Решение по делу № 2-55/2025 от 08.04.2025 - о взыскании расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, о взыскании разницы за излишне оплаченные метры, компенсации морального вреда.

КОПИЯ

УИД: 50RS0028-01-2024-005662-04

Дело № 2-55/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

08 апреля 2025 года г.Мытищи Московская область

Мытищинский городской суд Московской области в составе

председательствующего судьи Наумовой С.Ю.,

при секретаре судебного заседания Костиковой В.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-55/2025 (№ 2-6517/2024) по иску ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Осенний квартал» о взыскании расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, о взыскании разницы за излишне оплаченные метры, компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО2, с учётом уточнённых требований, обратилась в суд с исковым заявлением к ООО «СЗ «Осенний квартал» о взыскании:

- денежных средств, необходимых для устроения недостатков объекта долевого строительства в размере 229 507,67 рублей;

- разницы за излишне оплаченные метры в размере 94 240 рублей;

- компенсации морального вреда в размере 50 000 рублей.

Также истец просила суд взыскать с ответчика расходы на проведение досудебной экспертизы в размере 55 000 рублей, расходы на составление технического описания в размере 5 000 рублей, расходы на составление технического плана в размере 10 000 рублей, расходы на составление нотариальной доверенности в размере 1 900 рублей, почтовые расходы в размере 541 рублей и расходы на оплату услуг представителя в размере 30 000 рублей.

Требования иска мотивированы тем, что на основании договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключённого между сторонами, ответчиком истцу по передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ передана квартира, расположенная по адресу: <адрес>. Квартира передана участнику долевого строительства с многочисленными строительными недостатками. Кроме того, общая приведённая площадь квартиры, переданной истцу, составила 24,9 кв.м., между тем, согласно экспертному заключению, площадь квартиры составила 24,1 кв.м.

Претензия, направленная в адрес ответчика с требованиями о взыскании денежных средств, необходимых для устроения недостатков объекта долевого строительства и с требованием о взыскании разницы за излишне оплаченные метры, оставлена ответчиком без удовлетворения.

Учитывая изложенное, истец обратился с иском в суд.

Истец ФИО2 (до вступления в брак ФИО3) в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.

Представитель истца по доверенности ФИО4 в судебном заседании поддержала уточнённые исковые требования своего доверителя, просил данные требования удовлетворить в полном объёме.

Представитель ответчика ООО «СЗ «Осенний квартал» по доверенности в судебном заседании поддержал письменные возражения на иск, в которых просил в удовлетворении исковых требований отказать.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ч. 1 ст. 1 ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», настоящий Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно ст.4 указанного Закона, по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СЗ «Осенний квартал» (Застройщик), с одной стороны, и ФИО5 (Участник долевого строительства), с другой стороны, заключён договор участия в долевом строительстве №, в соответствии с которым ответчик принял на себя обязательство в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить многоквартирный дом по строительному адресу: <адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать истцу объект долевого строительства (квартиру) №, расположенную в указанном многоквартирном доме, с произведенными в ней отделочными работами.

Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Цена Договора определена сторонами в п.4.1 Договора и уплачена истцом в полном объеме, что не оспаривалось ответчиком.

Объект долевого строительства был передан ответчиком истцу по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии со ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ч.1).

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч.2).

Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд (ч.6).

Пунктом 6.2. Договора предусмотрено, что гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав Объекта долевого строительства, составляет 5 (пять) лет со дня передачи Объекта долевого строительства. Гарантийный срок на технологическое инженерное оборудование, входящее в состав Объекта долевого строительства, составляет 3 (года) с момента подписания передаточного акта. Гарантийный срок на отделочные работы составляет 1 (один) год и начинает исчисляться с момента подписания передаточного акта или иного документа о передаче Объекта долевого строительства.

Истцом выявлены многочисленные строительные недостатки объекта долевого строительства.

В соответствии с заключением специалиста от ДД.ММ.ГГГГ, составленным ИП ФИО6, рыночная стоимость работ и материалов, необходимых для устранения недостатков квартиры, расположенной по вышеуказанному адресу, составляет 458 857,55 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием выплатить стоимость устранения недостатков.

Как установлено судом, до настоящего времени требования, указанные в данной претензии, ответчиком не удовлетворены.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по ходатайству ответчика была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено экспертам АНО «Экспертный центр «ПЕРИТИЯ».

Согласно заключению судебной экспертизы, квартира № №, расположенная по адресу: <адрес>, имеет строительные недостатки, которые возникли вследствие нарушения застройщиком строительных норм и правил, применяемых на обязательной основе. Рыночная стоимость работ и материалов, необходимая на устранение недостатков квартиры, составляет 229 507,67 рублей.

Суд принимает заключение судебной строительно-технической экспертизы в качестве доказательства, отвечающего требованиям относимости и допустимости, поскольку экспертное заключение содержит подробное описание проведённого исследования, сделанные в результате его выводы и ответы мотивированы, эксперты предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, имеют соответствующую квалификацию и опыт работы, выводы экспертов ответчиком не опровергнуты. Кроме того, заключение отвечает требованиям ст.86 ГПК РФ, Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», выводы эксперта не носят характера вероятности, согласуются с действительными обстоятельствами по делу, и в совокупности с материалами дела позволяют установить фактические обстоятельства.

Заключение АНО «Экспертный центр «ПЕРИТИЯ» в силу ст.60 ГПК РФ, является допустимым доказательством.

Истцом исковые требования о взыскании расходов на устранение недостатков были уточнены в соответствии с заключением судебной экспертизы.

Разрешая заявленные требования в указанной части, проанализировав и оценив представленные по делу доказательства, в том числе, заключение досудебной экспертизы и заключение судебной экспертизы, принимая во внимание, что сторона ответчика не отрицала наличие дефектов в квартире истца, стороны выводы судебной экспертизы не опровергли, ходатайств о назначении повторной экспертизы не заявляли, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца денежных средств, необходимых для устранения недостатков квартиры в размере 229 507,67 рублей.

В соответствии с частями 2 и 3 ст.10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 08.08.2024) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 08.09.2024) моральный вред, причинённый гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесённых гражданином - участником долевого строительства убытков.

При рассмотрении требований истца о компенсации морального вреда в размере 50 000 рублей, суд учитывает установленный в судебном заседании факт нарушения ответчиком прав истца на получение объекта долевого строительства надлежащего качества, принимая во внимание принципы разумности и справедливости, конкретные обстоятельства дела, характер возникшего спора, объём нарушенных прав истца, учитывая значимость предмета спора для истца, наличие вины ответчика, не выполнившего надлежащим образом свои обязательства по передаче объекта долевого строительства надлежащего качества, в связи с чем, приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца компенсации морального вреда в размере 15 000 рублей.

Разрешая требования истца о взыскании разницы за излишне оплаченные метры в размере 94 240 рублей, суд приходит к следующему.

В соответствии с п.4.4. договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, стороны пришли к соглашению о том, что Цена Договора подлежит изменению в случае изменения Общей приведённой площади Объекта долевого строительства по отношению к Проектной общей приведенной площади Объекта долевого строительства В случае отклонения Общей приведенной площади Объекта долевого строительства от Проектной общей приведенной площади Объекта долевого строительства как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения, сумма доплаты/возврата определяется исходя из произведения разницы Общей приведенной площади Объекта долевого строительства и Проектной общей приведенной площадью Объекта долевого строительства, указанной в п.3.2. настоящего Договора, на цену одного квадратного метра Объекта долевого строительства, указанной в п.4.1. настоящего Договора.

Общая приведенная площадь Объекта долевого строительства устанавливается в соответствии с данными экспликации технического плана здания (Объекта недвижимости), изготовленного кадастровым инженером, имеющим действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера.

Согласно п.4.5 Договора ДДУ в случае увеличения Общей приведенной площади Объекта долевого строительства, по отношению к Проектной общей приведенной площади Объекта долевого строительства Участник долевого строительства обязан оплатить Застройщику образовавшуюся разницу.

В соответствии с п.4.6. Договора участия в долевом строительстве, в случае уменьшения Общей приведённой площади Объекта долевого строительства по отношению к Проектной общей приведённой площади Объекта долевого строительства образовавшуюся разницу Застройщик возвращает Участнику долевого строительства в течение 20 (Двадцать) дней после подписания акта приема-передачи Объекта долевого строительства и предоставления Участником долевого строительства счета, на который должны быть перечислены денежные средства.

Как усматривается из Договора участия в долевом строительстве (п.3.2), проектная общая площадь квартиры составляет 23,60 кв.м., приведённая площадь – 24,60 кв.м.

Согласно п.2 Передаточного акта, общая площадь объекта составила 23,80 кв.м., общая приведённая - 24,90 кв.м.

Согласно п.4.1 Договора участия в долевом строительстве, стоимость одного квадратного места составляла 117 800 рублей.

Истцом произведена доплата за увеличение площади объекта долевого строительства.

В целях соблюдения требований градостроительного законодательства (пп.12 п.3 ст.55 Градостроительного кодекса Российской Федерации) и получения Разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома Застройщиком привлечен кадастровый инженер.

Кадастровым инженером выполнен комплекс кадастровых работ, по результатам которых изготовлен технический план объекта капитального строительства, соответствующий требованиям Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно техническому описанию (по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ) на многоквартирный дом, в части квартиры № №, площадь квартиры с учётом неотапливаемых помещений составила 24,9 кв.м., общая площадь жилого помещения 23,8 кв.м., жилая – 12,7 кв.м.

По данным обмеров, полученных в результате проведения кадастровых работ, окончательная общая площадь Объекта строительства, расположенного по указанному адресу: составила 24,9 кв.м., ему был присвоен кадастровый номер.

Таким образом, обмер был произведён в соответствии с условиями договора независимым кадастровым инженером,

Впоследствии, ДД.ММ.ГГГГ, по заявлению истца, кадастровым инженером была составлена экспликация Объекта долевого строительства, согласно которой общая площадь составила 23 кв.м. (приведённая площадь – 24 кв.м.)

ДД.ММ.ГГГГ истцом подано заявление на изменение основных характеристик Объекта с приложением технического плана.

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ площадь Объекта долевого строительства составила 23 кв.м.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по ходатайству ответчика была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено экспертам АНО «Экспертный центр «ПЕРИТИЯ».

Согласно заключению судебной экспертизы, по результатам обмеров общая приведенная площадь составляет 24,1 кв.м., всего без учета лоджии – 23,1 кв.м. Для определения причины возникновения разницы в общей площади объекта долевого строительства экспертом были сопоставлены размеры помещений, установленных в ходе проведения судебной экспертизы, с размерами установленными на основании Технического описания, изготовленного ООО «Инвестиции и градостроительство ДД.ММ.ГГГГ кадастровым инженером ФИО7 По результатам сопоставления размеров установлена разница от 20 мм. до 70 мм. Данная разница обуславливается нанесением штукатурного слоя на стены, а также изготовлением Технического описания, изготовленного ООО «Инвестиции и градостроительство ДД.ММ.ГГГГ кадастровым инженером ФИО7 до проведения отделочных работ, предусмотренных Приложением № к Договору участия в долевом строительстве. Следовательно, разница в общей площади Объекта долевого строительства, определённой на основании Технического описания, изготовленного ООО «Инвестиции и градостроительство ДД.ММ.ГГГГ кадастровым инженером ФИО7, и обмерами, произведённой в ходе судебной экспертизы, является выполнение отделочных работ в соответствии с Приложением № к Договору участия в долевом строительстве.

Суд также принимает заключение судебной строительно-технической экспертизы в указанной части в качестве доказательства, отвечающего требованиям относимости и допустимости, поскольку экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы мотивированы, эксперты предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, имеют соответствующую квалификацию и опыт работы, выводы экспертов ответчиком не опровергнуты. Кроме того, заключение отвечает требованиям ст.86 ГПК РФ, Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», выводы эксперта не носят характера вероятности, согласуются с действительными обстоятельствами по делу, и в совокупности с материалами дела позволяют установить фактические обстоятельства.

В соответствии с п.3.2 Договора в объекте долевого строительства производятся отделочные работы, перечень которых указан в приложении № к договору.

Кроме того, как следует из условий договора, кадастровый инженер производит обмеры после завершения строительства объекта, квартира же передавалась истцу после проведения в ней отделочных работ, вследствие чего площадь объекта может измениться.

Наличие в договоре участия в долевом строительстве условия о том, что в объекте долевого строительства производятся отделочные работы, не является основанием для проведения первичной технической инвентаризации после проведения соответствующих отделочных работ, так как указанные отделочные работы предусмотрены не проектной документацией (архитектурные решения), а определяются соглашением сторон и указываются в заключаемом договоре.

Технический план спорного объекта по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ суд не может признать достоверным доказательством несоответствия площади объекта условиям договора, поскольку обследование нежилого помещения, согласно данному описанию, было проведено после завершения внутренней (чистовой) отделки, такое изменение фактической площади, не является основанием для пересмотра цены договора в большую или меньшую сторону.

При этом, суд исходит из того, что в ходе судебного разбирательства не было представлено доказательств, подтверждающих, что заявленная в передаточном акте площадь объекта долевого строительства, без учёта произведенных отделочных работ, не соответствовала фактической площади помещения, а также о том, что обмеры помещения на момент подготовки технического описания на многоквартирный дом произведены с нарушениями.

В данной связи, исходя из конкретных обстоятельств дела, у суда отсутствуют основания считать, что в результате первого обмера кадастровый инженер допустил ошибку, которая привела к увеличению или уменьшению площади квартиры; разница в измерениях при наличии произведенного ремонта не свидетельствует бесспорно о наличии оснований для изменения цены договора в сторону уменьшения по условиям п.4.6 Договора.

При таких обстоятельствах, оценив представленные в совокупности доказательства, суд не находит законных оснований для удовлетворения требований истца о взыскании разницы за излишне оплаченные метры в размере 94 240 рублей.

В соответствии с ч.1 ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Статья 94 ГПК РФ относит почтовые расходы, расходы на оплату услуг представителя, а также другие, признанные судом необходимыми расходы, к издержкам, связанным с рассмотрением дела.

Согласно ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесённые по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

На основании вышеприведённых норм закона с ответчика подлежат взысканию расходы истца за проведение досудебной строительно-технической экспертизы в размере 55 000 рублей, расходы на составление технического описания в размере 5 000 рублей, расходы на составление технического плана в размере 10 000 рублей, поскольку установление факта наличия строительных недостатков объекта долевого строительства и стоимости их устранения было необходимо для реализации права на обращение к ответчику в досудебном порядке, а затем и в суд, доказательств злоупотребления истцом процессуальными правами материалы дела не содержат, понесённые истцом расходы на оплату экспертизы подтверждаются представленными истцом документами, в связи с чем, подлежат взысканию с ответчика.

Истцом также понесены почтовые расходы в размере 541 рублей, расходы на оформление нотариальной доверенности в размере 1900 рублей на представление интересов истца в связи с неисполнением ответчиком вышеуказанного договора участия в долевом строительстве. Указанные расходы понесены истцом для восстановления нарушенного права, их относимость к рассматриваемому делу сомнений не вызывает, в связи с чем, данные расходы подлежат взысканию с ответчика.

В соответствии со ст.100 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы на оплату услуг представителя в размере 30 000 рублей. Данную сумму суд определяет с учётом требований разумности, а также небольшой сложности дела и объёма оказанных представителем услуг (подготовка искового заявления с приложенными документами и подача иска в суд).

Государственная пошлина в размере 6 125,08 рублей, от уплаты которой истец освобожден при подаче иска о защите прав потребителей в соответствии со ст.103 ГПК РФ подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

В соответствии с абз.11 п.1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 (в редакции Постановления Правительства РФ от 26 декабря 2024 г. № 1916) в отношении уплаты застройщиком неустойки (штрафа, пени), предусмотренной абзацами третьим и четвертым указанного пункта, и возмещения застройщиком убытков, предусмотренных абзацами пятым – шестым указанного пункта, требования об уплате (возмещении) которых были предъявлены к исполнению застройщику до 1 января 2025 г., предоставляется отсрочка до 30 июня 2025 г. включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению с 1 января 2025 г., в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика. Положения указанного абзаца не распространяются на фактически понесенные участником долевого строительства расходы на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства.

Учитывая соответствующее ходатайство ответчика, суд полагает правильным при вынесении решения разрешить вопрос о предоставлении ответчику отсрочки в соответствии с положениями данного постановления.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 (<данные изъяты>) к ООО «Специализированный застройщик «Осенний квартал» (ИНН: №) о взыскании расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, о взыскании разницы за излишне оплаченные метры, компенсации морального вреда – удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Осенний квартал» (ИНН: №) в пользу ФИО2 (<данные изъяты>) расходы на устранение недостатков квартиры в размере 229 507,67 рублей; компенсацию морального вреда в размере 15 000 рублей; расходы на проведение досудебной строительно-технической экспертизы в размере 55 000 рублей; расходы на составление технического описания в размере 5 000 рублей; расходы на составление технического плана в размере 10 000 рублей; почтовые расходы в размере 541 рублей, нотариальные расходы на оформление доверенности в размере 1 900 рублей и расходы на оплату услуг представителя в размере 30 000 рублей.

Предоставить ООО «Специализированный застройщик «Осенний квартал» отсрочку исполнения решения в части взыскания стоимости недостатков до 30 июня 2025 года (включительно).

В удовлетворении требований ФИО2 о взыскании разницы за излишне оплаченные метры в размере 94 240 рублей и в удовлетворении требований о взыскании в большем размере компенсации морального вреда – отказать.

Взыскать ООО «Специализированный застройщик «Осенний квартал» (ИНН: №) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 125,08 рублей.

Решение суда может быть обжаловано в Московский областной суд путём подачи апелляционной жалобы через Мытищинский городской суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья подпись С.Ю. Наумова

КОПИЯ ВЕРНА:

Мотивированное решение суда изготовлено 22 апреля 2025 года.