Решение по делу № 2-3732/2023 от 23.10.2023 - об обязании выполнить работы и признании ничтожным пункта договора.

УИН 61RS0005-01-2023-004353-09

№2-3732/2023

Решение

Именем Российской Федерации

23 октября 2023 года

Октябрьский районный суд г. Ростова-на-Дону

в составе:

председательствующего судьи Соломахиной Е.А.

при секретаре Вурц Н.Ю.

с участием представителя истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «ВИП», третье лицо Общество с ограниченной ответственностью «ИнвестГрупп-Апарт» об обязании выполнить работы и признании ничтожным пункта договора,

Установил:

Истец обратился в суд с иском к ответчику об обязании установить наружный блок кондиционера на прежнее место и восстановить его работоспособность, исключить из квитанции потребления коммунальных услуг за февраль 2023 г. указание на услуги по демонтажу наружного блока кондиционера. В обоснование требований заявлено, что истец является собственником объекта недвижимости — апартаментов FВ 404, расположенных на 4-м этаже здания корпуса № (литер) «Е» «Фредерик Базиль» Комплекса апартамент-отелей «Сады морей» по адресу: <...>. Помещение приобретено и используются для личных нужд – с целью собственного проживания и отдыха.

Апартаменты приобретены с установленным кондиционером воздуха – сплит-системой, который позже заменен истцом на более мощный – марки «ТОСОТ», состоящий из внутреннего и наружного блоков. Внутренний блок установлен в комнате № апартаментов, внешний – на наружной стене на уровне 4-го этажа здания корпуса № лит. «Е» по <...>.

Управляющей компанией Комплекса апартамент-отелей «Сады морей» является ответчик ООО «ВИП», с которым ... г. истец заключил договор на оказание услуг по управлению своим помещением и местами общего пользования.

... г. истец получил уведомление от ООО «ВИП» о демонтаже установленного оборудования, в котором указано, что в нарушение п.... г. договора без предварительного письменного согласования с ООО «ВИП» истцом установлен наружный блок кондиционера на фасад здания литер «Е». Также сообщено, что управляющая компания уведомляет о начале проведения работ по демонтажу наружного блока. В ответном обращении от ... г. истец утверждал, что все разрешения и согласования с ООО «ВИП» осуществлены предыдущим собственником апартаментов. Впоследствии на протяжении двух лет истец безрезультатно пытался урегулировать с ответчиком спорный вопрос, однако соглашение не достигнуто.

Как указал истец, ... г. на его электронную почту пришло уведомление ООО «ВИП» от ... г., в котором сообщено, что демонтаж наружного блока будет проводиться ... г..

... г. работники ответчика в отсутствие истца произвели демонтаж наружного блока кондиционера «ТОСОТ». После этого блок изъят указанными лицами и ФИО2 не возвращен.

В квитанцию за индивидуальное потребление коммунальных услуг за февраль 2023 г. включены «демонтаж наружного блока кондиционера, шпаклевка и покраска места демонтажа на фасаде» – 15000 руб. и «работа двух разнорабочих» – 19200 руб., всего 34200 руб.

... г. истец обратился в Отдел МВД России по <...> с заявлением о возбуждении уголовного дела по признакам преступлений, предусмотренных ч.1 ст.167, ч.1 ст.330 УК РФ.

Ссылаясь на ч.3 ст.35 Конституции РФ, статьи 12, 246 ГК РФ, истец счел действия ответчика по демонтажу, а также его требование оплаты стоимости демонтажа незаконными. Полагает, что ответчик не имел права осуществлять работы без получения согласия истца и собственников помещений здания литер «Е» либо судебного решения. Обращает внимание, что внешний блок был установлен на наружной боковой стене здания, а не на фасаде. Его размещение не нарушает единство архитектурного облика Комплекса и не изменяет внешний вид фасада. Уменьшения общего имущества собственников не произошло, препятствий по владению, пользованию и распоряжению имуществом другим собственникам не создано. Действия ответчика лишили истца права пользования имуществом и причинили материальный ущерб, привели к тому, что сплит-система перестала существовать.

По этим основаниям истец просил обязать ООО «ВИП» установить наружный блок кондиционера на прежнее место – на наружную стену на уровне 4-го этажа здания корпуса № лит. «Е» по <...> и восстановить работоспособность кондиционера, в течение 7-ми дней с даты вступления решения в законную силу, а также исключить из квитанции индивидуального потребления коммунальных услуг за февраль 2023 г. следующие услуги: демонтаж наружного блока кондиционера, шпаклевка и покраска места демонтажа на фасаде – в размере 15000 руб., работа двух разнорабочих – в размере 19200 руб.

Кроме того, истец оспаривает п. 9.8 договора управления, согласно которому все споры и разногласия, вытекающие из договора, будут разрешаться путем переговоров. При неурегулировании в процессе переговоров спорных вопросов споры подведомственны суду по месту нахождения апартаментов. ФИО2 настаивает, что на правоотношения сторон распространяется Закон РФ о защите прав потребителей, т.к. истец не использует апартаменты для осуществления предпринимательской деятельности, поэтому в силу ч.ч.7,10 ст.29 ГПК РФ и п.2 ст.17 Закона о защите прав потребителей выбор между несколькими судами, которым подсудно дело, принадлежит истцу, а данное условие договора ущемляет его права и является ничтожным на основании п.1 ст.16 указанного Закона.

Представитель истца ФИО1, действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал, по обстоятельствам дела дал пояснения, аналогичные изложенным в иске и дополнениях. Уточнил требования и просил признать ничтожным п. 9.8. договора управления только в части определения территориальной подсудности спорных вопросов суду по месту нахождения апартаментов.

Ответчик ООО «ВИП», надлежаще извещенный о месте и судебного заседания, явку своего представителя не обеспечил, направил в суд ходатайство об отложении слушания дела в связи с занятостью представителя в ином судебном процессе. Судом причина неявки признана неуважительной и дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика по правилам ст. 167 ГПК РФ.

В ранее представленном отзыве на иск ответчик просил в удовлетворении требований отказать по следующим основаниям.

По договору на оказание услуг по управлению апартаментами истец принял на себя обязательство без предварительного письменного согласования с ООО «ВИП» не устанавливать на лоджиях, балконах, террасах, фасадах, кровлях любые технические средства, в т.ч. блоки кондиционера. Архитектурным проектом Комплекса предусмотрена единообразная установка блоков кондиционеров на лоджии апартаментов собственников и определены другие места установки в зависимости от местоположения нежилых помещений. Комплекс «Сады морей» и занимаемый им земельный участок находятся в залоге у ГК «ВЭБ.РФ», в связи с чем изменение внешнего облика зданий и сооружений не допустимо и ГК «ВЭБ. РФ» не согласовано.

Истцом нарушен п.6.5 Правил благоустройства территории <...> от ... г. №, согласно которому фасады зданий и сооружений для достижения стилевого единства разрабатываются с учетом комплексной застройки улицы, в т.ч. архитектурные и инженерно-технические решения по коммуникационным блокам размещаемых на фасадах сплит-систем. В процессе установки блока кондиционера был поврежден фасад здания, а также нарушен архитектурный облик одного из фасадов Комплекса. Управляющая организация ответственна за содержание и ремонт общего имущества, в т.ч. следит за тем, чтобы без разрешения на стенах многоквартирных домов не крепились кондиционеры, что предусмотрено п. 3.5.8 Постановления Госстроя РФ от ... г. №.

Ответчик также указал, что после обнаружения факта нарушения, а именно ... г. в адрес истца ООО «ВИП» направило требование об устранении выявленных нарушений, в связи с неисполнением которого ... г. собственнику направлено уведомление о начале работ по демонтажу наружного блока кондиционера. В ответ на уведомление от ... г. от собственника получено обращение с доводами, что наружный блок кондиционера установлен по согласованию с ООО «ВИП» предыдущим собственником. Однако на момент заключения договора управления между истцом и ООО «ВИП» наружный блок кондиционера на фасаде здания отсутствовал, о чем собственнику сообщено ответным письмом. ... г. собственником предоставлено письмо о том, что перенос наружного блока им будет осуществлен в осенний период 2021 г. По состоянию на декабрь 2022 г. собственником не предоставлена на согласование новая схема размещения наружного блока кондиционера, демонтаж и перенос блока не осуществлен, не проведены ремонтные работы фасада здания. О чем собственник повторно уведомлен. После направления уведомления собственником никаких действий не произведено. ООО «ВИП» заключен договор с подрядной организацией на проведение работ по демонтажу наружного блока кондиционера. Блок был демонтирован и принят на хранение, о чем составлены соответствующие акты. При личном посещении истцом ООО «ВИП» в марте 2023 г. последнему предложено получить блок кондиционера, однако истец отказался.

В отношении третьего лица ООО «ИнвестГрупп-Апарт», извещенного о месте и времени судебного заседания, дело рассмотрено в отсутствие его представителя в порядке ст. 167 ГПК РФ.

В отзыве на иск ООО «ИнвестГрупп-Апарт», повторяя доводы ответчика, дополнительно указывает, что земельный участок по адресу: <...> находится в муниципальной собственности и предоставлен в долгосрочную аренду ООО «ИнвестГрупп-Апарт» для размещения Комплекса апартаментов «Сады Морей», принадлежащих ООО «ИнвестГрупп-Апарт». Большая часть объектов недвижимого имущества, расположенных на данном участке, принадлежит ООО «ИнвестГрупп-Апарт» на праве собственности. 20.01. 2009 г. между ООО «ИнвестГрупп-Апарт» и ГК «Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)» заключен договор залога, согласно которому залогодатель передает, а залогодержатель принимает в последующий залог право аренды участка с распространением права последующего залога на принадлежащие залогодателю на праве собственности объекты недвижимости, расположенные на вышеуказанном участке, а также на объекты, строящиеся на указанном участке. Определением Арбитражного суда <...> от ... г. по делу № А32-990/2019 требования ВЭБ.РФ включены в реестр требований кредиторов ООО «ИнвестГрупп-Апарт» как обеспеченные залогом по договору залога от ... г. Актами инвентаризации подтверждается, что право аренды земельного участка, а также недвижимость включена в конкурсную массу ООО «ИнвестГрупп-Апарт» и находятся в залоге ВЭБ.РФ. ... г. между ООО «ИнвестГрупп-Апарт» и ООО «ВИП» заключён договор на оказание услуг по управлению и выполнению функций агента в целях обеспечения надлежащего содержания, техобслуживания и ремонта Комплекса. Решением Арбитражного суда <...> от ... г. в отношении ООО «ИнвестГрупп-Апарт» открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО3 Земельный участок с расположенным на нём Комплексом включён в конкурсную массу, в связи с чем изменение внешнего облика зданий и сооружений не допустимо и ГК «ВЭБ.РФ» не согласовано. Наружный блок кондиционера на стене здания появился после приобретения истцом объекта, о чем могут свидетельствовать фотоматериалы, содержащиеся в отчетах, которые в рамках исполнения договора залога предоставляются залогодателем залогодержателю.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ФИО2 является собственником объекта недвижимости — апартаментов № FВ 404, общей площадью 79,2 кв. м, КН №, расположенных на 4-м этаже здания корпуса № литер «Е» «Фредерик Базиль» Комплекса апартамент-отелей «Сады морей» по адресу: <...>, что подтверждается записью ЕГРН № от ... г. Право собственности возникло на основании договора купли-продажи от ... г., заключенного с ФИО4

Земельный участок с КН 23:40:0404004:3 по адресу: <...>, находится в муниципальной собственности и предоставлен в долгосрочную аренду ООО «ИнвестГрупп-Апарт» для размещения Комплекса апартаментов «Сады Морей», что подтверждено договором аренды № от ... г..

... г. между третьим лицом ООО «ИнвестГрупп-Апарт» и ответчиком ООО «ВИП» заключён договор № на оказание услуг по управлению и выполнению функций агента в целях обеспечения надлежащего содержания, технического обслуживания и ремонта Комплекса Апартамент-отелей «Сады Морей».

... г. между ФИО2 и ООО «ВИП» заключен договор № А-64/FB404/2 на оказание услуг по управлению апартаментами в составе комплекса апартамент-отелей «Сады морей». Как следует из преамбулы договора, его целью является обеспечение надлежащего содержания, техобслуживания, проведение и согласование текущего и капитального ремонта зданий, строений и сооружений, входящих в состав Комплекса Апартамент-отелей «Сады морей» и Пляжа, инженерных сетей и систем, мест общего пользования, санитарного содержания территории, оказание собственнику эксплуатационных, коммунальных и иных услуг.

Согласно п.... г. договора собственник апартаментов обязан без предварительного письменного согласования с управляющим не устанавливать на лоджиях, балконах, террасах, фасадах, кровлях любые технические средства: приемные и приемо-передающие телевизионные антенны, блоки кондиционеров и пр.

Управляющий имеет право осуществлять за счет собственника демонтаж остекленных лоджий, приемных и приемо-передающих телевизионных антенн, блоков кондиционеров, установленных на фасадах, лоджиях, кровлях корпуса, здания, сооружения, если для их размещения собственник не получил согласие управляющего (п.4.2.8).

Согласно п.9.8. все споры и разногласия, вытекающие из настоящего договора, будут разрешаться путем переговоров. При неурегулировании в процессе переговоров спорных вопросов споры подведомственны суду по месту нахождения Апартаментов.

Из материалов дела следует, что истцом, апартаменты приобретены с установленным кондиционером воздуха, который впоследствии заменен на более мощный – марки «ТОСОТ» серия «LYRA Inverter» модель «T18H-SLyl», состоящий из внутреннего блока модели «T18H-SLyl/l» и наружного блока модели «T18H-SLyl/O». Внутренний блок установлен в комнате № апартаментов, внешний – на наружной стене на уровне 4-го этажа здания корпуса № литер «Е» по <...>.

... г. ООО «ВИП» направило истцу требование о необходимости предоставления новой схемы размещения наружного блока кондиционера на согласование в срок до ... г., осуществлении демонтажа и переноса самовольно установленного наружного блока кондиционера в срок до ... г., производстве демонтажа наружного блока кондиционера и проведения ремонтных работ фасада здания в срок до ... г..

... г. ФИО2 направлено уведомление № о начале работ по демонтажу наружного блока кондиционера в связи с неисполнением требования его самостоятельного снятия.

В ответ на уведомление истец вручил в ООО «ВИП» обращение-заявление от ... г. вх. №, в котором сообщил, что приобрел апартаменты полностью пригодными для проживания и оборудованными всеми инженерными коммуникациями, включая систему кондиционирования. Все разрешения и согласования с ООО «ВИП» осуществлены предыдущим владельцем апартаментов. Считал претензии управляющей компании необоснованными.

... г. ФИО2 вручил в ООО «ВИП» письмо вх. №, что перенос наружного блока кондиционера в другое место по согласованию с ООО «ВИП» им будет осуществлен в осенний период 2021 г.

... г. в 8:50 на адрес электронной почты истца «vparshin1960@mail. ru» пришло уведомление ООО «ВИП» № от ... г. о начале проведения работ по демонтажу оборудования, в связи с тем, что техническое решение о переносе блока кондиционера отсутствует, а требование об устранении нарушения не исполнено. В уведомлении указано, что демонтаж наружного блока с фасада здания литер «Е» будет проводиться ... г..

Согласно акту демонтажа № от ... г., подписанному заместителем генерального директора ООО «ВИП» ФИО5, заместителем главного инженера по эксплуатации ООО «ВИП» ФИО6, охранником ООО ОП «М-Безопасность» ФИО7, разнорабочими ООО «ВИП» ФИО8 и ФИО9, по адресу: <...>, с фасада третьего корпуса демонтирован наружный блок кондиционера воздуха «TOSOT», марка «T18H-Sly I/Q», №. В акте указано, что работы по демонтажу непосредственно самого блока выполнены ИП ФИО10 После демонтажа наружный блок перемещен на хранение в помещение № в здание литер «А» (главный корпус) по адресу: <...>, в соответствии с актом перемещения на хранение б/н от ... г. до востребования собственником. После завершения демонтажных работ произведены работы по восстановлению техотверстий на фасаде и демонтаж строительных лесов.

В акте перемещения на хранение от ... г. указано, что состояние блока кондиционера и кронштейнов удовлетворительное. Для обеспечения надлежащего хранения блок кондиционера и кронштейны упакованы в воздушно-пузырчатую пленку одним слоем и поверх полипропиленовой пленкой. Упаковка укреплена скотчем и опечатана. Ответственный за хранение – заместитель генерального директора ООО «ВИП» ФИО5

Как следует из квитанции индивидуального потребления коммунальных услуг за февраль 2023 г. по лицевому счету № на имя ФИО2, по адресу: <...>, корпус 3 ФБ, <...>, в перечне услуг значатся следующие: демонтаж наружного блока кондиционера, шпаклевка и покраска места демонтажа на фасаде в сумме 15000 руб., работа двух разнорабочих в сумме 19200 руб.

В уведомлении ООО «ВИП» №.1 от ... г. ФИО2 предложено обратиться в ООО «ВИП» для получения блока кондиционера.

Судом также установлено, что ... г. ФИО2 обратился в Отдел МВД России по <...> с заявлением о возбуждении уголовного дела по факту противоправных действий ООО «ВИП». Постановлением и.о. дознавателя – УУП ОУУП и ПНД Отдела МВД России по <...> от ... г. в возбуждении уголовного дела отказано. Постановлением прокурора <...> от ... г. материал проверки направлен в ОМВД России по <...> для организации и проведения дополнительной проверки.

Суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п.1).Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц (п. 2).

В соответствии с абз.3 ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Согласно п.1 ст.287.4 ГК РФ собственник помещения владеет, пользуется и распоряжается принадлежащими ему помещением в соответствии с их назначением. Собственник помещения не вправе использовать их способами, которые нарушают права и охраняемые законом интересы собственников иных помещений, находящихся в тех же здании, сооружении.

В силу ст.287.5 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, собственникам помещений в здании или сооружении принадлежит на праве общей долевой собственности предназначенное для обслуживания более одного помещения имущество в этих здании или сооружении (общее имущество). Предназначение имущества для обслуживания более одного помещения может следовать в т.ч. из его расположения и назначения, определенных при строительстве здания или сооружения, либо из решения собственников помещений (п.1).

К общему имуществу относятся, в частности, вспомогательные помещения (например, технические этажи, чердаки, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения в этих здании или сооружении), крыши, ограждающие конструкции этих здания или сооружения, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений, и обслуживающее более одного помещения. Особенности отнесения имущества к общему имуществу устанавливаются законом (п. 2). Собственники помещений в здании или сооружении совместно владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом или другим законом пределах распоряжаются общим имуществом в здании или сооружении (п.4).

В силу ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В п.9.8 заключенного между сторонами договора №А-64/FB404/2 от 11.03. 2019 г. на оказание услуг по управлению апартаментами стороны предусмотрели порядок разрешения вытекающих из договора споров и разногласий путем переговоров, а при неурегулировании спорных вопросов – в судебном порядке.

Из материалов дела видно, что с февраля 2021 г. между сторонами возникли разногласия относительно установленного истцом на здании литер «Е» внешнего блока кондиционера марки «ТОСОТ». В досудебном порядке разрешить спор не представилось возможным, что подтверждается перепиской сторон.

Следовательно, в данном случае в силу п. 9.8. договора возникший спор подлежал разрешению в судебном порядке с оценкой доводов и возражений каждой стороны. Предоставленное ответчику пунктом 4.2.8 договора право осуществлять демонтаж блоков кондиционеров могло быть реализовано только при удовлетворении соответствующего иска ООО «ВИП».

Однако ответчик, минуя предусмотренную договором судебную процедуру, в одностороннем порядке, не получив согласие ФИО2 и в его отсутствие, произвел демонтаж наружного блока кондиционера, что противоречит порядку разрешения спорных вопросов, предусмотренному п. 9.8 договора управления.

Суд также учитывает, что вопрос о производстве демонтажных работ на решение общего собрания собственников здания корпуса № литер «Е» по адресу: <...> не выносился. Данных о том, что ООО «ВИП» обращался по спорному вопросу в Администрацию <...>, также не представлено.

Вопреки утверждениям ответчика, норма абз.9 п.3.5.8 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от ... г. №, согласно которой организации по обслуживанию жилищного фонда следят за недопущением, в т.ч. крепления к стенам зданий различных растяжек, подвесок, вывесок, указателей (флагштоков и других устройств), установку кондиционеров и спутниковых антенн без соответствующего разрешения, не предоставляет управляющей компании право осуществлять демонтаж установленного оборудования, принадлежащего иному лицу.

К доводам ответчика о единообразной установке блоков кондиционеров, предусмотренной архитектурным проектом Комплекса, и нарушении архитектурного облика одного из фасадов суд относится критически.

Как видно из представленных в дело фотографий Комплекса Апартамент-отелей «Сады Морей», внешние блоки кондиционеров установлены на корпусах различными способами, в т.ч. непосредственно на наружных стенах зданий. Истцом внешний блок кондиционера был установлен на боковой стене здания корпуса № литер «Е», которая непосредственно сопряжена с принадлежащим ему на праве собственности помещением. Само здание расположено внутри Комплекса «Сады Морей» и не выходит на <...> «Сады Морей» ответчиком не представлен.

Ссылка ООО «ВИП» на п.6.5 Правил благоустройства территории муниципального образования город-курорт Геленджик», утвержденных Решением Думы муниципального образования город-курорт Геленджик от ... г. №, согласно которому фасады зданий и сооружений для достижения стилевого единства разрабатываются с учетом комплексной застройки улицы: цветовое решение, декоративные ограждения балконов, лоджий, архитектурные и инженерно - технические решения по коммуникационным блокам размещаемых на фасадах (сплит - систем, воздухозаборников центрального кондиционирования и т.п.), не может быть принята судом по следующим основаниям.

По буквальному смыслу данной нормы требование разрабатывать фасады зданий и сооружений для достижения стилевого единства с учетом комплексной застройки улицы, обращено к разработчикам проектной документации, в то время как согласно п.1.5. Правил жители муниципального образования выступают участниками деятельности по благоустройству территории с целью определения перечня территорий, подлежащих благоустройству, участия в реализации мероприятий по благоустройству дворовых территорий, участия в содержании и эксплуатации общественных и дворовых территорий муниципального образования, формирования активного и сплоченного сообщества местных жителей, заинтересованного в развитии городской среды. В п. 24.2 Правил среди перечня запретов отсутствует установка внешних блоков сплит-систем на фасадах зданий.

При этом, как следует из материалов дела, в Комплексе «Сады Морей» отсутствует централизованная система кондиционирования и специально предусмотренные места для установки блоков сплит-систем на фасадах зданий.

Кроме того, из материалов дела видно, что спорное оборудование установлено до утверждения данных Правил, что подтверждается, в т.ч., уведомлениями ответчика от ... г., ... г..

Согласно п. 3.12.2 ранее действующих Правил благоустройства территории муниципального образования город-курорт Геленджик, утвержденных Решением Думы муниципального образования город-курорт Геленджик от ... г. № (в редакции от ... г.), размещение наружных кондиционеров и антенн-"тарелок" на зданиях, расположенных вдоль магистральных улиц муниципального образования, следует предусматривать со стороны дворовых фасадов.

В данном случае, как установлено судом, здание литер «Е» не выходит на <...>, т.к. расположено во дворе Комплекса «Сады Морей».

К возражениям третьего лица ООО «ИнвестГрупп-Апарт» суд относится критически. Нахождение Комплекса «Сады морей» и занимаемого им участка в залоге у ГК «ВЭБ.РФ» не влияет на правоотношения сторон, поскольку доказательств того, что наличие кондиционера на наружной стене здания привело к порче объекта и затрагивает права ООО «ИнвестГрупп-Апарт», не представлено.

При таких обстоятельствах нарушенные права истца подлежат восстановлению путем обязания ответчика установить наружный блок кондиционера марки «ТОСОТ» на прежнее место – на наружную стену на уровне 4-го этажа здания корпуса № литер «Е» по <...> и восстановить работоспособность кондиционера. Суд полагает возможным установить ответчику разумный срок для выполнения данных работ семь дней с даты вступления решения в законную силу. Суд также обязывает ООО «ВИП» исключить из квитанции индивидуального потребления коммунальных услуг за февраль 2023 г. по лицевому счету № на имя ФИО2 следующие услуги: демонтаж наружного блока кондиционера, шпаклевка и покраска места демонтажа на фасаде – в сумме 15000 руб.; работа двух разнорабочих – в сумме 19200 руб.

Рассматривая требования истца о признании ничтожным п. 9.8. договора управления, суд приходит к следующему.

Как разъяснено в п.8 Обзора судебной практики по делам о защите прав потребителей, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19.10. 2022 г., само по себе нахождение приобретаемых апартаментов в туристическом комплексе и вид разрешенного использования земельного участка под объектом строительства не свидетельствуют о намерении истца осуществлять предпринимательскую деятельность и, как следствие, не исключают возможность применения к сложившимся правоотношениям Закона о защите прав потребителей.

Как указывает истец, апартаменты приобретены и используются им исключительно для личных нужд с целью собственного проживания и отдыха. Доказательств обратного ответчиком не представлено. В связи с этим, учитывая характер заявленных истцом требований и их правовое обоснование, суд приходит к выводу, что настоящий спор вытекает из отношений, регулируемых законодательством о защите прав потребителей.

В силу п.1 ст.16 Закона РФ о защите прав потребителей недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами РФ, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами РФ, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны.

Согласно подп.2 п.2 ст.16 Закона о защите прав потребителей к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся, в частности, условия, которые ограничивают право потребителя на свободный выбор территориальной подсудности споров, предусмотренный п. 2 ст. 17 настоящего Закона.

Согласно п. 2 ст. 17 Закона о защите прав потребителей иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту: нахождения организации, а если ответчиком является индивидуальный предприниматель, - его жительства; жительства или пребывания истца; заключения или исполнения договора.

В силу ч.7 ст.29 ГПК РФ иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены также в суд по месту жительства или месту пребывания истца либо по месту заключения или месту исполнения договора.

Между тем в п. 9.8 договора №А-64/FB404/2 от 11.03.2019 г. на оказание услуг по управлению апартаментами, заключенного между ФИО2 и ООО «ВИП», ответчиком в своих интересах изменено правило об альтернативной территориальной подсудности споров путем указания на разрешение всех споров в суде по месту нахождения апартаментов, т.е. в Геленджикском городском суде.

Как разъяснено в п.76 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ», ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (ст.3, п.п.4 и 5 ст.426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей.

С учетом приведенных норм и разъяснений Верховного Суда РФ, п. 9.8 договора управления ущемляет предусмотренное законом право истца как потребителя на выбор суда, в котором будет рассматриваться иск, вытекающий из договора, создает препятствия для доступа к правосудию В связи с этим данный пункт договора в соответствующей части не соответствует требованиям перечисленных правовых норм и является ничтожным.

В соответствии со ст. 333.36 НК РФ истец при подаче иска был освобожден от уплаты госпошлины, в связи с чем с ответчика в доход государства подлежит ко взысканию госпошлина в размере 900 руб.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «ВИП», третье лицо Общество с ограниченной ответственностью «ИнвестГрупп-Апарт» об обязании выполнить работы и признании ничтожным пункта договора удовлетворить.

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «ВИП» (ИНН <***>) установить наружный блок кондиционера марки «ТОСОТ» модель «T18H-SLyl/O» номер 63239907360 на прежнее место – на наружную стену на уровне 4-го этажа здания корпуса № 3 литер «Е» по <...> и восстановить работоспособность кондиционера, в течение семи дней с даты вступления решения суда в законную силу.

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «ВИП» (ИНН <***>) исключить из квитанции индивидуального потребления коммунальных услуг за февраль 2023 г. по лицевому счету № <***> 3-404 на имя ФИО2, 3-404 <...>, кадастровый №, следующие услуги: демонтаж наружного блока кондиционера, шпаклевка и покраска места демонтажа на фасаде – в сумме 15000 руб.; работа двух разнорабочих – в сумме 19200 руб.

Признать ничтожным п. 9.8. договора №А-64/FB404/2 от 11.03.2019 г. на оказание услуг по управлению Апартаментами в составе комплекса Апартамент-отелей «Сады морей», заключенного между ФИО2 и Обществом с ограниченной ответственностью «ВИП», в части территориальной подсудности спорных вопросов суду по месту нахождения Апартаментов.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «ВИП» (ИНН <***>) в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 900 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда через Октябрьский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца, со дня изготовления в окончательной форме.

Судья:

Решение в окончательной форме изготовлено 27 октября 2023 г.