Решение по делу № 3А-130/2025 от 15.05.2025 - об оспаривании решения, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости.

№3а-130/2025

22OS0000-01-2025-000083-51

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 мая 2025 года г. Барнаул

Алтайский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Солод Ю.А.,

при секретаре Яшкиной А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Концерн СВ» к краевому государственному бюджетному учреждению «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» об оспаривании решения, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Концерн СВ» (далее - ООО «Концерн СВ») обратилось в Алтайский краевой суд с административным иском к краевому государственному бюджетному учреждению «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» (далее - КГБУ «АЦНГКО»), в котором просит признать незаконным и отменить решение № ОРС-22/2024/002614 от 24 января 2025 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, а также установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером *** расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости по состоянию на 9 декабря 2024 года.

Административные исковые требования мотивированы тем, что нежилое помещение с кадастровым номером *** принадлежит административному истцу на праве собственности, кадастровая стоимость объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость и это подтверждается отчетом об оценке. Административный истец 27 декабря 2024 года обратился во внесудебном порядке в уполномоченный орган с заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения в размере рыночной согласно отчету об оценке № - 298 - 12.24 от 26 декабря 2024 года, составленного оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Алтерра» - ФИО1 Решением КГБУ «АЦНГКО» № ОРС-22/2024/002614 от 24 января 2025 года отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Полагая, что разница между рыночной и кадастровой стоимостью нежилого помещения нарушает права административного истца и влечет увеличение начисления налоговых платежей, последний обратился в суд с указанным иском.

В ходе подготовки дела к судебному разбирательству к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены публично-правовая компания «Роскадастр» в лице филиала по Алтайскому краю (далее - филиал ППК «Роскадастр» по Алтайскому краю), управление имущественных отношений Алтайского края, при этом из числа лиц, участвующих в деле, исключено Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Алтайскому краю.

Лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания, для участия в рассмотрении дела не явились, об отложении судебного заседания не ходатайствовали.

Представитель административного истца ФИО2 просила о рассмотрении иска в свое отсутствие и установлении кадастровой стоимости нежилого помещения в размере рыночной, определенной в заключении эксперта.

Представитель административного ответчика ФИО3 так же ходатайствовал о рассмотрении иска в свое отсутствие.

Руководствуясь требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд счел возможным рассмотреть административное дело при имеющейся явке.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

При рассмотрении административного дела установлено, что ООО «Концерн СВ» владеет нежилым помещением с кадастровым номером ***, расположенным по адресу<адрес> что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости (т.1 л.д. 59 - 73).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером *** кадастровая стоимость нежилого помещения утверждена приказом управления имущественных отношений Алтайского края от 9 ноября 2023 года № 181 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино - мест, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Алтайского края» и составляет 112 419 157 рублей по состоянию на 1 января 2023 года, с датой применения 1 января 2024 года (т.1 л.д. 58 ).

Постановлением Правительства Алтайского края от 29 декабря 2022 года № 533 «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту Федеральный закон № 237-ФЗ) 1 января 2023 года установлено датой перехода к применению на территории Алтайского края положений статьи 22.1 Федерального закона от № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Частью 1 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ определено, что кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

В силу пункта 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

27 декабря 2024 года ООО «Концерн СВ» обратилось в КГБУ «АЦНГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, к указанному заявлению был приложен, в том числе, отчет об оценке №-298-12.24 от 26 декабря 2024 года, составленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Алтерра» - ФИО1 (т.1 л.д. 131,16-57).

13 января 2025 года в адрес представителя административного истца направлено уведомление № ПЗ-22/2024/002614 о поступлении заявления и принятии его к рассмотрению (т. 1 л.д. 133).

Решением бюджетного учреждения № ОРС-22/2024/002614 от 24 января 2025 года отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с наличием нарушений требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке (т.1 л.д. 134 - 137).

В обоснование принятых решений указано, что нарушены требования подпункта «в» пункта 11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, согласно которому в рамках анализа рынка производится анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен. Нарушены требования подпункта «г» пункта 11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, согласно которому в рамках анализа рынка производится анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например, ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов. Нарушены требования подпункта «а» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, согласно которому сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов - аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений. Выявлены следующие нарушения: в таблице 7 оценщиком представлены предложения о продаже высококлассной торговой недвижимости большой площади (в т.ч. торговых центров и их частей). В данной таблице присутствуют предложения о продаже объектов в том числе за май - июнь 2024 года, т.е. актуальные по состоянию на дату оценки. Анализ выборки, в том числе определение ценовых интервалов и ценообразующих факторов, оценщиком не производится. Единственный вывод, который по представленной в таблице 7 выборке - «В результате изучения предложений на рынке торговой недвижимости не найдено помещений в продажу в торговых центрах г. Барнаула. Установлено, что основная масса помещений, предлагаемых в продажу расположены в жилых домах и небольших торгово - офисных зданиях.» Получается, что оценщик выявил 15 предложений о продаже схожих объектов (в т.ч. 8 актуальных), при этом на рынке таких предложений нет и, следовательно, выявить их он не мог, т.е. вывод по таблице 7 противоречит данным таблицы 7.Следует отметить, что все предложения, представленные в таблице 7 являются высококлассными торговыми объектами (кроме №10, характеристики которого не установлены), при этом только 4 объекта не относятся именно к торговым центрам (№2 - №5), однако схожи с ними по классу, т.е. оценщик либо не может соотнести адреса предложений с торговыми центрами, либо сознательно вводит пользователей отчета в заблуждение. Также следует отметить, что объект №7 в таблице может выступать в качестве индикативного аналога и ценового ориентира, поскольку является предложением о продаже объекта оценки и не относится к максимальным значениям ценового диапазона. Согласно данных, представленных в таблице 7, для анализа ценообразующих факторов и расчета имеется как минимум 14 объектов, из которых 8 - актуальные. Отказ от применения сравнительного подхода в рамках отчета оценке некорректен и не обоснован. Оценщиком при расчете арендной платы применяется корректировка на площадь. Анализ влияния данного фактора на арендную ставку в рамках отчета оценщиком произведен не был. Исходя из данных таблицы 8 влияние данного фактора на ставку аренды незначительно. Нарушены требования статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", согласно которой отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. Нарушены требования подпункта «д» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, согласно которому при применении метода корректировок каждый объект - аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта - аналога или её удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки; при этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта. Выявлены следующие нарушения: местоположение объекта оценки в таблице 12 указано как прочие зоны, функциональная зона - Жилая, вследствие чего к объектам – аналогам применяется понижающая корректировка в размере 0,81. Однако, объект оценки (ТЦ «Норд - Вест»), расположен в зоне деловой активности на проспекте Ленина, в которой сосредоточены различные магазины и офисы (заняты все первые этажи домов). Таким образом, оценщик вводит пользователей отчета в заблуждение относительно местоположения объекта оценки и необоснованно занижает итоговую стоимость объекта оценки, поскольку местоположение объекта оценки также можно отнести к Центрам деловой активности. Нарушены требования подпункта «в» пункта 23 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, согласно которому при применении доходного подхода оценщик учитывает, что метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию; определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления, соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту. Нарушены требования пункта 23 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки» (ФСО № 5), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, согласно которому в расчетах по доходному подходу необходимо не допускать двойного учета рисков, связанных с получением денежных потоков, и в будущих денежных потоках, и в ставке дисконтирования (капитализации) одновременно. Выявлены следующие нарушения: на стр. 38 - 39 оценщик производит расчет величины операционных расходов в состав которых, согласно дополнительной статистической информации, входят и коммунальные расходы. Согласно данных открытых источников, часть коммунальных расходов оплачивается арендатором сверх арендной платы (прежде всего электричество, в некоторых случаях - вода и канализация при наличии счетчиков); также часть операционных расходов также может оплачивать арендатор (например, уборку арендуемых помещений), хотя данная практика не является общеупотребительной и зависит от особенностей здания в целом и арендуемого помещения в частности. В данном случае оценщик берет максимальное справочное значение операционных расходов на основании статистических данных для физ. лиц (потребительские расходы семей на ЖКУ и топливо). Исследование структуры арендной платы, статей коммунальных и операционных расходов оценщиком не производилось как при расчете арендной платы, так и при определении величины операционных расходов. В рамках расчета ставки капитализации (таблица 14) в качестве одного из динамических рисков оценщиком указано неполучение арендных платежей. В таблице 17 при расчете действительного валового дохода оценщик корректирует потенциальный валовый доход на убытки от вакансий и неплатежей, т.е. дублирует данную статью риска/расходов.

Согласно части 15 статьи 22.1 Федерального закона от № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Стороной административного истца соблюден установленный частью 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации трехмесячный срок обращения в суд с административным исковым заявлением, которое представлено в Алтайский краевой суд 6 февраля 2025 года.

Анализируя приведенные выше обстоятельства применительно к положениям статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, суд полагает, что оспариваемое Решение принято полномочным органом и с соблюдением порядка его принятия, что не оспаривалось административным истцом.

Решение принято в установленный пунктом 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ тридцатидневный срок с даты подачи ООО «Концерн СВ» заявления, содержит необходимые реквизиты и подписано руководителем бюджетного учреждения.

Определением суда от 4 марта 2025 года по делу назначена судебная экспертиза для установления соответствия отчета об оценки №-298-12.24 от 26 декабря 2024 года, составленного оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Алтерра» - ФИО1 требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Согласно экспертному заключению эксперта Федерального бюджетного учреждения «Алтайская лаборатория судебной экспертизы Минюста России» от 14 апреля 2025 года № 596/6-4-25 отчет об оценке №-298-12.24 от 26 декабря 2024 года, составленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Алтерра» - ФИО1 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Имеют место нарушения, указанные в разделе V решения КГБУ «АЦНГКО» от 24 января 2025 года № ОРС-22/2024/002614.

Заключение эксперта получено в предусмотренном законом порядке, соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, проведено компетентным специалистом в области экспертизы отчета об оценке, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, представляет собой полный и последовательный ответ на поставленные судом вопросы, неясностей и противоречий не содержит.

Таким образом, оснований не доверять указанному заключению у суда не имеется, в связи с чем, его результаты принимаются судом.

Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что содержание оспариваемого решения в полной мере соответствует нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения, а кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости не могла быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке, поскольку представленный в бюджетное учреждение отчет об оценке №-298-12.24 от 26 декабря 2024 года не соответствовал требованиям законодательства в области оценочной деятельности, соответственно не мог являться основанием для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В связи с этим суд считает, что при рассмотрении заявления ООО «Концерн СВ» у КГБУ «АЦНГКО» имелись предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости.

По смыслу положений статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

Поскольку совокупность указанных в статье 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации условий для признания решения КГБУ «АЦНГКО» от 24 января 2025 года № ОРС-22/2024/002614 незаконным отсутствует, заявленное требование административного истца не подлежит удовлетворению.

В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Учитывая изложенное, суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (пункт 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года).

Принимая во внимание, что установленное расхождение между кадастровой стоимостью, внесенной в государственный кадастр недвижимости, и рыночной стоимостью спорного объекта недвижимости, определенной в заключении эксперта Федерального бюджетного учреждения «Алтайская лаборатория судебной экспертизы Минюста России» от 14 апреля 2025 года № 596/6-4-25, нарушает права административного истца, как собственника, суд вправе установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной экспертом при проведении судебной экспертизы.

Согласно пункту 6 части 2 статьи 18 Федерального закона от № 237-ФЗ для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, применяются с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет.

Датой подачи административным истцом заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости следует считать 27 декабря 2024 года.

Согласно части 1 статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Расходы экспертного учреждения на проведение судебной экспертизы подлежат возмещению в соответствии с правилами статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, то есть стороной, не в пользу которой состоялся судебный акт.

Как установлено ранее, определением Алтайского краевого суда от 4 марта 2025 года по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Федерального бюджетного учреждения «Алтайская лаборатория судебной экспертизы Минюста России», обязанность по оплате экспертизы в части вопроса о соответствии отчета об оценке №-298-12.24 от 26 декабря 2024 года, составленного оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Алтерра» - ФИО1 федеральным стандартам оценки возложена на административного ответчика КГБУ «АЦНГКО», в части вопроса об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером *** на административного истца ООО «Концерн СВ».

18 апреля 2025 года экспертное заключение поступило в суд.

Стоимость производства экспертизы составила 80 784 рубля. Расходы на производство экспертизы на дату вынесения решения возмещены административным истцом в части в размере 40 392 рубля, что подтверждается платежным поручением №84 от 15 мая 2025 года.

В соответствие с выводами экспертного заключения эксперта Федерального бюджетного учреждения «Алтайская лаборатория судебной экспертизы Минюста России» от 14 апреля 2025 года № 596/6-4-25 отчет об оценке №-298-12.24 от 26 декабря 2024 года, составленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Алтерра» - ФИО1 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, установлена кадастровая стоимость нежилого помещения в размере его рыночной стоимости в размере 99 576 732 рубля.

Поскольку, административные исковые требования об оспаривании принятого КГБУ «АЦНГКО» решения суд оставляет без удовлетворения, а требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости сводится к реализации в судебном порядке указанного права административного истца и не может свидетельствовать о принятии судебного акта против административного ответчика, судебные расходы за проведение судебной экспертизы в полном объеме подлежат возложению на сторону административного истца, в оставшейся сумме 40 392 рубля.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 226-227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью «Концерн СВ» о признании незаконным решения краевого государственного бюджетного учреждения «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» от 24 января 2025 года № ОРС-22/2024/002614 отказать.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 9 декабря 2024 года, в равном его рыночной стоимости размере 99 576 732 рубля.

Датой обращения общества с ограниченной ответственностью «Концерн СВ» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости считать 27 декабря 2024 года.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Концерн СВ» в пользу Федерального бюджетного учреждения «Алтайская лаборатория судебной экспертизы Минюста России» расходы по оплате судебной экспертизы в размере 40 392 рубля.

На решение может быть подана апелляционная жалоба через Алтайский краевой суд в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Ю.А. Солод