Решение по делу № 2-1864/2022 от 05.12.2022 | Сальский городской суд (Ростовская область)

Дело №2-1864/2022

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

05.12.2022 г.

Сальский городской суд Ростовской области

в составе:

Председательствующего судьи Федяковой М.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Тереховой О.В.,

с участием представителя истца по доверенности ФИО1 , представителя ответчика ФИО2 по доверенности ФИО3, представителя ответчика ФИО4 по доверенности ФИО5 ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО6 к ФИО2, ФИО4 , третье лицо управлении е Росреестра по Ростовской области о признании сделки недействительной,

УСТАНОВИЛ:

ФИО6 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО4 , третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации. Кадастра и картографии по Ростовской области о признании сделки договора купли-продажи от 18.08.2022 г. земельных участков с КН №, № недействительной, признании отсутствующими записи регистрации перехода права собственности к ФИО4 на земельные участки, указывая на то, что 16.11.2018 года между ФИО2 (продавец) и ФИО6 (покупатель) был заключен договор купли-продажи 2-х земельных участков с кадастровыми номерами № и № из категории земель - земли сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства.

Подписанный договор купли-продажи от 16.11.2018 года стороны сдали на регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области, посредством оформления заявления о проведении регистрационных действий через МФЦ Сальского района.

28.11.2018 года истец получил уведомление о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки в связи с не указанием в договоре купли-продажи имеющегося обременения земельных участков в виде аренды. В ходе проведения правовой экспертизы государственным регистратором было выявлено, что земельные участки обременены Договором аренды, от 08.08.2010 года с ООО «Лесное».

Государственная регистрация перехода нрава собственности на земельные участки к покупателю была приостановлена до 27.02.2019 года для устранения недостатков и внесения в договор сведений об аренде земельных участков.

Договор, который был представлен на государственную регистрацию, содержал следующие условия: в пункте 4 договора купли-продажи от 16.11.2018 года продавец указал что отчуждаемые земельные участки не обременены; в пункте 5 договора купли-продажи от 16.11.2018 года продавец продал покупателю земельные участки свободные от любых имущественных прав и претензий третьих лиц.

Так как ответчик ФИО2 отказался внести исправления в договор купли - продажи истец в марте 2019 года получил сообщение об отказе в государственной регистрации права собственности на спорные земельные участки от 27.02.2019 года №

С 16.11.2018 года истец владеет спорными земельными участками как своими собственными, сельскохозяйственные работы на площади спорных земельных участков выполняются истцом с момента заключения договора купли-продажи. При этом договор купли-продажи от 16.11.2022 г. при его заключении был исполнен истцом в части суммы оплаты по договору, фактического принятия земельных участков.

На момент продажи земельных участков с КН № и № ответчику ФИО2 было известно, что они находятся в аренде ООО «Лесное», однако в договоре ФИО2 данное обременение не указал, что повлияло на отказ в регистрации перехода нрава собственности к истцу. В последующем также по вине ответчика не были внесены исправления в договор купли-продажи земельных участков и дополнительное соглашение к договору не было подписано и не сдано на регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области.

В августе 2022 года истец узнал о том, что ФИО2 повторно продал, третьему лицу спорные земельные участки с КН № и №, которые фактически были проданы 16.11.2018 года ФИО6

25 августа 2022 года истец обратился в суд с исковым заявлением о государственной регистрации перехода к ФИО6 права собственности по договору купли-продажи от дата на земельный участок площадью 10,2 га с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, установлено относительно ориентира в кадастровом квартале № с условным центром в <адрес>, расположенный в границах участка и земельный участок площадью 4 га с кадастровым номером №. расположенный по адресу: <адрес>, установлено относительно ориентира в кадастровом квартале № с условным центром в <адрес>. расположенный в границах участка.

В процессе рассмотрения гражданского дела № было установлено что фактически ФИО2 повторно продал вышеуказанные участки ФИО4

18.08.2022 г. между ФИО2 (продавец) в лице представителя ФИО7 и ФИО4 (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельных участков с КН № и №

26.08.2022г. было подписано дополнительное соглашение к договору купли- продажи от 18.08.2022г. в котором изменялись условия пункта 5 согласно которому земельный участок с КН № обременен договором аренды.

26.08.2022г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области был зарегистрирован переход права собственности на участки с кадастровыми номерами № и № к ФИО4 .

ФИО2 зная о необходимости зарегистрировать переход права собственности по договору купли-продажи земельных участков от 16.11.2018 года к покупателю, фактически злоупотребил своим правом и произвел отчуждение принадлежащих ему земельных участков повторно другому лицу за наибольшую сумму. ФИО4 должен был знать, что данная сделка нарушает права и охраняемые законом интересы ФИО6. Истец считает, что заключенный Договор купли-продажи от 18.08.2022г. между ФИО2 и ФИО4 , является недействительной сделкой. В связи с этим владение ФИО4 указанным земельным участком является незаконным.

На основании вышеизложенного просит суд признать недействительным договор купли-продажи от 18.08.2022 года земельного участка площадью 10.2 га с КН №. расположенного по адресу: <адрес>, установлено относительно ориентира в кадастровом квартале № с условным центром в <адрес>. расположенного в границах участка и земельного участка площадью 4 га с КН №. расположенного по адресу: <адрес>, установлено относительно ориентира в кадастровом квартале № с условным центром в <адрес>. расположенного в границах участка заключенный между ФИО2. дата года рождения и ФИО4 . дата года рождения и истребовать указанные земельные участки из незаконного владения ФИО4 .

Признать отсутствующими записи регистрации перехода прав собственности к ФИО4 . дата года рождения на земельный участок с кадастровым номером №. расположенный по адресу: <адрес>, установлено относительно ориентира в кадастровом квартале № с условным центром в <адрес>. расположенный в границах участка и земельный участок с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, установлено относительно ориентира в кадастровом квартале № с условным центром в <адрес>. расположенный в границах участка.

Истец ФИО6 в судебном заседании участие не принимал, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом в порядке ст. 113 ГПК РФ, о причинах неявки суду не сообщил, интересы представляет представитель по доверенности ФИО1 (ст. 48 ГПК РФ), неявка истца не препятствует рассмотрению дела в его отсутствии в силу положений ст. 167 ГПК РФ.

Представитель истца по доверенности ФИО1 в судебном заседании требования поддержала, просила удовлетворить по основаниям, изложенным в заявлении.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании участие не принимал, о месте и времени судебного заседания извещался в порядке ст. 113 ГПК РФ, интересы по доверенности представляет ФИО3 (ст. 48 ГПК РФ).

Применительно ст. 167 ГПК РФ неявка ответчика не препятствует рассмотрению дела в его отсутствие

Представитель ответчика по доверенности ФИО3, в судебном заседании требования не признал, просил в удовлетворении требований отказать по основаниям, изложенным в возражениях.

Ответчик ФИО4 в зал судебного заседания не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, что подтверждается уведомлением (л.д.58), интересы по доверенности представляет ФИО5 (ст. 48 ГПК РФ), которая в судебном заседании просила в иске отказать, пояснив, что ФИО4 являетсяя добросовестным приобретателем, доводы приведенные ответчиком в объяснениях поддержала (л.д.33-35).

Применительно ст. 167 ГПК РФ неявка ответчика не препятствует рассмотрению дела в его отсутствие.

Представитель третьего лица Управление Росреестра по Ростовской области, в зал судебного заседания не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом. Применительно ст. 167 ГПК РФ неявка представителя третьего лица не препятствует рассмотрению дела в его отсутствие.

Суд, выслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, считает, исковые требования не подлежат удовлетворению.

Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В соответствии с ч. 2 ст. 1 ГК РФ Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу положений ст.ст.8, 8.1 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В п. 1 ст. 10 ГК РФ закреплена недопустимость действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

По смыслу приведенных выше законоположений, добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующее ей.

При этом установление злоупотребления правом одной из сторон влечет принятие мер, обеспечивающих защиту интересов добросовестной стороны от недобросовестного поведения другой стороны.

Злоупотребление правом при совершении сделки является нарушением запрета, установленного в ст. 10 ГК РФ, в связи с чем, такая сделка должна быть признана недействительной в соответствии со статьями 10 и 168 ГК РФ как нарушающая требования закона, т.е. нарушение участниками гражданского оборота при заключении договора ст. 10 ГК РФ, выразившееся в злоупотреблении правом, отнесено законом к числу самостоятельных оснований для признания сделки недействительной.

Согласно ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

На основании ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии с п. 78 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 3 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Судом установлено и как следует из материалов дела, 16.11.2018 года между ФИО2 и ФИО6 был заключен договор купли-продажи 2-х земельных участков с КН № и № из категории земель - земли сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства.

На момент продажи земельных участков с КН № и № ответчику ФИО2 земельные участки находились в аренде ООО «Лесное», что и послужило отказом в регистрации перехода нрава собственности к истцу.

18.08.2022 г. между ФИО2 (продавец) в лице представителя ФИО7 и ФИО4 (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельных участков с КН № и № (л.д.13-14)

26.08.2022г. было подписано дополнительное соглашение к договору купли - продажи от 18.08.2022г. в котором изменялись условия пункта 5 согласно которому земельный участок с кадастровым номером № обременен договором аренды.

Основанием предъявления требований о признании сделки недействительной, истец указывает на то, что ему стало известно, что 18.08.2022 г. между ФИО2 (продавец) в лице представителя ФИО7 и ФИО4 (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельных участков с КН № и №, в то время как ранее данные участки были проданы ему по договору купли-продажи 16.11.2018 г., которые фактически находятся в его пользовании с момента заключения сделки.

В силу положений ст. 3 ГПК РФ и ст. 11 ГК РФ заинтересованное лицо имеет право на обращение в суд с целью защиты нарушенного права или предотвращения угрозы нарушения права.

В соответствии со ст. 12, 56 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон; каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно ст. ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса. При этом избранный истцом способ защиты должен быть соразмерен нарушению и не должен выходить за пределы, необходимые для его применения.

Оценив в совокупности представленные сторонами доказательства, суд не может согласиться с приведенными доводами истца о признании сделки недействительной, исходя из следующего:

Как было установлено из объяснений представителя истца, так и представителя ответчика ФИО2, при заключении договора купли-продажи земельных участков с КН №, № 16.11.2018 г., стоимость земельных участков между продавцом ФИО2 и покупателем ФИО6 была определена в размере 500 000 рублей, однако в тексте договора указана была иная 230 000 рублей, в день подписания договора истец уплатил указанную сумму, а оставшуюся сумму в размере 270000 рублей, обещал отдать до конца 2018 года.

Ссылки представителя истца по существу не оспаривавшего фактическую стоимость сделки на то, что стороны договорились по обоюдному согласию указать в тексте договоре именно сумму 230 000 рублей, судом не принимаются.

Данные обстоятельства свидетельствуют о нарушении существенных условий договора между истцом ФИО6 и ФИО2 при его заключении и как следствие не выполнения условий договора, подлежащего государственной регистрации надлежащим образом.

Заслуживают приведенные ответчиком доводы относительного того, что ФИО6 в течении более чем трех лет с момента отказа в государственной регистрации перехода права, не предпринимал действий по погашению действительной суммы стоимости продажи спорных земельных участков, не предъявлялись требований к ответчику относительно внесения изменений и дополнений в договор купли-продажи земельных участков от 16.11.2018 г. с указанием наличия обременения арендой, и соответственно не заявлялись такие требования и в судебном порядке (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

В этой связи, ФИО2 исходил из того, что ФИО6 утратил интерес к дальнейшему исполнению договора купли-продажи от 16.11.2018 г. земельных участков, в связи с чем и не был зарегистрирован переход права собственности на земельные участки с КН №, №.

По указанным причинам данное соглашение не было полностью исполнено обеими сторонами, что в свою очередь не позволяет сделать вывод о приобретении ФИО6 права собственности на указанные земельные участка.

Кроме того, ФИО2 до момента заключения оспариваемой сделки нес обязанность собственника, владельца земельных участков с КН №, № и производил уплату имущественного налога за 2019, 2020, 2021 г. за них, заслуживают доводы ответчика в части того. что ФИО6 называя себя владельцем спорных земельных участков обязанности владельца по уплате налога на имущество не выполнял.

Доказательств, свидетельствующих обратному, истцом суду не представлено, равно как и не представлено доказательств фактического владения и пользования спорными земельными участками, а передачи свидетельств о праве собственности на земельные участки само по себе не может свидетельствовать о приобретении права собственности на объекты недвижимого имущества.

Следует отметить, что ФИО4 до заключения оспариваемой истцом сделки проверив наличие действующего права собственности у ФИО2 на спорные земельные участки, не знал и не мог знать о том, что ФИО6 имеет какое-либо правопритязания в отношении земельных участков, что говорит о добросовестности приобретения им права на земельные участки

Согласно п.3 ст.17 Конституции Российской Федерации осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, защита права собственности и иных вещных прав должна осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, с тем, чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота (не только собственников, но и иных лиц).

Учитывая вышеизложенное, факт неисполнения надлежащим образом существенных условий договора купли-продажи от 16.11.2018 г., договор купли-продажи от 18.08.2022 г. является возмездным и полностью исполнен сторонами, за покупателем ФИО4 в установленном порядке зарегистрировано право собственности на земельные участки с КН №, №32, то право ФИО4 как добросовестного приобретателя подлежит защите судом, путем отклонения заявленных исковых требований.

Что касается требований истца о признании отсутствующим записей о регистрации перехода права собственности к ФИО4 , спорных земельных участков, суд считает требования истца не подлежат удовлетворению, поскольку судом принято решение об отказе истцу в удовлетворении требований о признании недействительной сделки по приобретению ФИО4 спорных земельных участков, кроме того, следует отметить, что избран неверный способ защиты права (ст. 12 ГК РФ).

В соответствии с пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО6 о признании недействительным договора купли-продажи земельных участков - Земли сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства КН № площадью 102 000 кв.м. почтовый адрес ориентира <адрес>, в кадастровом квартале № с условным центром в <адрес>, КН № площадью 40 000 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка почтовый адрес ориентира <адрес> в кадастровом квартале № с условным центром <адрес>, заключенного 18.08.2022 г. между ФИО2 в лице представителя по доверенности ФИО7 и ФИО4 , признании отсутствующим записи регистрации перехода права собственности к ФИО4 на земельные участки КН № и КН №, отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Сальский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий - подпись

Мотивированное решение составлено 09.12.2022 г.