Дело №а-69/2025

54OS0№-88

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 июня 2025 года г. Новосибирск

Новосибирский областной суд в составе:

председательствующего судьи Шумовой Н.А.

при секретаре Рожковой А.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Государственному бюджетному учреждению Новосибирской области «Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации» о признании незаконным решения, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной,

Установил:

ФИО1 обратился в Новосибирский областной суд с административным исковым заявлением, просит признать незаконным решение Государственного бюджетного учреждения Новосибирской области «Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации» (далее - ГБУ НСО «ЦКО и БТИ») от 22.01.2025 г. № ОРС-54/2024/000694 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости; установить кадастровую стоимость земельного участка, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, площадь 7328620+/-23687 кв.м, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, равной его рыночной стоимости, в размере 15 243 529, 60 рублей, указанном в отчете ООО «Логика» № 0238-01/24И от 12.12.2024 г. об оценке.

Заявленные требования мотивированы тем, что указанный объект недвижимости принадлежит административному истцу на праве собственности.

В соответствии с актом ГБУ НСО «ЦКО и БТИ» об утверждении кадастровой стоимости № АОКС-54/2023/000538 от 27.11.2023 г., кадастровая стоимости земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 80 733 792, 49 руб., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 30.07.2024 г.

Согласно составленному ООО «Логика» отчету № 0238-01/24И от 12.12.2024 г. об оценке, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № на дату оценки 09.09.2024 г. составляет 15 243 529,60 руб.

Административный истец обратился к административному ответчику с заявлением об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, однако ему в этом решением №ОРС-54/2024/000694 от 22.01.2025 г. было отказано, с чем истец не согласен.

Оспариваемый результат определения кадастровой стоимости затрагивает права административного истца, так как установленная кадастровая стоимость ведет к уплате налога на имущество в повышенном размере.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2, участвовавший с использованием видеоконференц-связи на базе Самарского областного суда, поддержал заявленные требования.

Представитель административного ответчика - ГБУ НСО «ЦКО и БТИ» ФИО3 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в письменном отзыве (л.д. 81-83).

Представители заинтересованных лиц – Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области, Администрации Новосибирского района Новосибирской области, Администрации Станционного сельсовета Новосибирской области в судебное заседание не явились, извещены судом надлежащим образом, представили письменные возражения по делу (л.д.122-124, л.д. 131-132).

Суд, выслушав представителя истца, ответчика, изучив материалы дела, приходит к следующему.

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) определено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, что также следует из пункта 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту также - Закон о государственной кадастровой оценке) и статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации.

Пунктом 3 части 1 статьи 248 КАС РФ предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости).

Постановлением Правительства Новосибирской области от 30.12.2020 №565-п на территории Новосибирской области установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - 1 января 2021 года.

В соответствии со статьей 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей) (часть 1).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (часть 11).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15).

Судом установлено, что административный истец, согласно выписке из ЕГРН на л.д.12-13, является собственником объекта недвижимости – земельного участка с КН №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, площадью 7328620+/-23687 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства.

Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости на л.д.14, кадастровая стоимость объекта недвижимости, на основании акта об утверждении кадастровой стоимости АОКС-54/2023/000538 от 27.11.2023 г. по состоянию на 01.01.2022 г. установлена в размере 80 733 792,49 руб., дата начала применения кадастровой стоимости - с 10.11.2023 г.

Истец, будучи не согласным с определенным размером кадастровой стоимости земельного участка, 26.12.2024 г. обратился к ответчику ГБУ НСО «ЦКО и БТИ» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 09.09.2024 г., приложив в обоснование Отчет об оценке рыночной стоимости №0238-01/24И от 12.12.2024 г. (л.д. 22-69).

Решением ГБУ НСО «ЦКО и БТИ» №ОРС-54/2024/000694 от 22.01.2025 г., оспариваемым истцом, ему было отказано в удовлетворении заявления (л.д.15-20).

Истец просит признать указанное решение незаконным и установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости на основании указанного отчета оценщика.

Оценивая решение ГБУ НСО «ЦКО и БТИ», суд не находит оснований для его отмены по следующим основаниям.

Решением ГБУ НСО «ЦКО и БТИ» истцу отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. В качестве причин, послуживших основанием для принятия решения, указано следующее:

1. Федеральным стандартом оценки «Процесс оценки (ФСО III)», утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 14.04.2022 № 200. (далее по тексту - ФСО III) установлено (пункт 3), что в процессе оценки необходимо соблюдать требования Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, а также следовать положениям методических рекомендаций по оценке, одобренных советом по оценочной деятельности при Минэкономразвития России. При этом, в процесс оценки включаются следующие действия (пункт 1): сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки; применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов.

При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий методом капитализации земельной ренты существуют особенности расчета земельной ренты, связанные с принятой системой учета плодородия земельного участка (глава V методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р).

Земельная рента рассчитывается как разность между валовым доходом и затратами на ведение сельскохозяйственного производства с учетом прибыли предпринимателя.

В разделе 11 на страницах 48-49 отчета об оценке вышеприведенные особенности расчета земельной ренты рассматриваются.

При этом, оценщиком нарушен процесс оценки в части сбора и анализа информации, необходимой для проведения оценки и в части применения доходного подхода к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов. При сборе и анализе информации, необходимой для проведения оценки методом капитализации земельной ренты, оценщиком проигнорированы сведения о качественных характеристиках почвенного слоя, рельефе, нормативной урожайности, издержках на производство сельскохозяйственной продукции и иных общедоступных сведениях для расчета рыночной стоимости земельного участка сельскохозяйственного назначения. Источники информации перечислены в решении об отказе.

Оценщик не использовал предусмотренные пунктом 11 ФСО III способы получения информации, что привело его к ошибочному неприменению метода капитализации земельной ренты, в котором земельная рента рассчитывается как разность между валовым доходом и затратами на ведение сельскохозяйственного производства с учетом прибыли предпринимателя. Указанные выше нарушения могут повлиять на итоговый результат оценки.

2. Согласно п. 22в Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.09.2014 № 611 (далее - ФСО №7), при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

Данные требования п. 22в в части раздела 9.3 на стр. 32 - 38 отчета об оценке не соблюдены: анализ фактических данных о ценах предложений с объектами недвижимости приведен не корректно, а именно отсутствует выборка фактических предложений (объявлений) на продажу/аренду с описанием ценообразующих факторов, позволяющих сделать вывод о сопоставимости, либо несопоставимости предложений и объекта оценки, что может повлиять на результат оценки.

Следовательно, отсутствует корректное описание правил отбора объектов-аналогов для расчета стоимости на стр. 52 отчета об оценке, поскольку не приведено обоснование причин, по которым отбиралось, либо не отбиралось в качестве объекта-аналога каждое предложение из общей выборки предложений на продажу.

Следует отметить, что согласно пункту 8 раздела II Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 14.04.2022 № 200, установлено, что подтверждение полученной из внешних источников информации, должно быть выполнено следующим образом: - в виде материалов и копий документов, информационных источников, которые с высокой вероятностью недоступны или могут быть в будущем недоступны, в частности, по причине изменения этой информации или адреса страницы в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", отсутствия информации в открытом доступе (например, информация, предоставленная заказчиком оценки) либо доступ к которым происходит на платной основе; такое раскрытие информации делается с учетом ограничений, связанных с конфиденциальностью информации.

При этом, не приведены какие-либо материалы и копии документов, информационных источников, подтверждающих достоверность информации о предложениях продаже/аренде, приведенных в части раздела 9.3 на стр. 32 - 38 отчета об оценке, на дату оценки. Указанные выше нарушения могут повлиять на итоговый результат оценки.

3. В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 №135 «Об оценочной деятельности в РФ» отчет об оценке не должен вводить в заблуждение.

В нарушение данного требования в рамках расчета стоимости объекта оценки сравнительным подходом, на стр. 70-71 отчета об оценке приведено описание корректировки на местоположение в соответствии с информацией об урожайности в районах Новосибирской области на основании отчета территориального органа федеральной службы государственной статистики по Новосибирской области.

Данный факт не позволяет в полной мере учесть точное местоположение объекта оценки при расчете корректировки.

Следует отметить, что существуют исследования, согласно которым имеется возможность учесть факторы местоположения, которые могут быть различны в пределах одного района области.

Так, например, в соответствии со Справочником оценщика недвижимости - 2024. Земельные участки сельскохозяйственного назначения/ ФИО4 — Нижний Новгород, 2024 (далее по тексту- Справочник оценщика) можно учесть следующие общие и локальные характеристики местоположения: удаленность от областного центра, средняя заработная плата в зоне нахождения населенного пункта, расположение относительно пунктов приема, хранения и переработки сельскохозяйственной продукции.

Объект оценки и объекты-аналоги расположены на разном удалении от города Новосибирска. Средняя заработная плата в районах Новосибирской области, где расположены объект оценки и объекты-аналоги, значительно различается. Информацию о расположении пунктов приема, хранения и переработки сельскохозяйственной продукции возможно получить из открытых источников. Целесообразно применение корректировок по данным ценообразующим факторам.

Утверждение оценщика в отчете об оценке о том, что в регионе расположения объекта оценки отсутствует зависимость стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения от их расстояния до областного центра, некорректно, поскольку при анализе зависимости стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения от их расстояния до областного центра использованы средние стоимости земельных участков по районам Новосибирской области без учета соответствия по другим ценообразующим факторам (площадь, наличие улучшений, форма, рельеф и т.д.), которые также влияют на соотношение цен.

Указанные выше нарушения могут повлиять на итоговый результат оценки.

Суд соглашается с указанными доводами, приведенными в оспариваемом решении. Выводы соответствуют приведенным положениям Федерального закона, Федеральных стандартов оценки.

Административным истцом в своем исковом заявлении не указано, в чем именно выражается его несогласие с решением бюджетного учреждения, содержатся лишь общие доводы о несогласии с решением. Каких-либо доказательств, подтверждающих правомерность представленного им отчета об оценке и порочности решения бюджетного учреждения, административным истцом суду не представлено.

Административный истец отказался от ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы, о чем представитель заявил в судебном заседании, ответчиком такое ходатайство также не заявлялось, в связи с чем судебная экспертиза по делу не назначалась.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о несоответствии представленного административным истцом отчета об оценке требованиям, установленным законодательством об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. Отчет содержит нарушения, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости, отмеченные в решении бюджетного учреждения. В связи с изложенным, у бюджетного учреждения отсутствовали основания для удовлетворения заявления истца об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на основании представленного истцом отчета.

Решение принято на основании п.2 ч.11 ст.22.1 Федерального закона №237-ФЗ, является законными; принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия, в соответствии с нормативными правовыми актами, регулирующими спорные отношения, что не оспаривалось истцом.

Поскольку отчет об оценке признан судом недостоверным доказательством по делу, иных доказательств рыночной стоимости спорного объекта недвижимости не представлено, в удовлетворении исковых требований следует отказать в полном объеме.

Частью 1 статьи 111 КАС РФ установлено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 данного кодекса.

По смыслу приведенных норм, обязательным условием взыскания судебных расходов является принятие судебного акта в пользу соответствующей стороны.

Поскольку судом решено об отказе в удовлетворении административного искового заявления в полном объеме, понесенные административным истцом судебные расходы не подлежат возмещению.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении административного искового заявления ФИО1 о признании незаконным решения ГБУ НСО «ЦКО И БТИ» от 22.01.2025 г. № ОРС-54/2024/000694 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости; установлении кадастровой стоимости земельного участка, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, равной его рыночной стоимости, в размере 15 243 529, 60 рублей отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня принятия решения суда в окончательной форме, в Судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции, путем подачи апелляционной жалобы через Новосибирский областной суд.

Судья Н.А. Шумова

Решение изготовлено в окончательной форме 26 июня 2025 г.