УИД: 77RS0031-02-2025-005941-45

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

25 сентября 2025 года адрес

Хорошевский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Сорокиной С.В., при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-5171/2025 по иску ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Стройэкспорт» о признании пункта договора купли-продажи недействительным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «Стройэкспорт», в котором просит признать п. 5.3 договора купли-продажи № КОП32/2-3-К-212-ДКП от 27.06.2024, в обоснование указав, что между сторонами был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости № КОП32/2-3-К-212-ДКП от 27.06.2024. Согласно условиям договора ответчик обязался передать в собственность истца объект недвижимости в виде двухкомнатной квартиры № 668, с кадастровым номером 77:08:0011001:11902, общей проектной площадью 53,70 кв.м, расположенного на 25 этаже по адресу: адрес, внутригородская территория муниципальный адрес, адрес. Истец свои обязательства по оплате цены объекта исполнил надлежаще и в полном объеме. Однако ответчик передал некачественный товар с многочисленными дефектами, что подтверждается техническим заключением № ФЭ9-28. Согласно п. 5.3 договора покупатель подтверждает, что ему известно, что отделка в объекте не является предметом договора купли-продажи, что в объекте повсеместно могут быть отклонения от прямолинейности профиля лицевых поверхностей и опорных граней стеновой панели с чистовой отделкой; отклонения поверхности пола с покрытием (ламинат) от плоскости по горизонтали; отклонения стен с чистовой отделкой от вертикали; усадочные трещины, отклонение дверной коробки по вертикали, механические повреждения обоев, отслаивание полотнищ обоев, вздутие обоев, доклейки, замятины и морщины обоев, и т.д. Покупатель самостоятельно и за свой счет устраняет выявленные в объекте недостатки. Данные расходы покупателя не компенсируются продавцом. Таким образом, ответчик не оспаривает факт существенных недостатков, однако исключить либо изменить данный пункт договора во время его заключения застройщик отказался. 25.03.2025 истец направил ответчику заявление об исключении данного пункта в договоре, однако данное требование осталось без удовлетворения. Вышеуказанный пункт договора ущемляет права истца как потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, поскольку ответчиком представлены условия выгодные лишь застройщику.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, обеспечена явка представителя по доверенности, который поддержал доводы искового заявления, просил удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «Специализированный застройщик «Стройэкспорт» представил письменный отзыв, в котором просил отказать в удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся участников процесса.

Исследовав письменные материалы данного гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 17 от 28.06.2012г. «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.

Учитывая, что истцом заключен договор для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд приходит к выводу, что на отношения сторон распространяется Закон «О защите прав потребителей» № 2300-1 от 07.02.1992 года (далее Закон), в части не урегулированной специальными законами.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 27.06.2024 между ООО «Специализированный застройщик «Стройэкспорт» и ФИО1 был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости № КОП32/2-3-К-212-ДКП, в соответствии с которым продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель обязался принять 2-хкомнатную квартиру № 668 с кадастровым номером 77:08:0011001:11902, общей площадью 53,7 кв.м, расположенную на 25 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: адрес.

На дату заключения договора, ФИО1 осмотрела объект недвижимости, включая все элементы остекления, входную дверь, все поверхности. Истец признал состояние объекта недвижимости удовлетворительным и пригодным для использования его по назначению, на что указано в пункте 5.2 договора.

В соответствии с п. 2.1 договора, стоимость объекта составила сумма, и была оплачена ФИО1 (07.07.2024) в полном объеме, что не оспаривалось сторонами.

Право собственности ФИО1 на квартиру № 668 расположенную по адресу: адрес зарегистрировано 08.07.2024, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Объект передан ФИО1 по акту приема – передачи № 10454810001 от 11.07.2024, в соответствии с п. 2 которого, покупатель подтвердил, что объект недвижимости соответствует договору, покупатель не имеет претензий к состоянию/качеству объекта недвижимости.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец указывает, что после подписания акта приема-передачи квартиры им были обнаружены многочисленные существенные недостатки проведенных ответчиком строительных работ, что подтверждается техническим заключением № ФЭ9-28.

Вместе с тем, согласно п. 5.3 договора покупатель подтверждает, что ему известно, что отделка в объекте не является предметом договора купли-продажи, что в объекте повсеместно могут быть отклонения от прямолинейности профиля лицевых поверхностей и опорных граней стеновой панели с чистовой отделкой; отклонения поверхности пола с покрытием (ламинат) от плоскости по горизонтали; отклонения стен с чистовой отделкой от вертикали; усадочные трещины, отклонение дверной коробки по вертикали, механические повреждения обоев, отслаивание полотнищ обоев, вздутие обоев, доклейки, замятины и морщины обоев, и т.д. Покупатель самостоятельно и за свой счет устраняет выявленные в объекте недостатки. Данные расходы покупателя не компенсируются продавцом. Таким образом, ответчик не оспаривает факт существенных недостатков, однако исключить либо изменить данный пункт договора во время его заключения застройщик отказался.

25.03.2025 истец направил ответчику заявление об исключении данного пункта в договоре, однако данное требование осталось без удовлетворения.

ФИО1 полагает, что вышеуказанный пункт договора ущемляет права истца как потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, поскольку ответчиком представлены условия выгодные лишь застройщику.

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", ст. 454 ГК РФ к договору продажи недвижимости в первую очередь применяются положения о продаже недвижимости, закрепленные в § 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации. Действующим законодательством (в том числе и законодательством о защите прав потребителей) не предусмотрен запрет на включение в договор купли-продажи условий о наличии недостатков товара, не установлен запрет на продажу товара, имеющего какие-либо недостатки, при условии уведомления о таких недостатках покупателя, и согласия покупателя на приобретение такого товара.

Наоборот, возможность указания договоре недостатков прямо предусмотрена как Гражданским кодексом Российской Федерации, так и Законом о защите прав потребителей, положениями статей 421, 431, 454, 469, 475, 557 ГК РФ, статьей 18 Закона РФ «О защите прав потребителей».

Более того, необходимость указания в договоре недостатков товара, если недостатки имеются, следует из содержания статьи 475 ГК РФ, статьи 18 Закона о защите прав потребителей.

В соответствии со статьями 469, 475, 556, 557 ГК РФ отступление от возможности продажи вещи "как есть" при добросовестном продавце, сообщившем покупателю о недостатках товара, закрепленной в статье 475 ГК РФ, предполагается.

Одновременно в соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Также в соответствии с пунктом 1 постановления Пленума от 14.03.2014 г. N 16 "О свободе договора и ее пределах" следует учитывать, что норма, определяющая права и обязанности сторон договора, толкуется судом исходя из ее существа и целей законодательного регулирования, то есть суд принимает во внимание не только буквальное значение содержащихся в ней слов и выражений, но и те цели, которые преследовал законодатель, устанавливая данное правило.

Норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 4, пункта 1 статьи 18 Закона РФ "О защите прав потребителей" предусмотрена возможность заключения договора купли- продажи товара с недостатками при условии, если эти недостатки оговорены продавцом.

При этом вопреки доводам истца все недостатки указаны в пункте 5.3 договора с достаточной степенью их конкретизации и позволяют их однозначно идентифицировать.

В силу пункта 1 статьи 10 Закона N 2300-1 продавец обязан предоставлять покупателю достоверную информацию о товаре.

Материалами дела подтверждается предоставление истцу при заключении договора купли-продажи квартиры необходимой и достоверной информация о спорном объекте недвижимости, обеспечивающей возможность его правильного выбора.

Имеющимися в деле доказательствами подтверждается факт достижения между сторонами сделки условия о качестве предмета договора купли-продажи и согласования его цены с учетом возможных отклонений.

Указание в пункте 5.3 договора купли-продажи фактического состояния продаваемой квартиры, свидетельствует об исполнении ответчиком указанных норм закона, в том числе требований пункта 1 статьи 10 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300- 1 "О защите прав потребителей".

В силу свободы договора (ст. 420, 421 ГК РФ) и возможности определения сторонами его условий (при отсутствии признаков их несоответствия действующему законодательству и существу возникших между сторонами правоотношений) они становятся обязательными как для сторон, так и для суда при разрешении спора, вытекающего из данного договора.

При приобретении квартиры и заключении договора купли-продажи истец был информирован о ее строительно-техническом состоянии, стороны сделки достигли условия о качестве предмета договора купли-продажи и согласования его цены с учетом имеющихся недостатков, в связи с чем отсутствуют основания для вывода о нарушении ответчиком прав истца как потребителя и для признания недействительными оспариваемых пунктов договора купли-продажи.

Условия, содержащиеся в п. 5.3 договора купли-продажи, заключенного сторонами не являются дискриминационными для покупателя, и не устанавливают необоснованные преимущества для продавца, поскольку цена квартиры согласовывалась сторонами исходя из имеющихся в ней недостатков, то есть в соответствии с определенным сторонами качеством недвижимости.

На момент подписания договора купли-продажи разногласий по качеству недвижимости и соответствующей цены между продавцом и покупателями не имелось, претензий и замечаний по техническому состоянию истец не предъявляла, доказательств несоответствия жилого помещения условиям договора о качестве суду не представлено.

В связи с привлечением покупателем заемных денежных средств на приобретение объекта, покупатель заказывал отчет об оценке стоимости объекта (документ, составленный независимой оценочной компанией в соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»), который содержит информацию о рыночной стоимости Объекта, степень износа и фактическое состояние объекта. Эксперт фотографировал объект, сопоставил предоставленную информацию с реальными техническими характеристиками, подтвердил отсутствие незаконной перепланировки.

Состояние объекта (удовлетворительное) было учтено при определении стоимость объекта, т.е. с учетом фактического состояния объекта.

Соответственно, на момент заключения договора у истца была полная информация о качестве приобретенной квартиры.

Таким образом, заключение договора купли-продажи жилого помещения с перечислением конкретных недостатков, имеющихся в этом помещении, и определением цены договора с их учетом не противоречит ни положениям Гражданского кодекса Российской Федерации, ни нормам Закона РФ "О защите прав потребителей".

На иные недостатки квартиры, которые не были перечислены в пункте 5.3 договора, истец не заявлял, доводов о заключении договора купли-продажи под влиянием обмана или принуждения, или что он вынужден был заключить договор на предлагаемых условиях.

Учитывая изложенное, суд не находит законных основания для удовлетворения требований ФИО1

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Хорошевский районный суд адрес.

Мотивированное решение изготовлено 27 января 2026 г.

Судья С.В. Сорокина