Дело №2-1373/2023
УИД 22RS0068-01-2022-009020-21
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
04 сентября 2023 года г. Барнаул
Центральный районный суд г.Барнаула Алтайского края в составе:
председательствующего Бакшеевой Е.В.,
при секретаре ФИО4,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о соразмерном уменьшении цены объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3 о соразмерном уменьшении цены объекта недвижимости.
<данные изъяты>
<данные изъяты>
В <данные изъяты>
<данные изъяты>
Истец ФИО1, ответчики ФИО3, ФИО2, представитель третьего лица ТСН «Малахит» в судебное заседание не явились, извещены.
Суд полагает возможным рассмотреть дело при имеющейся явке.
Выслушав представителей истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со ст.309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130) (п.1 ст.549 ГК РФ).
В соответствии со ст.557 ГК РФ, в случае, если предметом договора купли-продажи является недвижимое имущество, которое не соответствует условиям договора купли-продажи недвижимости в части качества, то к данным правоотношениям применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
На основании п.1 ст.475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, ФИО3 (продавцы) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, общей площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый №, расположенной по адресу: .... (л.д. 13-15).
Цена указанного объекта недвижимости составила 6 150 000 руб., расчет произведен за счет собственных денежных средств покупателя до подписания договора (пункты 2.1, 2.2 договора).
Согласно п.п. 3.1, 3.2 договора купли-продажи покупатель произвел осмотр объекта недвижимости и претензий к техническому состоянию объектов недвижимости не имеет. Продавец обязуется передать объект недвижимости в том качественном состоянии, в каком он есть на день подписания договора.
В соответствии с п.4.1.2 договора купли-продажи продавец обязан предупредить покупателя обо всех недостатках объекта недвижимости, а также предоставить покупателю все необходимые сведения, связанные с передаваемым объектом недвижимости.
Указанный договор купли-продажи подписан сторонами, зарегистрирован в установленном законом порядке в органах Росреестра по .... ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно ст.469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.
Если законом или в установленном им порядке предусмотрены обязательные требования к качеству продаваемого товара, то продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязан передать покупателю товар, соответствующий этим обязательным требованиям.
Из анализа указанных норм следует, что товар должен соответствовать договоренности, достигнутой сторонами и зафиксированной в договоре, а если качество товара при его заключении сторонами не согласовывалось, товар должен соответствовать обязательным требованиям.
Бремя доказывания причин возникновения недостатков лежит на истце, который должен доказать, что приобретенное им помещение имеет недостатки, которые возникли до передачи ему данного помещения или по причинам, возникшим до этого момента.
Исходя из содержания искового заявления, истцом к ответчикам предъявлены требования о соразмерном уменьшении покупной цены квартиры, приобретенной по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. В обоснование требований истец ссылается на то, что в процессе эксплуатации квартиры выявлены недостатки, выразившиеся в переустройстве системы отопления с нарушением норм и требований к теплоизоляции помещения лоджии, что привело к разрыву труб системы отопления, расположенных на лоджии, и затоплению горячей водой двух этажей, расположенных ниже.
В целях установления юридически значимых обстоятельств, а именно наличия нарушений прав истца при приобретении объекта недвижимости – квартиры, расположенной по адресу: ...., по делу проведена судебная строительно-техническая экспертиза.
<данные изъяты>
Произведенные по факту и выявленные в ходе проведения экспертного осмотра строительные работы в помещении лоджии .... фактически заключаются в следующем:
- на дату осмотра полы, стены, потолок, защиты чистовой отделкой (ламинат на полах, обшивка стен ГКЛ с последующей оклейкой обоями, натяжной ПВХ потолок), вскрытие данных отделочных поверхностей (с целью установления наличия и характеристик утепляющего слоя) стороной истца не производилось;
- в помещении лоджии установлен терморегулятор отопления полов, что свидетельствует о прокладке под покрытием пола из ламината электрической отапливающей кабельной системы;
- в помещении жилой комнаты произведена врезка и подключение металлопластиковых труб диаметром 16 мм к ранее существующей проектной системе отопления (комнатному радиатору отопления) с дальнейшей прокладкой указанных трубопроводов под покрытием полов в помещении лоджии, с дальнейшим подсоединением к ним установленного на наружной стене лоджии радиатору отопления;
- по состоянию на дату осмотра трубопроводы обрезаны в жилой комнате, восстановлено проектное подключение радиатора в жилой комнате, радиатор лоджии отключен и снят;
- в помещении лоджии на месте, где ранее был установлен радиатор отопления, на наружной ограждающей стене лоджии остались крепежные элементы для установки радиатора, остались выводы труб отопления для подключения радиатора, с вентилями на их концах;
- при осмотре снятого радиатора, в его стенке обнаружена трещина, характер которой указывает на его размораживание, разрушение и дальнейшее затопление полов через трещину.
Выполненные в помещении лоджии работы по отделке стен, полов, потолков, можно классифицировать, как перепланировка (требующие внесения в технический паспорт). Указанные виды работ с точки зрения экспертов строителей относятся к определению «недостатка» в части отсутствия соответствующих разрешений на проведение данных работ в установленном порядке, отсутствие соответствующих отметок в техническом паспорте.
Подключение радиатора лоджии было выполнено от существующей системы отопления квартиры последовательно, через радиатор комнаты, при закрытии вентиля данного радиатора, циркуляция теплоносителя на лоджии и через радиатор лоджии прекращалась.
Устройство отопления лоджии от системы отопления жилого дома проведено неправомерно, с нарушением нормативных требований, поскольку вынос радиаторов отопления в помещение лоджии запрещен. Данный недостаток носит явный характер, так как при осмотре лоджии его возможно визуально определить (устройство отопления лоджии от отопления жилого помещения, установка радиатора отопления).
К недостаткам системы отопления квартиры, расположенной по адресу: ...., относятся подсоединение к системе отопления квартиры трубопроводов, проложенных под полами лоджии, и установку присоединенного к ним радиатора отопления, с установленными на прямой и обратной трубе отключающими вентилями. Данный недостаток видимый, является явным и не относится к скрытым.
В соответствии с нормативными определениями лоджия является холодным (неотапливаемым) помещением. Утепление лоджий не регламентировано нормативными документами, требования к утеплению лоджии отсутствуют, в связи с чем не представляется возможным ответить на вопрос, имеются ли недостатки в утеплении лоджии указанной квартиры, относятся ли они к скрытым недостаткам.
<данные изъяты>
В данном случае, с технической точки зрения, сумма соразмерного уменьшения цены квартиры в связи с наличием выявленных недостатков будет выражаться в виде возмещения стоимости устранения недостатков системы отопления в квартире. В исследованиях по первому-третьему вопросам недостатки квартиры экспертами определены как отсутствие узаконенного переоборудования системы отопления квартиры, которые заключаются в произведенных работах по выводу трубопроводов и радиатора отопления в помещение лоджии.
При определении стоимости работ, необходимых для устранения выявленных недостатков учтены следующие работы: спуск теплоносителя в квартире; демонтаж радиатора лоджии; разборка креплений подвески и крепления радиатора лоджии к стене; разборка облицовки стены лоджии из ГВЛ; разборка чистых полов лоджии; разборка облицовки стены комнаты в области установленного радиатора комнаты; демонтаж труб отопления на лоджии и в комнате; переустройство подключения радиатора комнаты к системе отопления; испытание давлением системы отопления квартиры; восстановление разобранных облицовок стен лоджии и комнаты, покрытия чистых полов лоджии; погрузка, разгрузка мусора, перевозка.
Сумма затрат на проведение работ по устранению выявленных недостатков в ценах на дату производства экспертизы, с применением индексов Минстроя РФ на 2 квартал 2023 года к ФЕР/ТЕР, составляет <данные изъяты> руб.
Сумма затрат по проведение работ по устранению выявленных недостатков в ценах по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, с применением индексов Минстроя РФ на 3 квартал 2021 года к ФЕР/ТЕР, составляет <данные изъяты> руб.
Конкретные виды, объемы работ и их стоимость приведены в приложениях № и № к заключению экспертизы.
Допрошенные в судебном заседании эксперты ФИО14, ФИО11 выводы, изложенные в заключении подтвердили, пояснили, что недостатки в исследуемой квартире заключаются в произведенных работах по выводу трубопроводов и радиатора отопления в помещение лоджии, данный недостаток видимый, является явным и не относится к скрытым.
Проанализировав содержание экспертного заключения, суд приходит к выводу о том, что оно в полном объеме отвечает требованиям ст.86 ГПК РФ, содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в результате их выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы, в обоснование сделанных выводов эксперты приводят соответствующие данные из имеющихся в распоряжении экспертов документов, основываются на исходных объективных данных, учитывая имеющуюся в совокупности документацию.
При таких обстоятельствах суд считает, что заключение экспертов отвечает принципам относимости, допустимости, достоверности и достаточности доказательств, основания сомневаться в его правильности отсутствуют.
Согласно ч.1 ст.67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Принимая во внимание, что вышеприведенное заключение представляет собой полный и последовательный ответ на поставленные перед экспертами вопросы, неясностей и противоречий не содержит, исполнено экспертами, имеющими соответствующие стаж работы и образование, необходимые для производства данного вида работ, предупрежденными об ответственности по ст.307 Уголовного кодекса Российской Федерации, оснований не доверять указанному заключению у суда не имеется, в связи с чем его результаты принимаются судом в качестве доказательства по настоящему делу и оцениваются в совокупности с иными доказательствами, с которым названное заключение согласуется.
Выводы судебных экспертов основаны на изучении правовой, нормативно-технической документации и материалов дела, визуальном осмотре, анализе зафиксированных недостатков и подтверждены прилагаемыми к экспертному заключению расчетами.
Представителями истца заявлено ходатайство о назначении повторной экспертизы, судом отказано в его удовлетворении по вышеуказанным основаниям.
Анализируя заключение эксперта, показания сторон, данные в процессе рассмотрения спора, суд отмечает следующее.
По смыслу ст.476 ГК РФ именно покупатель должен доказать, что ему был передан товар с недостатками, которые он не мог обнаружить при осмотре товара в момент передачи (получения) и которые проявились при использовании (хранении, перевозке) товара (скрытые недостатки).
Вместе с тем, в нарушение ст.56 ГПК РФ истцом таких доказательств суду не представлено.
Так, из заключения экспертов следует, что недостатки квартиры, а именно переустройство системы отопления, выразившееся в выводе трубопроводов и радиатора отопления в помещение лоджии, являются видимыми, явными, не относятся к скрытым.
Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО9, который оказывал услуги по сопровождению сделки купли-продажи спорной квартиры, пояснил, что при осмотре квартиры покупатель ФИО10, а также присутствующие с ней ее мать и брат, были поставлены в известность о наличии незаконной перепланировки в виде утепления лоджии, установления на лоджии радиатора отопления, продавец лично показывал и объяснял покупателю о существовании незаконного выноса отопления на лоджию, о том, каким образом проходят трубы подсоединения радиатора на лоджии. В данном случае покупатель желала приобрести именно утепленную лоджию, с имеющимся на ней радиатором отопления и теплым полом.
Свидетель предупрежден об уголовной ответственности по ст.307 Уголовного кодекса Российской Федерации, не заинтересован в разрешении спора по существу, показания свидетеля не противоречат иным представленным суду доказательствам, в том числе объявлению с сайта Авито, согласно которому предметом продажи являлась квартира с утепленным балконом, переоборудованным под офис, на полу ламинат и теплый пол с возможностью регулирования, на фотографиях, прикрепленных к объявлению, имеется лоджия, на которой установлен радиатор отопления.
Таким образом, приобретая квартиру, осматривая ее, истец имела реальную возможность осмотреть объект недвижимости, ознакомиться с технической документацией на него, при необходимости пригласить специалиста для проведения соответствующего осмотра и исследования, то есть проявить должную осмотрительность и осторожность до совершения сделки. Претензий относительно качества квартиры, при заключении договора истец не предъявляла, договор заключен без каких-либо замечаний. Цена приобретаемого имущества, была согласована сторонами по результатам его осмотра. В связи с чем, у суда не имеется оснований полагать, что заключая договор купли-продажи, истец не знала о наличии недостатков в квартире и не желала ее приобрести в том виде, в каком она существовала на момент совершения сделки.
Напротив, в данном случае квартира продавалась именно с утепленной лоджией, при наличии на ней радиатора отопления, как установлено в судебном заседании, покупатель желал приобрести квартиру в перепланированном состоянии, а именно с утепленной лоджией, с выведенным на лоджию радиатором отопления.
При этом отсутствие вышеуказанных недостатков в договоре купли-продажи, являющимся одновременно актом приема-передачи квартиры, оценивается судом как согласие истца с их наличием при передаче квартиры покупателю (п. 3.3 договора купли-продажи).
Доводы стороны истца о том, что при производстве работ по утеплению лоджии были нарушены требования к теплоизоляции помещения лоджии, что привело к разрыву труб системы отопления, расположенных на лоджии, подлежат отклонению в силу следующего.
Согласно ст.15 Жилищного кодекса Российской Федерации объектами жилищных прав являются жилые помещения. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)). Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Лоджия представляет собой вспомогательное неотапливаемое помещение, встроенное в здание или пристроенное к нему, имеющее стены с трех сторон (или с двух сторон при угловом расположении) на всю высоту этажа, ограждение с открытой стороны (сторон) и ограниченную глубину, взаимоувязанную с освещением помещения, к которому примыкает, может выполняться с покрытием и остеклением (СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные», актуализированная редакция СНиП 31-01-2003).
Согласно заключению судебной экспертизы лоджия является холодным (неотапливаемым) помещением. Утепление лоджий не регламентировано нормативными документами. Утепление лоджий/балконов/террас проводится самостоятельно собственниками помещений с целью повышения уровня комфорта пребывания в данных помещениях, при этом способ и характеристики утеплителя остаются на усмотрение собственника. При этом вынос радиаторов отопления в помещение лоджии запрещен. Выявленные недостатки являются видимыми, явными и не относятся к скрытым.
Таким образом, истцом в нарушение требований ст.56 ГПК РФ не представлено объективных доказательств того, что на момент покупки квартиры имели место скрытые ее недостатки, о которых истцу не было сообщено при заключении договора, и которые могли оказать влияние на решение покупателя о покупке данной квартиры.
Пунктами 3.1, 3.2 договора купли-продажи подтверждается, что покупатель до заключения договора купли-продажи ознакомился с техническим состоянием спорной квартиры, претензий к ней не имеет, согласен принять ее в том состоянии, в котором она находится.
Принимается во внимание, что условия проживания в квартире соответствуют требованиям жилищного законодательства, помещение пригодно для его использования по назначению и отвечает обязательным требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.
Доказательств обратного суду не представлено.
Кроме того, в данном случае истец, пользуясь правом выбора в силу п.1 ст.475 ГК РФ, заявил требование об уменьшении покупной цены квартиры.
Вместе с тем под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества (абз. 2 п.1 ст.475 ГК РФ).
Соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара, указывает, что он тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует.
Между тем истцом не доказано наличие обстоятельств, дающих основание для уменьшения покупной цены товара в соответствии с данной нормой.
Требование истца об уменьшении покупной цены на сумму расходов для проведения ремонта лоджии в квартире фактически сводится к требованию о возмещении убытков, связанных с расходами на устранение выявленных недостатков (абз. 4 п.1 ст.475 ГК РФ).
В соответствии со ст.475 ГК РФ требование о возмещении расходов на устранение недостатков и требование о соразмерном уменьшении покупной цены различны по своему правовому содержанию, при этом уменьшение покупной цены приобретенного жилого помещения не может осуществляться путем возмещения стоимости работ по проведению ремонта лоджии в квартире.
С учетом изложенного подлежат отклонению доводы стороны истца о том, что заключение экспертов не отражает фактические затраты на выполнение ремонтных работ.
При вышеизложенных обстоятельствах, принимая во внимание что недостатки, указываемые истцом, носят явный, не скрытый характер, при должной степени осмотрительности истец при покупке квартиры их мог заметить, истец принял квартиру в том состоянии, в котором она находилась на момент подписания договора купли-продажи, рыночная стоимость квартиры соответствует ее техническому состоянию, требования истца о соразмерном уменьшением покупной цены удовлетворению не подлежат.
Ссылка представителей истца на то, что ФИО1 при покупке квартиры полагала, что радиатор отопления на лоджии не подключен к центральной системе отопления, является нерабочим, в связи с чем она не могла предположить того, что он может разморозиться, вышеприведенные выводы не опровергает.
При этом, следует отметить, что при обращении в суд и в судебных заседаниях, состоявшихся до проведения судебной экспертизы, представители истца, напротив, указывали на то, что на момент приобретения квартиры лоджия была утеплена, на ней имелась батарея, визуально все сделано было хорошо, истец полагала, что батарея на лоджии установлена застройщиком. На то, что батарея на лоджии не подключена к центральной системе отопления, является нерабочей, не ссылались, в том числе, и при направлении досудебной претензии в адрес ответчиков.
Как было указано выше, в обоснование требований истец ссылается на недостатки квартиры, выразившиеся в переустройстве системы отопления с нарушением норм и требований к теплоизоляции помещения лоджии, что привело к разрыву труб системы отопления, расположенных на лоджии.
В связи с изложенным суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.
В силу п.1 ст.98 ГПК РФ при отказе в удовлетворении исковых требований, судебные расходы ответчиком не возмещаются. Таким образом, оснований для взыскания с ответчика в пользу истца расходов по уплате государственной пошлины не имеется.
Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о соразмерном уменьшении цены объекта недвижимости оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд через Центральный районный суд г.Барнаула в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Е.В. Бакшеева
Мотивированное решение изготовлено 11.09.2023