УИД № 34OS0000-01-2021-000581-36

Дело № 3а-224/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Волгоград 22 августа 2022 года

Волгоградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Раптановой М.А.

при ведении протокола помощником судьи Никитиной А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в обоснование которого указал, что является собственником доли земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью 2587500 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>. Кадастровая стоимость земельного участка утверждена приказом комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области№78-н от 30 октября 2020 года и на 1 января 2020 года составила 11333 250рублей. По мнению административного истца, установленная кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает рыночную, что нарушает его права, поскольку возлагает обязанность по уплате земельного налога в необоснованно завышенном размере. С указанной оценкой административный истец не согласен и считает, что она должна быть установлена равной рыночной стоимости, которая на основании отчета об оценке № 102/21 от 17 сентября 2021 года, подготовленного оценщиком ООО «Региональная Компания - Профит» ФИО2, по состоянию на 1 января 2020года составляет 3 807 000рублей.

Надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания стороны по делу, заинтересованные лица и их представители не явились, ходатайств об отложении судебного разбирательства не представили.

До судебного заседания от административного истца ФИО1 поступило письменное заявление, в котором он исковые требования уточнил, исходя из выводов заключения судебной экспертизы, просил суд установить кадастровую стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2020 года в размере 6596 573 рубля.

В поступившем до судебного заседания заявлении представитель административного ответчика комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (Облкомимущество) ФИО3 просила рассмотреть дело в ее отсутствие, замечаний к заключению эксперта, проводившего судебную оценочную экспертизу, не представила.

В письменном заявлении представитель административного ответчика ГБУ ВО «Центр ГКО» ФИО4 просила рассмотреть дело в ее отсутствие, замечаний к экспертному заключению не имеет.

Иные лица, извещенные в установленном законом порядке о времени и месте рассмотрения дела, в том числе сособственники земельного участка в судебное заседание не явились, возражений по сути заявленных исковых требований не представили.

Располагая сведениями о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле, принимая во внимание, что явка сторон, заинтересованных лиц и их представителей не признавалась обязательной, суд, руководствуясь положениями статей 150 и 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), определил рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 245 КАС РФ и части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ).

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее также - Закон об оценочной деятельности).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 1 статьи 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО1 с 5 марта 2018 года является собственником долей земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью 2587 500 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> Земельный участок относится к категории земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования: для производства сельскохозяйственной продукции (т. 1 л.д. 126-132).

Согласно данным кадастровой справки, а также сообщению филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Волгоградской области оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельного участка внесена в сведения ЕГРН 10 декабря 2020 года, утверждена приказом комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 30 октября 2020 года № 78-н «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков категории «Земли сельскохозяйственного назначения» на территории Волгоградской области». Кадастровая стоимость земельного участка в размере 11333 250 рублей определена на 1 января 2020 года, после указанной даты количественные и качественные характеристики данного земельного участка не изменялись (т. 1 л.д. 118-119125).

Таким образом, датой, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость спорного земельного участка, является дата, установленная приказом комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 30 октября 2020 года № 78-н, - 1 января 2020 года.

Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права административного истца, могут быть оспорены им в установленном законом порядке.

В соответствии со статьей 6 Закона об оценочной деятельности физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных указанным Федеральным законом.

Согласно положениям статьи 12 упомянутого закона итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Не согласившись с произведенной кадастровой оценкой земельного участка и полагая, что его кадастровая стоимость должна быть определена равной рыночной стоимости, административный истец обратился к оценщику для получения заключения о рыночной стоимости земельного участка на 1 января 2020 года.

Исходя из представленного административным истцом в суд отчета №102/21, выполненного 17 сентября 2021 года оценщиком ООО «<.......>., по состоянию на 1 января 2020 года рыночная стоимость спорного земельного участка составляет 3807 000 рублей (т. 1 л.д. 17-86).

Частью 5 статьи 247 КАС РФ установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Из разъяснений, данных в пункте 23 указанного постановления, следует, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.

Согласно положениям статей 12 и 13 Закона об оценочной деятельности с учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Определением суда от 11 ноября 2021 года с учетом возражений административного ответчика Облкомимущество о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности по делу назначена судебная оценочная экспертиза на предмет проверки представленного административным истцом отчета об оценке и определения рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2020 года, проведение которой поручено эксперту ООО «<.......>».

В своем заключении № 03/2022-ЗЭ от 18 февраля 2022 года эксперт ФИО5 пришел к выводу о не соответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, рыночную стоимость земельного участка в результате произведенного расчета он определил в размере 4459 500 рублей (т. 2 л.д. 67).

В целях устранения сомнений в обоснованности заключения эксперта по ходатайству административного ответчика Облкомимущество определением суда от 4 апреля 2022 года по делу назначено проведение повторной судебной оценочной экспертизы, производство которой поручено эксперту ФБУ Волгоградская Лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

В своем заключении № 9851/5-4 от 28 июля 2022 года эксперт ФБУ Волгоградская ЛСЭ Минюста России ФИО6 (далее - заключение эксперта) пришел к выводу о том, что отчет № 102/21 от 17 сентября 2021 года не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности; рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 1 января 2020 года им определена в размере 6596 573 рубля (т. 2 л.д. 176-210).

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В данном случае суд находит заключение эксперта ООО «<.......>» Р.А.ВБ. № 03/2022-ЗЭ от 18 февраля 2022 года в части вывода о несоответствии отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности достоверным. Каких-либо замечаний к нему в данной части не представлено.

В свою очередь, оценивая экспертные заключения в части выводов об определении рыночной стоимости спорного земельного участка, суд отмечает следующее.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 того же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Исследовав заключение № 9851/5-4 от 28 июля 2022 года, выполненное экспертом ФБУ Волгоградская ЛСЭ Минюста России по результатам повторной судебной оценочной экспертизы, сопоставив его содержание с иными материалами дела, оценив его по правилам, установленным статьей 84 КАС РФ, суд не находит оснований сомневаться в объективности вывода эксперта о действительной рыночной стоимости спорного земельного участка.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 УК РФ. В его заключении содержится подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости. Заключение содержит мотивированное описание процедуры и результатов проведенного исследования.

Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода является корректным, обоснование не применения затратного и доходного подходов приведено.

Эксперт верно определил сегмент рынка, исходя из категории земель сельскохозяйственного назначения и вида разрешенного использования. Подобранные экспертом аналоги отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)». При их подборе эксперт правильно руководствовался пунктом 10 ФСО № 1, в силу которого объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

После изучения информации о продаже и предложении аналогичных объекту исследования, экспертом отобрано 4 сопоставимых объектов-аналогов, расположенных на территории Волгоградской области, которые и использовались им при расчете.

При определении окончательной рыночной оценки, эксперт надлежащим образом использовал факторы, которые наиболее полно описывают отличия и сходные признаки всех исследуемых объектов, с последовательным проведением корректировок. Так, им были применены корректировки, в частности на торг, площадь, наличие подъездных путей с твердым покрытием, степень заброшенности, учитывалась плодородность земельных участков с присвоением объекту исследования и аналогам класса бонитета, размер которых подробно разъяснен в тексте исследовательской части заключения. Отказ от применения иных корректировок подробно мотивирован. Ошибок при производстве арифметических расчетов не выявлено.

В заключении представлена вся необходимая информация, идентифицирующая количественные и качественные характеристики объекта оценки и объектов-аналогов. Итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, экспертом соблюдены принципы обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 25 ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки; приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

В ходе судебного разбирательства лицами, участвующими в деле, выводы вышеназванного экспертного заключения не опровергнуты, доказательств его порочности не представлено, сведений о несогласии с его содержанием либо с размером определенной рыночной стоимостью спорного земельного участка не представлено. Ходатайств о допросе эксперта либо назначения повторной экспертизы не заявлено, самостоятельных оснований к этому судом не установлено.

В связи с чем, суд считает заключение эксперта ФИО6, выполненное им в рамках назначенной судом повторной судебной оценочной экспертизы, объективным и полным, выводы - обоснованными и последовательными, установленный размер рыночной стоимости объекта недвижимости - достоверным.

В свою очередь представленный административным истцом при обращении в суд отчет об оценке № 102/21, выполненный 17 сентября 2021 года оценщиком ООО «<.......>» ФИО2, приведенным выше требованиям закона не отвечает, поскольку оценщиком нарушены требования Федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка, в связи с чем такое доказательство в основу решения суда положено быть не может.

Таким образом, административным истцом доказан факт того, что кадастровая стоимость спорного земельного участка (11333 250 рублей) превышает его рыночную стоимость (6596 573 рублей) на 42%, то есть менее чем в два раза, что влияет на обязанности истца, как сособственника данного объекта недвижимости, уплачивать земельный налог, при расчете которого применяется кадастровая стоимость.

При таких обстоятельствах уточненные исковые требования подлежат удовлетворению. Следует установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной, равной величине, рассчитанной при проведении повторной судебной экспертизы.

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для внесения органом кадастрового учета указанной стоимости в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Датой подачи административного искового заявления о пересмотре кадастровой стоимости является дата обращения административного истца в суд – 7 октября 2021 года (т. 1 л.д. 6).

Руководствуясь статьями 175-180 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью 2587 500 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости в размере 6 596573 (шесть миллионов пятьсот девяносто шесть тысяч пятьсот семьдесят три) рубля по состоянию на 1 января 2020 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 7 октября 2021 года.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Волгоградский областной суд.

Судья М.А. Раптанова

Мотивированное решение изготовлено 30 августа 2022 года.