№
№
РЕШЕНИЕ
ИМНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Ярославский районный суд Ярославской области в составе:
председательствующего судьи Орловой Ю.В.,
при секретаре Третьяковой И.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Ярославле 27 марта 2023 года гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка недействительными,
установил:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, в котором просит признать сделку по купле-продаже жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, недействительной.
К участию в деле в качестве соответчика был привлечен ФИО3.
В иске указано, что истец и ответчик проживали совместно одной семьей с 01.10.2008г. Брак в органах ЗАГС не регистрировали. В июле 2012 года истцом и ответчиком в долевую собственность был приобретен земельный участок площадью 704 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный в <адрес>. В 2019-м году за счет совместных денежных средств на земельном участке был построен и введен в эксплуатацию жилой дом площадью 100,8 кв.м., кадастровый №, который также был оформлен в долевую собственность истца и ответчика.
Спустя 12 лет совместной жизни истец и ответчик решили расстаться. Приняв решение расстаться и продать совместно нажитое имущество, истица 12 августа 2021 года выдала ФИО2 доверенность на продажу данного дома и земельного участка с условием выплаты истице 50% полученной суммы. Истица рассчитывала, что жилой дом и земельный участок будут проданы по цене не менее 2 000 000 рублей.
Однако, ответчик втайне от истицы совершил сделку по продаже совместного дома и земельного участка 10.06.2022г., о чем истица узнала случайно в августе 2022 года, заглянув в личный кабинет налогоплательщика, где было указано, что данные объекты недвижимости сняты с регистрации 11.07.2022г.
Запросив в МФЦ данные об этой сделке, истица получила информацию о том, что имущество продано ответчиком по символической стоимости в 200 000 рублей своему отцу ФИО3.
Выдавая доверенность на продажу земельного участка и дома, истица заблуждалась в надежности и честности ФИО2. Она была уверена, что имущество будет продано с пропорциональной выгодой для обеих сторон, а не одной, по стоимости, как минимум, кадастровой.
Ответчик продал недвижимость близкому родственнику. При этом, продолжает фактически владеть домой и землей, проживает в спорном доме.
Считает, что ответчики обманули ее, причинили имущественный ущерб.
В судебном заседании ФИО1 исковые требования поддержала. К вышеизложенному пояснила, что проживали совместно с ответчиком ФИО2 с 2007 года. В 2012-м году приобрели земельный участок в д.Алексеевское. Дом строили вместе. В период карантина в 2020-м году проживали в доме. Когда решили расстаться, то ответчик захотел оставить дом и земельный участок себе. Они договорились, что он либо продаст дом и земельный участок, либо просто выплатит ей ? от рыночной стоимости данных объектов недвижимости. Она доверяла ответчику, поэтому выдала доверенность на право продажи своей доли в земельном участке и жилом доме. Когда выдавала доверенность, то считала, что рыночная стоимость этих объектов порядка 2 500 000 рублей. Ею представлено заключение, согласно которому на момент заключения договора купли-продажи рыночная стоимость жилого дома и земельного участка составляет 3 986 000 рублей. В то время как ответчик продал земельный участок и жилой дом своему отцу за 200 000 рублей, что значительно ниже рыночной стоимости дома и земельного участка.
Ответчик ФИО2, представитель ответчика по доверенности ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признали. ФИО2 пояснил, что не оспаривает, что в период с 2008 года по 2021 гг. проживали совместно с истицей. Однако, истица не участвовала в строительстве жилого дома. На строительство жилого дома денежные средства ему давали его родители, о чем имеется договор займа и расписки в получении денежных средств. Истица не участвовала в строительстве дома ни материально, ни своими силами. Истица никогда не считала это имущество своим. Когда они приняли решение расстаться, истица сказала, что ей этот дом не нужен и выдала доверенность со всеми правами, в том числе, и с правом определения цены, за которую возможно продать эти объекты. Цена в размере 200 000 рублей была определена, в том числе, с учетом того, что дом был построен на денежные средства его родителей. Просит в иске отказать.
Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился по неизвестной суду причине, о слушании дела извещен надлежаще.
В судебное заседание не явился представитель третьего лица – Управления Росреестра по ЯО, по неизвестной суду причине, о слушании дела извещены надлежаще.
Суд определил рассмотреть дело при имеющейся явке.
Суд, заслушав участников процесса, проверив и исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.
Согласно пунктам 3 и 4 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
В целях реализации указанного выше правового принципа пунктом 1 статьи 10 ГК РФ установлена недопустимость осуществления гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действий в обход закона с противоправной целью, а также иного заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотребление правом).
Из разъяснений пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что добросовестным поведением является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.
По своей правовой природе злоупотребление правом - это всегда нарушение требований закона, в связи с чем злоупотребление правом, допущенное при совершении сделок, влечет недействительность этих сделок, как не соответствующих закону (статьи 10 и 168 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами (пункт 1 статьи 185 ГК РФ).
В силу общих правил пунктов 1, 2 статьи 973 ГК РФ поверенный обязан исполнять данное ему поручение в соответствии с указаниями доверителя. Поверенный вправе отступить от указаний доверителя, если по обстоятельствам дела это необходимо в интересах доверителя и поверенный не мог предварительно запросить доверителя либо не получил в разумный срок ответа на свой запрос. Поверенный обязан уведомить доверителя о допущенных отступлениях, как только уведомление стало возможным.
Пунктом 2 статьи 174 ГК РФ предусмотрено, что сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.
В силу пункта 2 статьи 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.
В п. 93 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что пунктом 2 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены два основания недействительности сделки, совершенной представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица (далее в этом пункте - представитель).
По первому основанию сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать.
О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения.
По этому основанию сделка не может быть признана недействительной, если имели место обстоятельства, позволяющие считать ее экономически оправданной (например, совершение сделки было способом предотвращения еще больших убытков для юридического лица или представляемого, сделка хотя и являлась сама по себе убыточной, но была частью взаимосвязанных сделок, объединенных общей хозяйственной целью, в результате которых юридическое лицо или представляемый получили выгоду, невыгодные условия сделки были результатом взаимных равноценных уступок в отношениях с контрагентом, в том числе по другим сделкам).
По второму основанию сделка может быть признана недействительной, если установлено наличие обстоятельств, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого, который может заключаться как в любых материальных потерях, так и в нарушении иных охраняемых законом интересов (например, утрате корпоративного контроля, умалении деловой репутации).
Из материалов дела следует, что 06 июля 2012 года был заключен договор купли-продажи, по условиям которого ФИО1 и ФИО2 приобрели право собственности, в размере ? доли каждый, в праве собственности на земельный участок с разрешенным видом использования: для ведения личного подсобного хозяйства, из категории земель: земли населенных пунктов, площадью 704 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, в границах плана, прилагаемого к настоящему договору.
08.06.2020г. на кадастровый учет был поставлен жилой дом с кадастровым номером № площадью 100,8 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, <адрес>, с регистрацией права собственности в размере ? доли за каждым за ФИО1 и ФИО2 на основании Декларации об объекте недвижимости и Соглашения об определении долей от 06.05.2020г.
12 августа 2021 года ФИО1 выдала доверенность на имя ФИО2, в котором уполномочила ФИО2 продать за и на условиях по своему усмотрению принадлежащую ей ? долю в праве общей долевой собственности на индивидуальный жилой дом, находящийся по адресу: <адрес>, кадастровый № и принадлежащую ей ? долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, находящийся по адресу: <адрес>, кадастровый №, с правом подписать договор купли-продажи и передаточный акт, перевести следуемые ФИО1 деньги на расчетный счет в ПАО Сбербанк.
10 июня 2022 года был заключен договор купли-продажи между ФИО2, ФИО1 в лице ФИО2, действующего на основании доверенности от 12 августа 2021г., именуемые в дальнейшем «Продавцы», и ФИО3, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, по условиям которого Продавцы продали принадлежащие им доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>
Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что по соглашению сторон цена недвижимого имущества составляет 200 000 (Двести тысяч) рублей. Цена договора включает цену Жилого дома и цену Земельного участка. Цена жилого дома составляет 150 000 рублей, цена земельного участка составляет 50 000 рублей.
Истица, оспаривая указанный договор купли-продажи, указала, что в противоречие с ее интересами и правами принадлежащие ей доли в праве собственности на объекты недвижимости были проданы по цене, ниже их рыночной стоимости более чем в десять раз.
Данные доводы нашли свое подтверждение.
Так, истицей в материалы дела представлено Заключение №, выполненное ООО «ВиП-консалтинг», в котором указано, что в соответствии с договором № специалистами ООО «ВиП-консалтинг» проведен анализ рынка предложений недвижимости на открытом рынке продаж в г.Ярославле и Ярославской области за 1 квартал 2022г. Цель оценки: определение рыночной стоимости на 10 июня 2022г. следующих объектов недвижимости:
- земельный участок с кадастровым номером № площадью 704 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства;
- жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №.
На основании проведенного анализа рынка в Ярославской области и укрупненного расчета установлено, что ориентировочная стоимость объекта недвижимости, определенная на основании предоставленной заказчиком информации, составляет 3 986 000 рублей.
Из выписок из ЕГРН следует, что кадастровая стоимость жилого дома составляет 1 876 786,26 рублей, кадастровая стоимость земельного участка - 286 387,2 рублей.
Ответчиком доказательств иной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости на дату их продажи не представлено.
Таким образом, суд приходит к выводу, что договор купли-продажи принадлежащих истице долей в праве собственности на жилой дом и земельный участок был заключен ее представителем ФИО2 в ущерб интересам представляемого.
При этом, в материалах дела отсутствуют достоверные и убедительные доказательства того, что ФИО1 давала свое согласие на продажу принадлежащих ей долей за 100 000 рублей.
Учитывая, что цена за продаваемые объекты недвижимости была очевидно значительно ниже рыночной, суд считает, что вторая сторона договора – ФИО3, должен был знать о явном ущербе для истицы.
Квалифицируя спорные правоотношения как сделку, совершенную представителем в ущерб интересам представляемого, суд признает договор купли-продажи от 10 июня 2022 года, заключенный между ФИО1 в лице ФИО2, с одной стороны, и ФИО3, с другой стороны, недействительным в части продажи принадлежащих ФИО1 ? доли в праве собственности на жилой дом с кадастровым номером № и ? доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>
Применяя последствия недействительности договора купли-продажи, суд прекращает право собственности ответчика ФИО3 на ? доли в праве собственности на земельный участок и жилой дом; восстанавливает права истицы на указанные объекты недвижимости и взыскивает с истицы в пользу ФИО3 100 000 рублей, переведенных в пользу истца на основании указанного договора.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые требования ФИО1 (№) к ФИО2 (№), ФИО3 (№) о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка недействительными, удовлетворить.
Признать в части недействительным Договор купли-продажи от 10 июня 2022 года, заключенный между ФИО1 в лице ФИО2, с одной стороны, и ФИО3, с другой стороны, в части продажи принадлежащих ФИО1 ? доли в праве собственности на жилой дом с кадастровым номером №189 и ? доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>
Применить последствия недействительности сделки.
Прекратить право собственности ФИО3 на ? доли в праве собственности на жилой дом с кадастровым номером № и ? доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>
Признать за ФИО1 право собственности в размере ? доли в праве собственности на жилой дом с кадастровым номером № и ? доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером № расположенные по адресу: <адрес>
Взыскать со ФИО1 в пользу ФИО3 уплаченные по договору денежные средства в сумме 100 000 рублей.
Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме путем подачи жалобы в Ярославский районный суд Ярославской области.
Судья Ю.В.Орлова