Решение по делу № 2А-854/2023 от 08.12.2023

Дело №2а-854/2023

59RS0018-01-2023-000753-82

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

08 декабря 2023 года, г. Добрянка

Добрянский районный суд Пермского края в составе:

председательствующего судьи Дьяченко М.Ю.

при секретаре ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску индивидуального предпринимателя ФИО9 к судебному приставу-исполнителю отдела судебных приставов по г. Добрянке Главного управления Федеральной службы судебных приставов России по Пермскому краю ФИО1, Главному управлению Федеральной службы судебных приставов России по Пермскому краю об оспаривании постановления о принятии результатов оценки,

установил:

Административный истец обратилась в суд к административным ответчикам с административным иском о признании незаконным постановления судебного пристава-исполнителя ОСП по г. Добрянке ГУФССП России по Пермскому краю от 11.04.2023г. о принятии результатов оценки нежилого помещения с кадастровым номером №, распложенного по адресу: <адрес><адрес>. Свои требования административный истец мотивирует тем, что 15.09.2022г. судебным приставом-исполнителем ОСП по г. Добрянке ГУФССП России по Пермскому краю возбуждено исполнительное производство в отношении должника ФИО7, в рамках которого 31.01.2023г. наложен арест на нежилое помещение площадью 127,6 кв.м, распложенное по адресу: <адрес>. Для определения рыночной стоимости нежилого помещения к исполнительному производству привлечен специалист-оценщик ООО «Бизнес-Новация» ФИО6 Согласно отчету об оценке нежилого помещения от 23.03.2023г. стоимость объекта недвижимости с учетом НДС составила 1487200 руб., без НДС – 1239000 руб. 33 коп. 11.04.2023г. судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о принятии результатов оценки. Рыночная стоимость нежилого помещения установлена в размере 1239333 руб. 33 коп. Она не согласна с отчетом специалиста об определении рыночной стоимости, поскольку он содержит сведения социально-экономического положения в Российской Федерации и социально-экономического положения в Пермском крае по состоянию на 2022 год, тогда как оценка объекта недвижимости производилась по состоянию на 23.03.2023г. Специалист не провел полноценный анализ предложений на рынке недвижимости из сегментов, аналогичных оцениваемым объектам. Вместо этого он без объяснения причин подобрал всего три объекта аналога, не проанализировал рынок аренды коммерческих помещений. Оценщик нарушил требования Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», не провел анализ рынка, не указал, по каким принципам он подобрал объекты аналоги, какие еще были предложения на рынке. По представленной в отчете информации невозможно сформировать мнение о диапазоне цен, в котором должна находиться стоимость оцениваемого объекта. Неверно выбран метод и подход к оценке объекта недвижимости. Оценщик приводит обоснование выбора используемых подходов и методов, отказался от использования доходного подхода, не учел, что оцениваемое помещение представляет собой нежилое помещение на цокольном этаже жилого дома с отдельным входом. Собственник помещения может получать доходы в виде арендной платы от сдачи в аренду. При проведении оценки сравнительным методом допущены нарушения, при выборе и установлении цены аналогов выбраны три наиболее подходящих объекта для расчета рыночной стоимости объекта недвижимости, тогда как два объекта аналогов – это одно и то же помещение, выставленное на продажу разными продавцами с незначительной разницей в цене. Оценщик не провел анализ объявлений, не изучил параметры объектов аналогов, в результате чего в расчете использованы только два объекта аналога. По сложившейся в профессиональном сообществе практике, при достаточно развитом рынке количество объектов аналогов не должно быть меньше трех. При проведении корректировок и расчетов использована устаревшая информация. Допущена ошибка при корректировке объектов аналогов, оценщиком не проведена необходимая корректировка на этаж, что послужило занижению рыночной стоимости объекта оценки. Отчет об оценке, принятый судебным приставом-исполнителем, не соответствует действующему законодательству, полученный итоговый результат нельзя считать достоверным.

Также административный истец обратилась в суд к административным ответчикам с административным иском о признании незаконным постановления судебного пристава-исполнителя ОСП по г. Добрянке ГУФССП России по Пермскому краю от 11.04.2023г. о принятии результатов оценки нежилого помещения с кадастровым номером №, распложенного по адресу: <адрес>. Свои требования административный истец мотивирует тем, что судебным приставом-исполнителем ОСП по г. Добрянке ГУФССП России по Пермскому краю возбуждено исполнительное производство в отношении должника ФИО7, в рамках которого 31.01.2023г. наложен арест на нежилое здание площадью 341,8 кв.м, распложенное по адресу: <адрес>. Для определения рыночной стоимости нежилого помещения к исполнительному производству привлечен специалист-оценщик ООО «Бизнес-Новация» ФИО6 Согласно отчету об оценке нежилого помещения от 23.03.2023г. стоимость объекта недвижимости с учетом НДС составила 3367500 руб., без НДС – 2806237 руб. 82 коп. 11.04.2023г. судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о принятии результатов оценки. Рыночная стоимость нежилого помещения установлена в размере 2806237 руб. 82 коп. Она не согласна с отчетом специалиста об определении рыночной стоимости. Отчет об оценке не соответствует требованиям ст.11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п.22, 23 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», п.2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», обязательных к применению субъектами оценочной деятельности. В отчете об оценке отсутствует анализ рынка для объекта оценки, в результате чего невозможно проверить достоверность расчетов, а также диапазон цены, в котором может находиться рыночная стоимость объекта оценки. Оценщик не представил весь объем доступной информации о ценах сделок (предложений) по объектам из сегмента рынка, к которому относится оцениваемый объект, не обосновал выбор аналогов для расчета, в расчете использовал только два объекта аналога, не использовал доходный подход, полноценное обоснование этому в отчете отсутствует.

Определением суда от 01.06.2023г. административные дела объединены в одно производство.

В дальнейшем административный истец представила в материалы дела измененное административное исковое заявление, в котором просит признать незаконным постановление судебного пристава-исполнителя ОСП по г. Добрянке ГУФССП России по Пермскому краю от 11.04.2023г. о принятии результатов оценки относительно нежилого помещения с кадастровым номером №, распложенного по адресу: <адрес>, обязать судебного пристава-исполнителя ОСП по г. Добрянке ГУФССП России по Пермскому краю ФИО1 вынести новое постановление о принятии результатов оценки нежилого помещения площадью 127,6 кв.м с кадастровым номером №, распложенного по адресу: <адрес>, в размере 9239401 руб., признать незаконным постановление судебного пристава-исполнителя ОСП по г. Добрянке ГУФССП России по Пермскому краю от 11.04.2023г. о принятии результатов оценки относительно нежилого помещения с кадастровым номером №, распложенного по адресу: <адрес>, обязать судебного пристава-исполнителя ОСП по г. Добрянке ГУФССП России по Пермскому краю ФИО1 вынести новое постановление о принятии результатов оценки нежилого помещения площадью 341,8 кв.м с кадастровым номером №, распложенного по адресу: <адрес>, в размере 14101209 руб. Свои требования истец мотивирует тем, что заключением судебной оценочной экспертизы определена надлежащая оценка указанных объектов недвижимости, которая подлежит применению в исполнительном производстве.

Стороны, заинтересованные лица в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Судом установлено, что на основании исполнительного листа, выданного 12.08.2022г., по заявлению представителя взыскателя ИП ФИО3 постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП по г. Добрянке ГУФССП России по Пермскому краю от 15.09.2022г. возбуждено исполнительное производство в отношении должника ФИО7 о солидарном взыскании задолженности в размере 30343839 руб. 57 коп. – основной долг, 6426792 руб. 80 коп. – проценты за пользование заемными денежными средствами, 8364014 руб. 42 коп. – неустойка, 10894109 руб.71 коп. – проценты за пользование заемными денежными средствами, 60000 руб. – расходы по уплате государственной пошлины в пользу взыскателя ИП ФИО3

На основании исполнительного листа, выданного 03.04.2019г. Добрянским районным судом Пермского края, по заявлению конкурсного управляющего ПАО «Татфондбанк» постановлением судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производство и розыску должников и их имущества ГУФССП России по Пермскому краю от 18.04.2019г. возбуждено исполнительное производство отношении должника ФИО7 о солидарном взыскании задолженности по кредитным платежам в размере 4581094 руб. 66 коп. в пользу ПАО «Татфондбанк».

Постановлением судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производство и розыску должников и их имущества ГУФССП России по Пермскому краю от 15.12.2022г. исполнительное производство передано в ОСП по г. Добрянке ГУФССП России по Пермскому краю.

Постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП по г. Добрянке ГУФССП Росси по Пермскому краю от 20.12.2022г. исполнительное производство отношении должника ФИО7 о солидарном взыскании задолженности по кредитным платежам в пользу ПАО «Татфондбанк» и исполнительное производство в отношении должника ФИО7 о солидарном взыскании задолженности в пользу взыскателя ИП ФИО3 объединены в сводное исполнительное производство.

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 04.11.2022г. объявлен запрет на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра, регистрационных ограничений и обременений в отношении принадлежащих должнику ФИО7 нежилого помещения площадью 127,6 кв.м с кадастровым номером №, распложенного по адресу: <адрес>, пом.4, нежилого помещения с кадастровым номером №, распложенного по адресу: <адрес>.

21.11.2022г. судебным приставом-исполнителем составлены акты о наложении ареста (описи) имущества в отношении нежилого помещения площадью 127,6 кв.м с кадастровым номером №, распложенного по адресу: <адрес>, пом.4, нежилого помещения с кадастровым номером №, распложенного по адресу: <адрес>.

Постановлениями судебного пристава-исполнителя от 20.03.2023г. для участия в исполнительном производстве, для оценки арестованного имущества привлечен специалист ООО «Бизнес-Новация» ФИО6

Согласно отчету об оценке №591/510, подготовленному 23.03.2023г. специалистом ООО «Бизнес-Новация» ФИО6, стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, распложенного по адресу: <адрес>, пом.4, с учетом НДС составила 1487200 руб., без НДС – 1239000 руб. 33 коп.

Согласно отчету об оценке №591/512, подготовленному 23.03.2023г. специалистом ООО «Бизнес-Новация» ФИО6, стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, распложенного по адресу: <адрес>, с учетом НДС составила 3367500 руб., без НДС – 2806237 руб. 82 коп.

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 11.04.2023г. принят результат оценки в соответствии с отчетом №591/510 нежилого помещения площадью 127,6 кв.м с кадастровым номером №, распложенного по адресу: <адрес>, пом.4, в сумме 1239333 руб. 33 коп.

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 11.04.2023г. принят результат оценки в соответствии с отчетом №591/512 нежилого помещения площадью 341,80 кв.м с кадастровым номером №, распложенного по адресу: <адрес>, в сумме 2806237 руб. 82 коп.

Определением суда от 01.06.2023г. по настоящему административному делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ФБУ «Пермская лаборатория судебных экспертиз министерства юстиции России».

Согласно заключению экспертизы рыночная стоимость нежилого помещения площадью 127,6 кв.м с кадастровым номером №, распложенного по адресу: <адрес>, пом.4, составляет 9239401 руб. Рыночная стоимость нежилого помещения площадью 341,80 кв.м с кадастровым номером №, распложенного по адресу: <адрес>, составляет 14101209 руб.

Исследовав материалы дела, исполнительного производства, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 02 октября 2007 года N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" (далее - Закон об исполнительном производстве) задачами исполнительного производства являются правильное и своевременное исполнение судебных актов, актов других органов и должностных лиц, а в предусмотренных законодательством Российской Федерации случаях исполнение иных документов в целях защиты нарушенных прав, свобод и законных интересов граждан и организаций, а также в целях обеспечения исполнения обязательств по международным договорам Российской Федерации.

В силу части 1 статьи 85 Закона об исполнительном производстве оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Пунктом 3 части 2 статьи 85 Закона об исполнительном производстве на судебного пристава-исполнителя возложена обязанность в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки имущественных прав (за исключением дебиторской задолженности, не реализуемой на торгах).

Согласно пункту 3 части 4 статьи 85 Закона об исполнительном производстве, если судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки отдельной вещи или имущественного права, то судебный пристав-исполнитель выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя при вынесении указанного постановления, но может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.

Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей определены в Федеральном законе от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ).

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность (статья 13 Федерального закона N 135-ФЗ).

Из анализа вышеназванных норм следует, что оценка имущества, имущественного права должника по исполнительному производству должна осуществляться, исходя из их действительной рыночной стоимости, рассчитанной без учета каких-либо чрезвычайных обстоятельств, а стороны исполнительного производства, в случае несогласия с результатами оценки, вправе оспорить ее в судебном порядке.

Анализ представленных доказательств в совокупности с приведенными правовыми нормами позволяет суду прийти к выводу о несоответствии отчетов специалиста ООО «БизнесНовация» требованиям Федеральных стандартов оценки и Федеральному закону от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При оценке объектов недвижимости специалистом ООО «БизнесНовация» не проведен анализ рынка для объектов оценки, не представлен весь объем доступной информации о ценах сделок (предложений) по объектам из сегмента рынка, к которому относится оцениваемые объекты, не использован доходный подход. В этой связи суд считает, что указанный отчет не содержит объективные данные о рыночной стоимости объектов недвижимости, выводы специалиста должным образом не мотивированы, в связи с чем нельзя призанять выводы специалиста о рыночной стоимости объектов недвижимости достоверными.

Поскольку результаты оценки рыночной стоимости принадлежащего должнику имущественного права, отраженные в отчетах №591/510 и №591/512 от 23.03.2023г., не отвечают требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и не отражают действительную рыночную стоимость объектов недвижимости, оспариваемые постановления судебного пристава-исполнителя о принятии результатов оценки, вынесенные 11.04.2023г., содержат недостоверные сведения о реальной стоимости арестованного имущества должника, приняты с нарушением требований статьи 85 Федерального закона «Об исполнительном производстве», то постановления судебного пристава-исполнителя ОСП по г. Добрянке ГУФССП России по Пермскому краю от 11.04.2023г. о принятии результатов оценки нельзя признать законными.

При этом наиболее объективным и соответствующим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки является заключение эксперта ФБУ «Пермская лаборатория судебной экспертизы», составленное на основании представленных документов на объекты недвижимости.

Определяя рыночную стоимость нежилого помещения площадью 127,6 кв.м с кадастровым номером №, распложенного по адресу: <адрес>, пом.4, и нежилого помещения площадью 341,80 кв.м с кадастровым номером №, распложенного по адресу: <адрес>, экспертом ФБУ «Пермская лаборатория судебной экспертизы» приняты во внимание и исследованы все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на рыночную стоимость объектов оценки. Содержание отчета свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной. Заключение эксперта основано на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки, осмотре объектов оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты произведены в рамках используемого экспертом подхода и позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки.

Со стороны административных ответчиков, заинтересованных лиц доказательств, опровергающих правильность выводов эксперта либо позволяющих усомниться в их правильности, не представлено.

Суд считает возможным принять данную оценку имущества должника как надлежащую и подлежащую впоследствии использованию в исполнительном производстве, поскольку заключение судебной экспертизы содержит объективные данные о рыночной стоимости объектов недвижимости, при этом выводы эксперта мотивированы. Заключение не содержит каких-либо неясностей, неточностей, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, надлежащую оценку нежилого помещения площадью 127,6 кв.м с кадастровым номером №, распложенного по адресу: <адрес>, пом.4, следует определять в сумме 9239401 руб., нежилого помещения с кадастровым номером №, распложенного по адресу: <адрес>, в сумме 14101209 руб. в соответствии с заключением эксперта ФБУ «Пермская лаборатория судебной экспертизы» от 27.10.2023г.

Поскольку постановления судебного пристава-исполнителя ОСП по г. Добрянке УФССП России по Пермскому краю, вынесенные 11.04.2023г. о принятии результатов оценки признаются судом незаконными, то судебному приставу-исполнителю необходимо вынести новые постановления с указанием оценки имущества должника в соответствии с заключением эксперта ФБУ «Пермская лаборатория судебной экспертизы от 27.10.2023г.

Руководствуясь ст.ст.175-180, 227-228 КАС РФ, суд

решил:

Административный иск индивидуального предпринимателя ФИО3 удовлетворить.

Признать незаконным постановление судебного пристава-исполнителя ОСП по г. Добрянке ГУФССП России по Пермскому краю ФИО1 от 11.04.2023г. о принятии результатов оценки относительно нежилого помещения с кадастровым номером №, распложенного по адресу: <адрес>, пом.4.

Определить надлежащую оценку имущества должника ФИО2 нежилого помещения с кадастровым номером №, распложенного по адресу: <адрес>, пом.4 в сумме 9239401 руб.

Обязать судебного пристава-исполнителя ОСП по г. Добрянке ГУФССП России по Пермскому краю ФИО1 вынести новое постановление о принятии результатов оценки нежилого помещения площадью 127,6 кв.м с кадастровым номером №, распложенного по адресу: <адрес>, пом.4, в размере 9239401 руб.

Определить надлежащую оценку имущества должника ФИО2 нежилого помещения с кадастровым номером №, распложенного по адресу: <адрес>, в размере 14101209 руб.

Обязать судебного пристава-исполнителя ОСП по г. Добрянке ГУФССП России по Пермскому краю ФИО1 вынести новое постановление о принятии результатов оценки нежилого помещения площадью 341,8 кв.м с кадастровым номером №, распложенного по адресу: <адрес>, в размере 14101209 руб.

На решение суда в течение месяца с момента принятия решения суда в окончательной форме может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Добрянский районный суд Пермского края.

Судья (подпись)

Копия верна:

Судья М.Ю. Дьяченко