Решение по делу № 2-19/2025 от 19.03.2025 - о переводе прав и обязанностей покупателя, и по встречному исковому заявлению закрытого акционерного общества «Птицефабрика Оренбургская» к <ФИО> о признании договоров купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на земельный участок недействительными, применении последствий недействительности сделки.

КОПИЯ

Дело №2-19/2025

Уникальный идентификатор дела

56RS0027-01-2023-006227-39

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 марта 2025 года г.Оренбург

Оренбургский районный суд Оренбургской области в составе председательствующего судьи Мичуриной Т.А.

при секретаре судебного заседания Васильевой Е.Ю.,

с участием представителя истцов ФИО1, представителя ответчика ЗАО «Птицефабрика» ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3, ФИО4 к ФИО5, закрытому акционерному обществу «Птицефабрика Оренбургская» о переводе прав и обязанностей покупателя, и по встречному исковому заявлению закрытого акционерного общества «Птицефабрика Оренбургская» к ФИО5 о признании договоров купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на земельный участок недействительными, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Истцы ФИО3 и ФИО4 обратились в суд с иском к ЗАО «Птицефабрика Оренбургская», ФИО5 о переводе прав и обязанностей покупателя, указав, что истцам и ответчику ФИО5 на праве общей долевой собственности принадлежат 1/3доликаждому на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: №, площадью 813000кв.м., что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ. Из полученной ДД.ММ.ГГГГ выписки из Единого государственного реестра недвижимости они узнали, что собственником вышеуказанного земельного участка на основании договора купли-продажи стал ЗАО «Птицефабрика Оренбургская» в размере 1/3доли. Договор купли-продажи был заключен ДД.ММ.ГГГГ между предыдущим собственником ФИО5 и ЗАО «Птицефабрика Оренбургская» в отношении 1/3 доли земельного участка, стоимость которой составила 60 000 руб. Регистрация права собственности покупателя ЗАО «Птицефабрика Оренбургская» по вышеуказанному договору купли-продажи в Росреестре была произведена ДД.ММ.ГГГГ. Как участник долевой собственности, истцы ФИО3 и ФИО4 имели преимущественное право покупки продаваемойдолиземельного участка, и продавец ФИО5 обязана была известить их в письменной форме о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает эту долю, однако этого не сделала.

С учетом уточнений, просят суд перевести в договоре купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ 1/3 доли земельного участка с кадастровым номером №, заключенным между ФИО5 и ЗАО «Птицефабрика Оренбургская» права и обязанности покупателя на ФИО3

ЗАО «Птицефабрика Оренбургская» обратилось в суд с исковым заявлением к ФИО5 о признании договоров купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на земельный участок недействительными, применении последствий недействительности сделки, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Птицефабрика Оренбургская» и ФИО5 заключен договор купли-продажи № в отношении 1/3 доли в земельном участке сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №. Право собственности на 1/3 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: №, площадью 813000кв.м., был зарегистрирован в Росреестре по <адрес> в установленный законом срок и перешел к ЗАО «Птицефабрика Оренбургская». Однако, ДД.ММ.ГГГГ на сайте Оренбургского районного суда <адрес> истец узнал о рассмотрении искового заявления ФИО3 и ФИО4 к ЗАО «Птицефабрика Оренбургская», ФИО5 о переводе прав и обязанностей покупателя в отношении спорной доли, ввиду нарушения продавцом ФИО5 преимущественного права ФИО3 и ФИО4 при отчуждении земельной доли. Считают, что государственная регистрация права в отношении спорной доли является незаконной, поскольку отсутствовало уведомление об отказе от преимущественного права покупки других собственников в праве общей долевой собственности на земельный участок, что является основанием для признания сделки купли-продажи оспоримой.

Просит суд признать договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ЗАО «Птицефабрика Оренбургская» и ФИО5 недействительным, применить последствия ее недействительности.

Определением суда производство по гражданскому делу по иску ЗАО «Птицефабрика Оренбургская» к ФИО5 о признании договоров купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на земельный участок недействительными, применении последствий недействительности сделки и по иску ФИО3, ФИО4 к ЗАО «Птицефабрика Оренбургская», ФИО5 о переводе прав и обязанностей покупателя, объединены в одно производство, присвоен единый №.

Истец ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте слушания по делу надлежащим образом.

Истец ФИО4 в судебное заседание не явилась, извещена о времени и месте слушания по делу надлежащим образом.

Представитель истцов ФИО3, ФИО4 - ФИО1, действующий на основании доверенности в судебном заседании исковые требования поддержал, просил удовлетворить с учетом уточнений. Пояснил, что истец ФИО3 был готов купить вышеуказанную долю земельного участка за цену, по которой она была продана. Как на момент продажидолиземельного участка, так и в настоящее время у него имеется финансовая возможность для оплаты стоимости вышеуказанной 1/3 долиземельного участка, которую он гарантирует внесением на банковский счет Управления Судебного департамента Оренбургской области суммы, равной стоимостидолиземельного участка, указанной в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Полагает, что при совершении вышеуказанной сделки купли-продажидолиземельного участка было нарушено предусмотренное ст.250 ГК РФ, его первоочередное преимущественное право покупкидолиземельного участка. Истцы не получали извещения предыдущего собственника о намерении продать долю земельного участка с указанием стоимости продаваемойдоли, при этом полагает, что бремя доказывания надлежащего исполнения обязанности по извещению других участников долевой собственности должно быть возложено на продавца. О том, что нарушено их первоочередное право покупки, истец узнал ДД.ММ.ГГГГ при получении вышеуказанной выписки из ЕГРН. До этого времени истец не знал и не мог знать, что доля земельного участка была продана ДД.ММ.ГГГГ. С искомопереводеправи обязанностей покупателей истец обратился в суд ДД.ММ.ГГГГ, то есть в течении трех месяцев с момента, когда они узнали о состоявшейся сделке. Возражал против исковых требований ЗАО «Птицефабрика Оренбургская», поскольку пропущен срок исковой давности о признании сделки недействительной, поскольку с момента совершения сделки прошло более 4 лет и оснований для признания пропуска срока исковой давности уважительным ЗАО «Птицефабрика Оренбургская» не представлено.

Представитель ответчика/истца ЗАО «Птицефабрика Оренбургская» ФИО2, действующий на основании доверенности в судебном заседании исковые требования ЗАО «Птицефабрика Оренбургская» поддержал, просил удовлетворить, пояснил, что действия ответчика ФИО5, выразившееся в продаже 1/3 доли в земельном участке сельскохозяйственного назначения, без соответствующих документов, необходимых для заключения легитимного договора купли-продажи, поскольку не был получен отказ от преимущественного права покупки. Данные действия ответчика нарушили права и законные интересы истца ЗАО «Птицефабрика Оренбургская» в сфере предпринимательской деятельности. В случае отказа в удовлетворении заявленных требований, ЗАО «Птицефабрика Оренбургская» лишается 1/3 доли в купленном земельном участке, т.к. указанные нарушения приведут к тому, что имущество было реализовано по заниженной цене. Настаивал, что он как арендатор земельного участка, имел право на преимущественное право покупки.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явилась, извещена о времени и месте слушания по делу надлежащим образом.

Представитель ответчика ФИО5 – ФИО6, действующая на основании доверенности, ранее в судебном заседании возражала против заявленных исковых требований ЗАО «Птицефабрика Оренбургская», пояснила, что при совершении сделки, ФИО5 предоставила ЗАО «Птицефабрика Оренбургская» все необходимые документы в отношении спорной доли. Денежные средства за отчуждение доли она получила в кассе ЗАО «Птицефабрика Оренбургская» в размере 60000руб. О том, что необходимо было направить уведомление в адрес других собственников общей долевой собственности на земельный участок она не знала, в силу своего преклонного возраста. При этом, ЗАО «Птицефабрика Оренбургская» неоднократно заключала сделки купли-продажи долей (паи), в связи с чем процедура регистрации права, истцу была известна.

Представитель третьего лица Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте слушания по делу надлежащим образом.

Суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц в порядке статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу положений части 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

В соответствии с пунктом 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно статье 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

В соответствии с требованиями статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении (пункт 1).

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков (пункт 2).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3).

Таким образом, положения статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации по своему содержанию направлены на защиту и обеспечение баланса интересов всех участников общей долевой собственности, в том числе в целях исключения отчуждения имущества посторонним лицам.

При этом целью направления такого извещения является именно предоставление иным сособственникам возможности знать о предстоящем заключении сделки по отчуждению имущества постороннему лицу, а также осуществить реальную реализацию преимущественного права на приобретение отчуждаемого имущества.

В соответствии с п. 4 ст.42Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", при продаже доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся сособственником, к заявлению о государственной регистрацииправприлагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. К заявлению о государственной регистрацииправмогут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в соответствии с законодательством Российской Федерации. В этом случае государственная регистрация перехода права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с даты извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

Из выписки ЕГРН следует, что земельной участок с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, Струковский сельсовет, относится землям сельскохозяйственного назначения.

Как следует из материалов дела, ФИО3 является собственником 495 баллогектаров в праве общей долевой собственности наземельныйучастокиз земель сельскохозяйственного назначения, площадью 27,1 га в <адрес>, АО «Репино», что подтверждается свидетельством на праве собственности землю серии РФ III-ОРБ-21-24 № от ДД.ММ.ГГГГ, выданным на основании распоряжения администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-р.

ФИО4 является собственником 495 баллогектаров в праве общей долевой собственности наземельныйучастокиз земель сельскохозяйственного назначения, площадью 27,1 га в <адрес>, АО «Репино», что подтверждается свидетельством на праве собственности землю серии № от ДД.ММ.ГГГГ, выданным на основании распоряжения администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-р.

Другим участником общей долевой собственности в отношении земельного участка, находящегося в <адрес>, АО «Репино», площадью 27,1 га с долей в размере 495 баллогектаров являлась ФИО5, на основании свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ, после смерти ФИО7, умершего ДД.ММ.ГГГГ, выданного нотариусом <адрес> ФИО8

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3, ФИО4 и ФИО5 заключено соглашение об определении долей в отношении земельного участка по адресу: <адрес>, выделенный в счет земельных долей из земельного участка с кадастровым номером № и местоположением: <адрес> - из земель сельскохозяйственного назначения по 1/3 доли за каждым ФИО3, ФИО5, ФИО4

Согласно выписке из ЕГРН собственниками общей долевой собственности земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, Струковский сельсовет, земельный участок расположен в северо-западной части кадастрового квартала 56:21:0 являются ФИО3, ФИО5 и ФИО4, которым принадлежат по 1/3 доли в указанном земельном участке.

Как следует из договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО5 продала 1/3 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, Струковский сельсовет, земельный участок расположен в северо-западной части кадастрового квартала 56:21:0, с кадастровым номером №, площадью 81,3га а ЗАО «Птицефабрика Оренбургская» приобрел по 1/3 доли данного земельного участка. Стоимость договора составила 60 000 руб.

Переход права собственности на долю земельного участка зарегистрирован в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ, что следует из выписки из ЕГРН.

Из копии регистрационного дела, представленной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> следует, что ДД.ММ.ГГГГ при регистрации сделки купли-продажи 1/3долиземельного участка ФИО5, были предоставлены только договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №, свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ № и заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество от ДД.ММ.ГГГГ ФИО5, иных документов представлено не было.

Истцы ФИО3 и ФИО4 направили ФИО5 уведомление о намерении реализовать свое преимущественное право на приобретение долей ФИО5, о чем последняя ДД.ММ.ГГГГ уведомила истцов об отчуждении спорной доли ЗАО «Птицефабрика Оренбургская», что сторонами не оспаривалось в ходе судебного разбирательства.

ДД.ММ.ГГГГ внесла на депозит Управления судебного департамента в <адрес> денежные средства в размере 60 000 руб. (в размере стоимости спорного имущества, приобретенного ЗАО «Птицефабрика Оренбургская»), то есть в сумме, за которую была продана спорная доля земельного участка, следовательно, судом установлен факт наличия у истца финансовой возможности для приобретения спорнойдолиземельного участка.

В соответствии со ст.12Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101 -ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае если число участников долевой собственности наземельныйучастокиз земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Без выделения земельного участка в счет земельнойдолитакой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующейземельныйучасток, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельнойдоли.

В п. 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" также указано, что нарушение преимущественного права покупки не влечет недействительность договора, а истец не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку п. 3 ст. 250 ГК РФ установлены иные последствия такого нарушения.

Из правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2020), утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020 г., следует, что законодательством преследуется цель ухода от долевой собственности как нестабильного юридического образования и охраняется интерес сособственника на укрупнение собственности посредством предоставления последнему преимущественного права покупки доли.

При продаже доли должника сталкиваются противоположные и защищаемые законом имущественные интересы кредиторов и сособственников должника.

При действующем правовом регулировании баланс этих интересов будет соблюден следующим образом. Цена доли должника в праве общей собственности на нежилое помещение должна быть определена по результатам открытых торгов. После определения в отношении доли должника победителя торгов (в том числе иного лица, с которым в соответствии с Законом о банкротстве должен быть заключен договор купли-продажи) сособственнику должна предоставляться возможность воспользоваться преимущественным правом покупки этого имущества по цене, предложенной победителем торгов, посредством направления предложения о заключении договора. В случае отказа сособственника или отсутствия его волеизъявления в течение определенного срока с даты получения им предложения имущество должника подлежит реализации победителю торгов.

Такой подход, помимо прочего, отвечает существу преимущественного права покупки, заключающегося в наличии у определенного законом лица правовой возможности приобрести имущество на тех условиях (в том числе по той цене), по которым это имущество готово приобрести третье лицо. До выявления победителя торгов такого третьего лица не имеется.

Таким образом, учитывая вышеизложенные правовые нормы и разъяснения суда вышестоящей инстанции, правила о переводе прав и обязанностей покупателя подлежат применению постольку, поскольку совершенная сделка купли-продажи является действительной, хотя и нарушает требования закона и права истца, в связи с чем к данной ситуации применяются прямо предусмотренные законом последствия.

При этом ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит запрета на продажу доли в праве общей долевой собственности иному лицу, который участником общей долевой собственности на момент заключения сделки не является, а лишь устанавливает определенные правила такой продажи в виде уведомления иных собственников о своем намерении и обязанности продать им свою долю при прочих равных условиях.

Из представленных суду материалов следует, что размежевание земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, Струковский сельсовет, земельный участок расположен в северо-западной части кадастрового квартала 56:21:0, участниками долевой собственности не производилось, в связи с чем в соответствии с требованиями федерального закона и Гражданского кодекса РФ при отчуждениидолиземельного участка ФИО5, требовалось известить в письменной форме ФИО3 и ФИО4 о намерении продать долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продавала ее ФИО5

Согласно статье56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

ФИО5, не представлено суду доказательств того, что ей произведены действия по уведомлению ФИО3 и ФИО4 о предстоящей продаже принадлежащей ейдолиземельного участка ФИО3 и ФИО4

Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать (часть 2 статьи56 ГПК РФ).

Оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу, что до заключении договора купли-продажи недвижимости ФИО5 не надлежащим образом исполнила возложенную на нее обязанность по извещению ФИО4 и ФИО3, как участников долевой собственности, о намерении распорядиться своей долей в пользу постороннего лица с указанием цены и других условий, на которых совершается сделка по ее отчуждению, тем самым не соблюден установленный законом порядок отчуждения спорного имущества, суд приходит к выводу о нарушении преимущественного права истца на приобретение 1/3 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок.

Поскольку ответчиком ФИО5, не доказан факт уведомления истца о сделке купли-продажидолиземельного участка, в связи с чем в силу п.3 ст.250 ГК РФисковые требования подлежат удовлетворению. При этом, следует перевести правапокупателяЗАО «Птицефабрика Оренбургская» на 1/3 долиземельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, Струковский сельсовет, земельный участок расположен в северо-западной части кадастрового квартала 56:21:0, по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № на ФИО3, с учетом его заявления, в силу ч.3 ст. 196 ГПК Российской Федерации, взыскав с истца ФИО3 в пользу ЗАО «Птицефабрика Оренбургская» сумму в размере 60 000руб., составляющих цену земельного участка по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №.

В соответствии со ст.8.1 ГК РФв случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения такихправи обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В соответствии с положениями п. 4 ст.1Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрацияправосуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Согласно п. 5 ч.2 ст. 14 указанного закона основаниями для осуществления государственной регистрацииправявляются вступившие в законную силу судебные акты.

Как разъяснено в абз. 3 п. 14 Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещныхправ" в случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен ископереводеправи обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

С учетом изложенного, необходимо указать в судебном акте, что настоящее решение является основанием для внесения в ЕГРН записи о праве собственности ФИО3 и прекращении права собственности ЗАО «Птицефабрика Оренбургская» на 1/3 доли в праве общей собственности на земельный участок по адресу: <адрес>

Истцом заявлены требования о признании сделки, заключенной между ФИО5 и ЗАО «Птицефабрика Оренбургская», оспоримой.

В соответствии с п. 1 ст.173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность.

Согласно ч. 2 ст. 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа

В соответствии с пунктом 1 статьи420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданскихправи обязанностей.

Согласно ст.432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п.1 ст.454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п.1 ст.549Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В качестве обоснования заявленных требований об оспоримости сделки, представитель ЗАО «Птицефабрика Оренбургская» указывает на то, что заключение договора купли-продажи 1/3долив праве общей долевой собственности на спорный земельный участок осуществлено ответчиком ФИО5 в отсутствии уведомления иных собственников об отказе от преимущественного права покупки других собственников в праве общей долевой собственности на земельный участок, в том числе в обход положений ст.250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Представителем истцов ФИО3 и ФИО4 заявлено ходатайство о применении срока исковой давности к заявленным требованиям.

В соответствии со ст.195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Исходя из указанной нормы под правом лица, подлежащим защите судом, следует понимать субъективное гражданское право конкретного лица.

Если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (п.1 ст.200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Кроме того, согласно п. 2 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен годичный срок исковой давности для признания оспоримой сделки недействительной.

В силу п. 3 ст.250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продажедолис нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на негоправи обязанностей покупателя.

В соответствии с п. 1 ст.10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданскихправисключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

По общему правилу п. 5 ст.10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Истец ЗАО «Птицефабрика Оренбургская», действуя добросовестно и проявив должную степень осмотрительности, должен был узнать о нарушении своего права при заключении оспариваемой сделки, т.е. ДД.ММ.ГГГГ, поскольку в момент заключения договора истцу был известен предмет указанной сделки и основание их заключения ввиду получения полного пакета документа, в т.ч. свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ №, а также соглашения об определении долей в праве общей долевой собственности от ДД.ММ.ГГГГ, что следует из текста договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, 07.12.2023г. было подано и принято судом исковое заявление ФИО3 ФИО4 о переводе прав покупателей, в судебном заседании участвовал представитель ответчика ЗАО «Птицефабрика Оренбургская», следовательно о рассмотрении спора в суде было известно представителю с 07.12.2023г.

В суд истец обратился с настоящим исковым заявлением ДД.ММ.ГГГГ, что следует из штемпеля на исковом заявлении.

Принимая во внимание изложенное, учитывая предмет заявленных требований, суд приходит к выводу о том, что по требованиямо признании сделки недействительной заявлены ЗАО «Птицефабрика Оренбургская» с нарушением установленного годичного срока давности.

При этом, требования о признании сделки недействительной по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ 1/3 доли земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, Струковский сельсовет, земельный участок расположен в северо-западной части кадастрового квартала 56:21:0, заключенному между ФИО5 и ЗАО «Птицефабрика Оренбургская», отсутствуют основания для их удовлетворения, поскольку нарушение положений ст. 250 ГК РФ не влечет недействительности сделки, поскольку ст. 250 ГК РФ прямо предусмотрены иные последствия нарушения - в виде возникновения у участника долевой собственности права в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 91 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" в случае нарушения предусмотренного законом преимущественного права покупки какого-либо имущества положения ГК РФ о недействительности сделок не подлежат применению, поскольку последствием такого нарушения является предоставление обладателю преимущественного права в установленном законом порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Учитывая, что ЗАО «Птицефабрика Оренбургская» в настоящее время участником долевой собственности на спорный земельный участок не является, истцом не заявлялись требования о признании ее стороной по сделке купли-продажи доли по пункту 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть, в связи с преимущественным правом покупки спорной доли, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных ЗАО «Птицефабрика Оренбургская» требований.

Довод ЗАО «Птицефабрика Оренбургская» о том, что он как арендатор имеет преимущественное право на выкуп оспариваемой доли, является несостоятельным, поскольку действующее гражданское и земельное законодательство не содержат норм, возлагающих на собственника - арендодателя обязанности по предоставлению преимущественного права покупки земельного участка арендатору, а такое условие договора аренды не может ограничивать права собственника земельного участка, установленные статьями 209, 260 Гражданского кодекса Российской Федерации. Законом не предусмотрено право арендатора земельных участков сельскохозяйственного назначения требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя арендуемого имущества.

Кроме того, земельный участок с кадастровым номером №, не был предметом договора аренды земельного участка, заключенного между ФИО5 и ЗАО «Птицефабрика Оренбургская», что подтверждается выпиской из ЕГРН. Доказательства обратного в нарушении ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороной ЗАО «Птицефабрика Оренбургская» не представлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 -199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

Исковые требования ФИО3, ФИО4 к ФИО5, закрытому акционерному обществу «Птицефабрика Оренбургская» о переводе прав и обязанностей покупателя, удовлетворить.

Перевести на ФИО3 права и обязанности покупателя ЗАО «Птицефабрика Оренбургская», как приобретателя 1/3 доли земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, Струковский сельсовет, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного использования, земельный участок расположен в северо-западной части кадастрового квартала 56:21:0 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО5 и ЗАО «Птицефабрика Оренбургская» (Покупателем), признав покупателем ФИО3.

Признать за ФИО3 право собственности на 1/3 долю земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>

Прекратить за ЗАО «Птицефабрика Оренбургская» право собственности на 1/3 долю земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>№

Взыскать с ФИО3 в пользу ЗАО «Птицефабрика Оренбургская» 60000 руб. путем перечисления денежных средств в сумме 60000 руб., внесенных ФИО3, с депозитного счёта Управления Судебного департамента в Оренбургской области на счет на следующие реквизиты: №

В удовлетворении исковых требований ЗАО «Птицефабрика Оренбургская» к ФИО5 о признании договора недействительным, отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Оренбургского областного суда через Оренбургский районный суд Оренбургской области в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение суда изготовлено 02 апреля 2025 года

Судья подпись

«Копия верна»

Судья

Секретарь

Мичурина Т.А.

Мичурина Т.А.

Васильева Е.Ю.