72RS0021-01-2022-002211-58

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Тюмень 10 марта 2023 года

№ 2-1037/2023

Тюменский районный суд Тюменской области

в составе:

председательствующего судьи Мироновой В.Б.,

при секретаре Культаевой В.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств по соглашению о задатке,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ответчику о взыскании денежных средств по соглашению о задатке. Требования мотивированы тем, что 06.11.2021 между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключено онлайн Соглашение о задатке, по условиям которого стороны договорились о том, что они обязуются в срок до 06.12.2021 включительно выполнить взятые на себя обязательства по соглашению и заключить договор по оформлению права собственности на покупателя на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 783 кв.м. Цена объекта недвижимости составляла 2 065 000 руб., при этом цена являлась фиксированной и не подлежала изменению. Расчет между сторонами по вышеуказанному соглашению должен был осуществляться следующим образом: 50000 руб. покупатель перечисляет продавцу в качестве задатка, в течение 8 часов после подписания настоящего соглашения. Стороны договорились считать обязанность покупателя по перечислению суммы задатка, надлежаще исполненной при поступлении денежных средств на указанный счет №, открытый в Западно-Сибирском отделении № 8647 ПАО Сбербанк (<данные изъяты>); 2 015 000 руб. покупатель передает продавцу за счет кредитных средств (ипотечное кредитование) не позднее 5 дней после регистрации Росреестром перехода права собственности на отчуждаемый объект недвижимости к покупателю. С момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости объект недвижимости считается находящимся в залоге (ипотеке) у банка. В соответствии с 1.2. в доказательство заключения договора по оформлению права собственности и обеспечение его исполнения покупатель перечисляет, а продавец принимает в качестве задатка, сумму в размере 50 000 руб. в счет причитающихся с покупателя платежей, в рамках указанного соглашения. Согласно платежного поручения № 284095 ФИО1 перевел по указанным в соглашении о задатке реквизитам денежные средства в размере в размере 50 000 рублей в рамках исполнения соглашения о задатке от 06.11.2021. Согласно 6.5. стороны согласовали, что в случае, если оценка приобретаемого объекта недвижимости окажется ниже требуемой банком покупателя, соглашение расторгается, продавец возвращает покупателю сумму задатка в течение 3 календарных дней с момента расторжения соглашения. Указывает, что в ходе подготовки к заключению договора купли-продажи вышеуказанного объекта недвижимости, стороны согласовали, что покупателем с иным лицом будет заключен договор строительного подряда на строительство на приобретаемом земельном участке. Ссылается, что совокупная стоимость объектов недвижимости, а именно земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> и предмета договора согласно договора строительного подряда составляла 7 001 000 рублей, однако покупателем в ипотечной заявке запрашивалась сумма в размере 5 500 000 рублей, то соответственно суммы одобренных кредитных средств банком оказалась недостаточной для приобретения объектов недвижимости.

Кроме того, согласно справке о решении по ипотеке от ПАО «Сбербанк» ФИО1 в рамках жилищного кредитования на сумму в размере 3 512 046 рублей принято отрицательное решение. Согласно 6.7. соглашения в случае, если сумма одобренных кредитных средств, окажется ниже требуемой, либо в случае отказа банка покупателю в выдаче ипотечного кредита для приобретения вышеуказанного объекта недвижимости, настоящее соглашение расторгается, продавец возвращает покупателю сумму задатка в течение 3 календарных дней с момента расторжения настоящего соглашения. Выбор кредитной организации является правом покупателя. Таким образом, в соответствии п. 6.5, 6.7, 6.8 соглашения о задатке ответчик обязан вернуть истцу денежную сумму в размере 50 000 рублей. 20.01.2022 в целях досудебного порядка урегулирования спора истец направил в адрес ответчика требование о возврате задатка. По состоянию на 21.02.2022 ответчик задаток не вернул, письменные возражения в адрес истца не направил. Поскольку в срок по 06.12.2021, стороны не заключили основной договор купли-продажи, то с 07.12.2021 подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами. Сумма процентов за пользование чужими денежными средствами составила 889,72 руб. Просит взыскать с ответчика денежные средства по соглашению о задатке от 06.11.2021 в размере 50 000 руб., сумму процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 889,72 руб., сумму расходов по оплате государственной пошлины в размере 1727 руб.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании заявленные требования не признал, суду пояснил, что действовал добросовестно, свои обязательства исполнил в полном объеме, цену не менял, документы, в частности, разрешение на строительство, приказ о присвоении адреса, согласие супруги на продажу земельного участка подготовил своевременно, покупателю была одобрена ипотека. Кроме того, истцу было направлено уведомление о записи на сделку на 06.12.2021, однако истец не явился. Претензию не получал, поскольку по месту регистрации не проживает.

Представитель ответчика ФИО3, действующий на основании доверенности от 29.06.2022, в судебном заседании позицию своего доверителя поддержал в полном объеме. Суду пояснил, что договор подряда от 25.10.2021 не имеет отношения к предмету спора. В договоре задатка от 06.11.2021 не содержатся какие-либо ссылки на строительство. Ответчик самостоятельно понес расходы на оформление разрешения на строительство, согласия супруги на продажу земельного участка, а также нотариальной доверенности на случай его отсутствия, чтобы сделка в любом случае состоялась. Истцу была оформлена ипотека на сумму 3 512 000 рублей, а земельный участок ответчик продавал за 2 000 000 рублей.

На основании ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие истца, извещенного надлежащим образом о дате, времени и месте судебного заседания разбирательства.

Заслушав ответчика, его представителя, изучив материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте положений пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу части 1 статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

В статье 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации законодатель закрепляет дискреционное полномочие суда по оценке доказательств, необходимое для эффективного осуществления правосудия.

Согласно приведенной норме суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы; суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Кроме того, исходя из приведенных норм права, бремя доказывания обстоятельств невозможности исполнения обязательства, обеспеченного соглашением о задатке, возлагается на истца, предъявившего исковые требования о взыскании с ответчика уплаченного задатка.

Согласно пункту 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен (пункт 1 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Гражданский кодекс РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере, стороной ответственной за неисполнение договора.

В силу части 4 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства, если иное не предусмотрено законом или договором.

На основании пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

Судом установлено, что 06.11.2021 ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключили соглашение о задатке, по условиям которого стороны договорились о том, что они обязуются в срок по 06 декабря 2021 года включительно, выполнить взятые на себя обязательства по настоящему соглашению и заключить договор по оформлению права собственности на покупателя на следующее недвижимое имущество: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения индивидуальной жилой застройки, кадастровый номер: №, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 783 кв.м.

Цена объекта недвижимости составляет - 2 065 000 рублей 00 копеек, при этом она является фиксированной и не подлежит изменению.

Расчет между сторонами по вышеуказанному соглашению будет осуществляться следующим образом:

- 50000 рублей 00 копеек покупатель перечисляет продавцу в качестве задатка, в течение 8 часов после подписания настоящего соглашения. Стороны договорились считать обязанность покупателя по перечислению суммы задатка надлежаще исполненной при поступлении денежных средств на указанный счет №, открытый в Западно-Сибирском отделении № ПАО Сбербанк (<данные изъяты>).

- 2015000 рублей 00 копеек покупатель передает продавцу за счет кредитных средств (ипотечное кредитование) не позднее 5 дней после регистрации Росреестром перехода права собственности на отчуждаемый объект недвижимости к покупателю.

С момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости объект недвижимости считается находящимся в залоге (ипотеке) у банка (п. 1.1.).

Земельный участок, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 783 кв.м., принадлежит на праве собственности ФИО2, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д.18-20).

Согласно п. 1.2. соглашения, в доказательство заключения договора по оформлению права собственности и обеспечение его исполнения покупатель перечисляет, а продавец принимает в качестве задатка, сумму в размере 50000 руб. 00 коп., в счет причитающихся с покупателя платежей, в рамках данного соглашения.

Согласно п. 4.2. соглашения о задатке при неисполнении обязательства, предусмотренного п. 1.1. соглашения, вследствие наступившего обстоятельства, за которое ни одна из сторон не отвечает, задаток должен быть возвращен продавцом покупателю в течение 7 дней с момента подписания соглашения о расторжении соглашения о задатке.

Пунктом 4.3. соглашения предусмотрено, что если покупатель является ответственной стороной за неисполнение настоящего соглашения, задаток остается у продавца.

Если продавец является ответственной стороной за неисполнение соглашения, он обязан уплатить покупателю сумму задатка в двойном размере в течение 7 дней с момента отказа от заключения договора по оформлению права собственности (п. 4.4. соглашения).

Материалами дела подтверждается, что ФИО1 денежные средства в размере 50 000 рублей были перечислены 08.11.2021 по реквизитам, указанным ответчиком в соглашении о задатке, что подтверждается платежным поручением №284095 от 08.11.2021 (л.д.12).

В пункте 6.5., стороны согласовали, что в случае, если оценка приобретаемого объекта недвижимости окажется ниже требуемой банком покупателя, настоящее соглашение расторгается, продавец возвращает покупателю сумму задатка в течение 3 календарных дней с момента расторжения настоящего соглашения.

Доводы истца о допустимой стоимости земельного участка в размере 1 800 000 рублей подтверждаются скриншотом переписки с менеджером ПАО Сбербанк (л.д.28-29).

Кроме того, в соответствии с п.6.7., в случае, если сумма одобренных кредитных средств, окажется ниже требуемой, либо в случае отказа банка покупателю в выдаче ипотечного кредита для приобретения вышеуказанного объекта недвижимости, настоящее Соглашение расторгается, продавец возвращает покупателю сумму задатка в течение 3 (трех) календарных дней с момента расторжения настоящего соглашения. Выбор кредитной организации является правом покупателя.

Продавец или покупатель вправе направить письменное уведомление о приглашении на сделку (о намерении заключить Договор по оформлению права собственности) по адресу продавца/покупателя, указанному в настоящем соглашении. При этом надлежащим способом уведомления является отправка телеграммы по адресу продавца/покупателя. В случае, если ни одна из сторон настоящего соглашения не направит другой стороне уведомление о приглашении на сделку (о намерении заключить договор по оформлению права собственности), обязательства сторон по настоящему соглашению прекращаются, денежные средства, переданные в качестве задатка, подлежат возврату продавцом/покупателю в течение 7 календарных дней со дня истечения срока, указанного в п. 1.1. настоящего соглашения (п. 6.8. соглашения).

Как видно из материалов дела, 25.11.2021 Департаментом земельных отношений и градостроительства администрации города Тюмени, ФИО2 был уведомлен о соответствии планируемых параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке №.

В соответствии со ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации, ФИО4 дала согласие своему супругу ФИО2 на продажу земельного участка, с кадастровым номером № находящегося по адресу: <адрес>, что подтверждается согласием № от 26.11.2021, удостоверенного нотариусом нотариального округа г. Тюмени Тюменской области ФИО5

29.11.2021 временно исполняющей обязанности нотариуса нотариального округа города Тюмени Тюменской области ФИО6 – ФИО7 удостоверена доверенность ФИО2 уполномочивающего ФИО4 продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащий ему земельный участок, находящийся по адресу: <адрес>, кадастровый №.

В обоснование своей правовой позиции, ответчиком также представлен скриншот переписки с Интернет-мессенджера, из которого видно, что истец был надлежащим образом уведомлен о дате и времени записи на сделку, однако сделка не была совершена по вине покупателя.

Кроме того, в материалах гражданского дела, нашел свое подтверждение довод ответчика о том, что на момент заключения сделки, ФИО1 была одобрена ипотека на сумму 3 512 046 руб. сроком до 05.01.2022, что подтверждается скриншотом с Интернет-сайта Домклик.

Вместе с тем, представленная истцом в материалы дела справка о решении по ипотеке ПАО Сбербанк, по заявке в рамках жилищного кредитования с идентификационным номером 25930834, по которой принято отрицательное решение, датирована 25.10.2020, тогда как сама заявка датирована 29.12.2021 за пределами срока установленного сторонами с соглашении для заключения договора по оформлению права собственности на покупателя на земельный участок (л.д.27).

То обстоятельство, что истец должен был оплатить строительные работы, в соответствии с проектно-сметной документацией в размере 4936000 руб. по договору строительного подряда №362 от 25.10.2021 (л.д.15-17), не имеет юридического значения, поскольку истец сам воспользовался данной услугой и к сделке купли-продажи земельного участка отношения не имеет.

При таких обстоятельствах, учитывая, что до истечения установленного соглашением срока продавец подготовил все необходимые для продажи документы, от заключения договора купли-продажи не отказывался и не уклонялся, одобренная сумма ипотечного кредита превышала стоимость объекта сделки и никаких иных обстоятельств, препятствующих совершению сделки судом не установлено, суд полагает надлежащим уведомлением покупателя о времени и месте совершения сделки посредством мессенджера и что вины продавца в том, что сделка не состоялась, нет.

Кроме того, суд учитывает при принятии решения и то обстоятельство, что до настоящего времени продавцом земельный участок не продан, что со стороны ответчика препятствий к совершению сделки не чинилось, вопрос по стоимости объекта с учетом возводимого на земельном участке объекта недвижимости к рассмотрению настоящего спора не относится, поскольку объектом сделки являлся лишь земельный участок, без иных оговорок.

Также из материалов дела следует, что покупатель интересовался рядом других земельных участков, что подтверждает доводы продавца - ответчика по настоящему спору, что покупатель искал для себя наиболее выгодные варианты приобретения земельного участка, чем было предложено по условиям заключенного между ними соглашения.

Суд приходит к твердому убеждению, что в соответствии с пунктом 4.3. соглашения покупатель является ответственной стороной за неисполнение настоящего соглашения, в связи с чем, задаток остается у продавца.

Обстоятельств, свидетельствующих о наличии предпосылок для применения ответственности продавца в соответствии с п. 4.4. соглашения судом не установлено.

Стороны в п. 6.5. соглашения договорились, что в случае, если оценка приобретаемого объекта недвижимости окажется ниже требуемой банком покупателя, настоящее соглашение расторгается, продавец возвращает покупателю сумму задатка в течение 3 календарных дней с момента расторжения соглашения.

Между тем п. 6.7. соглашения установлено, что, если сумма одобренных кредитных средств окажется ниже требуемой, либо в случае отказа банка покупателю в выдаче ипотечного кредита для приобретения вышеуказанного объекта недвижимости, настоящее соглашение расторгается, продавец возвращает покупателю сумму задатка.

Как следует из материалов дела, соглашение о задатке не содержит в себе условий, связанных с заключением покупателем договора подряда, или иных неоговоренных условий об этом.

Согласно уведомлению ПАО Сбербанк от 08.12.2021 покупателю одобрена ипотека в размере 3 512 046 рублей, в дальнейшем принято отрицательное решение, однако речь в заявке идет о жилищном кредитовании клиента банка, тогда как на земельном участке продавца отсутствует жилое помещение, предметом договора являлся лишь земельный участок продавца с возможностью возведения объектов строительства, предназначенных для проживания.

Суд критически относится к переписке истца с менеджером банка и допустимой стоимостью объекта в размере 1 800 000 рублей, поскольку представлена переписка в отношении нескольких аналогов и достоверно установить адрес объекта из указанной переписки и о существе выводов отчета об оценке спорного объекта не представляется возможным, поэтому суд приходит к выводу, что договорённость сторон согласованная в п. 6.5. относительно данного доказательства не применима.

С учётом установленных по делу обстоятельств и условий соглашения о задатке в судебном заседании не установлено нарушения условий соглашения со стороны ответчика и суд приходит к выводу о том, что вины продавца в несостоявшейся сделке нет, тогда как стороной истца относимых и допустимых доказательств согласующихся с условиями соглашения и свидетельствующих об обязанности продавца возвратить задаток в суд не представлено и судом не установлено.

Правила о распоряжении задатком устанавливают, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны (п. 2 ст. 381 ГК РФ).

Таким образом, установив вышеуказанные обстоятельства по делу, суд приходит к выводу, что заявленные требования ФИО1 не являются обоснованными и удовлетворению не подлежат.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Согласно ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Как установлено судом, стоимость услуг ФИО3 за составление и подачу заявления об отмене заочного решения и представление интересов ФИО2 при рассмотрении дела по иску ФИО8 составила 25 000 руб., которые оплачены ответчиком в полном объеме, что подтверждается распиской от 25.11.2022.

Расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах (пункт 12).

Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги (пункт 13).

При таких обстоятельствах, принимая во внимание объем выполненной представителем работы по оказанию юридических услуг, количество судебных заседаний, категорию сложности гражданского дела, участие представителя ответчика в одном судебном заседании - 10.03.2023, исходя из требований принципов разумности и справедливости, суд считает возможным удовлетворить требование ФИО2 о взыскании расходов на оплату услуг представителя частично в размере 15 000 рублей.

Таким образом, с истца в пользу ответчика подлежат взысканию судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 15 000 рублей.

Руководствуясь ст.194-199, 56, 67 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств по соглашению о задатке – отказать.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 15 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тюменский областной суд через Тюменский районный суд в течение 1 месяца со дня вынесения мотивированного решения.

Судья В.Б. Миронова

Мотивированное решение изготовлено 17.03.2023.