Копия
№ 2-449/2023
56RS0019-01-2023-000292-32
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
4 апреля 2023 года г. Орск
Ленинский районный суд г. Орска Оренбургской области в составе председательствующего судьи Клейн Е.В.,
при секретаре Покачаловой В.С.
с участием представителя истца администрации г. Орска и представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитета по управлению имуществом администрации г. Орска ФИО1,
ответчика ФИО2,
помощника прокурора Ленинского района г. Орска Оренбургской области Сотникова Н.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по гражданское дело № 2-449/2023 по исковому заявлению администрации г. Орска к ФИО2 об изъятии жилого помещения путем выкупа и по встречному исковому заявлению ФИО2 к администрации г. Орска о признании пункта соглашения недействительным и обязании выплатить денежное возмещение,
установил:
администрация г. Орска обратилась в суд с исковым заявлением (с учетом уточнения) к ФИО2, в котором просит:
- прекратить право собственности ФИО2 на жилое помещение - квартиру <адрес> с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, долю в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном жилом доме <адрес>, право собственности на соответствующую долю в праве собственности на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером № с выплатой выкупной цены изымаемых объектов недвижимости и убытков, связанных с изъятием объектов недвижимости в размере 500 000 руб.;
- признать право муниципальной собственности за муниципальным образованием «Город Орск» на квартиру <адрес> с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, долю в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном жилом доме <адрес>, право собственности на соответствующую долю в праве собственности на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером №;
- признать ФИО2 утратившей право пользования жилым помещением - квартирой <адрес>;
- обязать ФИО2 освободить жилое помещение - квартиру <адрес> в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу;
- обязать ФИО2 в течение трех дней с момента вступления решения суда в законную силу предоставить в администрацию г. Орска реквизиты для перечисления денежного возмещения за квартиру <адрес>.
В обоснование иска, ссылаясь на п. 10 ст.56.10, п.п.2, 3 ст. 56.2, п. 2 ст. 56.6 Земельного Кодекса Российской Федерации, ст. 279, п.п. 3.2 п. 2 ст. 235, ст. 279, 292 ГК РФ, п. 8.2 ст. 32 Жилищного Кодекса Российской Федерации, указала, что многоквартирный жилой дом <адрес> включен в областную адресную программу «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда Оренбургской области» на 2019 - 2025 годы, утвержденную постановлением Правительства Оренбургской области от 20 марта 2019 года № 186-пп, а также в городскую адресную программу «Переселение граждан города Орска из аварийного жилищного фонда» на 2019-2025 г.г., утвержденную Постановлением администрации г. Орска от 29 марта 2019 года № 1230-п.
Основание для включения - акт обследования № от 27 августа 2015 года, заключение № от 28 августа 2015 года.
Постановлением администрации г. Орска от 14 июля 2016 года № утвержден срок отселения граждан из аварийного и подлежащего сносу МКД до 30 декабря 2020 года.
Постановлением администрации г. Орска от 7 июля 2022 года № ( с учетом постановления администрации г. Орска от 11 октября 2022 года №) было принято решение об изъятии земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, и расположенного на нем многоквартирного жилого дома у правообладателей указанной недвижимости.
18 ноября 2020 года вышеуказанная квартира была приобретена ФИО3 на основании договора купли-продажи от, заключенного с ФИО5 и ФИО6, за 500 000 руб.
4 августа 2022 года ФИО2 приобрела квартиру по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи со ФИО3, за 990 000 руб.
В соответствии с ч. 10 ст. 32 ЖК РФ 10.06.2021 года в адрес ФИО3 направлено требование № о сносе или реконструкции жилого дома, письмо получено не было.
19 октября 2022 года ФИО2 лично получено уведомление № от 17 октября 2022 года и соглашение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка.
Уведомление № от 7 июля 2022 года и соглашение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка ФИО3 не получено.
До настоящего времени соглашение об изъятии для муниципальных нужд вышеуказанного земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости не подписано.
Согласно справке ООО «Ростстат» от 31 января 2023 года в квартире <адрес> зарегистрирована ФИО3
Так как право собственности ФИО3 на квартиру возникло 23 ноября 2020 года, право собственности ФИО2 на изымаемые объекты недвижимого имущества возникло 8 августа 2022 года, то есть после введения в действие ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ, то есть после введения в действие ч. 2 ст. 8.2 Жилищного Кодекса Российской Федерации, сумма возмещения за указанное жилое помещение равна стоимости приобретения жилого помещения, указанного в договоре купли-продажи.
Определением суда от 4 апреля 2023 года принят отказ администрации г. Орска от исковых требований к ФИО3, производство по делу в данной части прекращено.
Определением суда от 19 апреля 2023 года принят встречный иск ФИО2 к администрации г. Орска, в котором ФИО2 просит признать недействительным п. 1.2 соглашения об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд от 12 октября 2022 года в части размера возмещения за изымаемое помещение, обязать администрацию г. Орска выплатить ФИО2 990 000 руб. за изымаемое жилое помещение. В обоснование своих требований указала, что является собственником квартиры по адресу: <адрес> на основании на основании договора купли-продажи от 4 августа 2022 года, зарегистрированному в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области 8 августа 2022 года за №. 12 октября 2022 года ФИО2 было вручено уведомление администрации г. Орска об изъятии земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости по адресу: <адрес>. В соглашении администрации г. Орска об изъятии земельного участка указано, что возмещение за изымаемое имущество будет рассчитываться на основании договора купли-продажи предыдущего собственника квартиры от 18 ноября 2020 года, по которому стоимость квартиры составляла 500 000 руб. ФИО2 участником данной сделки не являлась. Согласно отчету по оценке рыночной стоимости недвижимости от 2 июня 2022 года №, выполненному Орским филиалом Союза «Торгово-промышленная палата Оренбургской области» стоимость трехкомнатной квартиры, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, составляет 1 506 000 руб., т.е. 28 850 руб. за 1 кв.м. Стоимость 1 кв.м квартиры по договору купли-продажи от 18 ноября 2020 года составляет 9 578 руб., что в три раза ниже рыночной стоимости.
Представитель истца по первоначальному иску (ответчика по встречному) администрации г. Орска ФИО1, действующая на основании доверенности № от 16 июня 2022 года, в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, против встречного иска ФИО2 возражала.
Ответчик по первоначальному иску (истец по встречному) ФИО2 в судебном заседании возражала против исковых требований администрации г. Орска в части предложенного размера возмещения за изымаемое помещение - 500 000 руб., просила удовлетворить встречные требования.
Третье лицо ФИО3, а также представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, Министерства финансов Оренбургской области, Фонда содействия реформированию ЖКХ, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились.
Представитель Министерства строительства, дорожно-коммунального хозяйства и транспорта Оренбургской области, извещенного надлежащим образом, в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в свое отсутствие, в письменном отзыве указал, что согласно письму Минстроя России от 17 апреля 2020 года № 15026-МЕ/06 «О переселении граждан из аварийного жилищного фонда», Федеральный закон от 27 декабря 2019 года не содержит особенностей применения данной нормы в зависимости от даты возникновения права собственности на изымаемое жилое помещение, поскольку под ее действие подпадают все случаи перехода права собственности (кроме наследования) после даты признания многоквартирного дома аварийным.
На основании ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства.
Выслушав участников судебного разбирательства, заключение прокурора, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Порядок признания многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу определен Жилищным кодексом Российской Федерации и Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года № 47.
Правовые последствия признания жилого многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции для собственников нежилых помещений в многоквартирном жилом доме законодательством не установлены.
В соответствии с ч. 1 ст. 7 ЖК РФ к рассматриваемым правоотношениям подлежат применению по аналогии положения ст. 32 ЖК РФ.
Согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок.
В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.
В соответствии с ч. 4 ст. 32 ЖК РФ собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством.
Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).
Согласно ч. 9 ст. 32 ЖК РФ, если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее, чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.
Согласно ст. 279 ГК РФ изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством (п. 1). В результате изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется прекращение права собственности гражданина или юридического лица на такой земельный участок (п.2). Правообладатель земельного участка должен быть уведомлен о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с земельным законодательством (п.5). Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом (п. 6).
В соответствии со ст. 56.2 Земельного Кодекса Российской Федерации изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется на основании решений органов местного самоуправления - в случае изъятия земельных участков для муниципальных нужд, в том числе для размещения объектов местного значения.
Согласно п. 2 ст. 56.6 Земельного Кодекса Российской Федерации решение об изъятии принимается в отношении всех объектов недвижимого имущества, расположенных на земельных участках, подлежащих изъятию, за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемых для государственных или муниципальных нужд земельных участках не противоречит цели изъятия.
В силу п. 10 ст. 56.10 Земельного Кодекса Российской Федерации в случае, если по истечении девяноста дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладателем изымаемой недвижимости не представлено подписанное соглашение об изъятии недвижимости, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо организация, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости.
Согласно п.п. 3.2 п. 2 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд).
Судом установлено, что согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимого имущества, ФИО2 является собственником квартиры по адресу: <адрес>.
Данная квартира приобретена ФИО2 у ФИО3 на основании договора купли-продажи от 4 августа 2022 года за 990 000 руб.
Как следует из выписки из ЕГРЮЛ №, ранее по договору купли-продажи от 18 ноября 2020 года, заключенному между ФИО3 (покупатель) и ФИО5, ФИО6 (продавцы), ФИО3 приобрела указанную квартиру за 500 000 руб.
В настоящее время в квартире никто не зарегистрирован.
Заключением межведомственной комиссии № от 28 августа 2015 года на основании акта обследования № от 27 августа 2015 года, двухэтажный 8-квартирный жилой дом № <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом.
Постановлением администрации г. Орска от 14 июля 2016 года № утвержден срок отселения граждан из МКД, признанного аварийным и подлежащим сносу, – до 30 декабря 2020 года.
Администрацией г. Орска издано постановление от 7 июля 2022 года № об изъятии у правообладателей земельного участка с кадастровым номером № и расположенного на нем многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, в том числе, жилых помещений.
19 октября 2022 года ФИО2 вручено уведомление об изъятии у нее земельного участка и объекта недвижимости, расположенного на нем. Одновременно предложено заключить соглашение о возмездном изъятии земельного участка и объекта недвижимости.
Из текста соглашения следует, что возмещение за изъятие недвижимого имущества администрацией г. Орска собственнику жилого помещения предложено в размере 500 000 рублей.
ФИО2 соглашение подписать отказалась, сославшись на то, что размер возмещения должен составлять 990 000 руб. – стоимость квартиры по договору купли-продажи, заключенному ею со ФИО3
Как установлено судом, квартира по адресу: <адрес> приобретена ФИО2 по договору купли-продажи от 4 августа 2022 года. Право собственности на нее было зарегистрировано 8 августа 2022 года.
Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд урегулировано статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Федеральным законом от 27 декабря 2019 г. N 473-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» в части переселения граждан из аварийного жилищного фонда» статья 32 Жилищного кодекса Российской Федерации дополнена частью 8.2, согласно которой граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 названной статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 данной статьи в отношении таких граждан не применяются.
Приведенная правовая норма вступила в силу со дня официального опубликования указанного Федерального закона, то есть с 28 декабря 2019 года.
В соответствии с частью 1 статьи 6 Жилищного кодекса Российской Федерации акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.
Как усматривается из материалов дела, право собственности на спорное жилое помещение у ФИО2 возникло после введения в действие части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, таким образом, новое правовое регулирование (части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации) распространяется на отношения, возникшие из договоров, заключенных после его вступления в силу, то есть после 28 декабря 2019 года, в связи с чем указанная правовая норма, применяется к настоящему жилищному спору.
Согласно Отчету Торгово-промышленной палаты Оренбургской области № от 2 июня 2022 года, итоговая величина размера возмещения рыночной стоимости спорного жилого помещения составляет 1 506 000 руб., в том числе, рыночная стоимость квартиры 1266 000 руб., рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, а также убытков, причиненных собственнику – 240 000 руб.
В силу ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ, возмещение за изымаемое жилое помещение не может превышать 990 000 руб. - стоимости приобретения ФИО2 данного жилого помещения.
Администрацией г. Орска не представлено доказательств злоупотребления ФИО2 своим правом при заключении договора купли-продажи квартиры от 4 августа 2022 года.
Оснований для установления возмещения в размере стоимости квартиры по договору купли-продажи от 18 ноября 2020 года, заключенному между ФИО3 и ФИО5, ФИО6 в размере 500 000 руб., суд не усматривает, поскольку исходя из буквального толкования положений п. 8.2 ст. 32 ЖК РФ, размер возмещения за изымаемое жилое помещение устанавливается в зависимости от стоимости приобретения жилого помещения гражданами, имеющими право на выплату такого возмещения. В данном случае право на возмещение за изымаемое жилое помещение по адресу: <адрес>, имеет именно ФИО2, в связи с чем возмещение определяется по стоимости приобретения ею указанной квартиры - 990 000 руб. Данная стоимость не превышает рыночную стоимость квартиры, определенную оценщиком в отчете № от 2 июня 2022 года.
В остальной части исковые требования администрации г. Орска суд находит законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Требования ФИО2 о признании недействительным п. 1.2 соглашения об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества суд полагает необходимым оставить без удовлетворения, поскольку соглашение между его участниками на условиях, предложенных администрацией г. Орска, не заключено.
При таких обстоятельствах, исковые требования администрации г. Орска Оренбургской области и встречные требования ФИО4 подлежат частичному удовлетворению.
Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд
решил:
исковые требования администрации г. Орска к ФИО2 об изъятии жилого помещения путем выкупа и встречные исковые требования ФИО2 к администрации г. Орска о признании пункта соглашения недействительным и обязании выплатить денежное возмещение удовлетворить частично.
Прекратить право собственности ФИО2 на жилое помещение - квартиру <адрес> с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, долю в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном жилом доме <адрес>, право собственности на соответствующую долю в праве собственности на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером № с выплатой выкупной цены изымаемых объектов недвижимости и убытков, связанных с изъятием объектов недвижимости в размере 990 000 руб.
Признать право муниципальной собственности за муниципальным образованием «Город Орск» на квартиру <данные изъяты> с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, долю в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном жилом доме <адрес>, право собственности на соответствующую долю в праве собственности на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером №.
Признать ФИО2 утратившей право пользования жилым помещением - квартирой <адрес>;
Обязать ФИО2 освободить жилое помещение - квартиру <адрес> в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу.
Обязать ФИО2 в течение трех дней с момента вступления решения суда в законную силу предоставить в администрацию г. Орска реквизиты для перечисления денежного возмещения за квартиру <адрес>.
В удовлетворении остальной части исковых требований требования администрации г. Орска и ФИО2 отказать.
Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд, через Ленинский районный суд г. Орска, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме – 12 мая 2023 года.
Судья /подпись/ Клейн Е.В.