Дело № 2-4657/2023
УИД 35RS0010-01-2023-003962-15
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
город Вологда 22 июня 2023 года
Вологодский городской суд Вологодской области в составе:
председательствующего судьи Папушиной Г.А.,
при секретаре Бабушкиной А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании права собственности на долю в квартире,
установил:
ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о признании права собственности на долю в квартире по адресу: <адрес>.
Требования мотивировал тем, что 24 июня 2019 года между ФИО2 и ФИО1 достигнуто соглашение по купле-продаже 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>. Цена доли в квартире составила 350 000 рублей. Срок заключения основного договора купли-продажи определен соглашением – после полной оплаты доли квартиры. 27 февраля 2023 года ФИО1 выполнил обязательства перед ответчиком, произвел окончательный платеж 27 февраля 2023 года. Этим же число истец направил ответчику предложение о заключении основного договора купли-продажи квартиры, однако 07 марта 2023 года ответчик отказался от заключения договора.
Ссылаясь на то, что из соглашения усматриваются условия предварительного договора купли-продажи, и в течение срока, установленного для заключения основного договора купли-продажи, ФИО1 совершал действия, направленные на его заключение, просит признать за ФИО1 право собственности на 1/3долю в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, кадастровый №.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о дате и времени рассмотрения дело извещен. Его представитель по доверенности ФИО3 исковые требования поддержала, просила удовлетворить.
В судебное заседание ответчик ФИО2 не явился, о дате и времени разбирательства по делу извещен. Его представитель по доверенности ФИО4 с заявленными требованиями не согласилась, просила отказать в их удовлетворении по основаниям, изложенным в письменном отзыве. В отзыве указала, что ни одна из расписок не содержит существенных условий купли-продажи недвижимости, которые должен содержат основной либо предварительный договор купли-продажи недвижимости. Фактически расписки являются обязательством истца выплатить денежные средства и согласием ответчика принять данные средства. Срок заключения основного договора не определен. До 27 февраля 2023 года истцом не были предприняты попытки заключения договора купли-продажи. С июля 2019 года по июль 2020 года ежемесячные платежи истцом не оплачивались.
Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области о дате и времени рассмотрения дела извещено, своего представителя не направило.
Суд, заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела и собранные по нему доказательства, приходит к следующему.
В соответствии с положениями пунктов 1, 4, 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.
Аналогичные разъяснения содержатся в абзаце 3 пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», согласно которым если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются.
В соответствии с частью 1 статьи 421 Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Предварительным договором является такое соглашение сторон, которым они устанавливают взаимное обязательство заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором (часть 1 статьи 429 Гражданского кодекса).
Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги, однако порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор.
В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
С учетом изложенного необходимо установить действительное содержание предварительного договора купли-продажи, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и его условий.
При этом учитывать, что, если в предварительном договоре купли-продажи предусмотрена обязанность одной стороны внести своему контрагенту покупную цену или ее существенную часть до заключения основного договора, такой договор следует квалифицировать как основной договор купли-продажи с условием о предварительной оплате.
Также имеет правовое значение установление исполнения по предварительному договору купли-продажи денежного обязательства по оплате стоимости объекта недвижимости покупателем, которое дает ему право требовать в судебном порядке признания права собственности без понуждения в судебном порядке продавца к заключению основного договора.
Как следует из материалов дела, собственником жилого помещения по адресу: <адрес> являлся ФИО1 на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от 20 октября 2006 года №.
23 марта 2007 года между ФИО1 и ФИО2 заключен договор дарения доли квартиры – 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>.
Таким образом, собственниками квартиры по адресу: <адрес> являются: ФИО1 – 2/3 доли, ФИО2 – 1/3 доля.
24 июня 2019 года ФИО1 выдана расписка о том, что он обязуется выплатить денежные средства в размере 350 000 рублей за 1/3 долю в праве за квартиру по адресу: <адрес>, подаренную им сыну.
Сумму обязался выплачивать с рассрочкой платежа, ежемесячной суммой в размере не менее 5 000 рублей в срок не позднее 1 числа каждого месяца, начиная с 01 июля 2019 года на счет получателя № в ПАО Сбербанк.
В случае задолженности платежа, обязался выплатить проценты в размере 0,2 % от минимального ежемесячной суммы за каждый просроченный день.
В случае продажи квартиры по адресу: <адрес>, обязался выплатить оставшуюся на момент продажи часть задолженности с учетом выплаченной ранее суммы.
В этот же день ФИО2 дана расписка, в соответствии с которым он выразил согласие на выплату ему денежных средств в размере 350 000 рублей за 1/3 долю в праве на квартиру по адресу: <адрес>, подаренную ему его отцом ФИО1 с рассрочкой платежа, ежемесячно суммой не менее 5 000 рублей, в срок не позднее 1 числа каждого месяца, начиная с 01 июля 2019 года на счет № в ПАО Сбербанк.
В случае необходимости согласен на продажу квартиру, и выплату ему оставшейся на момент продажи части задолженности с учетом выплаченной ранее суммы.
После выплаты всей суммы в размере 350 000 рублей обязался сделать запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В случае своевременной ежемесячной выплаты ФИО1, обязался не продавать 1/3 долю в квартире третьим лицам.
В случае задолженности ФИО1 более трех месяцев оставляет за собой право на продажу 1/3 доли в квартире по адресу: <адрес>.
Согласно представленными стороной истца чекам за период с августа 2019 года по 27 февраля 2023 года ФИО1 произведена оплата в размере 340 100 рублей (л.д. 22-56). При этом имела место быть просрочка платежей за период за июль 2019 года, с сентября 2019 года по июль 2020 года.
27 февраля 2023 года в адрес ФИО2 направлено предложение о заключение основного договора купли-продажи.
ФИО1 в ответ на предложение выразил согласие на заключение договора купли-продажи доли стоимостью 700 000 рублей.
В ходе рассмотрения дела 17 июня 2023 года ФИО2 произведена оплата доли в размере 10 000 рублей за период июнь, июль 2019 года, что подтверждается копией платежного поручения №, а также проценты за просрочку уплаты за период с 24 июля 2019 год по 25 августа 2019 года, с 01 сентября 2019 года по 13 августа 2020 года в размере 3 850 рублей (платежное поручение № от 7 июня 2023 года).
Анализируя условия, изложенные в расписках от 24 июня 2019 года, и принимая во внимание буквальное толкования условий договора, суд приходит к выводу, что между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи доли в праве на спорную квартиру, в которой стороны определили цену договора в размере 350 000 рублей и предусмотрели рассрочку платежа, а также условия прекращения договора на случай просрочки оплаты ежемесячного платежа.
Довод истца о том, что между сторонами был заключен основной договор купли-продажи с условием предварительной оплатой, подлежат отклонению, поскольку оно противоречит условиям договора.
Ссылка истца о том, что договор был заключен на срок 70 месяцев, до полной выплаты стоимости доли, несостоятельна, поскольку из буквального толкования условий договора следует, что на данный срок истцу была предоставлена рассрочка оплаты стоимости товара.
Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, а также тот факт, что сторонами в предварительном договоре не был определен срок заключения основного договора, который в данном случае в силу части 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации равен одному году (основной договор должен быть заключен до 24 июня 2020 года), в течение которого ни одна из сторон не обращалась с предложением заключить основной договор, с таким предложением истец обратился лишь в феврале 2023 года, спустя более 2,5 лет, суд полагает, что предварительный договор купли-продажи от 24 июня 2019 года прекратил свое действие в силу части 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем исковые требования удовлетворению не подлежат.
Кроме того, следует отметить, что согласно пункту 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с положениями пункта 61 указанного Постановления, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Таким образом, как в случае квалификации спорного договора в качестве предварительного, так и в случае квалификации его как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, закон не предусматривает заявленный истцом способ защиты права - признание права собственности на объект недвижимости.
В первом случае право стороны защищается понуждением к заключению основного договора, при этом понуждаются к заключению все стороны договора, во втором случае право стороны может быть защищено требованием о государственной регистрации перехода права собственности, в том числе сделки если она требует такой регистрации.
Данная правовая позиция изложена в определении Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 20 марта 2023 года №.
На основании изложенного, суд не усматривает оснований для удовлетворения иска.
Руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
ФИО1 в удовлетворении исковых требований отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Вологодский областной суд через Вологодский городской суд Вологодской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Судья Г.А.Папушина
Мотивированное решение изготовлено 29.06.2023.