Дело № 33-2293/2023 (27RS0007-01-2022-006614-65)
ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
18 августа 2023 года г.Хабаровск
Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе:
председательствующего Разуваевой Т.А.,
судей Верхотуровой И.В., Хуснутдиновой И.И.,
при секретаре Куклиной Ю.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы видеоконференц-связи гражданское дело №2-5556/2022 по иску ФИО1 к администрации г.Комсомольска-на-Амуре о взыскании денежной компенсации за жилое помещение,
по апелляционной жалобе представителя администрации г.Комсомольска-на-Амуре на решение Центрального районного суда г.Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края от 20 декабря 2022 года,
заслушав доклад судьи Верхотуровой И.В., выслушав пояснения представителя ответчика ФИО2, истца ФИО1,
установил а:
ФИО1 обратился в суд с иском к администрации г.Комсомольска-на-Амуре о признании право на возмещение стоимости объекта недвижимости - жилого помещения, площадью 31,4 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, изъятии земельного участка; взыскании с администрации г.Комсомольска-на-Амуре в пользу истца стоимости вышеназванного объекта недвижимости в размере 801 885 руб., судебных расходов на оплату услуг специалиста ООО «Дальневосточное агентство оценки имущества» в размере 15 000 руб. и оплаты государственной пошлины при подачи иска в суд в размере 11 219 руб.
Определением Центрального районного суда г.Комсомольска-на-Амуре от 26.10.2022 к участию в настоящем деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Министерство социальной защиты населения Хабаровского края, Правительство Хабаровского края, КГКУ «Центр социальной поддержки населения по г.Комсомольску-на-Амуре».
Решением Центрального районного суда г.Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края от 20.12.2022 постановлено:
исковые требования ФИО1 к администрации г.Комсомольска-на-Амуре удовлетворить.
Признать за ФИО1 право на возмещение стоимости объекта недвижимости - квартиры <адрес>, в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, изъятии земельного участка.
Взыскать с администрации г.Комсомольска-на-Амуре в пользу ФИО1 денежную компенсацию за квартиру <адрес>, в размере 801 885 руб., судебные расходы на оплату услуг оценщика в размере 15 000 руб. и на оплату государственной пошлины за подачу иска в суд в размере 11 219 руб.
В апелляционной жалобе представитель администрации г.Комсомольска-на-Амуре ФИО2 просит решение суда отменить, принять новое об отказе в удовлетворении иска. В обоснование доводов жалобы указала, что при признание жилого дома непригодным в результате чрезвычайной ситуации (при отсутствии других оснований непригодности) защита прав собственников жилых помещений этого дома не осуществляется в порядке статьи 32 ЖК РФ. Полагает, что у истца отсутствует право на получение выкупной цены, поскольку жилое помещение утрачено а результате чрезвычайной ситуации; администрация решений, предусмотренных статьей 32 ЖК РФ не принимала.
Администрация была лишена возможности оспорить представленное заключение оценщика о рыночной стоимости объекта недвижимости, поскольку суд отклонил ходатайство о назначении независимой судебной экспертизы.
В письменных возражениях Министерство социальной защиты Хабаровского края указало, что истец правом на меру социальной поддержки в виде предоставления выплаты на строительство или приобретение жилого помещения взамен утраченного не обладает, поскольку меры социальной поддержки, не могут распространяться на граждан в собственности которых на день введения режима ЧС находилось иное пригодное жилое помещение.
В письменных возражениях относительно доводов апелляционной жалобы Правительство Хабаровского края оставило разрешение вопроса на усмотрение судебной коллегии.
Проверив законность вынесенного судом решения в соответствие с ч.1 ст.327.1 ГПК РФ, в пределах доводов апелляционной жалобы, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, письменных возражений, судебная коллегия приходит к следующему.
Материалами дела установлено, что ФИО1 по договору купли-продажи от 24.10.2017 приобрел квартиру общей площадью 31,4 кв.м, расположенную на первом этаже в трехэтажном многоквартирном жилом доме <адрес>, стоимостью 500 000 руб.
Распоряжением Правительства Хабаровского края №623-рп от 29.07.2019 в связи выпадением обильных осадков и подъемом уровней воды на реках Хабаровского края на территории Хабаровского края, в том числе, в границах городского округа «Город Комсомольск-на-Амуре» введен режим чрезвычайной ситуации регионального характера.
Постановлением администрации г.Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края №1688-па от 01.08.2019 на территории муниципального образования городского округа «Город Комсомольск-на-Амуре» введен режим ЧС.
Постановлением администрации г.Комсомольска-на-Амуре «Об определении границ зоны чрезвычайной ситуации на территории муниципального образования городского округа «Город Комсомольск-на-Амуре» №1826-п от 23.08.2019, с учетом изменений внесенных Постановлением администрации г.Комсомольска-на-Амуре №1372-па от 22.07.2020, определены границы зоны чрезвычайной ситуации на территории городского округа «Город Комсомольск-на-Амуре», и жилой дом <адрес> внесен в перечень объектов, попадающих в зону чрезвычайной ситуации на территории городского округа г.Комсомольск-на-Амуре в период паводка 2019 года.
Постановлением администрации г.Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края № 1388-па от 24.07.2020, многоквартирный жилой дом <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу на основании заключения Городской межведомственной комиссии для оценки жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации, многоквартирных домов находящихся в федеральной собственности, муниципального жилищного фонда и частного жилищного фонда №58 от 23.07.2020.
Согласно распоряжению администрации города Комсомольска-на-Амуре № 335-ра от 03.08.2020 «Об организации выселения граждан в связи с признанием многоквартирного жилого дома <адрес> аварийным и подлежащим сносу», снос указанного дома должен быть организован до 01.06.2022.
КГКУ «Центр социальной поддержки населения по г. Комсомольску-на-Амуре» ФИО1 отказано в предоставлении мер социальной поддержки в форме выплаты компенсации за утраченное в результате чрезвычайной ситуации жилое помещение, в связи с наличием у него собственности на момент чрезвычайной ситуации 2019 другого жилого помещения.
Вступившим в законную силу решением Центрального районного суда г.Комсомольска-на-Амуре от 13.09.2021 по гражданскому делу №2-262/2022 удовлетворены исковые требования ФИО3 и судом признано незаконным заключение городской межведомственной комиссии для оценки жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации, многоквартирных домов находящихся в федеральной собственности, муниципального жилищного фонда и частного жилищного фонда, №58 от 23.07.2020 о признании дома, расположенного по адресу: <адрес>, аварийным и подлежащим сносу, а также постановление администрации города Комсомольска-на-Амуре №1388-па от 24.07.2020 «О признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу», заключение ООО «Научно-технического центра архитектурно-строительного проектирования» №58 от 23.06.2020 «По итогам обследования технического состояния здания, расположенного по <адрес>», с возложением на городскую межведомственную комиссию для оценки жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации, многоквартирных домов находящихся в федеральной собственности, муниципального жилищного фонда и частного жилищного фонда в течение одного месяца со дня вступления настоящего решения суда в законную силу повторно рассмотреть вопрос о признании жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, пригодным для проживания.
Постановлением администрации г.Комсомольска-на-Амуре от 11.04.2022 многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>, повторно признан аварийным и подлежащим сносу в результате ЧС, вызванных паводком 2013, 2019, 2020 годов.
Разрешая исковые требования и удовлетворяя их, суд первой инстанции исходил из того, что на дату рассмотрения судом настоящего спора ответчиком фактически произведены действия по сносу спорного МКД, что свидетельствует о фактическом изъятии последним земельного участка, на котором расположен МКД, суд пришел к выводу о том, что права ФИО1 на получение от муниципального образования в лице администрации г.Комсомольска-на-Амуре, компенсации за спорное жилое помещение, расположенное в МКД признанного в установленном законом порядке аварийным и подлежащим сносу, нарушены, фактически спорное жилое помещение уже изъято из владения истца.Определяя выкупную цену квартиры суд руководствовался отчетом специалиста ООО «Дальневосточное агентство оценки имущества» №49/22/К от 12.05.2022 о рыночной стоимости квартиры в размере 801 885 руб., признав достаточным и допустимым доказательством, отклонив ходатайство ответчика о назначении судебной экспертизы об определении рыночной стоимости квартиры.
Жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).
Из содержания положений статьи 32 ЖК РФ и разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.
В соответствии с пунктом 2 статьи 239.2 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случае, если собственнику земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, или лицу, которому такой земельный участок принадлежит на ином праве, принадлежат расположенные на таком земельном участке объекты недвижимого имущества, изъятие такого земельного участка и отчуждение таких объектов в соответствии с настоящей статьей осуществляются одновременно.
В то же время, снос многоквартирного жилого дома, без изъятия в установленном законом порядке всех расположенных в нем помещений (как жилых, так и нежилых) приведет к нарушению прав собственников таких помещений, закрепленных в статье 35 Конституции Российской Федерации, статьях 1 и 235 ГК РФ.
Как следует из пп.п 4 пункта 2 статьи 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ), принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, должно быть обосновано решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).
В силу статей 56.2, 56.10 ЗК РФ, части 1 статьи 32 ЖК РФ обязанность по выплате выкупной цены изымаемого помещения возлагается на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии земельного участка и помещения.
Как следует из заключения об оценке от 25.03.2022, многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес> признан аварийным подлежащим сносу, выявлены разрешение конструкций перекрытия третьего этажа здания вследствие образования гнили в гнездах центральных балок вследствие длительной эксплуатации, отсутствие гидроизоляции балок в гнездах, длительное увлажнение кладки стен в местах сопряжения с балками, воздействие насекомых-вредителей, локальные протечки кровли во время эксплуатации. В результате воздействия паводковых вод р.Амур, произошло водонасыщение грунтов основания объекта и значительное ухудшение физико-механических свойств в целом, что непосредственно оказывает влияние на безопасную-эксплуатационную пригодность здания.
При таких обстоятельствах, установив, что указанный многоквартирный дом и жилое помещение, принадлежащее истцу, пострадали не только в результате стихийного бедствия, но и от иных дефектов, времени, эксплуатации, в связи с чем дом признан аварийным и подлежащим сносу, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что с учетом установленных по делу обстоятельств и в силу действующего законодательства истец имеет право на реализацию своих жилищных прав в порядке, установленном статьей 32 ЖК РФ, и именно на администрацию г.Комсомольска-на-Амуре возложена обязанность по изъятию для нужд города земельного участка, на котором располагается спорный аварийный жилой дом, жилых помещений, находящихся в нем, и выплате выкупной цены.
В соответствии со ст.79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.
В случае возникновения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (подпункт «з» п.20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»).
В суде апелляционной инстанции представитель ответчика просила назначить проведение судебной экспертизы с целью определения рыночной стоимости спорного имущества.
Из разъяснений Пленума Верховного Суда РФ, изложенным в подпункте «з» пункта 20 постановления от 02.07.2009 №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» следует, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК РФ в размера возмещения за жилое помещение (в данном случае, нежилое) в него включаются рыночная стоимость помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику помещения его изъятием.
При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29.07.1998 №153 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Определением судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 07.04.2023 назначена судебная экспертиза об установлении рыночной цены недвижимого имущества истца, производство экспертизы поручено эксперту (экспертам) ООО «Независимая экспертиза и оценка».
Согласно заключению эксперта ООО «Независимая экспертиза и оценка» от 24.07.2023 выкупная стоимость жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>., с учетом рыночной стоимости, рыночной стоимости доли в праве собственности на общедомовое имущество и стоимость доли в праве на земельный участок, убытки, связанные с изъятием жилого помещения, составляет 744 567 руб. В ходе проведения экспертизы изучен объект исследования, проведен визуальный осмотр объекта, в том числе осмотр местоположения объекта исследования, с использованием данных из общедоступных и проверяемых источников информации: идентификация и изучение характеристик объекта недвижимости, анализ рынка недвижимости, анализ фактического и наиболее эффективного использования, проведены соответствующие расчеты.
Принимая решение о взыскании цены жилого помещения, суд апелляционной инстанции руководствуется заключением эксперта ООО «Независимая экспертиза и оценка» от 24.07.2023, которое в совокупности с исследованными иными доказательствами, достаточно и достоверно, объективно, и допустимо, мотивировано, отвечает требованиям Федерального закона от 29.06.1998 N135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», эксперт была предупреждена об уголовной ответственности по ст.307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.
Оценка объекта произведена экспертом на дату ее проведения, что соответствует положениям действующего законодательства в сфере оценки.
Доказательств, опровергающих выводы эксперта, не представлено.
На основании изложенного, решение суда подлежит изменению в части с принятием нового решения о взыскании с ответчика в пользу ФИО1 выкупной цены нежилого помещения размере 767 429 руб.
Руководствуясь статями 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия
определил а:
решение Центрального районного суда г.Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края от 20 декабря 2022 года по гражданскому делу по иску ФИО1 к администрации г.Комсомольска-на-Амуре о взыскании денежной компенсации за жилое помещение изменить в части и принять новое решение.
Взыскать с администрации г.Комсомольска-на-Амуре в пользу ФИО1 (<данные изъяты>) выкупную стоимость квартиры <адрес>, в размере 767 429 руб.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.
Судебные постановления суда первой и апелляционной инстанции могут быть обжалованы в суд кассационной инстанции в трехмесячный срок в Девятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции.
председательствующий
судьи