Решение по делу № 02-4366/2024~М-3551/2024 от 10.01.2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 декабря 2024 года г. Москва

77RS0005-02-2024-008840-82

Головинский районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Яковлевой В.С.,

при секретаре Зубкове А.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4366/2024 по иску фио к Обществу с ограниченной ответственностью «Акватория» о взыскании разницы между проектной общей площадью и фактической, расходов по устранению недостатков, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

фио обратилась в суд с иском к ООО «Акватория» и, уточнив исковые требования, просит взыскать с ответчика разницу в объеме между проектной общей площадью и фактической общей площадью объекта в размере сумма, сумму устранения строительных недостатков в размере сумма, неустойку с 01.01.2025 г. по дату фактического исполнения обязательства, компенсации морального вреда в размере сумма, расходы на досудебное исследование в размере сумма, почтовые расходы в размере сумма, расходы на совершение нотариального действия в размере сумма, расходы на юридические услуги в размере сумма, расходы по уплате государственной пошлины в размере сумма, расходы на кадастровый обмер в размере сумма

Требования истца мотивированы тем, что 15.10.2021 между ООО «Акватория» и фио заключен договор участия в долевом строительстве № AQT-10/2021-0781-В3/786, по условиям которого, ответчик обязался передать истцу объект долевого строительства. Цена договора составила сумма

Подписание акта приема-передачи на указанный объект состоялось 21.02.2024 г.

25.01.2024 г. при проведении осмотра объекта выявлены недостатки объекта, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования.

Для определения объема строительных недостатков и стоимости их устранения истец обратился в ООО «Центр экспертных заключений» с целью проведения строительно-технической экспертизы помещения. Согласно заключению комиссии экспертов № 691 от 16.04.2024 г. стоимость устранения недостатков составляет сумма

08.04.2024 г. кадастровыми инженерами ООО «Центр экспертных заключений» был проведен обмер жилого помещения, расположенного по адресу: адрес.

В ходе обмера выяснено, что фактическая площадь объекта составляет 51,20 кв.м., что меньше площади, оплаченной участником долевого строительства на 1,5 кв.м.

15.04.2024 г. истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием о возмещении разницы между проектной общей площадью и фактической. Требование истца осталось без удовлетворения.

Истец фио в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте судебного заседания извещалась надлежащим образом, обеспечила явку своего представителя.

Представитель истца фио в судебном заседании уточнила исковые требования в части стоимости устранения выявленных недостатков с учётом заключения судебной экспертизы, просила удовлетворить.

Представитель ответчика и третьего лица ООО «Альфа Строй» фио в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражал по доводам письменных возражений.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, проверив и изучив материалы дела, считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (здесь и далее в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с ч.1 ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (пункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона № 214–ФЗ).

В соответствии с ч. 5 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Согласно ч.6 ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных дефектов (недостатков) при условии, что такие недостатки выявлены в течение гарантийного срока.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 15.10.2021 между ООО «Акватория» и фио заключен договор участия в долевом строительстве № AQT-10/2021-0781-В3/786.

В соответствии с условиями договора ответчик принял на себя обязательства построить объект долевого строительства – квартира 786, этаж 13, проектная общая площадь 52,70 кв.м., расположенная по строительному адресу: <...>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объект долевого строительства.

21.02.2024 г. в связи с уклонением фио от принятия объекта долевого строительства застройщиком подписан односторонний передаточный акт к договору, согласно которому застройщик передал, а участник долевого строительства принял объект долевого строительства (квартиру) по адресу: адрес.

В ходе эксплуатации квартиры истцом обнаружены строительные недостатки.

Согласно заключению комиссии экспертов ООО «Центр экспертных заключений» № 691 от 16.04.2024 г. стоимость устранения выявленных дефектов и повреждений конструкций квартиры по адресу: адрес, составляет сумма

Представитель третьего лица ООО «Альфа Строй», не согласившись со стоимостью устранения недостатков, ходатайствовал перед судом о назначении по делу строительно-технической экспертизы.

Определением Головинского районного суда г. Москвы от 04.09.2024 по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО «Межрегиональное бюро судебных экспертиз».

Согласно экспертному заключению ООО «Межрегиональное бюро судебных экспертиз» № 1309-СТЭ квартира, расположенная по адресу: адрес, не соответствует требованиям строительных норм и правил, договору, заключенному между сторонами. Стоимость работ и материалов, необходимых для устранения недостатков составляет сумма Остаточная рыночная стоимость строительных материалов и конструкций, которые подлежат замене в жилом помещении, не определилась ввиду отсутствия таковых.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ч. 3 ст. 79 ГПК РФ в случае уклонения стороны от участия в экспертизе (в т.ч. неявки на экспертизу, непредоставления экспертам необходимых материалов), когда по обстоятельствам дела и без участия этой стороны экспертизу провести невозможно, суд в зависимости от того, какая сторона уклоняется от экспертизы, а также, какое она для нее имеет значение, вправе признать факт, для выяснения которого экспертиза была назначена, установленным или опровергнутым.

Разрешая требования истца о взыскании с ответчика стоимости устранения недостатков в квартире, оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу об отказе в их удовлетворении, учитывая то, что истцом не доказан факт наличия в квартире недостатков.

Так, доступ в квартиру для осмотра и проведения судебной экспертизы судебным экспертам истцом предоставлен не был, экспертиза была проведена по фотоматериалам досудебного исследования, ответчик их подлинность и соответствие спорному объекту оспаривает. Доступ в квартиру представителям ответчика истцом также предоставлен не был. При этом к представленному истцом экспертному заключению суд относится критически, так как идентифицировать объект не представляется возможным, ответчик не был надлежащим образом уведомлен о проведении экспертизы. В связи с этим заключение, представленное истцом, не может быть положено в основу решения суда.

Опрошенный в судебном заседании эксперт ФИО1 пояснила, что натурный осмотр объекта не производился, поскольку в доступе в квартиру эксперту и представителю ответчика было отказано. Экспертиза проведена по материалам дела, что не противоречит положения ст. 85 ГПК РФ.

Разрешая требование истца о взыскании разницы между проектной общей площадью и фактической, суд исходит из следующего.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 данного закона.

Согласно ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

В соответствии с ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора.

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу п. 3.2 договора установлено, что состав объекта строительства и его проектные характеристики согласованы сторонами в приложении № 1, являющимся неотъемлемой частью договора.

Согласно п. 3.3 договора предусмотрено, что участник долевого строительства ознакомлен и согласен с тем, что окончательные характеристики объекта долевого строительства, указываемые в документации кадастрового инженера после ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию, могут не совпадать с проектными характеристиками, указанными в приложении № 1 к договору.

В соответствии с приложением № 1 сторонами договора согласована общая приведенная проектная площадь 52,70 кв. м (т. 1 л.д. 70).

По результатам строительства объекта застройщиком ООО "Акватория" на основании технического плана внесены сведения в ЕГРН относительно площади жилого помещения - 54 кв. м (т. 2 л.д. 110-111).

В соответствии с п. 4 передаточного акта сторонами согласовано, что окончательная стоимость квартиры с учетом обмеров кадастрового инженера, составляет сумма В соответствии с п. 8.3 договора участник долевого строительства обязан оплатить сумму увлечения цены договора в размере сумма, НДС не облагается, в течение 30 календарных дней с момента подписания настоящего акта.

Истец, не согласившись с размером площади жилого помещения, обратился к специалисту, согласно составленному им плану жилого помещения площадь жилого помещения составляет 51,2 кв. (т. 1 л.д. 65)

Истец направил в адрес ответчика претензию с требованием произвести оплату в связи с уменьшением стоимости объекта, которую ответчик оставил без удовлетворения.

Условиями заключенного между сторонами договора предусмотрено, что фактическая площадь означает общую площадь объекта долевого строительства, которая определяется по завершении строительства многоквартирного дома на основании обмеров, проведенных кадастровым инженером в момент оформления застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, до выполнения на объекте отделочных работ (п. 1.13).

В Приложении 2 к договору участия в долевом строительстве № AQT-10/2021-0781-В3/786 от 15.10.2021 г. в п. 3 указано, что участник долевого строительства осознает и согласен с тем, что в результате отделки объекта долевого строительства его фактическая площадь может измениться по сравнению с площадью, полученной в результате обмеров кадастровым инженером. Такое изменение фактической площади не является основанием для пересмотра цены договора в большую или меньшую сторону.

Таким образом, застройщик принимал на себя обязательства по передаче истцу объекта долевого строительства ориентировочной (проектной) общей площадью 52,70 кв.м, фактическая площадь квартиры определена кадастровым инженерном до проведения отделочных работ и составляет 54,0 кв.м, с указанным порядком определения площади квартиры истец как участник долевого строительства был ознакомлен и согласен.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что основания для удовлетворения требований иска в этой части отсутствуют.

Поскольку судом не установлено нарушений прав истца как участника долевого строительства и в удовлетворении основных исковых требований о взыскании разницы между проектной общей площадью и фактической общей площадью объекта, суммы устранения строительных недостатков, производные исковые требования о взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда.

В соответствии со ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся: расходы на оплату услуг переводчика, понесенные иностранными гражданами и лицами без гражданства, если иное не предусмотрено международным договором Российской Федерации; расходы на проезд и проживание сторон и третьих лиц, понесенные ими в связи с явкой в суд; расходы на оплату услуг представителей; расходы на производство осмотра на месте; компенсация за фактическую потерю времени; связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами; другие признанные судом необходимыми расходы.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В связи с тем, что в удовлетворении исковых требований о взыскании разницы между проектной общей площадью и фактической, расходов по устранению недостатков, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа истцу отказано, оснований для взыскания судебных расходов, понесенных истцом по делу, суд не усматривает.

В этой связи в удовлетворении исковых требований фио к ООО «Акватория» надлежит отказать в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований фио к Обществу с ограниченной ответственностью «Акватория» о взыскании разницы между проектной общей площадью и фактической, расходов по устранению недостатков, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Головинский районный суд города Москвы.

Судья В.С. Яковлева

Мотивированное решение суда изготовлено 10 января 2025 года.