2025 г., однако в период действия договора аренды № 7069ф18 от 03.04.2018 г. завершить строительство не удалось.

05.12.2024 г. уточнены границы застройки объекта незавершенного строительства с кадастровым <.........>, а также (в границах участка) возведен объект вспомогательного назначения (для хранения специальной техники) с кадастровым номером <.........>.

В последующем, степень готовности объекта незавершенного строительства доведена до 90%, однако срок действия Разрешения на строительство окончен, его продление, ввиду окончания срока договора аренды № 7069ф18 от 03.04.2018 г., в административном порядке невозможно.

Поскольку письменные обращения истца в администрацию НГО с требованиями о продлении срока договора аренды № 7069ф18 от 03.04.2018 г. оставлены без удовлетворения, истец лишен возможности ввиду формального истечения срока договора аренды № 7069ф18 от 03.04.2018 г. завершить строительство здания многоярусной автостоянки, процент готовности которого составляет 90 %, истец просит в судебном порядке признать за ним право на заключение договора аренды без торгов на земельный участок с кадастровым номером <.........> площадью 1 885 кв. м, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 60 м от ориентира по направлению на северо-запад, адрес ориентира: <.........>, под завершение строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером <.........>.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, в ходатайстве от 01.10.2025 г. просил о рассмотрении дела в его отсутствие, иск поддержал, делегировал полномочия представителю.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – Управления Росреестра по Приморскому краю - в суд не прибыл, извещен в установленном законом порядке, возражения (отзыва) не представлено.

На основании ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Представитель истца ФИО1 – ФИО2, действующая по доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержала по доводам, изложенным в иске, дополнительно пояснила, что разрешение спора возможно исключительно в судебном порядке, поскольку предоставление спорного земельного участка путем проведения аукциона невозможно – на нём расположен объект недвижимого имущества, принадлежащий истцу. В судебном порядке указанный объект из владения истца не изымался. Стороной истца дополнительно представлены копии фотоснимков, свидетельствующие о степени завершенности строительства объекта, а также схема, подтверждающая, что объект расположен в границах спорного земельного участка. Просила требования удовлетворить.

Представитель ответчика - администрации НГО – ФИО3, действующая по доверенности, в судебном заседании против удовлетворения иска возражала по доводам, изложенным в письменном возражении от 29.09.2025 г.

Согласно представленному письменному возражению, между сторонами действительно были заключены вышеуказанные договоры аренды в отношении спорного земельного участка, договор от 16.04.2018 г. расторгнут, а срок действия договора от 03.04.2018 г. окончен 06.03.2021 г. 29.01.2025 г. истец обратился в администрацию НГО с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в аренду на основании и в порядке, предусмотренном п.2 ст.39.6 Земельного кодекса РФ, однако ему было отказано, поскольку действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение после 01.03.2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае, если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов. Администрация НГО не обращалась с заявлением о продаже возводимого истцом объекта незавершенного строительства с публичных торгов. Поскольку положения Земельного кодекса РФ направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами, у собственника земельного участка не имелось предусмотренных законом оснований для предоставления истцу в аренду спорного земельного участка. Представитель ответчика просил в иске отказать.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 г. регулируются гл. V.1 Земельного кодекса РФ, а также положениями ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" (далее по тексту – ФЗ № 137).

В силу п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, а также в п. 21 ст. 3 ФЗ № 137.

Согласно п. 21 ст. 3 ФЗ № 137 в редакции Федерального закона от 23.06.2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ" (далее по тексту – ФЗ № 171), действующей с 01.03.2015 г., в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 г. в аренду для строительства такого объекта, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

В судебном заседании установлено, что на основании Постановления администрации НГО от 28.02.2014 г. за № 422, 07.03.2014 г. между администрацией НГО (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) на срок с 28.02.2014 г. по 27.02.2017 г. для строительства автостоянки был заключен договор аренды земельного участка за № 5788ф14, предмет договора - земельный участок с кадастровым номером <.........>, площадью 1 885 кв. м, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 60 м от ориентира по направлению на северо-запад, адрес ориентира: <.........>

28.12.2016 г. ФИО1 Управлением землепользования и застройки администрации НГО выдано Разрешение на строительство № RU25308000-237-2016 сроком действия до 27.02.2017 г., в соответствии с которым истцу разрешено строить многоярусную автостоянку; строительство осуществлялось в соответствии с указанным Разрешением.

22.07.2017 г. за истцом зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером <.........> (нежилое здание), расположенного в границах вышеуказанного земельного участка, степенью готовности 12 % и площадью застройки 1 375,8 кв.м.

03.04.2018 г. между сторонами был заключен договор аренды земельного участка за № 7069ф18 для завершения строительства объекта незавершенного строительства (нежилое здание) степенью готовности 12 %, срок действия договора с 07.03.2018 г. по 06.03.2021 г., договор аренды земельного участка за № 5788ф14 от 07.03.2014 г. расторгнут.

Поскольку закончить строительство объекта в установленный разрешительной документацией срок не представилось возможным, ввиду корректировки проектной документации и на основании последней, 06.04.2022 г. ФИО1 обратился в Управление землепользования и застройки администрации НГО с заявлением о продлении срока действия вышеуказанного Разрешения на строительство от 28.12.2016 г.

12.04.2022 г. Управлением землепользования и застройки администрации НГО принято решение о внесении изменений в ранее выданное истцу Разрешение на строительство от 28.12.2016 г., срок действия Разрешения продлен до 28.02.2025 г.

Однако строительство окончено во вновь установленный срок не было, истец обращался в администрацию НГО с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору от 03.04.2018 г. о продлении срока его действия на три года, однако извещением от 28.04.2022 г. истцу было отказано, в обоснование принятого решения указано на истечение срока действия данного договора по состоянию на дату обращения с заявлением соответственно.

21.10.2024 г. истец обратился в администрацию НГО с заявлением о внесении изменений в вышеуказанное Разрешение на строительство, однако Решением от 24.10.2024 г. истцу в требованиях отказано, в обоснование принятого решения указано на истечение срока действия договора аренды от 03.04.2018 г.

В последующем, 05.12.2024 г. истцом уточнены границы застройки объекта незавершенного строительства с кадастровым номером <.........>, что подтверждено выпиской из ЕГРН от 05.12.2024 г., согласно которой площадь застройки определена в размере 1 375,8 кв.м.

Кроме того, в период строительства основного объекта капитального строительства - многоярусной автостоянки, одновременно в границах спорного земельного участка возведен, согласно технического плана здания от 10.12.2024 г., объект вспомогательного назначения (для хранения специальной техники) с кадастровым номером <.........>, расположенный по адресу: <.........>. Право собственности истца на указанный объект зарегистрировано в установленном законом порядке 13.12.2024 г., что подтверждено выпиской из ЕГРН от 13.12.2024 г.

17.01.2025 г. истец обратился в администрацию НГО с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером <.........> в аренду сроком на три года для эксплуатации здания вспомогательного назначения (для хранения спец.техники) и завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером <.........>, предоставив, в том числе, выписки из ЕГРН о регистрации за истцом права собственности на объекты, расположенные на испрашиваемом (спорном) земельном участке.

27.01.2025 г. истцу возвращена документация по заявлению о предоставления в аренду спорного земельного участка сроком на 49 лет для эксплуатацию объектов, в обоснование принятого решения указано, что цель использования земельного участка - ввод в эксплуатацию объекта «многоярусная автостоянка» не достигнута

Кроме того, 29.01.2025 г. истец обратился в администрацию НГО с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером <.........> в аренду сроком на три года для реконструкции здания вспомогательного назначения (для хранения спец.техники) и объекта незавершенного строительства с кадастровым номером <.........> в единый объект капитального строительства, также предоставив, в том числе, выписки из ЕГРН о регистрации за истцом права собственности на объекты, расположенные на испрашиваемом (спорном) земельном участке.

11.02.2025 г. истцу в требованиях отказано, в обоснование принятого решения указано, что земельный участок не может быть предоставлен для целей реконструкции объектов недвижимого имущества.

Постановлением администрации НГО от 26.02.2025 г. за № 338 предоставлено разрешение на условно разрешенный вид использования «хранение автотранспорт (2.7.1) в отношении земельного участка с кадастровым номером <.........>

11.03.2025 г. ФИО1 обратился в администрацию НГО с заявлением об установлении соответствия между видом разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером <.........> и видом разрешенного использования, установленным классификатором видов разрешенного использования земельных участков.

Постановлением администрации НГО от 26.03.2025 г. за № 557 установлено соответствие между видом разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером <.........> «автостоянки для временного хранения индивидуальных легковых автомобилей, в том числе контейнерного типа» и видом разрешенного использования, установленным классификатором видов разрешенного использования земельных участков «хранение автотранспорта (2.7.1)».

15.04.2025 г. между сторонами заключено Соглашение о внесении изменении и дополнений в договор аренды земельного участка № 7069ф18 от 03.04.2018 г., по условиям которого изменен вид разрешенного использования земельного участка – «хранение автотранспорта (2.7.1)», в последующем, на основании заявления истца от 23.05.2025 г. подготовлен градостроительный план земельного участка, 22.08.2025 г. – технический план объекта незавершенного строительства (изменение процента готовности объекта незавершенного строительства с кадастровым номером <.........>, до 90%).

Обращаясь в суд с рассматриваемым иском, ФИО1 указал, что фактически лишен возможности, ввиду формального истечения срока договора аренды № 7069ф18 от 03.04.2018 г., завершить строительство здания многоярусной автостоянки, процент готовности которого составляет 90 %, при этом ответчику достоверно известно о продолжении строительных работ на объекте, и требования об изъятии таких объектов для продажи с торгов муниципалитет не заявляет, тем самым, по существу, не позволяя легализовать в будущем ввод в эксплуатацию здания многоуровневой стоянки в административном порядке.

Ответчик, возражая по иску, полагал, что признание за истцом права на заключение договора аренды на требуемых истцом условиях, невозможно в силу требований п.п.10 п.2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, поскольку земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, предоставляется собственнику такого объекта для завершения строительства однократно.

Анализируя доводы сторон, суд считает значимыми по делу следующие обстоятельства.

Подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другими федеральными законами, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Основания для отказа в предварительном согласовании предоставления земельного участка и утверждении схемы расположения земельного участка, приложенной к заявлению о предварительном согласовании предоставлении земельного участка, предусмотрены в пункте 8 статьи 39.15, пункте 16 статьи 11.10 ЗК РФ и в статьях 2 и 3 Закона Приморского края от 03.06.2015 N 638- КЗ "О реализации отдельных полномочий органами исполнительной власти Приморского края, органами местного самоуправления, уполномоченными на распоряжение земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности".

В соответствии со статьей 3 и пунктом 1 статьи 2 Закона Приморского края от 03.06.2015 N 638-K3 уполномоченный орган принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка и утверждении схемы расположения земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в случае несоответствия вида разрешенного использования земельного участка документам территориального планирования, градостроительного зонирования.

Законом N 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс РФ, так и ГК РФ, который дополнен ст. 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 ст. 34 Закона К 171-ФЗ установлено, что положения ст.239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (1 марта 2015 г.), т.е., соответственно, продать объект незавершенного строительства, находящийся на арендованном до 01.03.2015 года муниципальном земельном участке, по окончании срока аренды, невозможно.

Согласно данным нормам права, применение положений ст. 239.1 ГК РФ возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное п. 21 ст. 3 Закона N 137- ФЗ в редакции (действующей с 01.03.2015 г.), право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015 г.

Исключительность права собственника объектов недвижимости на приобретение земельного участка в аренду предполагает возможность предварительного согласования предоставления земельного участка и утверждения схемы расположения земельного участка в случае несоответствия разрешенного использования земельного участка целям его использования, указанным в заявлении.

Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке ст. 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Вместе с тем, как следует из материалов дела, и указано выше, сведений о предоставлении кому-либо до истца спорного земельного участка после указанной даты для завершения строительства объекта, не имеется, поскольку именно истец, получив право аренды, стал инициатором строительства объектов с кадастровыми номерами <.........> и их единоличным собственником соответственно.

Как указано в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2023)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2023) (ред. от 25.04.2025) анализ вышеуказанных положений земельного и гражданского законодательства позволяет прийти к выводу о том, что права собственника публичного земельного участка на обращение с иском об изъятии объекта незавершенного строительства и собственника такого объекта на заключение договора аренды участка для завершения строительства связаны между собой. В отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы объекта и земельного участка, на котором он расположен, собственник объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

И то обстоятельство, что ответчик меры к изъятию объектов, расположенных на спорном земельном участке, не принимал, стороной ответчика в суде не оспаривалось.

Более того, как обоснованно, по мнению суда, акцентировала внимание представитель истца, сам факт заключения между сторонами за пределами срока действия договора от 03.04.2018 г. Соглашения от 15.04.2025 о внесении изменений и дополнений в данный договор, в соответствии с которым предоставлено разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка «хранение автотранспорта (2.7.1)», свидетельствует о признании ответчиком правоотношений с истцом. В Градостроительном плане земельного участка в редакции 2025 г., выданном истцу, графически и в координатах в установленном пятне для застройки ответчиком нанесено здание вспомогательного назначения и объект незавершенного строительства, что также свидетельствует об осведомленности муниципалитета о продолжении истцом строительных работ за пределами срока действия договора от 03.04.2018 г., и ответчик при этом не заявляет и не заявлял требования в течение 6-ти месяцев по истечении срока действия данного договора требования об изъятии у истца объекта незавершенного строительства для продажи с торгов.

В силу требований ст.12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется, в том числе путём восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Поэтому суд считает возможным согласиться с доводами стороны истца о том, что при наличии зарегистрированного за истцом права собственности на объект незавершенного строительства, завершение строительства и последующая эксплуатация объекта с учетом того, что степень готовности объекта составляет уже 90%, что подтверждено техническим планом, натурными снимками и схемой расположения объекта в границах участка, невозможна без предоставления земельного участка на праве аренды, что, в свою очередь, противоречит принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленному ст.1 ЗК РФ.

На основании изложенного, с учётом установленных в судебном заседании обстоятельств дела, исходя из системного толкования приведенных норм гражданского и земельного законодательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что истец имеет преимущественное право на заключение договора аренды вышеуказанного земельного участка на новый срок по основаниям, предусмотренным подпунком 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, в связи с чем, иск подлежит удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать за ФИО1, <.........> года рождения, уроженцем <.........> (паспорт гражданина РФ серии <.........>), право на заключение договора аренды без торгов на земельный участок с кадастровым номером <.........>, площадью 1 885 кв. м, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 60 м от ориентира по направлению на северо-запад, адрес ориентира: <.........>, под завершение строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 25<.........>

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд через Находкинский городской суд Приморского края в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированный текст решения суда составлен (с учетом нерабочего праздничного, а также выходных дней) 06.11.2025г.

Судья О.С. Шулико