Дело № 2-5448/2023 27 декабря 2023 года
УИД: 29RS0023-01-2022-005144-85
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Северодвинский городской суд Архангельской области в составе:
председательствующего судьи Епифановой С.В.,
при секретаре Фофановой В.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда в городе Северодвинске гражданское дело по иску ФИО2 ..... к обществу с ограниченной ответственностью «Атикс», ФИО1 ..... о признании предварительного договора от 17.05.2021г. основным, признании договора купли-продажи, заключенного между ФИО1 и ООО «Атикс» от 17.11.2022г. недействительным, аннулировании государственной регистрационной записи о праве собственности на гараж за ФИО1, признании права собственности на гаражный бокс и обязании передать гаражный бокс, взыскании неустойки, штрафа,
установил:
ФИО2 обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Атикс» (далее – ООО «Атикс») о признании предварительного договора от 17.05.2021г. основным, признании недействительным односторонний отказ от исполнения предварительного договора купли-продажи гаражного бокса от 17.05.2021г. и применении последствий недействительности сделки - вернуть ООО «Атикс» денежные средства, уплаченные за гаражный бокс, в размере 900 000 руб. (л.д.5-6).
В обоснование заявленных требований указано, что 17.05.2021г. между истцом и ООО «Атикс» заключен предварительный договор купли-продажи гаражного бокса №05 на объекте обслуживания автотранспорта №6, расположенного на земельном участке с кадастровым номером ..... по адресу: Архангельская область, г. Северодвинск, в районе проспекта Победы, дом 1, согласно которому ответчик обязался в срок до 30.09.2021г. зарегистрировать право на указанный гаражный бокс и заключить с ним основной договор купли-продажи гаражного бокса, а истец как покупатель обязался принять и оплатить за гаражный бокс 900 000 руб.
Истец исполнил свои обязательства и выплатил ответчику стоимость гаражного бокса в полном объеме, однако ответчик, в установленный договором срок, свои обязательства не выполнил (гаражный бокс не построил, по акту приема-передачи истцу не передал), в связи с чем истец 27.05.2022г. направил ответчику претензию, в которой просил выплатить неустойку за нарушение срока исполнения обязательства.
В ответ на претензию ООО «Атикс» сообщил о прекращении предварительного договора купли-продажи ввиду отсутствия намерения сторон заключить основной договор купли-продажи и возвращении истцу оплаченных за гаражный бокс денежных средств в размере 900 000 руб. в качестве неосновательного обогащения, а также выплате ему неустойки, в порядке ст. 395 ГК РФ, за период с 30.09.2021г. по 31.03.2022г. в размере 45 314 руб. 38 коп.
21.06.2022г. истец получил указанные денежные суммы от ответчика.
Полагает, что поскольку договор предполагает полную оплату имущества, которое будет создано в будущем, то заключенный 17.05.2021г. договор является основным договором купли-продажи, от исполнения которого ответчик не вправе был отказываться в одностороннем порядке.
В ходе рассмотрения дела истцу стало известно, что ответчик, на основании договора купли-продажи от 17.11.2022г., продал спорный гаражный бокс ФИО1
На основании изложенного, с учетом неоднократно уточнявшихся исковых требований, просит суд:
- признать предварительный договор от 17.05.2021г., заключенный между ФИО2 и ООО «Атикс» основным с предварительной оплатой товара и изложить п.1 договора в иной редакции;
- признать недействительным односторонний отказ от исполнения предварительного договора купли-продажи гаражного бокса от 17.05.2021г. и применить последствия недействительности сделки - вернуть ООО «Атикс» денежные средства, уплаченные за гаражный бокс, в размере 900 000 руб.
- признать договор купли-продажи, заключенный между ФИО1 и ООО «Атикс» от 17.11.2022г. недействительным, применив последствия недействительности сделки,
- признать недействительной и аннулировать государственную регистрационную запись о регистрации права общей долевой собственности за ФИО1 на 1/14 на объекте обслуживания автотранспорта №6, за номером 29:28:104167:3973-29/011/2022-3;
- обязать ООО «Атикс» исполнить обязательства по договору №06/05 от 17.05.2021г. и передать в собственность ФИО2 гаражный бокс №5 на объекте обслуживания автотранспорта №6, расположенного на земельном участке с кадастровым номером ..... по адресу: Архангельская область, г. Северодвинск, в районе проспекта Победы, дом 1;
- признать за ФИО2 право собственности на гаражный бокс №5 на объекте обслуживания автотранспорта №6, расположенного на земельном участке с кадастровым номером ..... по адресу: Архангельская область, г. Северодвинск, в районе проспекта Победы, дом 1
- взыскать с ООО «Атикс» неустойку за нарушение сроков передачи предварительно оплаченного товара, в порядке ст. 23.1 Закона «О защите прав потребителей», за период с 01.10.2021г. по 02.12.2022г. (исключая период моратория с 01.04.2022г. по 30.10.2022г.) в размере 900 000 руб., а также штраф (Т1 л.д.5-6, 40,76, Т2 л.д. 45-46, 55).
Определением суда от 29.09.2023г. к участию в деле в качестве соответчика привлечен ФИО1
Истец, извещенный о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в суд не явился, направил своих представителей.
Представители истца ФИО3, ФИО4 в судебном заседании требования поддержали по изложенным в иске основаниям. Полагали, что ошибка, при ее наличии, в указании объекта приобретаемого по предварительному договору купли-продажи допущена ответчиком по его вине, как наиболее сильной стороны в сделке.
Представитель ответчика ООО «Атикс» ФИО5 в судебном заседании с требованиями не согласился, поддержав представленные письменные возражения (Т1 л.д.136). Указал, что предмет договора купли-продажи от 17.05.2021г. не был надлежащим образом согласован, поскольку согласно разрешению на строительство объектом строительства являлся объект обслуживания автотранспорта №6, с кадастровым номером 29:28:104167:3386, а не гаражный бокс №5, в связи с чем, в отсутствие существенного условия договора купли-продажи – о его предмете, полагает предварительный договор с ФИО2 от 17.05.2021г. незаключенным.
В соответствии с п. 7 предварительного договора купли-продажи от 17.05.2021г. стороны договорились в срок до 30.09.2021г. заключить основной договор купли-продажи. Поскольку в срок до 30.09.2021г. стороны не выразили намерения заключить основной договор купли-продажи, а в претензии истца содержалось требование только о выплате неустойки, ответчик сообщил истцу о прекращении предварительного договора купли-продажи и возвратил ему неосновательное обогащение в размере 900 000 руб., а также выплатил ему проценты за пользование чужими денежными средствами.
Дополнительно пояснил, что при регистрации прав на строящийся объект обслуживания автотранспорта №6, в ЕГРП объяснили, что необходимо указывать доли в объекте и именно на них возможно зарегистрировать право собственности, в связи с чем в предварительном договоре купли-продажи от 15.11.2022г., заключенным с ФИО1 объект был указан в виде доли 1/14, что соответствует гаражному боксу №5 в указанном объекте недвижимости.
В настоящее время указанный объект обслуживания автотранспорта №6 полностью реализован в общую долевую собственность граждан, а конкретные гаражные боксы, соответствующие их долям, определены в собственность граждан на основании решения долевых собственников.
В дополнительных возражениях указал, что ответчик предлагал истцу подписать дополнительное соглашение с целью уточнения предмета договора и сроков сдачи объекта, однако предложение осталось без ответа, вместо этого истец направил претензию, в которой требовал выплатить лишь неустойку. В связи с отказом заключить дополнительное соглашение ответчик счел предварительный договор незаключенным и вернул истцу денежные средства и выплатил неустойку.
В настоящее время в собственности ООО «Атикс» отсутствуют какие-либо гаражные боксы, в связи с чем невозможно возложить на ответчика обязанность по передаче в собственность истца данного имущества (Т2 л.д.60).
Полагает, что ФИО1 является добросовестным приобретателем.
В случае удовлетворения требований о взыскании с ответчика неустойки, просит суд снизить размер неустойки, применив положения ст. 333 ГК РФ.
Ответчик ФИО1 с требованиями не согласился, поддержав представленные письменные возражения (Т1 л.д.202-203). Указал, что приобрел гаражный бокс по договору купли-продажи от 17.11.2022г., обратившись по объявлению о продаже гаражей позвонив по указанному телефону. Гараж продавало агентство недвижимости «Муза», выступающее посредником. О споре по данному гаражу он узнал только в феврале 2023г. при получении повестки в суд. Указал, что произвел в гараже неотделимые улучшения: сделал в гараже смотровую яму, установил металлический погреб, выполнил монтаж электропроводки и др.работы. Полагает себя добросовестным приобретателем и ненадлежащим ответчиком по делу.
Представители третьих лиц Управление Росреестра по АО и НАО, Администрации Северодвинска в суд не явились, извещены надлежащим образом.
В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд определил рассмотреть дело при данной явке.
Заслушав пояснения участников процесса, исследовав материалы гражданского дела, оценив представленные в дело доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, 17.05.2021г. между ФИО2 и ООО «Атикс» заключен предварительный договор №06/05 купли-продажи гаражного бокса, согласно которому ответчик обязуется передать в собственность покупателя (истца) гаражный бокс №05 на объекте обслуживания автотранспорта №6, расположенного на земельном участке с кадастровым номером ..... по адресу: Архангельская область, г. Северодвинск, в районе проспекта Победы, дом 1 (разрешение на строительство №29-1032901000703-970-2020 от 07.10.2020г.), а покупатель обязуется принять гаражный бокс и уплатить за него цену, предусмотренную в настоящем предварительном договоре (Т1 л.д.7). Схема расположения гаражного бокса оформлена Приложением №1 к настоящему договору (Т1 л.д.8).
Согласно п. 3, 4 договора цена продаваемого гаражного бокса определена сторонами в размере 900 000 руб. и оплачивается покупателем в следующем порядке: 450 000 руб. в качестве обеспечительного платежа покупатель выплачивает продавцу в течение 5 рабочих дней со дня заключения настоящего предварительного договора. Остальные 450 000 руб. покупатель обязуется выплатить в срок до 31.08.2021г.
Истцом обязанность по оплате стоимости приобретаемого гаражного бокса выполнена в полном объеме: 21.05.2021г. покупателем оплачено 450 000 руб., 30.06.2021г. оплачено 150 000 руб., 30.07.2021г. – 150 000 руб. и 30.08.2021г. еще 150 000 руб. ( Т1 л.д.9-10).
В соответствии с п. 6 договора продавец обязуется зарегистрировать право на указанный гаражный бокс в органе, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в срок до 30.09.2021г.
Согласно п. 7 договора стороны обязались заключить в срок до 30.09.2021г. основной договор, основные условия которого стороны определили в настоящем предварительном договоре.
Как следует из материалов дела, в согласованный сторонами срок основной договор купли-продажи заключен не был. Право собственности на указанный гаражный бокс ответчик в установленный договором срок не зарегистрировал.
08.06.2022г. истцом в адрес ответчика направлена претензия (получена ООО «Атикс» 15.06.2022г. (Т1 л.д.78)), в которой ФИО2 указывает на не исполнение ответчиком обязанности по передачи ему гаражного бокса в срок до 30.09.2021г., и, в связи с нарушением сроков передачи предварительно оплаченного товара, в порядке ст. 23.1 Закона «О защите прав потребителей», просит в течение 10 дней выплатить ему неустойку в размере 900 000 руб., из расчета 3% от стоимости оплаченного товара за каждый день просрочки (Т1 л.д.14).
Требований о передаче ему гаражного бокса или заключения основного договора, претензия не содержит.
В ответ на претензию ответчиком направлено уведомление, в котором продавец, указывает, что поскольку в установленный срок до 30.09.2021г. стороны не выразили намерения заключить основной договор, то в порядке ч. 6 ст. 429 ГК РФ, предварительный договор прекратил свое действие, в связи с чем продавцом возвращаются оплаченные покупателем денежные средства в размере 900 000 руб. в качестве неосновательного обогащения, а также подлежит выплате неустойка, в порядке ст. 395 ГК РФ за период с 30.09.2021г. по 31.03.2022г. (до начала действия моратория на начисление неустоек – с 01.04.2022г.) в размере 45 314 руб. 38 коп. (Т1 л.д.13).
Платежными поручениями от 20.06.2022г. указанные денежные суммы перечислены истцу (Т1 л.д. 14, 14-оборот).
Изложенные обстоятельства подтверждаются представленными в материалы дела доказательствами, сторонами не оспариваются, в связи с чем признаются судом установленными.
Ответчик, ссылается на недействительность спорного договора ввиду несогласованности предмета, поскольку согласно разрешению на строительство объектом строительства являлся объект обслуживания автотранспорта №6, с кадастровым номером ..... а не гаражный бокс №5.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Согласно разъяснений п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» в случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании статьи 431 ГК РФ устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Как следует из содержания предварительного договора от 17.05.2021г. предметом купли-продажи являлся гаражный бокс №05 на объекте обслуживания автотранспорта №6, расположенного на земельном участке с кадастровым номером ..... по адресу: Архангельская область, г. Северодвинск, в районе проспекта Победы, дом 1 (разрешение на строительство №29-1032901000703-970-2020 от 07.10.2020г.). Согласно пояснениям сторон, данными в ходе судебного разбирательства, при подписании спорного договора обе стороны полагали предметом сделки именно гаражный бокс №05 на объекте обслуживания автотранспорта №6 (гаражная секция №6) по указанному выше адресу.
Тот факт, что при постановке на учет гаражной секции, продавцу (ответчику) стало известно о том, что для регистрации права необходимо указывать доли в строящемся объекте обслуживания автотранспорта №6 (гаражной секции) и именно на них (на доли) возможно зарегистрировать право собственности, не свидетельствует по мнению суда о несогласованности сторонами предмета договора купли-продажи, к которому приложена схема расположения на земельном участке гаражных секций, разделенных в свою очередь на боксы.
Так, в ходе рассмотрения дела судом также установлено, что расторгнув 20.06.2022г. заключенный с ФИО2 договор №06/05 от 17.05.2021г., ответчик 15.11.2022г. заключил в отношении данного имущества предварительный договор купли-продажи с ФИО1 с таким же номером №06/05, где объект недвижимости был указан уже в виде доли 1/14 в праве общей долевой собственности на объект обслуживания автотранспорта №6, что соответствует гаражному боксу №05 в указанном объекте недвижимости. К данному договору приложена аналогичная схема гаражных секций, разделенный на боксы, что и к договору с ФИО2 (Т1 л.д.208-210).
На основании договора купли-продажи долей объекта от 17.11.2022г., заключенного со всеми долевыми собственниками, за ФИО1 первоначально было зарегистрировано право на 1/14 доли в праве общей долевой собственности на объект обслуживания автотранспорта №6 (Т1 л.д.218-219); дата регистрации права 01.12.2022г. В последующем, на основании решения собственников о разделе объекта обслуживания автотранспорта от 21.12.2022г. (Т1 л.д. 215-217), конкретные гаражные боксы, соответствующие их долям, определены в собственность граждан, по которому ФИО1 принадлежит помещение №5 (гаражный бокс). 12.01.2023г. за ФИО1 зарегистрировано право собственности именно на гаражный бокс №5 в объекте №6 (Т1 л.д.224-225).
Таким образом, при заключении договора от 17.05.2021г. из поведения и волеизъявления сторон (ООО «Атикс» и ФИО2) явно следовало, что предметом сделки являлся гаражный бокс №05 в объекте обслуживания автотранспорта №6 (гаражной секции) расположенного на земельном участке с кадастровым номером ..... по адресу: Архангельская область, г. Северодвинск, в районе проспекта Победы, дом 1.
В настоящее время такой объект, как гаражный бокс №5 существует и поставлен на кадастровый учет; право собственности именно на гаражный бокс №5 по указанному адресу зарегистрировано за ФИО1
Ссылка ответчика на невозможность зарегистрировать указанный в договоре от 17.05.2021г. объект недвижимости, о которой продавцу стало известно после заключения данного договора, само по себе не влечет несогласованность его предмета, учитывая действительную волю сторон, выраженную при заключении сделки относительно его предмета. В данной части, суд соглашается с позицией истца, поскольку ответчик ООО «Атикс», выступающий застройщиком и продавцом, как наиболее сильная сторона по сделке, получающая прибыль при строительстве и реализации подобных объектов, должна была предусмотреть и максимально точно изложить в договоре все имеющие значение параметры объекта недвижимости для дальнейшей корректной регистрации права собственности у покупателя, выступающей более слабой стороной в данных правоотношениях.
На основании изложенного, довод ответчика о несогласованности сторонами предмета договора купли-продажи от 17.05.2021г. и его незаключенности по данному основанию судом отклоняется, как несостоятельный.
Истец, полагая незаконным отказ от исполнения предварительного договора купли-продажи, просит признать его основным, с предварительной оплатой товара и изложить п.1 договора от 17.05.2021г. в иной редакции.
Согласно разъяснений в п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.
На основании изложенного, учитывая, что по условиям заключенного сторонами договора от 17.05.2021г. покупатель обязался уплатить стоимость приобретаемого гаража в полном объеме до заключения основного договора, указанный договор является основным с условием о предварительной оплате.
Таким образом, требования истца в данной части судом признаются обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Как следует из материалов дела и установлено судом согласно п. 7 договора стороны обязались заключить в срок до 30.09.2021г. основной договор, основные условия которого стороны определили в настоящем предварительном договоре.
Учитывая, что условия основного договора должны быть идентичными предварительному, а редакция, предложенная истцом не влияет на обязательства по сделке, оснований для изменения текста договора от 17.05.2021г., суд не усматривает.
В соответствии с ч. 6 ст. 8.1 ГК РФ приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.
Как следует из пояснений ответчика ФИО1 и подтверждается материалами дела, информацию о продаже гаражей он увидел из рекламы, размещенной на баннере в городе Северодвинске и обратился по указанному в нем номеру телефона (Т2 л.д. 56). Продажей гаражей и сопровождением сделки занималось агентство недвижимости «Муза». На момент оформления сделки, право ООО «Атикс» на продажу спорного гаражного бокса никем не оспаривалось, информация о притязаниях ФИО2 на спорный гаражный бокса ответчику ФИО1 на момент приобретения спорного имущества не была и не могла быть известна.
Учитывая изложенное, суд принимает во внимание, что на момент приобретения ФИО1 спорного гаражного бокса сведений об ограничении прав на указанный объект недвижимости в ЕГРН не имелось, более того, чьи-либо права на данный объект вообще не были зарегистрированы, ФИО1 является первым собственником данного гаражного бокса.
Таким образом, сделка, по которой ФИО1 приобрел право собственности на спорное имущество, отвечает всем признакам действительной сделки, в связи с чем ФИО1 является добросовестным приобретателем спорного имущества.
При таких обстоятельствах, оснований для признания договора купли-продажи, заключенного между ФИО1 и ООО «Атикс» от 17.11.2022г. недействительным и применения последствий недействительности сделки у суда не имеется. По аналогичным основаниям требования истца о признании недействительной и аннулировании государственной регистрационной записи о регистрации права общей долевой собственности за ФИО1 на 1/14 на объекте обслуживания автотранспорта №6, за номером 29:28:104167:3973-29/011/2022-3 не подлежат удовлетворению. Нарушений, допущенных при регистрации права ФИО1 на спорный объект в ходе рассмотрения дела не установлено.
Истец просит обязать ООО «Атикс» исполнить обязательства по договору №06/05 от 17.05.2021г. и передать в собственность ФИО2 гаражный бокс №5, а также признать за ФИО2 право собственности на гаражный бокс №5 на объекте обслуживания автотранспорта №6, расположенного на земельном участке с кадастровым номером ..... по адресу: Архангельская область, г. Северодвинск, в районе проспекта Победы, дом 1.
Согласно ч. 2 ст. 23.1 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» в случае, если продавец, получивший сумму предварительной оплаты в определенном договором купли-продажи размере, не исполнил обязанность по передаче товара потребителю в установленный таким договором срок, потребитель по своему выбору вправе потребовать: передачи оплаченного товара в установленный им новый срок; возврата суммы предварительной оплаты товара, не переданного продавцом.
Между тем, как следует из абз 2 п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.
Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления.
Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).
Как следует из материалов дела строительство объекта обслуживания автотранспорта №6 построено (создано) ответчиком ООО «Атикс» и поставлено на кадастровый учет 30.06.2022г. Между тем, право собственности на спорный гараж, а также на сам объект обслуживания автотранспорта №6 у продавца ООО «Атикс» не зарегистрировано и не было зарегистрировано. Как установлено судом, первоначально право на 1/14 доли в праве общей долевой собственности на объект обслуживания автотранспорта №6 на основании договора купли-продажи долей объекта было зарегистрировано за ФИО1 01.12.2022г. (Т1 л.д.218-219). В последующем, на основании решения собственников о разделе объекта обслуживания автотранспорта, 12.01.2023г. за ФИО1 зарегистрировано право собственности на гаражный бокс №5 в объекте №6 (Т1 л.д.224-225).
Между тем, как следует из материалов дела, впервые требования о передаче ФИО2 гаражного бокса и оспаривании сделки между ФИО1 и ООО «Атикс» заявлено истцом в уточненных требованиях, поступивших в суд 29.08.2023г. (Т2 л.д.45-46), то есть после регистрации права собственности ФИО1 на гаражный бокс.
С учетом изложенного, поскольку спорным имуществом ответчик ООО «Атикс» не владеет: недвижимое имущество передано другому лицу – ФИО1, право собственности на данное имущество за ООО «Актикс» не зарегистрировано, правовых оснований для удовлетворения требований истца в данной части у суда не имеется.
Истец, просит признать недействительным односторонний отказ от исполнения предварительного договора купли-продажи гаражного бокса от 17.05.2021г. и применить последствия недействительности сделки - вернуть ООО «Атикс» денежные средства, уплаченные за гаражный бокс, в размере 900 000 руб.
Фактически, данными требованиям истец просит обязать ответчика (ООО «Атикс» исполнить условия заключенного 17.05.2021г. договора и передать продавцу уплаченные им денежные средства в целях получения гаражного бокса, то есть просит о понуждении продавца к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи.
Между тем, согласно вышеизложенной правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, ввиду отсутствия у ответчика (ООО «Атикс») предмета договора (спорного гаражного бокса) как фактически так и юридически, требования истца о понуждении продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора, не могут быть удовлетворены.
В данном случае истец как покупатель вправе требовать от продавца (ООО «Атикс») возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков.
Вместе с тем, как установлено судом, денежные средства, уплаченные истцом за приобретаемый гараж в размере 900 000 руб. были возвращены ответчиком ООО «Атикс» 20.06.2022г. и получены истцом 21.06.2022г.
Таким образом, нарушенное право истца, вследствие неисполнения ответчиком обязательства по передачи товара были восстановлены путем возврата уплаченных за товар денежных средств. Требований о возмещении причинённых убытков в результате ненадлежащего исполнения продавцом обязанностей по своевременной передачи товара истец не заявляет.
Таким образом, с 20.06.2022г. обязательства по договору купли-продажи №06/05 от 17.05.2021г. прекращены – договор расторгнут.
Учитывая содержание договора от 17.05.2021г., согласно которому продавец обязался зарегистрировать право собственности на спорный гараж в срок до 30.09.2021г., а также согласованный сторонами срок заключения основного договора купли-продажи, который также определен сторонами до 30.09.2021г., суд приходит к выводу о выраженной воли сторон в части согласования сторонами срока передачи товара до 30.09.2021г. Изложенное также подтверждается поведением ответчика, выплатившим истцу проценты, в порядке ст. 395 ГК РФ, за период с 30.09.2021г., то есть с момента нарушения данного обязательства.
Истец, просит взыскать с ответчика неустойку за нарушение сроков передачи предварительно оплаченного товара, в порядке ст. 23.1 Закона «О защите прав потребителей», за период с 01.10.2021г. по 02.12.2022г. (исключая период моратория с 01.04.2022г. по 30.10.2022г.) в размере 900 000 руб., а также штраф.
Согласно ч. 3 ст. 23.1 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» в случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере половины процента суммы предварительной оплаты товара.
Неустойка (пени) взыскивается со дня, когда по договору купли-продажи передача товара потребителю должна была быть осуществлена, до дня передачи товара потребителю или до дня удовлетворения требования потребителя о возврате ему предварительно уплаченной им суммы.
Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать сумму предварительной оплаты товара.
Поскольку денежные средства, уплаченные за товар, были возвращены покупателю 20.06.2022г., истец вправе требовать взыскания с ответчика неустойки, в порядке ст. 23.1 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей», за период с 01.10.2021г. по 20.06.2022г. Требования заявленные за период с 21.06.2022г. по 02.12.2022г. являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению.
При этом, размер выплаченной ответчиком в досудебном порядке неустойки в размере 45 314 руб. 38 коп., при расчете неустойки, заявленной истцом в порядке ст. 23.1 Закона «О защите прав потребителей» во внимание судом не принимается, поскольку являются денежными средствами, выплаченными в порядке ст. 395 ГК РФ.
Размер неустойки, рассчитанной в порядке ст. 23.1 Закона «О защите прав потребителей» за период с 01.10.2021г. по 20.06.2022г., фактически по 31.03.2022г., поскольку с учетом действия периода моратория, введенного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 марта 2022 г. N 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами», согласно которому приостановлено действие порядка начисления (взыскания) неустоек, предусмотренных законодательством и условиями заключенных договоров (установлен мораторий) с 01.04.2022 г. по 01.10.2022 г., составит 819 000 руб. (900 000 х182 х 0,5%).
Однако ответчик просит суд уменьшить размер неустойки на основании ст. 333 Гражданского кодекса РФ.
Согласно п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую ответчик обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
По правилам п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса РФ подлежащая уплате неустойка может быть уменьшена судом, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательства и меры имущественной ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной её несоразмерности последствиям нарушения обязательства.
С учетом позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в п. 2 определения от 21.12.2000 № 263-О, положения п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.
Предоставленная суду возможность снизить размер неустойки в случае её чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, – на реализацию требования ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.
Снижение размера неустойки в каждом конкретном случае является одним из предусмотренных законом правовых способов, которыми законодатель наделил суд в целях недопущения явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.
В силу норм действующего гражданского процессуального законодательства, суд наделен полномочиями по установлению фактических обстоятельств дела, в том числе и обстоятельств, касающихся наличия оснований для применения ст. 333 Гражданского кодекса РФ. Учитывая, что степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.
Кроме того, при удовлетворении требований потребителя и взыскании с ответчика в пользу истца неустойки, не выплаченной ответчиком в добровольном порядке, с ответчика подлежит взысканию штраф, предусмотренный п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 № 2300-1, который также является гражданско-правовой санкцией за неисполнение обязанности по своевременной передаче дольщику объекта долевого строительства.
Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 80 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», если заявлены требования о взыскании неустойки, установленной договором в виде сочетания штрафа и пени за одно нарушение, а должник просит снизить её размер на основании ст. 333 Гражданского кодекса РФ, суд рассматривает вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств исходя из общей суммы штрафа и пени.
Так, размер неустойки, подлежащей взысканию в пользу истца вместе со штрафом, составит 1 228 500 руб. (819 000 + 50 %), с учетом продолжительности заявленного периода начисления неустойки (182 дня), её размер превысит 47 250 руб. в неделю или 189 000 руб. в месяц.
Кроме того, суд обращает внимание, что размер указанной неустойки, рассчитанной вместе со штрафом, более чем в 27 раз превысит размер процентов за неисполнение денежного обязательства, рассчитанных в порядке ст. 395 Гражданского кодекса РФ и составивших за указанный период 45 314 руб. 38 коп.
Изложенное свидетельствует о явной несоразмерности гражданско-правовой санкции последствиям нарушения обязательства ответчиком.
При данных обстоятельствах, учитывая период просрочки исполнения обязательства ответчиком, поведение самого истца, обратившегося к ответчику с претензией спустя почти 8 месяцев со дня нарушения продавцом сроков исполнения обязательств, объем нарушенного права и его соотношение с размером неустойки, возражения ответчика относительно размера неустойки, суд полагает возможным применить в рассматриваемом споре положения ст. 333 Гражданского кодекса РФ и уменьшить размер подлежащей взысканию с ответчика неустойки до 400 000 руб.
Таким образом, суд частично удовлетворяет исковые требования и взыскивает с ответчика ООО «Атикс» в пользу истца неустойку за нарушение срока передачи предварительно оплаченного товара за период с 01.10.2021 по 31.03.2022 в размере 400 000 руб.
В удовлетворении требований в данной части в размере 500 000 руб. суд отказывает.
Согласно п.6 ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Руководствуясь изложенными нормами закона, а также разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации учитывая, с ответчика ООО «Атикс» в пользу истцу подлежит взысканию штраф в размере 200 000 руб. (400 000/2). Оснований для снижения размера штрафных санкций суд не усматривает.
В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.
Из материалов дела следует, что в связи с рассмотрением судом спора ответчик ООО «Атикс» понес расходы по оплате услуг представителя на сумму 50 000 руб. (Т2 л.д.3).
При неполном (частичном) удовлетворении требований расходы на оплату услуг представителя присуждаются каждой из сторон в разумных пределах и распределяются в соответствии с правилом о пропорциональном распределении судебных расходов (статьи 98, 100 ГПК РФ).
Суд учитывает, что требования истца удовлетворены частично.
Кроме того, в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (статьи 2, 35 ГПК РФ, статьи 3, 45 КАС РФ, статьи 2, 41 АПК РФ) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.
При этом согласно п.13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.
С учетом изложенного, руководствуясь приведенными нормами закона, разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, принимая во внимание сложность дела, объем оказанных представителем услуг: составление отзыва, предоставление доказательств по делу, участие в четырёх судебных заседаниях (29.03.23г. - 15 минут, 21.11.2023г. – 50 минут, 28.11.2023г. – 18 минут, 29.12.2023г. – 30 минут), время, необходимое на подготовку процессуального документа, объем процессуального участия в деле, учитывая требования разумности, частично удовлетворенные требования истца, суд полагает возможным взыскать с истца расходы по оплате услуг представителя ответчика в размере 25 000 руб. В удовлетворении требований ответчика в данной части в размере 25 000 руб. суд отказывает.
В соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ, суд взыскивает с ответчика ООО «Атикс» в доход бюджета городского округа Архангельской области «Северодвинск» государственную пошлину в размере 7 200 руб.
Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
исковые требований ФИО2 ..... (паспорт .....) к обществу с ограниченной ответственностью «Атикс» (ИНН <***>), ФИО1 ..... (паспорт .....) о признании недействительным отказа от исполнения договора, передачи денежных средств продавцу, признании предварительного договора от 17.05.2021г. основным, признании договора купли-продажи, заключенного между ФИО1 и от 17.11.2022г. недействительным, аннулировании государственной регистрационной записи о праве собственности на гараж за ФИО1, признании права собственности на гаражный бокс и обязании передать гаражный бокс, взыскании неустойки, штрафа, удовлетворить частично.
Признать предварительный договор №06/05, заключенный 17.05.2021г. между ООО «Атикс» и ФИО2 основным.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Атикс» в пользу ФИО2 неустойку за нарушение сроков передачи предварительно оплаченного товара за период с 01.10.2021г. по 30.03.2022г. в размере 400 000 руб., штраф в размере 200 000 руб., а всего 600 000 (шестьсот тысяч) руб.
В удовлетворении остальных требований ФИО2 ..... к обществу с ограниченной ответственностью «Атикс», ФИО1 ..... о: признании недействительным одностороннего отказа от исполнения предварительного договора купли-продажи гаражного бокса от 17.05.2021г. и применении последствий недействительности сделки - вернуть ООО «Атикс» денежные средства, уплаченные за гаражный бокс, в размере 900 000 руб.; изложении п.1 договора от 17.05.2021г. в иной редакции; признании договора купли-продажи, заключенного между ФИО1 и ООО «Атикс» от 17.11.2022г. недействительным, применении последствий недействительности сделки; признании недействительной и аннулировании государственной регистрационной записи о регистрации права общей долевой собственности за ФИО1 на 1/14 на объекте обслуживания автотранспорта №6, за номером 29:28:104167:3973-29/011/2022-3; обязании ООО «Атикс» исполнить обязательства по договору №06/05 от 17.05.2021г. и передать в собственность ФИО2 гаражный бокс №5 на объекте обслуживания автотранспорта №6, расположенного на земельном участке с кадастровым номером ..... по адресу: Архангельская область, г. Северодвинск, в районе проспекта Победы, дом 1; признании за ФИО2 право собственности на гаражный бокс №5 на объекте обслуживания автотранспорта №6, расположенного на земельном участке с кадастровым номером ..... по адресу: Архангельская область, г. Северодвинск, в районе проспекта Победы, дом 1, взыскании неустойки за нарушение сроков передачи предварительно оплаченного товара за период с 01.10.2021 по 02.12.2022 в размере 500 000 руб. отказать.
Взыскать с ФИО2 ..... в пользу общества с ограниченной ответственностью «Атикс» расходы по оплате услуг представителя в размере 25 000 (двадцать пять тысяч) руб.
В удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью «Атикс» о взыскании с ФИО2 ..... расходов по оплате услуг представителя в размере 25 000 руб. отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Атикс» в доход бюджета городского округа Архангельской области «Северодвинск» государственную пошлину в размере 7 200 (семь тысяч двести) руб.
Решение может быть обжаловано в Архангельском областном суде через Северодвинский городской суд Архангельской области в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Председательствующий С.В. Епифанова
Мотивированное решение по делу изготовлено 11 января 2024 года.