Дело № 2-388/2025

УИД № 08RS0001-01-2024-007203-93

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 июля 2025 г. г. Элиста

Элистинский городской суд Республики Калмыкия в составе

председательствующего судьи Оляхиновой Г.З.,

при секретаре судебного заседания Деляевой Г.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Министерству по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия, Администрации города Элисты о признании права собственности на объект незавершенного строительства,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с вышеназванным иском, ссылаясь на следующие обстоятельства. 12.08.2013 между Администрацией города Элисты и ФИО12. заключен договор аренды № 647/2013 земельного участка из земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена на территории г. Элисты с кадастровым номером №, площадью 600 кв.м., предназначенного для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес> сроком с 22.07.2013 до 21.07.2016. 25.09.2014 заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № 647/2013 от 12.08.2013, согласно которому на основании постановления Администрации города Элисты от 25.09.2014 № 4674 «О присвоении адреса» стороны решили заменить в п. 1.1 договора слова «расположенный по адресу: <адрес> словами «расположенный по адресу: <адрес> 06.08.2015 между ФИО12. и ФИО1 заключен договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка из земель населенных пунктов, находящегося на территории г. Элисты Республики Калмыкия, согласно которому правообладатель – арендатор по договору аренды от 12.08.2018 № 647/2013, передал все права и обязанности правоприобретателю – новому арендатору ФИО1 в отношении земельного участка общей площадью 600 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, предоставленного Администрацией города Элисты для индивидуального жилищного строительства. Согласно техническому плану, изготовленному кадастровым инженером <адрес>., на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 600 кв.м., расположенном по адресу: <адрес>, расположен объект незавершенного строительства – жилой дом, степенью готовности 18 % площадью 43,9 кв.м. Согласно отчету от 20.12.2023 об определении рыночной стоимости фундамента незавершенного строительством индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, рыночная стоимости указанного объекта незавершенного строительства по состоянию на 18.12.2023 составила 180 000 руб.

Просит признать за ФИО2 право собственности на объект незавершенного строительства – жилой дом степенью готовности 18 % площадью 43,9 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

Определением Элистинского городского суда Республики Калмыкия к участию в деле в качестве соответчика привлечена Администрация города Элисты.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась. Её представитель - ФИО3, в судебном заседании исковые требования подержал.

Представитель Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия – ФИО4, в судебном заседании исковые требования не признал.

Представители Администрации города Элисты, Управления Росреестра по РК в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Суд, руководствуясь ст.167 ГПК РФ, счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся сторон.

Выслушав пояснения и доводы лиц, участвующих в деле, показания свидетеля, исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям

В соответствии со статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п.3 ст. 222 ГК РФ).

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как было установлено судом, 12.08.2013 между Администрацией города Элисты и ФИО12. заключен договор аренды № 647/2013 земельного участка из земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена на территории г. Элисты с кадастровым номером №, площадью 600 кв.м., предназначенного для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес> сроком с 22.07.2013 до 21.07.2016.

Следовательно, воля органа местного самоуправления - Администрации города Элисты, по распоряжению земельным участком, государственная собственность на который не разграничена, расположенным на территории города Элисты по адресу: <адрес>, на предоставление земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства, была выражена вполне определенно.

25.09.2014 заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № 647/2013 от 12.08.2013, согласно которому на основании постановления Администрации города Элисты от 25.09.2014 № 4674 «О присвоении адреса» стороны решили заменить в п. 1.1 договора слова «расположенный по адресу: <адрес> словами «расположенный по адресу: <адрес>

06.08.2015 между ФИО12. и ФИО1 заключен договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка из земель населенных пунктов, находящегося на территории г. Элисты Республики Калмыкия, согласно которому правообладатель – арендатор по договору аренды от 12.08.2018 № 647/2013, передал все права и обязанности правоприобретателю – новому арендатору ФИО1 в отношении земельного участка общей площадью 600 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, предоставленного Администрацией города Элисты для индивидуального жилищного строительства.

10.10.2015 Администрацией города Элисты утвержден градостроительный план земельного участка по адресу: <адрес>. Согласно градостроительному плану земельного участка, земельный участок с кадастровым номером с кадастровым номером №, площадью 600 кв.м., расположен в территориальной зоне Ж-1/02 зоне жилой застройки первого типа.

В конце 2015 г., в пределах действия договора аренды земельного участка, ФИО1 на указанном земельном участке своими силами осуществлено строительство фундамента и цоколя жилого дома площадью 43,9 кв.м.

Указанные обстоятельства подтверждаются показаниями свидетеля ФИО16., согласно которым в 2015 г. он, в целях приобретения, подыскивал в северо-западном районе города жилой дом, либо недостроенный жилой дом. Цоколь жилого дома по адресу: <адрес> в период поиска им жилого дома уже имелся.

Доказательств возведения ФИО1 спорного объекта в иной период, по истечении срока договора аренды от 12.08.2018 № 647/2013, ответчиком суду не представлено.

Согласно техническому плану, изготовленному кадастровым инженером ФИО17., на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 600 кв.м., расположенном по адресу: <адрес>, расположен объект незавершенного строительства – жилой дом, степенью готовности 18 % площадью 43,9 кв.м.

Цоколь жилого дома по адресу: <адрес>, был возведен ФИО1 без получения необходимых разрешений, т.е. самовольно.

В целях установления, является ли объект незавершенного строительства – жилой дом, степенью готовности 18 % площадью 43,9 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, объектом капитального строительства; соответствует ли указанный объект незавершенного строительства требованиям строительных норм и правил, градостроительным, а также противопожарным нормам и правилам; может ли угрожать безопасности, здоровью и жизни граждан сохранение указанного объекта незавершённого строительства, судом по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено филиалу федерального бюджетного учреждения «Волгоградская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации».

Экспертом филиала федерального бюджетного учреждения «Волгоградская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» на первые два вопроса даны положительные ответы. Сделано заключение о том, что техническое состояние жилого дома степенью готовности 18 % площадью 43,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, хорошее, необходимая несущая способности механическая безопасность обеспечивается. Сохранение указанного объекта не несет угрозу безопасности, здоровью и жизни граждан.

Экспертное заключение № 558/12-2 от 30.05.2025 соответствует требованиям действующего законодательства.

При изложенных обстоятельствах, в связи с отсутствием разрешения на возведения спорного объекта недвижимости – указанный объект незавершенного строительства – жилой дом, степенью готовности 18 % площадью 43,9 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> следует признать самовольно возведённым строением, что является основанием для применения положений статьи 222 ГК РФ..

Исследованные судом доказательства свидетельствуют о том, что право ФИО1 на самовольную постройку: объект незавершенного строительства – жилой дом, степенью готовности 18 % площадью 43,9 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> никем не оспорено.

Оснований полагать, что признание за ФИО1 права собственности на самовольную пристройку нарушит права и законные интересы других лиц или создаст угрозу жизни и здоровью людей, у суда не имеется.

На дату рассмотрения спора судом срок действия договора аренды от 12.08.2018 № 647/2013 истек.

Из содержания ст. 239.1 ГК РФ, а также подп. 2 п.5 ст.39.6, подп. 8 п. 8 ст. 39.11, п.4 ст. 39.16 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды земельного участка публичный собственник не может распорядиться как объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, так и самим участком без судебного решения, определяющего судьбу объекта незавершенного строительства.

Подпунктом 10 п.2 и подп. 2 п.5 ст. 39.6 ЗК РФ предусмотрено предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов.

Анализ указанных положений земельного и гражданского законодательства позволяет прийти к выводу о том, что права собственника публичного земельного участка на обращение с иском об изъятии объекта незавершенного строительства и собственника такого объекта на заключение договора аренды участка для завершения строительства связаны между собой. В отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы объекта и земельного участка, на котором он расположен, собственник объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

В данном случае собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды, как предусмотрено подп. 2 п.5 ст. 39.6 ЗК РФ. Следовательно, у ФИО1 имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта.

Поскольку срок действия заключенного сторонами договора аренды истек, отказ ФИО1 в иске о признании за ней права собственности на самовольно возведенное строение приведет к тому, что ФИО1 не сможет оформить права на земельный участок, занятый им, достроить этот объект, который в недостроенном виде останется на публичном участке.

Указанное не соответствует принципу правовой определенности, предполагающему стабильность и гарантирующему справедливое правовое регулирование, не обеспечит баланс публичных интересов, заключающийся, в том числе в эффективном использовании публичных земель в соответствии с их целевым назначением, и частных интересов заявителя на застройку предоставленного ему земельного участка и введение в гражданский оборот возведенного на основании разрешительных документов объекта недвижимости.

Иных препятствий для признания за ФИО1 права собственности на спорный объект недвижимости не имеется.

Меры к легализации самовольной постройки ФИО1 не предпринимались.

Одно лишь это обстоятельство, по мнению суда, не может служить основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, поскольку очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения со стороны ФИО1 судом не установлено.

Из пояснений представителя истца – ФИО3 следует, что такое бездействие было вызвано юридической неграмотностью истца, отсутствием необходимых средств для завершения строительства жилого дома. В последующем, после истечения срока действия договора аренды - 21.07.2016, в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию ФИО1 было бы однозначно отказано.

В п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" разъяснено, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

При таких обстоятельствах, исковые требования ФИО1 о признании права собственности на самовольно возведенное строение – объект незавершенного строительства – жилой дом, степенью готовности 18 % площадью 43,9 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на объект незавершенного строительства – жилой дом степенью готовности 18 % площадью 43,9 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия через Элистинский городской суд Республики Калмыкия в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: Г. Оляхинова.

Решение в окончательной форме принято 22.07.2025.