Решение по делу № 2-1-151/2022 от 14.07.2022 | Калининский районный суд (Саратовская область)

Категория дела О расторжении договоров аренды земельных участков Гражданское Отклонено

Краткое содержание дела Все четыре части решения кратко

Вводная частькто, когда и о чём судился

Описательная частьчто требовал истец и что отвечал ответчик

Как установлено в судебном заседании, 17 октября 2012 года между истцом как арендодателем и ответчиком как арендатором заключен договор аренды земельного участка общей площадью 169 кв.м., с кадастровым номером 64:15:281308:56

Мотивировочная частьчем суд руководствовался и почему так решил

Резолютивная частьитоговое решение суда

В удовлетворении исковых требований администрации Калининского муниципального района Саратовской области отказать в полном объеме.

Суды по аналогичным делам принимают разные решения

Посмотреть все аналогичные дела →

Дело № 2-1-151/2022 г.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 июля 2022года г. Калининск

Калининский районный суд Саратовской области в составе:

председательствующего судьи Диановой С.В.

при секретаре Ереминой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в гражданское дело по исковому заявлению администрации Калининского муниципального района Саратовской области к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании задолженности по арендным платежам,

установил:

Администрация Калининского муниципального района Саратовской области обратилась в суд с вышеуказанными исковыми требованиями, мотивируя их тем, что 17 октября 2012 года между истцом как арендодателем и ответчиком как арендатором заключен договор аренды земельного участка общей площадью 169 кв.м., с кадастровым номером 64:15:281308:56 по адресу: <адрес>А. В соответствии с пунктом 3.2 договора размер арендной платы устанавливается в одностороннем порядке арендодателем ежегодно, на основании базовых размеров ставок арендной платы за использование земель находящихся в границах Калининского муниципального района Саратовской области. Согласно п. 3.3. договора аренды арендатор обязан вносить арендную плату ежеквартально в равных долях: 25% до 10 апреля –за первый квартал текущего года, 25% до 10 июля – за второй квартал текущего года, 25% до 10 октября –за третий квартал текущего года, 25% до 25 декабря –за четвертый квартал текущего года. Арендатор в период действия договора свои обязанности по перечислению арендной платы по договору исполнял недобросовестно, допуская просрочки исполнения обязательств. В связи с неисполнением ответчиком ФИО1. своих обязательств по договору образовалась задолженность по арендной плате за 2018 год составила 6074 руб. 54 коп., за 2019 г. в размере 1856 руб. 25 коп. и за 2020 год в размере 1856 руб. 21 коп. 25 декабря 2020 года ответчиком была частично погашена задолженность в сумме 4877 руб. 69 коп. Оставшуюся задолженность по арендной плате до настоящего времени ответчик не погасил. Таким образом, у ответчика имеется задолженность по арендной плате за 2018 год в сумме 1196 руб. 89 коп., за 2019 год в сумме 1856 руб. 21 коп., за 2020 год в сумме 1856 руб. 21 коп., итого 4909 руб. 31 коп. Кроме того, согласно п. 7.1 договора аренды, в случае неуплаты арендной платы в установленные договором сроки, арендатор выплачивает пени в размере 0, 03% от суммы недоимки за каждый день просрочки платежа до момента исполнения обязательств, либо до момента расторжения договора. В связи с этим истец просит расторгнуть договор аренды, заключенный с ФИО1 17 октября 2012 года, взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 4 909 руб. 31 коп., пени в размере 2173 руб. 22 коп., а так же обязать ответчика в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда передать истцу спорный земельный участок.

В ходе рассмотрения дела истец увеличил основания иска и заявленные требовании, настаивая на расторжении договора, указал, что ответчиком так же не произведена оплата по договору аренды за 2021 год, а так же просил взыскать с ответчика задолженность по договору аренды за 2021 год и неустойку (пени) по договору аренды за период с 25 декабря 2020 года по 24 декабря 2021 года

Дело рассмотрено в отсутствии сторон, надлежащим образом извещенных о дне и времени рассмотрения дела.

В возражениях, поступивших в суд ответчик не согласился с расчетом истца о задолженности по арендной плате, полагая, что по арендной плате имеется переплата, а также не согласен со взысканием неустойки, полагая арендодатель препятствовал исполнению условий договора, поскольку с 2018 года до декабря 2020 года не предоставлял ему расчетов на выплату арендных платежей.

Исследовав письменные материалы гражданского дела, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

В соответствии с условиями договора ФИО1 принял на себя обязательства ежеквартально вносить арендную плату в размере, устанавливаемой в одностороннем порядке арендодателем ежегодно, на основании базовых размеров ставок арендной платы за использование земель находящихся в границах Калининского муниципального района Саратовской области, которые определяются уполномоченным органом местного самоуправления (п. 3.1 и 3.2). Согласно п. 3.3 договора аренды арендатор обязан вносить арендную плату ежеквартально в равных долях: 25% до 10 апреля –за первый квартал текущего года, 25% до 10 июля – за второй квартал текущего года, 25% до 10 октября –за третий квартал текущего года, 25% до 25 декабря –за четвертый квартал текущего года.

При этом, п. 3.7 Договора предусмотрено, что информацию об изменении размеров арендной платы, арендатор получает через средства массовой информации или непосредственно ( по желанию арендатора) через уполномоченные органы арендодателя.

Также условиями договора аренды (п.7.1) определено, что в случае неуплаты арендной платы арендатор обязан оплатить арендодателю пени в размере 0,03 % от суммы недоимки за каждый день просрочки платежа до момента исполнения обязательств, либо до момента расторжения договора.

Согласно приложению к Договору ФИО1 был поставлен в известность об установлении ставки арендной платы в размере 3,52 за 1 кв. м. в год и, соответственно, согласно расчета, содержащегося в приложении, размер арендной платы в год составил 594 р. 88 коп. ( по 148 р. 72 коп. в каждый квартал).

29 декабря 2020 года в адрес ответчика ФИО1 направлено уведомление о расторжении договора аренды и необходимости погашения задолженности по арендной плате.

10.06.2022 года и 14.06.2022 года в адрес ответчика почтовым отправлением и путем непосредственного вручения, ответчику вновь была направлена претензия о расторжении договора аренды и необходимости погашения задолженности по арендной плате за 2021 год.

Принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований, суд исходит из следующего.

Согласно п.1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

На основании ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно абз.1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п.1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п.1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Абзацем 1 статьи 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом как арендодателем и ответчиком как арендатором заключен договор аренды земельного участка общей площадью 169 кв.м., с кадастровым номером 64:15:281308:56 по адресу: <адрес> А сроком на 49 лет.

Передача истцом в аренду ответчику вышеуказанного земельного участка не оспаривалось сторонами.

Однако доказательств, подтверждающих, что арендатор через средства массовой информации либо непосредственно через уполномоченные органы арендодателя был поставлен в известность об изменении базовых размеров ставок арендной платы и об изменении размера арендной платы за 2018-2020 годы, в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ, истцом суду представлено не было.

Соответственно, с учетом указанных обстоятельств, размер арендной платы за период с 2018 года по 2020 год составил 1784 р. 64 коп. ( 594 р. 88 коп. х 3 года)

Как следует из искового заявления, и не оспаривалось сторонами, 25 декабря 2020 года поступила оплата в размере 4877 рублей 69 коп., что превышает размер арендной платы, подлежащей уплате за 2018-2020 год на 3093 р. 05 коп. (4877, 69 р.- 1748, 64 р.).

Истцом заявлены требования о взыскании неустойки за несвоевременную оплату арендной платы за период с 25 декабря 2017 года по 24 декабря 2020 года в размере 2173 рубля 22 копейки.

Условиями Договора (п.7.1) определено, что в случае неуплаты арендной платы арендатор обязан оплатить арендодателю пени в размере 0,03 % от суммы недоимки за каждый день просрочки платежа до момента исполнения обязательств, либо до момента расторжения договора.

Поскольку, в силу Договора ответчик принял на себя обязательства ежеквартально вносить арендную плату ежеквартально в равных долях: 25% до 10 апреля –за первый квартал текущего года, 25% до 10 июля – за второй квартал текущего года, 25% до 10 октября –за третий квартал текущего года, 25% до 25 декабря –за четвертый квартал текущего года, при этом доказательств, что указанная плата за спорный период вносилась ответчиком, суду представлено не было, суд полагает, что в силу действующего Договора истец имел право на взыскание неустойки, предусмотренной п. 7. 1 Данного договора.

В судебном заседании установлено, что истец просит взыскать задолженность по арендной плате в том числе за период с 25 декабря 2017 года 24 декабря 2020 года.

Сумма арендной платы за период с 25 декабря 2017 года по 10 апреля 2018 года составила 148 р. 72 коп.. Последним днем уплаты данной суммы являлось 09 апреля 2018 года. Соответственно просрочка платежа указанной сумму началась с 10 апреля 2018 года ( а не с 25 декабря 2017 года как указано истцом) и продолжалась по 24 декабря 2020 года с учетом не внесенных за последующие кварталы платежей.

Таким образом, размер неустойки за период с 10 апреля 2018 года по 24 декабря 2020 года составил 263 р. 11 коп. ( с 10.04.2018 г. по 09.07.2018 г. – 148р. 72 к. х 91 день х 0,03% =4р. 06 коп; с 10.07.2018 г. по 09.10. 2018 г. -297 р. 44к. х 92 дня х 0,03%=8 р. 21 к.; с 10.10.2018 г. по 24.12.2018 г. – 446 р. 16 к. х76 дней х 0,03% = 10 р. 17 коп; с 25.12.2018 г. по 09.04.2019 г. -594 р. 88 коп. х 106 дней х 0,03%= 18 р. 92 коп.; с 10.04.2019 г. по 09.07.2019 г. – 743р. 60 к. х 91 день х 0,03% =20р. 30 коп; с 10.07.2019 г. по 09.10. 2019 г. -892 р.32к. х 92 дня х 0,03%=24 р.63 к.; с 10.10.2019 г. по 24.12.2019 г. – 1041 р. 04 к. х76 дней х 0,03% = 23 р. 74 коп; с 25.12.2019 г. по 09.04.2020 г. -1189р. 76 коп. х 107 дней х 0,03%= 38 р.19 коп.; с 10.04.2020 г. по 09.07.2020 г. – 1338р. 48 к. х 91 день х 0,03% =36р. 54 коп; с 10.07.2020 г. по 09.10. 2020 г. -1487 р. 20к. х 92 дня х 0,03%=41 р.05 к.; с 10.10.2020 г. по 24.12.2020 г. – 1635 р. 92 к. х76 дней х 0,03% = 37 р. 30 коп..)

Однако, поскольку в судебном заседании установлено и не оспаривалось сторонами, что 25.12.2020 года от ФИО1 в качестве оплаты по арендной платы ответчику поступили денежные средства в сумме 4877 рублей, переплата из которых составила 3093 р. 05 коп. суд считает, что ответчиком сумма неустойки была оплачена в полном объеме, а потому основания для взыскания неустойки за период 25 декабря 2017 года 24 декабря 2020 года не имеется.

Суд не принимает расчет истца, в соответствии с которым задолженность по арендной плате рассчитана по формуле: Аг=УПКСхSхК(%), где Аг - размер арендной платы за год, УПКС –удельный показатель кадастровой стоимости за 1кв.м. земельного участка, S-площадь земельного участка; К- коэффициент в процентах в процентах от кадастровой стоимости по видам разрешенного использования, который был установлен органом местного самоуправления на основании п.11 решения Калининского районного собрания Калининского муниципального района №54 -414 от 30.11.2015 г. « Об установлении ставок годовой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и земельные участки государственная собственность на которые не разграничена, предоставляемые в аренду без торгов на территории Калининского муниципального района Саратовской области» и в отношении земельного участка предоставленного ФИО1 с 2018 года составляет 5%, поскольку он противоречит условиям Договора и установленным в судебном заседании обстоятельствам.

Кроме того, в силу п. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда, а как следует из решения Саратовского областного суда от 13 января 2022 года и апелляционного определения Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции ставка годовой арендной платы, установленная в п. 11 решения Калининского районного собрания Калининского муниципального района №54 -414 от 30.11.2015 г. « Об установлении ставок годовой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и земельные участки государственная собственность на которые не разграничена, предоставляемые в аренду без торгов на территории Калининского муниципального района Саратовской области» в размере 5% Калининским районным Собранием Калининского муниципального района Саратовской области определена без анализа и оценки доходности, а так же сложившееся в муниципальном образовании экономической ситуации, а нормативный правовой акт в указанной части нарушает права, свободы и законные интересы административного истца, приводит к необоснованному увеличению размера арендной платы за земельный участок, арендатором которого является ФИО1, поскольку размер арендной платы с применением значения названного коэффициента, значительно увеличивается.

Кроме того, истцом заявлены требования о взыскании арендной платы за 2021 года в размере 1856 р. 21 коп., а так же пени за указанный период в размере 658 р. 40 коп.

При этом, как следует из сообщения администрации Калининского муниципального района Саратовской области от 19 января 2021 года, направленного в адрес ФИО1, последнему было сообщено об изменении расчета арендной платы и указано об исчислении арендной платы исходя из 5% ставки годовой арендной платы от кадастровой стоимости земельного участка ( л.д. 31-33).

Не согласившись с установленной в п. 11 таблицы п. 2 решения Калининского районного собрания Калининского муниципального района №54 -414 от 30.11.2015 г. « Об установлении ставок годовой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и земельные участки государственная собственность на которые не разграничена, предоставляемые в аренду без торгов на территории Калининского муниципального района Саратовской области» ставкой годовой арендной плата в размере 5%, ФИО1 в Саратовский областной суд было подано административное исковое заявление о признании недействующим п. 11 таблицы п. 2 решения Калининского районного собрания Калининского муниципального района №54 -414 от 30.11.2015 г. « Об установлении ставок годовой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и земельные участки государственная собственность на которые не разграничена, предоставляемые в аренду без торгов на территории Калининского муниципального района Саратовской области»

Решением Саратовского областного суда от 13 января 2022 года исковые требования ФИО1 были удовлетворены в полном объеме и данный пункт был признан недействующим и не подлежащим применению с момента его принятии.

На данное решение Калининским районным Собранием Калининского муниципального района Саратовской области была подана апелляционная жалоба по результатам рассмотрения которой Четвертым Апелляционным судом общей юрисдикции 12 апреля 2022 года было принято апелляционное определении, согласно которого решение Саратовского областного суда от 13 января 2022 года было изменено в части признания оспариваемого решения Калининского районного Собрания Калининского муниципального района Саратовской области недействующим и не подлежащим применению с момента его принятия и данный нормативный правовой акт признан не действующим с 30 декабря 2021 года, поскольку оспариваемый коэффициент применялся и на его основании реализовывались права граждан и организаций, а так же формировалась доходная часть бюджета муниципального образования, в том числе исполненного бюджета за 2015 год.

Однако, указанными решениями установлено, что ставка годовой арендной платы, установленная в п. 11 решения Калининского районного собрания Калининского муниципального района №54 -414 от 30.11.2015 г. « Об установлении ставок годовой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и земельные участки государственная собственность на которые не разграничена, предоставляемые в аренду без торгов на территории Калининского муниципального района Саратовской области» в размере 5% Калининским районным Собранием Калининского муниципального района Саратовской области определена без анализа и оценки доходности, а так же сложившееся в муниципальном образовании экономической ситуации, а нормативный правовой акт в указанной части нарушает права, свободы и законные интересы административного истца, приводит к необоснованному увеличению размера арендной платы за земельный участок, арендатором которого является ФИО1, поскольку размер арендной платы с применением значения названного коэффициента, значительно увеличивается.

Поскольку в силу п. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда, суд полагает, что годовая ставка арендной платы в размере 5% не может быть применена при исчислении расчета размера арендной платы в отношении ФИО1

Согласно постановлению Правительства Саратовской области от 27 ноября 2007 года №412-П при определении размера арендной платы на земельные участки, находящиеся на территории Саратовской области, государственная собственность на которые не разграничена, арендная плата для земельных участков предназначенных для иных целей, составляет два процента кадастровой стоимости земельных участков.

При таких обстоятельствах, суд считает, что при расчете арендной платы за предоставленный ответчику земельный участок, подлежит применению коэффициент в размере 2% кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, за 2021 год размер арендной платы за земельный участок, предоставленный ответчику, с учетом применения порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставляемые в аренду без торгов, установленного постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 г. № 412-П, и формулы расчета Аг=УПКСхSхК(%), где Аг - размер арендной платы за год, УПКС –удельный показатель кадастровой стоимости за 1кв.м земельного участка, (219 р. 76 коп.), S-площадь земельного участка ( 169 кв.м); К- коэффициент в процентах в процентах от кадастровой стоимости по видам разрешенного использования (2%), составляет 742 р. 50 коп. ( 219, 76 р. х 169 кв.м. х 2%)

Поскольку в судебном заседании установлено и не оспаривалось сторонами, что 25.12.2020 года от ФИО1 в качестве оплаты по арендной плате истцу поступили денежные средства в сумме 4877 рублей, переплата из которых с учетом арендной платы за период с 25.12.2017 года по 24.12.2020 года и неустойки за указанный период составила 2829 р. 89 коп., суд считает, что арендная плата за 2021 год была оплачена ФИО1 25 декабря 2020 года, а потому оснований для её взыскания, как и для взыскания неустойки за указанный период не имеется.

Так как в судебном заседании установлено что у ответчика отсутствует задолженность по арендной платы, в связи с чем истцом не доказан факт существенного нарушения договора, а потому суд считает, что требования истца в части расторжения договора аренды земельного участка и передачи его ответчику, так же не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 194-199ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований администрации Калининского муниципального района Саратовской области отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд через Калининский районный суд Саратовской области в течение месяца со дня изготовления полного текста решения.

Председательствующий:

Полный текст решения изготовлен 21 июля 2022 года.

Председательствующий:

В ряде случаев суды приходят к противоположным выводам

Актуальная практика 2025–2026 →