31RS0016-01-2025-007397-97 № 2-4433/2025
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Белгород 16.09.2025
Октябрьский районный суд г. Белгорода в составе:
председательствующего судьи Вавиловой Н.В.
при секретаре Куликовой Т.А.
с участием представителя истицы ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Дудкино» о взыскании разницы в стоимости, убытков, компенсации морального вреда,
установил:
ФИО2 обратилась в суд с иском о взыскании с ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Дудкино» разницу в стоимости переданных ей по договору участия в долевом строительстве апартаментов в размере 459 970,7 руб., проценты за пользование кредитом за период с 20.07.2024 по 20.06.2025 – 42 114,03 руб., компенсацию морального вреда – 5000 руб., расходы на проведение исследования – 6000 руб.
В обоснование заявленных требований истица указала, что по договор участия в долевом строительстве от 05.06.2024, заключенному с ответчиком, ей должно быть передано помещение площадью 53,78 кв.м, из которой и была уплачена его стоимость в размере 11 892 896,22 руб. Фактически площадь объекта составила 51,7 кв.м, что установлено кадастровым инженером ФИО3 в заключении. Требование о возмещении разницы в стоимости за 2,08 кв.м в размере 459 970,7 руб. ответчиком проигнорировано. Поскольку объект приобретался за заемные денежные средства, куда входила и стоимость спорных квадратных метров, ответчик должен возместить убытки в виде процентов, составившие 42 114,03 руб. за период с 20.07.2024 по 20.06.2025. За нарушение прав потребителя подлежит взысканию компенсация морального вреда в размере 5000 руб.
В судебном заседании представитель истицы ФИО1 поддержал заявленные требования по изложенным в иске основаниям, полагал условия договора о разнице в площади передаваемого объекта, не превышающей 5%, при которой не производится перерасчет цены, нарушающим права потребителя.
Представитель ответчика в судебное заседание не явился, извещен путем направления сообщения на адрес электронной почты, представил возражения, в которых полагал заявленные требования не подлежащими удовлетворению, просил о применении стать 333 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае удовлетворения иска, предоставлении отсрочки исполнения до 31.12.2025 включительно, ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие.
Дело рассмотрено в порядке статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие неявившейся стороны.
Исследовав в судебном заседании обстоятельства дела по представленным доказательствам, заслушав пояснения представителя истицы, суд приходит к следующему.
В ходе рассмотрения дела установлено, что 05.06.2024 ФИО2 и между ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Дудкино» (далее – также общество, застройщик) заключен договор участия в долевом строительстве №ТП-2/2.4/163-2005497И в отношении помещения по адресу: г.Москва, поселение Мосрентген, деревня Дудкино (Новомосковский административный округ, корпус 2.4) площадью 53,78 кв.м стоимостью 11 892 896,22 руб. (стоимость 11 кв. м 221 139,76 руб.) (Приложение №1 к договору).
В соответствии с пунктом 3.3 договора цена договора изменяется в случаях, предусмотренных пунктами 3.4 и 3.5 договора. В иных случаях цена может быть изменена только по обоюдному добровольному письменному соглашению сторон.
В частности, пунктом 3.5 договора предусмотрено, что если после ввода объекта в эксплуатацию фактическая площадь объекта долевого строительства, определенная до начала выполнения отделочных работ, окажется меньше проектной площади, указанной в столбце 7 Приложения №1 к договору (53,78 кв.м), в пределах не более чем 5% включительно, цена объек5та изменению не подлежит, и стороны доплат или возврата цены не производят. Такое изменение площади не будет являться основанием для предъявления участником долевого строительства к застройщику.
Для приобретения помещения ФИО2 с АО «Альфа-Банк» заключен кредитный договор на сумму 9 501 896 руб. сроком на 362 месяца под 11,5% годовых. Ежемесячный платеж составил 94 096,46 руб.
По заказу истицы ООО «Кристон-кадастр» подготовлено заключение от 27.05.2025, согласно которому фактическая площадь нежилого помещения по адресу: г.Москва, вн. Тер. Г. МО Коммунарка, кв-л 2, д. 5, стр. 4, помещ. 163 с кадастровым номером 77:17:0110405:3302 составила 53,2 кв.м.
За услуги кадастрового инженера согласно чеку от 27.05.2025 уплачено 6000 руб.
27.05.2025 ФИО2 в адрес ответчика направлена претензия о выплате в течение пяти дней разницы в стоимости помещения в размере 459 970,7 руб. (2,08 х 221 139,76), а также суммы процентов за пользование кредитом – 996 658,57 руб.
Претензия вручена адресату 12.05.2025 (ШПИ 80110109247124), оставлена без ответа.
В соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве) в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве).
Согласно пункту 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора (жилого помещения) с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.
В силу части 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В части 2 той же статьи установлено, что в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Как следует из правовой позиции, приведенной в пункте 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, №3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.11.2021, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади, чем это предусмотрено договором, свидетельствует о нарушении условия о предмете договора и является правовым основанием для соразмерного уменьшения цены договора. В случае, если условиями договора не согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения, участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения.
Вместе с тем по смыслу статей 5 и 7 Закона об участии в долевом строительстве договором могут быть установлены определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.
В данном случае стороны допускали, что фактическая площадь объекта долевого строительства может быть изменена при строительстве по сравнению с проектной площадью, а также установили взаимные обязательства относительно возврата либо доплаты денежных средств при условии наступления таких последствий, как расхождение проектной и фактической площади.
В силу части 9 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом об участии в долевом строительстве.
В соответствии со статьей 22 Закона о защите прав потребителей требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.
Поскольку в договоре стороны предусмотрели определение окончательной площади объекта долевого участия в строительстве исходя из данных, полученных в установленном законом порядке соответствующей технической документацией, изготовленной после ввода объекта в эксплуатацию, то при заключении договора истец был предупрежден о возможном несоответствии фактической площади возведенного объекта долевого строительства его проектной площади.
Разница в фактической площади переданного истице объекта составила 2,08 кв.м (53,78 – 51,7), что составляет менее 5% от заявленной первоначально площади (53,78 х 0,05 = 2,689).
При таких обстоятельствах передача ответчиком объекта строительства меньшей площади, чем предусмотрено договором, в рамках согласованной сторонами погрешности не свидетельствует о недостатках выполненной работы (услуги), при которых наступает предусмотренная Законом о защите прав потребителей, Законом об участии в долевом строительстве ответственность в виде соразмерного уменьшения цены, возмещения убытков, в связи с чем заявленные требования удовлетворению не подлежат.
Поскольку нарушений прав ФИО2 как потребителя передачей ей объекта долевого строительства меньшей площади не установлено, оснований для взыскания компенсации морального вреда также не имеется.
Требования о возмещении расходов на оплату услуг эксперта удовлетворению не подлежат как производные от основного требования, в удовлетворении которого судом отказано.
Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
в удовлетворении исковых требований ФИО2, <данные изъяты>, к ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Дудкино», ОГРН <***>, о взыскании разницы в стоимости, убытков, компенсации морального вреда отказать.
Решение может быть обжаловано в Белгородский областной суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения суда путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г.Белгорода.
Мотивированное решение изготовлено 17.09.2025.
Судья